最近寫字樓空置單位有增多跡象，據中原數據庫資料顯示，現時皇朝、新口岸、南灣三區共有約6,826個寫字樓單位，而空置單位約有814個，佔總數約11.9%，預計隨著有政府部門及賭廳因削減開支而撤出，市場將會釋放更多的單位。估計是次退租潮對皇朝及南灣區影響或較輕微，因南灣區為市中心地段，有固定的租客群支持；皇朝區方面，雖然有部分賭廳撒出，在短時間內會造成一定影響，但目前該區業主叫價偏低，首季所錄得的平均呎租不到20元，與新口岸區的租金相約，且單位普遍較新、配套較齊全，有機會吸引一批即將完租約的新口岸租客轉場。新口岸區有可能成為退租重災區，目前該區的空置率約19.6%，已為三區之冠，預計未來在退租潮影響下，空置率有機會再進一步上升。在新口岸空置率高企情況下，有業主開始感受到空置危機，逐有意降價；日前中福商業中心一個高層單位，以呎租約8元獲承租，租金與個別工廈相約，是近年寫字樓的新低價。據統計局資料顯示，有5,023間新公司於15年成立，雖較14年有輕微減少，但對比近十年仍是在處於高水平上，因目前經濟轉型，創造了許多新商機，有意創業人士急增。在目前市況下，建議這些新創業、或以網營為主的店舖，可考慮租用新口岸的寫字樓單位，租金壓力相對較低外，目前該區業主信心較弱，租客有機會爭取到更多有利條件，對剛起步的企業發展絕對有利。

首季樓市雖然出現小陽春，但舖位買賣市場活躍度仍較低，三月份僅錄得25宗，而租賃市場方面，交投氣氛亦大致相同。隨著三月的過去，租客開始感受到市場氣氛的轉變，逐有意入市睇舖，但部分商戶心態都較審慎，遲遲未能下決定，故目前市場睇舖量活躍，但成交速度仍較慢。近日有一民生區舖位，面積約700呎，業主原來意向價約3.5萬，其後有租客以2.4萬承租，較原來意向價下調了約3成。目前市況雖然有向好跡象，但業主仍然願意降價，畢竟業主與租客並不是處於敵對立場，若租客生意好，對舖位價值都有幫助，故普遍業主都希望可與租客建立良好合作關係。另外，現時民生區舖位較為搶手，雖然去年同期曾經出現一批頂租、吉舖等，但已被市場消化了不少，因很多租客都有意進駐民生區，因其租金較低，而且生意額穩定。一些民生連鎖品牌更是看準時機，積極於民生區落位，欲以增設分店，來擴大市場占有率，故吸納了不少的舖位，以致現時市場上的盤源不多。最近只要有新盤源釋出，很快便接獲客人主動查詢，反映市場節奏開始改變。有意於民生區落位的商戶可能需要適時加快。

四月份工廈市場受寫字樓租金下跌影響，租金呈下跌趨勢。以一向較受租客追捧的激成工業中心為例，因該工廈質素較優，租金水平較一般倉庫用途的工廈高，去年錄得平均呎租約11元。而近日錄得該工廈有約2,491呎的單位，以每呎9.6元獲承租，約莫下跌12%。由於目前工廈租金吸引，有租戶見此，均有意趁低承租，市場交投氣氛恢復，上月租賃成交明顯增多。而買賣市場方面，交投仍較稀疏，四月成交量依然在低位徘徊。現時市場成交主要來自用家，他們目標多為可交吉、或即將交吉的單位為主，方便購入後可馬上營業。日前，海洋工業中心有一面積約五千呎的工廈單位，以呎價3,800元成交，單位亦是由用家承接。該單位的成交價與市價相約，因買家出於自用需要，故願意接受市價。不過，目前市場上仍在物色單位的用家不多，預計市場氣氛持續偏淡。估計在氣氛影響下，業主或有意欲降低售價，投資者可趁這段時間入市，有機會拉闊業主議價空間，以理想價購得心水單位。

