供應趨增 橫租賃市場現
2017-04-26
近期,橫琴睇樓客多為港澳投資者,市場交投平穩,仍以寫字樓成交為主,價格較16年同期上升近15%-20%。隨著部分寫字樓及住宅項目陸續入伙,二手及租賃交投逐漸增多,橫琴二手及租賃市場初現雛形。 中原橫琴地產區域總監陳瑞樊小姐表示,現時橫琴寫字樓每平米租金介乎150-200元,由於橫琴擁有總部經濟政策,在橫琴租賃辦公用房,按實際租賃面積,連續3年給予房租補貼,補貼標準為房租月租金的30%(最高不超過50元/平方米),最高補貼面積不超過1,000平方米,因此吸引不少企業進駐。據悉,截至一六年底,橫琴各類市場主體數量共27,657家,隨著日後多個寫字樓相繼落成入伙,以及橫琴要求公司落實營業地址,相信屆時租賃市場將逐步興旺。 目前二手市場交投集中於住宅,成交價格每平米約4.2-4.3萬左右,其中二三房單位最受買家青睞。由於橫琴樓價持續平穩上漲,普遍業主看好橫琴後市,令市場放盤量甚少。不過,由於華融琴海灣早期業主多為投資者,買入物業時價格約每平方兩萬多元,較目前二手市價低,因而一些業主會願意選擇放盤獲利離場。此外,自24小時通關後,澳門人至橫琴居住情況愈加增多,加上二手住宅普遍較一手價格低,吸引不少澳門用家入市,令交投量上升。 展望未來,隨著澳門單牌車進出橫琴政策將於農曆春節後放寬,以及橫琴二月份將有兩塊土地即將拍賣,相信將會帶動橫琴一手市場交投進一步提升,預料價格將平穩上漲,建議有意向的買家盡早入市。
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中原獨家研究
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澳經濟前景佳 商用受捧

臨近春節,各大零售商戶邁入促銷推廣期,部分行業又為收爐作準備,商戶均放慢擴張步伐,近期交投難免放緩,不過澳門旅遊經濟潛力巨大,尤其在港珠澳大橋的作用下,預計今年工商舖市場將持續穩定上揚。澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生表示,回顧去年工商舖市場情況,各個類別均錄得不少大額交易,當中,最受市場矚目的交易,莫過於南灣區財神商業中心有約七成業權易手,涉及金額達四十多億,以及皇朝區亦有一籃子商舖以約十四億易手。因去年受貿易戰影響,部分海外及持貨較多的業主心態軟弱,加上物業於早年購入,已有一定利潤水平,惜售心態減弱,故市場出現不少罕有物業放售;另一方面,據資料顯示,去年澳門賭收、旅客量等均現升幅,投資者對澳門前景有信心,故願意大手入市。相信大額活躍的情況將延續至今年,投資者要把握時機。此外,今年較為看好旅遊區及賭場區的商舖。始終港珠澳大橋通車,為澳門旅遊業打開了通往國際的大門,有利引入更多不同國藉的旅客,而旅客相對集中的旅遊區及賭場區自然直接受惠。據中原(工商舖)資料顯示,單是去年下半年市場受到港珠澳大橋醞釀及正式通車影響,下半年賭場區租金環比上升了一成。至於寫字樓及工廈方面,預計價格及租金將持續平穩向上。因不少海外或本地公司均有意開拓大灣區市場,將會增加對辦公室或倉庫等配套需求,加上市場並無新供應,長遠發展或面臨供不應求局面,具長期投資價值,追求穩健的投資者可考慮這兩類物業。
2019-01-24

明珠區豪宅盤量增 車位受捧

澳門經濟發展前景明朗,隨著人均收入增加,用家對物業質素的要求不斷提升,甚至以豪宅為換樓自住目標,加上豪宅供應量一向稀少,極具投資價值。東方明珠區豪宅林立,當中、及等,一向受到買家熱烈追捧,其中三房戶型實用性高,切合買家需要。澳門中原地產東方明珠區高級營業董事姜海燕小姐表示,現時澳門市場以自住用家為主,以為例,其入住率接近百分百,業主普遍惜售,以放租居多,縱使放盤叫價亦偏向進取;不過,過去兩個月受環球經濟氣氛影響,漸見有業主態度回軟,願意調整價格,市場近期錄得一宗面積約1,500呎左右三房單位,成交呎價約7,900元,呎價與17年年尾相約。此外,君悅灣三房及四房單位放盤量亦見增多,部分業主見樓價累積一定升幅,便趁機套現換樓。另一方面,隨著大橋啟用,區內停車位需求量大增,車位造價持續上升,不少業主亦趁機加租,有見及此,用家開始看準該區車位的升值潛力和租金回報,轉租為買的意欲有所增強,現時該區的車位買賣表現理想。2018年下半年雖然受到中美貿易戰、股市波動等因素影響,令買家入市態度趨觀望,明珠區交投未有突破,不過現階段市場仍然是由用家主導,對高質素的屋苑具有一定需求,相信待2019年春節後傳統旺季到來,樓市將回暖,料區內市場或會「價量齊升」,預料升幅約5%,準買家應趁現時淡市把握機會,主動出擊與業主議價,盡快入市。
2019-01-10

