近期氹仔區租賃市場氣氛活躍，在過去一個月內成交了接近十宗，明顯較早前多。其實過去氹仔商舖一直備受商戶關注，除了因氹仔區人口增長迅速，消費力較高外，亦因路氹金光大道效應，商戶發展前景理想，但大多商舖有租約在身，落戶選擇不多，故市場租賃成交偏稀疏，現時因臨近2018年，許多租約即將到期，盤源開始釋出，才陸續有成交浮現。現時氹仔以舊城區及花城區最受商戶歡迎，舊城區除了接近金光大道外，更賦有歷史文化氣息，是不少旅客必到之處，商戶生意額有保證；而花城區提供單位面積則較大，有利商戶經營。然而近日以民生消費為主的南新區及市中心區最近亦開始受到商戶青睞，並接連錄得成交，如本月初南新區有一舖位以約4萬元租出，呎租超過100元；此外市中心區亦有商舖，以接近13萬租出，呎租約55元，租金相當不俗。即將踏入2018年，將有更多舖位租約期滿，估計氹仔區成交量將持續增加，有意落戶氹仔的商戶要密切留意。

回顧十一月份，商舖租賃市場氣氛良好，成交量明顯上升，據中原數據庫資料顯示，上月共錄得約67宗舖位租賃成交，環比上升45%。十一月成交量增多，除了因商戶欲趕在寒假檔期前開業外，亦因最近一些社會機構開始加強對青創企業支援，除了如以往般在金錢上支助外，現時更於廣告宣傳等方面給予援助，讓青創品牌更容易打進市場，有利品牌發展。上月成交大多集中於民生區，圍繞些租金約5萬元以下的舖位，但不時亦錄得大額租賃成交，如氹仔市中心成交一餐飲舖位，成交租金約15萬；此外，旅遊區方面成交亦有增長，較具代表性的成交為中區一個面積約800呎的舖位，成交租金約27萬。現時澳門經濟持續向好，賭收平穩上升，今年首十一個月賭收已超越去年全年水平，金額達2,430億，而旅遊業亦傳喜訊，參團旅客、酒店住客等數字按年上升，加上早前榮獲「美食之都」美譽，旅遊業前景一片光明，在此氣氛帶動下，旅遊區舖位成交開始增加。目前市場氣氛一片向好，預計十二月成交量將持續上升。

今年工廈市況明顯較去年佳，據統計局資料顯示，首三季共錄得約85宗成交，較去年同期上升七成多；而成交總額方面，升幅更接近一倍。一來由於工廈價格已經止跌回升，並持續平穩向好；再加上工廈收租回報相對較高，普遍超過2.6厘，甚至個別超過3厘，高於銀行的息口水平，逐有商戶考慮放棄租用，轉為吸納單位自用，尤其今年市場投資氣氛持續向好，商戶入市信心足，故引起成交量大幅上升。所錄得具代表性的成交如下：九月中成交的宏泰工業大廈高層單位，面積近3,000呎，以950萬成交，呎價約3,252元，為該工廈成交新高價；此外，其他區域工廈都有不錯表現，如關閘附近的太平工業大廈，十月中有一連車位的工廈單位以3,900萬成交，不連車位計算，呎價達3,800元。今年工廈市場以用家居多，隨著大市經濟持續向好，投資者亦蠢蠢欲動，預計第四季工廈市場將有新突破；此外，在高回報吸引下，商戶棄租轉為購買現象將持續增多，或在明年形成普遍趨勢。近日中原接獲不少工廈業主委托，為其單位作獨家策劃及代理工作，普遍回報達3厘，欲知詳細，歡迎向中原(工商舖)工商部查詢。