最近商舖市場有不少成交來自民生區，因民生消費相對穩定，舖位的保值能力強，且投資成本較低，故吸引投資者入手。現時投資者比較留意的區份為筷子基新區、即林茂塘區；因現時該區舖位價格水平較低，且未來升值潛力理想。回顧過去，東方明珠區建設初期，四周了無人煙，但隨著有新樓盤落成，學校、衛生局、巴士站等一些社會配套亦陸續完善後，區內人口開始增加，民生需求大增，吸引了很多商戶進駐。現時東方明珠區平均呎價約3萬元水平，目前已有數月沒有錄得成交，因為業主深知該區舖位的投資價值，故短期內只用作收租用途，少有放盤出售。而目前林茂塘區，正朝著東方明珠區的方向發展，可以看到區內近年有不少的新屋苑落成，人口密度越來越大，區內的配套亦足夠。另外，在政府規劃當中，未來會在此區加建公屋，屆時為了滿足社區需求，區內的配套將進一步完善。再者，隨著政策發展，區內的住宅及商舖數量，或會較東方明珠區多，換言之，林茂超區將來的發展，有可能超越現時的東方明珠區。最近林茂塘有當街舖位出售，該舖面積約千多呎，並有條件發展餐飲，業主叫價約2,980萬，呎價約2.2萬。這類舖位發展空間大，且價格水平不高，與東方明珠區的當街舖約有三成距離。目前該區盤量充足，選擇多樣，但隨著日後發展，盤源會逐漸減少，而價格亦會有所變動，建議買家把握機會。

第一季工廈市場買賣交投淡靜，成交量維持在偏低水平，據中原數據庫資料顯示，首季工廈交投不足20宗。然而資料顯示首季錄得的平均呎價約為3,983元，較上季錄得的呎價高，但由於首季交投量少，不足以反映市場實況，且多數成交來自黑沙環區內部分較優質工廈，故拉高了整體價格水平。四月份承接上季走勢，工廈交投持續呆滯，加上近日寫字樓市場價格出現下調現象，大大了影響買家入市意欲。目前工廈市場普遍叫價接近14年底的成交價，並一直維持在此水平上，但市場承接力始終未現，個別業主亦逐步開始降價出售。以激成工業大廈為例，二月份錄得有一單位以呎價4,200元獲承接，較14年高位時期的價格，回落了一成多；同月該工廈亦有另一單位，以呎價3,800元成交，與14年交投高峰期相比，更有兩成多的差距。其實現時市場上仍不乏買家伺機，一旦有低水盤源流出，都能刺激到買家入市吸納。目前仍在放盤中的業主，建議或需適度下調價格，有助推進物業成交速度。

近年政府為了解決承載能力問題，積極實施旅客分流政策，除了推行論區行賞、活化關前街等系列活動外，亦不時於本澳各區舉行特色活動，豐富本澳旅遊元素。而這些活動成效漸現，以每月在康公廟前地舉行的《十月初五的藝墟》為例，由於活動賦有濃厚的本土文創氛圍，吸引不少本地及外地旅客到場參與。因此有文創品牌開始意識到該區的商業價值，以致越來越多租客有意於該區落位。其實十月初五街日街及草堆街，份屬旅遊區二線街，早些年旅客人流量相對較多，而隨著大三巴路線興旺，租客偏好承租大三巴街、賣草地街等一線街舖，十月初五街等地漸漸被商戶遺忘。直至近日該區舖位租賃漸見起色，一些文創、手信、藝術的租客積極落位，十月初五街一個已掉空近兩年的單邊全棟舖位，於年初以4.8萬獲承租，該舖面積約2,700呎，呎租約17元，在旅遊區的二線街來說，租金明顯較低水。早前另有業主將一棟兩層高的物業，間成多個細舖位，目前部分舖位已被一些文創類別的租客承租，現僅餘下數個單位。該區仍有低水舖位出租，部分為千多呎的舖位，租金或不到兩萬元。但目前放盤量不多，市場亦已消化了相當一部分的盤源，有意承租的客戶可能要適時加快了。