兩極分化 氹仔樓價受壓

最近隨著賭收上升,旅遊人數增多,本澳經濟較為樂觀,市場交投漸趨穩定。價格方面,澳門區樓價與經濟走勢呈正比;而氹仔受多個樓盤收樓影響,整體樓價受壓,與澳門區呈現兩極分化狀態。澳門中原地產路氹區區域營業董事吳宙新先生表示,?由於氹仔多個樓盤收樓,包括金峰名匯、、等優質屋苑,部分業主不想上會,為求減少持貨,都願意低價放售,不少準買家眼見價格吸引,紛紛出動積極入市,成交速度加快,帶動市場交投上升,整體樓價則有所受壓。其中金峰名匯兩房及開放式單位最受買家青睞,兩房單位平均呎價介乎7,000元至7,200元,開放式單位平均呎價約9,200元。與氹仔市況相反,澳門民生區二手住宅市場交投出現拉鋸狀態,價格相對企穩。由於很多買家希望能趁樓市向下時,趁低吸納心儀單位,因而紛紛外出物色物業,令市場睇樓量不斷增多。然而事實上,由於民生區份如筷子基區、中區、東方明珠區等多以用家為主,肯平價放售的業主甚少,加上市場放盤量少,普遍業主心態偏硬,議價空間較低,叫價企穩,市場成交量偏少。因此,有一些用家見無法低價入手喜愛單位,願意追價買入,但加價幅度不大。例如近日一個東方明珠區2座高層G單位,面積約1,360呎,以平均呎價約10,160元獲得承接,對比上月市場價格,該單位輕微調升0.6%。展望未來,隨著本澳經濟不斷向好,未來市況將逐漸變好,預料過完農曆新年,本澳樓市明年第一季將會逐步出現小陽春。
2018-12-12

筍價豪宅釋出 引用家關注

近期住宅市場氣氛仍較淡靜,十一月氹仔市場成交量較上月減少,降幅約在一成左右;而價格方面,僅小量業主願降價出售,普遍叫價依然企硬,故樓價走勢持續平穩。澳門中原地產氹仔區區域營業董事羅俊明先生表示,最近氹仔用家焦點大多集中在新盤濠尚及星玥上,因這兩個大型屋苑項目將進入入伙期,個別無意上會的業主選擇放盤,甚至為了推進成交速度而降價出售。以同區樓齡較新的屋苑濠珀為例,現時市場平均每呎叫價約8,500元至9,000元左右,而新盤星玥現時平均叫價約9,000元,價格貼近二手市場;至於濠尚方面亦錄得個別業主平手出讓個案。由於新盤叫價低水,自然不少用家抱著執平貨心情入市,近日兩新盤的查詢量明顯大增。除了新盤受到注意外,低於775萬的樓盤亦繼續受到上車客追捧,最受歡迎的樓盤如濠景花園、金利達花園、華寶花園等,約二十年樓齡的屋苑,不過大部分業主叫價硬朗,僅個別業主願減5%至10%,但情況不算多見,故買賣雙方拉鋸情況普遍。目前市場上業主心態兩極化,有小部分受到環球氣氛影響,願意低於市價出售;但另一方面,亦有業主相當看好樓市前景,畢竟澳門以發展旅遊經濟為主,旅遊業發展越蓬勃,本澳經濟亦會越好,故他們非常期待港珠澳大橋相關配套與設施等成熟後,將帶來更多實體經濟,推進澳門市場發展,故叫價取態強硬,甚至有部分暫時只租不賣,故市場上的用家盤買少見少。預計明年上半年樓市交投氣氛會漸見活躍,有意置業人士不妨趁市面上仍有減價盤流出,入市尋找合適的樓盤。
2018-11-29
工商鋪市場分析
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工廈價格低高回報 料用家入市潮持續