現時澳門經濟氣氛一片向好，賭收持續上升，雖然早前澳門經歷五十年一遇的強勁風災，但經濟基礎紮實，復原能力強，買家亦已恢復心情，逐入市睇舖，近月睇舖氣氛明顯上升，總價約二千萬左右的舖位成交尤其快速，市場交投逐漸活躍。最近新橋區有一單邊舖位，面積約520呎，以1,800萬成交，呎價約3.5萬，呎價較一般民生舖高，因其為單邊舖位，附近人流足夠，招視性強，加上同類細面積舖位該區罕見，故價值較高。而商舖租賃市場方面，最近商戶睇舖量亦有明顯增多，現時澳門最受品牌客喜愛的中區旅遊區舖位，除了個別舖位因交易程序耽誤出租外，空置舖位已所剩無幾；而租金持續平穩，日前中區旅遊區正街成交了一面積約1,100呎的舖位租金約20萬，貼合市價水平。目前市場上，仍有很多新品牌進行前期資料搜集，未來一段時間租賃市場成交將慢慢增加。另外，目前於旅遊區尋舖的租客類型跟以往不一樣，因現時旅客消費模式改變，旅遊區的商舖亦隨之邁入轉型階段，隨著這些新類型租客陸續進駐，相信本澳旅遊區將迎來新面貌。

近期市場睇舖量持續增加，尤其以餐飲行業客戶最為進取。近年越來越多人喜歡開飲食店，始終本澳旅遊業興旺，早前澳門獲聯合國教科文組織評為「全球創意城市網絡」外，更被譽為「美食之都」，餐飲業的前景一片光明，加上在政府中小企援助之下，越來越多年輕人開設一些新類型飲食店，有利行業漸趨多元化，據統計局資料顯示，近五年經營酒店及飲食業的新公司明顯較以往多，每年均有一百間以上。而這些餐飲客戶目標主要集中於一些招頂手的舖位上，因這些舖位大多具有飲食牌以及勞工名額，如新租客決定落戶，只需進行小裝潢與粉飾即能開業，無須等待重新申請牌照、勞工額，大大縮短了準備開業的時間及成本，現在承租可趕上聖誕或新年檔期，選擇於旺季開張，店舖人流自然較多，更有利口碑的建立。日前，新口岸有一約八千多呎的舖位，有餐飲客戶以約十三萬頂手，呎租約16元，與一般寫字樓單位無異。目前新口岸有不少筍盤正在放租，有意開設飲食店的朋友不妨考慮，始終該區具有商業區及住宅區功能，擁有既定人流，消費力穩定。

第四季寫字樓市場交投有放緩跡象，因十月初時住宅市場有多個新盤推出，不少投資者被吸引過去，加上寫字樓放盤量少，以致市場成交淡靜；而價格方面影響卻不大，走勢持續平穩。至於租賃方面，現時市場經濟氣氛向好，很多企業欲擴張業務，最近中原(工商舖)亦接獲多間外資工程公司委託，替其尋找五至六千呎的大面積單位搬遷，現時租賃市場較為活躍，租金亦錄得有輕微升幅。進入十一月份，住宅市場減少一手推出，預計投資者將回歸至工商舖市場，因受非首置住宅按揭成數降低影響，購買住宅成本增加了，而工商類別物業則相反，如買家為自用用途，借貸有機會達七成。另外，因本澳寫字樓極具稀缺性，將來即使再有土地可興建新寫字樓，發展商很大機會選擇自持，作為公司資產，長遠收租用途，近幾年再有新供應機會微乎其微；而且寫字樓租金一向穩定，尤其皇朝區寫字樓集中，企業經營方便，普遍每棟寫字樓出租率相當高，故第四季寫字樓有機會成為投資大熱之一。早前皇朝區有少量全層單位釋出，受到大手投資者青睞，盤源迅速被市場消耗，目前僅餘個別全層單位在售，有意投入寫字樓市場的朋友，不妨優先考慮。

最近工廈市場走勢持續向好，越來越多用家、投資者入市，成交量持續上升，據統計局資料顯示，今年首八個月錄得約81宗工廈成交，較去年同期有逾八成升幅。而價格方面亦有上升趨勢，位於台山附近的太平工業大廈，面積約七千呎的高層單位，九月中以接近3,000萬成交，呎價約4,100元，與去年該工廈錄得的平均成交呎價高9%左右。此外，目前市場仍不時有低於市價的工廈單位流出，如上述的太平工業大廈，有一面積近萬呎的低層單位，於十月中以3,900萬成交，呎價約4,000元，因其處於低層位置，不僅上貨落貨輕鬆，而且申請行業相關牌照亦較為輕易，一般價值會較高，故此單位相當抵買，成交速度亦較快。始終工廈的回報率較高，最近成交的單位均可達3厘水平，而且政策限制較少，買賣相對輕鬆，故能吸引投資者青睞。隨著工廈成交量及價格回升，有機會帶動租金回升，預計下半年工廈整體市場租金將較上半年高約3%至5%，有意購買工廈單位的朋友，不妨趁早入市。