經過數月的觀望，部分買家認為價格已經見底，逐加速入市步伐，三月份商舖買賣市場成交量顯著回升。隨著交投氣氛恢復，普遍買家都感受到市場變化，紛紛入市睇舖，希望趁市場仍然處低水位時期購得筍盤，以致近日預約睇舖量大增。畢竟現時的市場價格回復近至12、13年的水平，再度下調空間始終有限，加上，最近國家決定優化自由行政策，便利外省人來澳，有利帶動本澳經濟發展。在利好因素推動下，除了吸引到一批投資客入市外，亦引起一班用家注意。因部分本土商戶，希望趁市價回落，吸納舖位自用，免去租金壓力，一勞永逸。目前市場盤源較多，用家可能需要花費些時間，才能覓得心儀舖位，尤其對舖位要求較多的飲食業，找到適用的舖位就更難。最近市場出現數個特色盤，舖位滿足到經營餐飲業的基本條件外，更附加飲食牌照及勞工額。商戶可借助這些優勢，優先解決人手問題，便利店舖長遠發展；另外，因帶有飲食牌照，用家購入舖位後，無須等待數月牌照審批，便可即時投入營運，為經營者節省了不少時間。這類盤源好處眾多，但在市場上較為罕見，現時正巧有盤源流出，實在機會難得，建議買家把握機會。

今季工廈市場表現仍較淡靜，目前買賣成交數量仍不到雙位數，因不少工廈業主叫價仍高於市價水平。以激成工業大廈為例，現時市場同級工廈平均每呎叫價約4,200元水平，雖然較14年高峰期呎價約5,000元下調了16%，但普遍未獲承接。在二月份錄得激成業主願意下調價格，最終單位以每呎3,700元成交，較市場平均價格低11%。現時市場上仍然有買家在伺機入市，普遍目標都在低價盤，除了認為成本較低外，回報亦較為可觀。再以上述激成單位為例，若以市價出售，回報率約2.8厘，但現時買家以3,700元呎價購入，可享受超過3厘的回報。另外，最近寫字樓市場陸續出現多宗低價租賃成交，呎租約15到16元，低於市價一成多，在寫字樓減租的情況下，工廈租賃市場亦受到一定影響。預計工廈租金下調約5%，工廈租金回報亦因應降低，這是令買家卻步原因之一。在現時業主降租，租客平租進駐的情況下，假若賣方願意適度下調，讓新買家成本降低、提高回報率，相信仍然可以吸引到買家。

在過去的一、二月份，寫字樓市場不論是買賣抑或租賃，市況均較淡靜。隨著進入三月份，市場氣氛出現轉變，買家陸續入市睇樓，同時亦有企業開始四出物色寫字樓，市場睇樓氣氛漸見活躍。目前租賃市場成交量增長較為明顯，增幅約有20%至30%。除了新企業進駐外，市場上亦有部分成交來自租客轉租。因市場環境出現變化，有租客要求減租，但有業主不願降租，導致租客轉場，業主亦只好另尋新租客。同類個案最近頻頻發生，間接造就了多宗成交，以致租賃市場交投活躍起來。在過去，寫字樓單位一向搶手，租客一般在半年前已預租，但現時有很多單位都在接近交吉前才獲承租，因放盤時間被延長，很多業主心態都願意調整下來。另外，最近市場放盤量明顯增多，不同類型的單位供應相對較多，如一些面積小、租金低，一向較為稀缺的商廈單位，近日因受市場換租潮影響，開始有盤源流出市面。這類型的細價盤受到很多中小企追捧，中原(工商舖)寫字樓部及工商部聯合舉辦「價細工展會」，是次活動集合了多個同類型的單位，方便中小企業更快捷物色到心水單位。現時落位不僅選擇多，亦可向業主爭取更優厚的條件，不失為企業入駐寫字樓的好時機。