去年工廈市況表現理想,成交量倍增,因去年工廈市場出現多宗大量內部股權轉個案,假若扣除這類成交,實質成交量環比上升約38%左右,而總成交金額上升約10%,市場持續平穩上揚。中原(工商舖)工商部副營業董事何超群先生表示,去年用家入市情況非常活躍,尤其餐飲、貿易、藥房等的用家占比最大,亦是自2014年以來用家最積極入市的一年。大額成交方面,交投亦不少,有本地餐飲集團分別於三、五月以約5,778萬購入中紡工業大廈全層單位;亦有上市公司以約1.29億購入保利達工業中心約六個單位自用。由於工廈多元化已是必然的趨勢,故澳門部份業權較齊的工廈出現全幢封盤情況,而現時市面上出售的工廈盤源,大部分前身為製衣廠類,未能滿足到現時用家的需求,故部份較優質的工廈單位能在逆市下高價出讓。預計2019年工廈業權調整及用家入市的趨勢會持續,由於現時工廈成交的市值租金回報率普遍約3厘左右,遠超於現時銀行息口,是投資者心中風險最低的投資項目,而且工廈沒有SSD的束縛,可彈性出售,所以在大環境未明朗的情況下,進可攻退可守的工廈預計會吸引不少中小額投資者追捧。
2019-01-21

經濟指標升勢強 料明珠區舖成熱點

中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,去年商舖買賣成交微升,估計約630宗水平,而總成交金額亦提高至接近100億水平,按年升幅約三成多。因去年大額成交較2017年多,特別是第四季,市場受到貿易戰影響,普遍業主心態回軟,叫價回落約20%至30%,不少商舖投資者趁機入市,購買一些罕見的貴重物業,故第四季錄得不少大額商舖成交,總成交金額亦因此上漲。租賃市場方面,成交未算活躍,估計約千餘宗水平,並以15萬以下的租金為主,而大額成交除了續租個案外,亦較少見。不過由於賭收、旅客人次及旅遊消費等,各項經濟指標顯著上升,旅遊區商舖的租賃價值自然亦有所上升,如十二月時議事亭前地附近有一面積約300呎的商舖,成交租金約40萬,明顯高於去年第三季的平均呎租水平。踏入2019年,貿易戰等不利好消息已被市場淡化,估計買家入市氣氛將更活躍。此外,受到港珠澳大橋的影響,近來查詢東方明珠區商舖情況的客人明顯增多,始終該區極具潛力,且入手門檻不高,如早前該區成交的一個面積約700呎的商舖,以1,200萬元成交,呎價約1.7萬,在性價比較高的情況下,預料該區將會成為今年投資熱點。
2019-01-14

業主換貨時機 十二月錄逾半億成交

十二月澳門節日氣氛濃厚,除了旅遊區商戶忙著促銷推廣,無暇擴張外,許多人選擇外遊,投資者、用家等入市意欲不高,故全月買賣及租賃市場交投氣氛均較淡。中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,本月商舖租賃成交量亦較上月少,估計約三十多宗水平,當中最為矚目的成交為賭場區附近一個面積約200呎的商舖,以約13萬租出,平均呎租高達600多元。目前除了北區、高士德區等民生租賃成交最多外,皇朝區亦是較多租客考慮地點之一,始終該區現時租金水平合理,而且多數店內空間夠大,非常適合餐飲類的店舖進駐,如皇朝區內一面積約3,800呎的商舖,早前以約15萬租金成交,呎租約40元。至於買賣市場方面,雖然本月成交量不多,不過仍然錄得矚目成交個案,如月中時,南灣旅遊區附近有一面積約600呎的商舖,以超過半億的金額售出;而民生區方面,亦錄得一宗高呎價買賣,成交舖位面積約650呎,以1,258萬獲承接,平均呎價約1.9萬元,是民生區難得出現的呎價水平。由於近期業主受到外圍氣氛影響,有意增加現金存量,故出貨套現,或轉持投資成本較低及有前景的物業,畢竟現時普遍商舖入手價不高,且具有升值空間,是換貨的好時機。
2018-12-31