早前受風災影響，商戶信心受挫，但經歷十一黃金周後，旅遊人數持續按年增長，賭收升幅亦持續，助商戶恢復信心，故於國慶長假後，陸續有商戶出動睇舖，市場睇舖氣氛漸熱，但成交量增幅緩慢，直至十月中後才慢慢反應出來，成交量逐漸恢復至上月水平。目前貼近市價水平的優質商舖，市場承接的速度會比較快，如十月初時，氹仔旅遊區一個約1,100呎的舖位放租，不足一個月即獲零售客戶承接，成交租金約10萬，呎租約90元，合乎氹仔旅遊區市價水平，而位置亦優越，租客考慮時間相對較短。此外，近期市場以民生類別的客戶最為活躍，如美容、超市、餐飲店等，而奢侈品牌方面，未有明顯擴張趨勢。現時旅遊區舖位租金已經回落至一定水平，除了吸引新店落戶外，近期更錄得不少商戶換舖現象，如大三巴街上，有一服裝品牌店由同街的後段位置遷移至上段位置，新舖點不僅位置較優，而租金更與舊店相約，自然選擇向上流動；此外，由於旅遊區舖位珍貴罕有，一旦有舖位騰空，即時便獲新租客承租，故並沒出現空置率上升情況。

隨著黃金周結束，商戶開始四出物色舖位，為擴充做準備，睇舖量持續增多，但成交量卻未受到帶動，據中原數據庫資料顯示，截至十月中，市場租賃成交仍不足十宗，較九月份回落近八成。除了受到黃金周影響，商戶無暇入市外，另因早前風災影響尚未完全消散，大多商戶仍停留於睇舖階段，故整體租賃成交仍偏慢。而租金方面，價格走勢相對平穩，有部分租客遇見合適的舖位，即使價格稍高於市價，都願意承租，始終落戶點對店舖長遠發展有至關重要的影響。如氹仔區有一約1,500呎的舖位，月初以12萬租出，每呎租金約83元，較五月份時同區成交舖位有輕微上漲；而近日皇朝東亦有相似個案，現時該區平均成交呎租約33至35元，而日前成交的舖位面積同樣約1,500呎，以約6萬元成交。這些民生區舖位，民生消費相對穩定，生意額有保證，加上位處旅遊熱點附近，具發展潛力，故能吸引商戶們落戶。預計第四季市場租賃成交量將與去年第四季相約，而市場焦點將持續於民生區份上。

踏入第四季，市場氣氛暫時未有明顯變化，商戶睇舖量持續增多，但租賃成交仍偏慢，未有明顯大增趨勢。回顧首三季租賃市場表現，據中原數據庫資料顯示，共錄得約500多宗商舖租賃成交，與去年同期相約，但以季度相比，今年第三季僅錄得約123宗，較去年同期下跌了約三成；不過睇舖量方面，第三季明顯較首兩季多，估計租客或多或少是受到風災影響，對舖位要求增多，難免需要較長時間找尋及考慮。現時較多商戶仍以尋找民生區商舖為主，多為飲食舖、美容店等等，因有不少商戶申請了政府支援中小企計劃，需嚴格控制成本，以及民生區舖位租金門檻較低，非常適合新商戶試水溫之用。一直以來，由於旅遊區及賭場區旅客人流多，租金較其他區份高，多以大品牌落戶為主，不過經歷調整期後，業主叫價趨合理，近期亦吸引了一些新商戶進區。以皇朝西內獲多利大廈一面積約3,600呎舖位為例，舊租約租金達四十多萬水平，而日前由中原(工商舖)以租金約18.8萬成交，減幅達七成，可見目前價格是相當低水。皇朝西區附近不僅有賭場，更有多棟寫字樓，商戶生意額必然有保證，現時仍在物色商舖的商戶不妨考慮這區舖位。