進入3月份，商舖市場睇舖氣氛較上月活躍，並開始出現大額買賣成交。今年澳門將陸續有新酒店項目落成，而日後待港珠澳大橋通車、橫琴的開發走上軌道後，在區域合作下將會為澳門帶來更多實體經濟。未來在眾多利好因素推動下，預計澳門經濟或會進入新成長期，故現有買家願意豪擲數億投資，購買一些潛力非凡的物業。日前，殷皇子大馬路一個約4,290呎的舖位，有買家以約3.5億購入，此外，中區亦有全棟酒店物業，以約3億成交。這些珍貴的項目，在過去的一兩年沒有在市場出現，唯目前在經濟調整期下，部分業主為改變投資策略才出售套現。雖然目前仍有買家認為市場尚有下調空間，而未急於入市；但亦有買家睇好後市，願意作大額投資。始終這些項目的發展潛力較高，雖目前成交價看似較早前回落，但對比起前業主早年購入價，實際上已經增長了不少，故前業主仍是獲厚利退場。這類物業除了具有較大的升值潛力外，回報亦是相當可觀，以上述位於殷皇子的單位為例，買家於購買後，即獲租客以110萬承租，回報率超過3厘，絕對是較穩健的長線投資佳品。目前這些珍貴物業放盤不多，市場承接速度亦較快，一旦錯過就不在，建議買家把握時機。

回顧二月份，商舖租賃市場雖然受到春節氣氛影響，睇舖量有輕微回落，但二月份市場租賃成交量卻比一月份上升了28%，可見普遍商戶依然睇好後市。現時很多品牌租客仍然以中區為主要進駐地，畢竟該區是傳統的旅遊區，由噴水池延伸至大三巴的路上，總是人流不息，可以看到途經的板樟堂、賣草地街，已有不少化妝或時裝品牌進駐。比起其他區域，中區租金水平一向較高，即使在經濟調整氣氛影響下，該區商舖的空置率仍較低。早前，議事亭前地一棟約5,800呎的物業，有租客以約55萬承租，另外賣草地亦有一面積約600呎的舖位，成交租金約50萬，兩舖租客都是外資零售品牌。對比起之前過百萬的高位時期，目前的租金已位於較為合理水平上，故有品牌認為現在是適合落戶，或者擴張的好時機。隨著節日氣氛漸散，近日越來越多的商戶開始加入睇舖，預計三月睇舖量會有明顯的增長；相信期內部分較優質商舖的成交速度會較快，商戶若遇上心儀的舖位，或需加快腳步，以免錯失良機。

去年工廈市場湧現一批經過翻新的單位，業主除了對單位進行優化外，部分更分拆成多個細寫字樓單位，藉此提升物業的租值，提高租金回報。對比起其他商用物業，工廈的租金向來較低，現時較優質的工廈如激成工業大廈，普遍租金約10至11元。而一些較舊、裝修參差的貨倉類單位，如提督馬路附近一帶的工廈，平均每呎租金約6元。但隨著去年業主以翻新方式提高工廈單位質素，租金方面亦提升近13至20元水平不等，其中最具代表性的工廈為寶光文創中心、祐適工業大廈等等。這些全棟轉型或靠近民生區的工廈，在翻新後能夠提供位置方便、質素較高的單位，該類單位的面積由200呎到1200呎不等，租客選擇性相對較多，而部分約200呎的細單位，承租金額可能不到5,000元，正好迎合一些正處於起步階段的中小企及青創企業；畢竟企業於成立初期，能夠承受的租金壓力有限，而且對辦公室面積要求不高，這些單位正好貼合他們的需要，故去年受到不少租客追捧。預計在政府對中小企及青創援助計劃的支持下，未來會有更多微企業成立，對細寫字樓單位需求亦逐漸增大，屆時或會刺激更多業主加入翻新行列。