貿戰宣休入市料增 商舖前景佳

回顧十一月份商舖租賃市場,據中原(工商舖)資料顯示,上月錄得約62宗成交,較十月有輕微升幅。因臨近節日,旅遊區的商戶擴張步伐放緩,而節日向來對民生商戶影響較微,故民生商戶入市情況較為活躍,因此上月大部分成交集中於民生區細額租盤。中原(工商舖)租賃部副營業董事鍾振華先生表示,十一月份僅有約五宗租金超過二十萬以上,當中最矚目的是由中原獨家招租的南灣區單邊舖位,而另一宗來自民生區,一個過萬呎的商舖以28萬租金租出。至於買賣市場方面,成交量與十月份持平,其中有三成來自一千萬以下舖位,主要為高士德及沙梨頭一帶的商舖,成交價格約800萬至1,000萬水平,並以用家購入為主;而大額成交約占兩成左右。最近商舖市場除了釋出一些罕有位置的商舖外,亦有不少低水筍盤流出,如上月錄得沙梨頭附近的一個面積約1,500呎舖位成交,成交價格約1,200萬,平均呎價不到一萬元,價廉物美,故引起買家關注,有意購買商舖人士,最近應密切留意市場動向,或許會有不錯的發現。隨著中美貿易宣佈休戰,投資市場氣氛開始有恢復跡象,越來越多住宅投資者轉投商舖市場,故未來持續看好舖市。
2018-12-28
橫琴市況分析
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橫琴投資 節後平穩向上

回顧二月初橫琴市況,受農曆春節假期影響,部分項目休市,市場交投量因而偏淡。至於買家比例方面,近期成交主要來自北方買家,因很多港澳買家出外遊玩,令睇樓量減少,反而北方買家受天氣寒冷及農曆春節假期影響,選擇一家大小一同至南方遊玩歡度春節,其中澳門及橫琴較受青睞,在北方遊客當中不乏房產投資者,因而帶動橫琴部分市場交投。中原橫琴區域總監陳瑞樊小姐表示,目前橫琴市場交投主力多為投資者,其中部分中原買家為去年曾到訪過橫琴的北方人士,主因橫琴發展迅速,相較去年出現很大變化,加上橫琴在售項目地理位置方便,吸引了該類買家入市。其中灣區一號及橫琴萬象世界最受買家歡迎。特別是位處金融島內的灣區一號,地理位置優越交通十分便利,屬雙橋頭堡物業,在售約60-70平方米的4.9米層高單位是不限購不限貸產品,買少見少,因此受到很多買家喜愛。展望未來,隨著節後買家回流,加上港珠澳大橋效應持續,以及粵港澳大灣區細則即將出台,預料橫琴市場交投將逐步趨旺。此外,預估橫琴三月或四月即將有新盤推出,相信將帶動橫琴成交量提升,市場或現小陽春。至於價格方面,由於目前屬於19年年初,各大發展商銷售壓力不大,因而很多項目優惠折扣相較18年年底收緊,預料市場成交價格將持續平穩向上。
2019-02-14

保十琴買樓折扣優惠收窄 年後價格或調升

近期珠海橫琴及十字門片區市場交投較為淡靜,由於處於傳統樓市淡季,市場睇樓量較上月下降,令成交量偏少。不過,隨著年關逐漸臨近,不少珠海橫琴項目發展商推出的買樓優惠力度逐步收窄,市場普遍成交價格開始回升。中原橫琴地產資深銷售經理林海明先生表示,現時隨著珠海英才計劃實施,放寬了很多外地買家的買樓資格,加上保十琴一體化發展逐步開展,又擁有很多優惠政策,令不少買家對珠海橫琴、保稅區及十字門片區市場住宅關注度不斷提升,帶動住宅交投量慢慢增多。其中,港珠澳大橋直達的出口首盤,周邊圍繞多類高端生活配套的華發四季半島備受買家喜愛,特別是來自港澳地區以及偏北區域的買家最為青睞。該項目發展商為珠海龍頭企業,已在珠海開發多個成功樓盤,實力強勁。項目周邊配備華發中演大劇院、華發國際會展中心、珠海吉瑞酒店以及32萬m2十字門華發商都(在建中)等,吃喝玩樂一應俱全,而且社區內規劃有中小學幼稚園,因此收到不少买家喜爱。目前華發四季半島在售約90平方米左右的2+1房住宅物業,每平方米價格介乎3.3萬至3.4萬之間,買樓優惠收窄,預料年後將會調升價格,建議買家可趁機入市。展望未來,隨著傳統春節假期結束,相信市場睇樓量將回升。加上目前珠海橫琴及十字門片區內項目發展商已于早前去化部分庫存,現時持貨量不多,回籠資金壓力偏小,預計春節假期後,將提升項目價格,建議買家把握入市良機。
2019-01-25