近期商戶們為了趕十一、聖誕等黃金檔期，逐加緊擴張步伐，商舖租賃市場持續活躍；而買賣方面表現較為淡靜，大額買賣成交速度亦明顯減慢，估計市況受到「天鴿」影響，部分投資者對不動產取態愈趨審慎，持以觀望的態度。現時市場成交仍然集中於三千萬以下舖位，此類別舖位最近都有不少靚盤流出，如早前成交的提督馬路舖位，面積約1,100呎，經中原(工商舖)以2,000萬成交，呎價約1.7萬。提督馬路份屬民生區，人車流相當多，該街道店舖以建材為主，都是非常穩定的長期租客，所以無論是租賃市場，抑或買賣市場都甚少見放盤，而上述成交的舖位不僅是罕有當街靚舖，呎價僅約1.7萬，貼近住宅呎價水平。可見現時澳門商舖低水，加上近年大力發展旅遊業，投資舖位潛力具大，而且貸款的成數及利息亦相當合理，故能吸引一些其他市場的投資者轉投舖市，現時市場上一千萬以下的「上車型」舖位特別受到他們追捧，因其投入資金較低，正好可作小試牛刀之用。

第三季工廈市場氣氛一片向好，因近兩年工廈市場受市況氣氛影響交投減少，累積了一定購買力，直至今年住宅、商舖市場相繼轉熱，尤其商舖出現多宗大額成交，吸引不少投資者重回澳門工商舖市場，釋放購買力。近期，工廈查詢量呈上升趨勢外，交投量亦有增多現象，2017年首七個月錄得共67宗成交，較去年同期上升約76%。現時工廈平均回報率約2.3至3.2厘不等，既有較高回報率，同時又免受SSD限制，自然容易成為投資者目標。此外，個別工廈價格亦有上揚現象，於六月底中原(工商舖)成交了一個海洋工業中心高層單位，面積約4,484呎，成交金額約1,750萬，呎價約3,900元，價格符合原業主預期外，亦較三月中時錄得的成交呎價約3,500元高，約有一成多升幅。因買家為外地用家，為了業務需要購買自用，而此工廈地點佳、質量好並有卸貨台，自用適宜，且具租務價值，進可攻退可守，物業價值自然高，故買家出手相對寬鬆。預計下半年有機會出現價量齊升局面，靚盤將買少見少，買家應把握入市時機。

隨著開學季來臨，商家們已密鑼緊鼓準備迎接十一黃金周，而其後更有聖誕及新年檔期，因此商家們均加緊擴張步伐，故八、九月市場將呈現一陣商舖租務潮。現時旅遊區租賃氣氛相當活躍，尤其中區有一全新項目即將落成，項目位於十字路口，人流車流多不勝數，而且所提供的舖位面積較大，內裡寬敞且樓底夠高，門面亦非常寬闊，無疑是品牌落位最佳選擇，而近日該物業已進入最後裝修階段，所以引起一批品牌客戶的注意。於上月底，有國際知名的鐘錶珠寶及運動品牌客戶正式落位，按地面面積推算，每呎租金約達450元，綜合該項目地段及人流等各方面計算，此金額非常合理。近年澳門積極發展旅遊業，成效亦已顯現，旅遊數據不斷向上刷新，未來本澳在博彩業及旅遊業帶領下，前景必然理想，故普遍商戶非常注意旅遊區舖位，當此區出現這類位置佳、一平面的寬闊大舖，自然成為商戶間的搶手貨。目前該項目已成交了三分之二的舖位，僅餘下少量舖位，有意進駐該區的品牌不妨認真考慮，勿失良機。