隨新年假期結束，有買家開始入市睇舖，但在全球經濟放緩氣氛下，投資者心態較為審慎，普遍傾向較穩定的投資項目。其中民生區內的商舖，由於抗跌力強、投資成本低，逐成為市場的熱門投資對象。近期發展較為迅速的林茂塘區亦成為買家焦點之一，由於該區舖位內外兼備，不單樓底高、面積大，在硬件上滿足到餐飲業需求；另外，區內豪宅屋苑林立，人口密度大、住戶消費力高，是商戶生意的保證。此外，最近大部分業主受環境氣氛影響，心態較弱，價格方面都願意讓步，日前由中原成交一個約1,198呎的舖位，價格約1,710萬，平均呎價1.4萬，對比去年中成交約2,290呎的舖位，當時成交呎價約1.7萬，減幅接近兩成。而該區面積相約的舖位曾於14年旺市時期，更以呎價約2萬成交，可見目前市場價格已處於較低的水平上，日後隨大市復甦，物業價值亦會隨之回升。現時林茂塘舖位深受飲食業租客追捧，近年已有不少知名的本土餐飲品牌搶先進駐，而這些飲食店舖普遍租約年期較長，租金回報相對穩定，有長遠投資價值，不失為入市佳選。

受去年賭收失利影響，政府推行緊縮措施，為了降低租務上的開支，陸續有政府部門開始計劃撤出寫字樓。加上最近亦有部分賭廳公司結業，讓一些面積較大、全層的寫字樓單位重新回到市面，以致近日皇朝區的租盤供應量有增多趨勢。而租金方面，雖然管理費上漲，但業主受市況氣氛影響，租金意向下調至約17、18元，對比去年皇朝區平均每呎租金約21.5元，下調了約16~20%。現時普遍業主除了擴大議價空間外，租期方面亦願意作出讓步，以往不少業主都傾向簽一至兩年的短租約，方便物業交投。不過由於現時經濟氣氛仍然欠佳，很多業主暫時封盤不賣，逐以放租形式來增加收入，並且願意延長為四至六年的長租約，對租戶來說無疑是一個好消息。近年越來越多補習社、醫療、美容等店舖於寫字樓開業，最近甚至有珠寶、鐘錶等品牌客，租用寫字樓單位作基本辦公室用途外，同時亦佈置成為銷售處，讓客人可以即場選貨。畢竟寫字樓租金成本較低，配套方面亦較為完善，能配合多個行業，故不少商戶考慮遷入寫字樓，並以此作營業場所。現時承租的商戶，無論在租金、租期方面都可以享受到較優厚的條件，商戶不妨趁此機會考慮新部置計劃。

上星期寒流來襲，但無減客人睇舖意欲，市場睇舖量仍然持續增長。現時市場上有部分業主，因不願丟空舖位，開始積極降價，吸引租客落戶。近日有較多商戶關注的民生區亦有減價租盤釋出，如十月初五街內，一個面積約8,000呎的舖位，業主原來意向租金約10萬，最近調低約一成多，以8.4萬放租。另外，荷蘭園附近亦有一面積約2,200呎的舖位，業主原定租金由4.2萬調低至3.6萬，降幅同樣超過一成。上述舖位都位於較民生的地段上，故租金水平普遍較低，而大部分租戶都是以民生零售類為主，縱使去年經濟受挫，但影響亦不算太大，個別區域甚至出現升幅，據中原數據庫資料顯示，去年北區的租金對比14年約莫有22%的增長。現時業主受市場氣氛影響，心態普遍較弱，以致市場陸續有減價租盤流出，很多商戶看到市場上的商舖，均較自己早年承租的租金還要低，而且地段、人流方面亦較為理想，引起部分租客換舖的念頭，故近日積極於市場睇舖。新年過後，市場氣氛或會有轉變，筍價租盤可能稍縱即逝，建議有換舖或擴張需求的商戶把握時機。