230萬起入手華發城建四季半島 逾200萬㎡海岸大城

臨近年底,不少發展商推出了眾多買樓優惠,吸引了不少早已關注港珠澳大橋落腳點附近樓盤的買家入市,其中港珠澳大橋直達的出口首盤——華發城建四季半島備受買家喜愛。投資超萬億建造珠海超級大城華發城建四季半島,五公里內擁有兩個港珠澳大橋落腳點,位於保十琴片區,享受橫琴相關政策同等待遇。華發十字門片區是珠海城建與華發集團傾力築造的超200萬m2城市綜合體,涵蓋商業、住宅、辦公等多種業態。華發城建四季半島是華發擎動粵港澳大灣區新時代人居的項目,目前在售72-115m2純住宅,總價230萬起。項目可享受周邊千億國際化城市配套,其中包括珠海中心大廈、珠海會展中心、華發中演大劇院、珠海瑞吉酒店、喜來登酒店、建面約32萬m2十字門華發商都(在建中)……以及高質的教育資源配套等。位置優越交通便捷8小時體驗四季變化華發城建四季半島,保十琴交界核心地帶,是橫琴大橋、港珠澳大橋落腳點的雙橋頭堡物業,更是廣珠輕軌十字門站上蓋物業,廣珠城軌延長線十字門站位於十字門華發商都負一樓,交通十分便捷。社區內生活配套齊全一站式貼心服務華發城建四季半島社區佈局合理,項目一期內設有大型鄰裡中心,12項居住配套功能“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閑“均可滿足。此外,社區內規劃有24h自助健身房,打破傳統健身房時間限制,方便業主安排時間。社區內規劃有中小學幼稚園,目前享有華發教育品質的小學已動工建設,讓小孩上學放學更加安全舒心。不僅如此,社區內設有第二會客廳,可以讓業主朋友聚會多一個新的選擇,避免家中人多擁擠的煩惱,是聚會場所新選擇。社區內更設有常青課堂,種植主題小角落,公共兒童休閒室,兒童遊樂設施等配套,令全年齡段均可體驗舒適生活。精裝交樓成品社區華發城建四季半島是珠海華發目前唯一在售精裝交樓項目,是成品社區,可以免除業主裝修煩惱。屋內配備高端品牌助力,包括西門子廚房三件套、諾貝爾高端瓷磚、格力新風系統、前後端淨水器、防霧鏡櫃、USB人性化充電口、入口處紅外線感應筒燈等等,最人性化的細節關注,令業主舒心享受生活。物業小資料具體指標案名華發城建·四季半島地理位置珠海市香洲區灣仔片區南灣大道北側、通航一路西側開發商珠海市海潤房地產開發有限公司開發建設用地面積18#翡翠灣2.3萬m2;19#鑽石灣2.2萬m2容積率18#翡翠灣3.5;19#鑽石灣3.5總建築面積18#翡翠灣11.4萬m2;19#鑽石灣8.8萬m2車位數量(個)1582個(18#翡翠灣811個;19#鑽石灣771個)總套數1680套(18#翡翠灣856套,19#鑽石灣824套)建築棟數10棟(翡翠灣5棟,鑽石灣5棟)層數地上18#翡翠灣:1、5棟31層;2、3、4棟32層;19#鑽石灣:1、5棟29層;2、4棟32層;3棟30層地下2產品72-115m2純住宅層高層高3米交樓標準精裝修交樓時間2020年底物業公司珠海華發物業管理有限公司物業費用3元/m2聯繫人:朱先生852-68581968/853-68581968
2019-01-22

年關將近 橫琴商舖矚目

隨着港珠澳大橋開通,靠近大橋落腳點的片區備受買家關注,特別是三大自貿區之一的珠海橫琴片區,吸引不少港澳買家入市。近期橫琴最受市場矚目的仍屬商舖物業。由於臨近年尾,多家發展商推出優惠政策,吸引買家入手商舖,帶動商舖市場交投量提升。現時橫琴不限購不限貸市場供應多為商舖,辦公類物業新供應量較少,因此買家目光主要集中於商舖市場。由於臨近年底,橫琴多家發展商推出優惠措施促進交投,加上中美貿易停戰、港珠澳大橋通車等利好消息頻現,不少投資者認為現時是入市最佳時機,而且橫琴商舖物業買少見少,因而紛紛出動購買物業,帶動商舖成交量上升。其中金匯國際廣場、民生電商(橫琴)國際金融大廈、保利中心等項目商舖最受買家青睞。金匯國際廣場位於橫琴新區中軸港澳大道,距橫琴口岸三公里,周邊以居住、辦公體的項目居多,商業極度稀缺,物業價值高。現時金匯國際廣場推售的面積70平方米內街一樓臨街商舖,正對着該項目會所,擁有1:2完美開間進深比例,總價約400萬,較“低水”。加上隨着該區域配套逐步完善,臨街商舖價值將逐漸體現。展望未來,隨着年關將近,預料珠海橫琴商舖交投量將逐步提升,價格或將於一九年初調升約一成或以上,建議銀根寬鬆的買家可把握時機入市。中原橫琴區域總監陳瑞樊
2018-12-28