經過七、八月份觀察，整體工商舖市場氣氛明顯較上半年佳，尤其舖位市場有些珍貴物業罕有釋出，刺激市場投資欲。其中市場最為觸目的成交，莫過於在七月尾委託中原為其進行獨家招標的氹仔花城舖位，該舖燃起不少投資者對工商舖物業的興趣，甚至一些近年絕跡於物業市場的投資者，都有回歸現象。由於氹仔舖位數量向來不多，而且普遍由發展商或大業主持有，放盤出售一向少見，而是次放售的舖位於氹仔生活圈最繁榮核心，地段珍貴之餘，更是單邊舖位，門面寬闊吸客容易，千七餘呎的面積既可全使用，又可分間成三個單位，租賃組合靈活。中原(工商舖)按成交金額推算，回報率可達4至5厘以上，以本澳普遍物業的回報水平來看，是相當高的回報。加上近幾年隨金光大道發展、多個新屋苑落成，氹仔居住人口越來越多，商戶生意額、舖位的價值亦受帶動，並有上升現象，現時氹仔新客運碼頭已正式啟用，而金光大道亦繼續有新場落成，有利澳門接待更多旅客，舖位前景自然更值得期待。最近錄得不少商戶於氹仔落位，欲搶佔先機，而上述花城舖位租約期將完結，預料將會引起不少品牌商戶注意。

暑假迎來尾聲，有品牌客戶已開始為下半年擴張作準備，四處尋覓最佳位置，七、八月份睇舖量明顯增多，較五、六月上升了兩至三成。目前品牌客戶最愛落位區份仍是旅遊區，一旦有筍盤浮現，市場消化速度相對較快，日前板樟堂街有一約2,000呎的舖位放租，該舖雖處於地庫，但其具備經營餐飲業條件，及可獲取相關行政牌照，而同區具相同功能的舖位極少放盤，故業主放租約兩星期，便由中原(工商舖)順利租出。事實上，本澳旅遊舖位一向是商戶間的搶手貨，始終本澳定位為多元旅遊城市，在政府近幾年努力推廣下，成效已逐漸顯現，入境旅客數量持續按年增長，而統計局最新數據亦顯示，今年第二季旅客總消費按年增加約17.5%，可見本澳旅遊業蒸蒸日上，而首當受惠自然是旅遊區商戶，故備受商戶愛戴；對業主而言，是抗跌保值的佳品，亦是長線投資的潛力股。最近板樟堂街26號舖位業主已正式委托中原為其公開招標，舖位目標售價約2.1億，是次招標商舖若以上述地庫租金作參考計算，此舖租金可高達約40萬，租值相當可觀。欲知舖位詳細，歡迎致電中原(工商舖)租賃部查詢。

踏入第三季，工廈市場氣氛稍有好轉，成交量有增多現象，價格方面亦錄得有升幅。因慕拉士一帶工廈相對集中，而且普遍有卸貨台，價值相對較高，故這區工廈往往是買家購買首選，於上月中，錄得一宗泉福工業大廈中層單位成交，面積約3,600呎，總售價約1,500萬，成交呎價約4,153元，而去年底該工廈低層單位以約3,450元成交，升幅接近兩成。而位於附近區域的太平工業大廈近日亦錄得有成交，八月初有單位以呎價約3,900元成交，較去年十二月約3,600元呎價，上升約一成，雖然最近工廈價格有上揚跡象，但對比市場高峰期價格仍有些距離。現時市場投資者較為罕見，主要由用家支撐，畢竟未來港珠澳大橋的落成，將吸引更多企業來澳，加上智慧城市戰略基礎輔助下，有助澳企提升國際競爭力，本澳商業市場未來一片向好，故有商戶打算為迎接未來商機，預先做好準備，吸納優質工廈自用，一勞永逸。目前市面仍有少量優質工廈盤，而業主叫價亦相當合理，適合長遠投資或自用的客戶，有意者應把握時機。

踏入下半年，市場氣氛大好，普遍投資者看好後市，逐出手購買工商物業，工商舖市場氣氛明顯好轉，並陸續有大額成交出現。七月份錄得兩宗透過中原成交的過億物業，一個為氹仔花城區舖位，另一個則是皇朝區的全層寫字樓，可見市場資金充裕。其實澳門工商類別的物業不多，市場亦少有新供應，一線街的靚盤更是少之又少，加上一旦被買走，很難再浮出市面，故有靚盤流出，市場消化速度相當快。以上述的花城舖為例，該區極少放盤，過去四年僅錄得約兩宗成交，而是次舖位所在的中段位置，近幾年更是罕有放盤，自然引來不少投資者青睞，最後成交價格亦相當理想。現時澳門經濟氣氛良好，旅遊人數持續上升，隨著未來港珠澳大橋的落成，澳門旅遊業發展將更上一層，旅遊區份的舖位前景相當理想，保值及抗跌能力將更強，有意購買舖位的投資者，不妨考慮旅遊區的舖位。不過，現時旅遊區一線街舖位放盤量不多，買家需加快步伐。