踏入2016年，租賃市場氣氛較早前活躍，不少品牌開始四出物識舖位，最近市場睇舖量明顯增多，不過成交量升幅仍較緩慢。目前大部分業主已經不會再以14年的成交租金作參考，定價貼近市場成交價，普遍叫價低於去年兩至三成，部分急於出租的業主，調整幅度更逾五成。日前，由中原成交一個南灣區約1,100呎的舖位，成交租金約15萬，該舖位曾於14年初以四十萬租出，租金差距超過六成。現時市場的租金相對較低，普遍商戶均認為現在是擴充業務的好時機。畢竟眾多不利因素已於2015年釋出，預計今年市場氣氛會逐漸向好，所以不少商戶都有意擴張。但是，臨近春節，在節日氣氛下籌備開業有一定的困難，故很多商戶仍然停留於睇舖階段，押後承租時間。假若業主願意提供免租期，或延至三月份才開始起租等等優惠，讓商戶擁有更充足的時間去準備，相信可以打動更多的商戶，於節日前夕承租。

回顧2015年，寫字樓買賣市場累積了不少跌幅，據澳門中原數據庫顯示，各區寫字樓平均呎價較2014年回落了9%-24%，但是市場交投仍較淡靜。由於過去一年，大市經濟氣氛較差，寫字樓市場偶有出現低於市價的成交，但成交宗數不多，普遍業主認為是個別例子，故願意減價出售的業主較少，寧願轉賣為租，待日後市場氣氛向好，才考慮放售，以致寫字樓買賣放盤量減少。在選擇性較低的情況下，買家入市意欲大降，故交投氣氛淡靜。另外，因不少業主選擇放租，使去年租盤供應量增加，租金方面都出現了調整，據澳門中原數據庫顯示，澳門寫字樓2015年全年平均呎租比2014年下跌一成半左右，調整幅度尚算輕微。預計2016年，寫字樓租金會繼續出現跌幅，其中皇朝區的跌幅會較為明顯。由於該區靠近多間賭場，以往較多由賭場集團承租，但隨著本澳中介業務重整，近期有部分貴賓廳結業撤出，故陸續有面積較大的全層單位回到市面，預計未來寫字樓的空置率會有輕微上升，屆時業主會對租金作出一定的調整，不過，估計調整幅度不大。另外，年初所實施的最低工資措施，亦令物業管理成本上升，業主所承擔的費用變高，也自然限制了租金調整幅度。

去年受外圍經濟氣氛影響，部分品牌暫緩擴張步伐，旅遊區及賭場區舖位租賃尤其受影響，大額租賃成交大幅減少，估計15年較14年下跌約25%。雖然租賃成交金額下跌，不過成交量方面卻不降反升。由於去年有不少人申請青年創業援助計劃，市場湧現一批青創企業，他們的進駐目標多為高士德區、北區等，租金普遍較低的民生區舖位，以致民生區租賃成交大幅增加。據中原(工商舖)資料顯示，14年全年成交宗數為627宗，而15年錄得約668宗成交，約有7%升幅。縱使15年經濟出現波動，但隨著不利消息漸漸被市場消化，普遍商戶都開始接受目前的經濟環境，加上業主心態回軟，願意下調租金，為成交造就條件，故市場成交量不斷增多。16年隨市場氣氛逐漸向好，商戶的積極性相對較高，成交量方面或會再有升幅。預計今年成交焦點繼續落在民生區上，而第三季將是今年租賃成交高峰期，因不少商戶於春節假期後才開始睇舖，加上前期準備工作等，預計部分商戶部置在第三季開業，迎接十一黃金周，或是聖誕節檔期，故16年成交主要會集中在下半年。