踏入第三季，寫字樓市場交投氣氛漸見活躍，大手投資者相繼入市，並以全層單位為目標，估計七月份約有五十宗成交，較六月有逾一倍以上升幅。早前，新口岸區成交了全層約六個單位，買家為本澳投資者，亦是原業主之友，在得知業主有意放盤後，即時上前洽商，故該盤源尚未正式投入市場，便已售罄。而皇朝方面，日前中原(工商舖)亦成交了一批全層單位，有買家以接近兩億價格購入皇朝一全層約24個單位，成交呎價接近8,000元，價格與一般分散出售的單位無異，故成交速度偏快。這些全層單位非常受投資者歡迎，因澳門全幢物業的業權大多分散出售，別說全棟百分百業權，即使全層單位業權都難以齊全，故這些全層盤源非常罕見，價值亦較高，投資抑或自用均宜。此外，近期住宅市場尚未有新盤推出，資金頓時失焦，而寫字樓市場正好有靚盤源流出市面，故引起投資者興趣。現時這些全層單位於市面買少見少，連一向較多放盤的皇朝區，亦所餘無幾，若投資者有意購入全層寫字樓單位，可多加留意南灣區，現時亦有少量放售中，歡迎買家致電查詢中原(工商舖)寫字樓部。

近月澳門旅遊業趨旺，首五個月入境旅客量、旅行團及酒店入住率均錄得按年升幅，澳門經濟亦受到帶動，氣氛持續向好。近日市場再有利好消息，市傳位於南灣街和水坑尾街的公教中心即將重建，計劃發展成具有本土宗教歷史氣息的功能性項目，內建展覽館、多元活動區及旅館，為澳門旅遊業增添新元素，屆時南灣及水坑尾一帶將受到帶動。由於該區前景理想，六月時已有投資者搶先入市，上月美麗街接連成交了兩個舖位，一個面積約1,225呎擁半閣的舖位，以約1,918萬成交，呎價約1.5萬；而另一個面積約1,800呎的舖位，以約3,300萬成交，呎價約1.9萬，此兩舖位均具備餐飲業條件，前者可使用餐飲面積為800呎，後者為1,800呎。因南灣區寫字樓集中，然而缺乏餐飲業進駐，白領外出用餐需時排隊，故一些具備餐飲業條件的舖位租值較高，收租回報穩定，如投資者有意購入一些總價約四千萬以下的潛力舖，南灣及水坑尾一帶相信是一個不錯的選擇。

本澳博彩業持續向好，賭收連升十一個月，六月份較去年同期上升約25.9%，升幅創下2014年2月以來新高。隨著近月賭收節節上升，賭場區的舖位亦再次成為各大商戶的落戶對象。近日成交了位於新口岸步行街上，一個面積約205呎的舖位，於2014年市場高峰時期，該舖租金可達50萬以上，而日前有租客以23萬承租，有逾五成多差距，該租金可謂相當低水，故上述盤源業主放盤不足兩星期，旋即引起新租客注意並承租。自2014年起，商舖市場買賣及租賃成交開始萎縮，租賃成交量更減少近七成，而賭場區商戶更首當其充，因該區一向受惠博彩業，隨賭收下跌，商戶生意額亦出現明顯跌幅，幸好業主心態亦隨之調整，普遍願意與客人共渡低潮，寧稍為降低利潤亦不想掉空舖位，故該區空置情況仍較理想，但新租客落戶情況減少，直至近日才出現改變。現時賭收回升、零售市道趨好，而該區仍有業主以低水租金放盤，無疑是落戶賭場區靚舖的好時機，有意的租客應加快步伐。