中原(澳門)一零年第一季樓市回顧記者會
2010-04-14

2010年第一季,澳門房地產市場經過上半季農曆新年傳統淡季後,市況有逐漸走俏的跡象,樓市價量俱升,新盤反應熱烈,市場擬進入了升勢的開端。新一屆特區政府的施政報告剛出爐,這對於澳門未來樓市將造成甚麼影響,政府政策可否讓樓市繼續受惠,發展商的取態會如何, 未來樓市價格又會有何變化,中原(澳門)於4月13日舉行記者會,全面回顧2010年第一季的樓市及對全年市況作分析預測。

一零年第一季樓市回顧由中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)高級區域營業董事石寶德先生及中原(澳門)營業董事何兆恆先生主講。石寶德先生在總結第一季交投情況時表示,踏入一零年第一季,經濟增長步伐加快,首兩月入境旅客數量達410.4萬人次,比去年同期上升15%;首季博彩收入達409億元, 同比上升57%;09年澳門人均工作收入中位數增加4.7%。各經濟指標性數據均錄得上升,支持澳門的樓市穩步上揚。據統計局資料顯示,一零年一月份樓宇買賣數目為2,039宗,與去年同期相比上升6.56倍;二月份為2,082宗,同期上升5.3倍;三月份是樓市傳統旺季的開端,再加上受新盤御景灣開售所帶動,因此成交量有望更上一層樓,估計達2600宗,全季成交量估計有6,721宗,比去年同期上升4.04倍,與上一季相比則輕微增加1%。至於樓宇買賣價值方面,一月份的總成交金額達39.05億元,比去年同期大幅上升9.4倍,二月份則有25.76億元,同比上升4.85倍。

具指標性的十大屋苑平均呎價,於本季大部份均錄得上升,其中表現較突出的有澳門凱旋門,現時平均呎價為$4,761,與零九年第四季相比上升8.85%;另外花城現時平均呎價為$2,820,與上季相比升幅更高達7.14%。而二手屋苑平均呎價方面,百利寶花園的升幅最大,現時平均呎價為$2,496,比上季升達15.08%;另外金利達花園與上季相比也錄得12.43%的升幅,現時平均呎價約$1,972。數據顯示,第一季樓市價量齊升,交投暢旺。

另外,買家來源方面,零九年第四季的買家中94%是澳門本地買家,其餘6%為非澳門買家;其中澳門買家所佔的成交金額約92億元,佔總數的87%,而非澳門買家所佔成交金額則約14億元,佔總數的13%。而一零年首兩月的成交中,澳門買家佔89%,非澳門買家則增加至11%;而成交金額方面,澳門買家約佔49.5億元,佔總數的77%,非澳門買家所佔金額則增加至23%,約有15億元。數據顯示,投資於澳門房地產市場的外來資金正不斷增加,反映澳門房地產市場越來越受國際投資者的重視。但與08年外來資金佔36%的情況相比,目前仍有很大的上調空間,隨著今年澳門多個大型樓盤項目的落成,港珠澳大橋等大型機建的動工,金光大道五、六期工程的復工等利好消息的帶動,相信澳門未來將吸引更多國際投資目光的注視,而投放於澳門房地產市場的外來資金也有望大大增加。

記者會上,中原(澳門)地產代理有限公司營業董事何兆恆先生對第一季幾個新盤的銷售情況作出簡報。其中包括御景灣、金峰?南岸及凱泉灣:

1. 御景灣──實用率高,用家最愛
新年過後,首先打響頭炮的一手新盤就是“御景灣”。屋苑位處近年備受矚目的東方明珠區,佔盡地利優勢。另外,單位實用率極高,全部均為間隔四正的大單位,戶型全為1600呎3房連工人房設計,實用率高達83%,為現時澳門新盤中少有實用率達八成以上的會所屋苑。屋苑於3月12日正式公開發售,市場反應熱烈。頭三日內總成交量超過三百多個單位,涉及逾九成單位,平均成交呎價約3,000元 / 呎。買家以本地用家為主,反映市場對於這種實用率高的優質屋苑需求極大。

2. 金峰?南岸──成交期長,投資必選
由於“御景灣”引爆了市場累積多時的購買力,同時也為市場營造了良好的氣氛,因此另一新盤金峰?南岸一推出便旋即引發搶購潮。金峰?南岸位於路氹金光大道南面,毗鄰橫琴開發區,加上將於三年後落成,剛剛配合該區的發展,因此,發展潛力將無可預計。屋苑品味高雅,配套設施極致罕有,設有一棟4層高的獨立會所、獨立私家花園、大型商場等,另外,屋苑除普通住宅單位外,更設有別墅戶型,使整個屋苑的格調提升到更高層次。屋苑於3月尾作VIP內部認購,設一年禁售期,旋即獲某基金購入3、4座全棟及2座部份單位。之後發展商於4月2日開始推出1、2、5座餘下單位作公開發售,不設禁售期,而且付款方法極優惠投資者,成交期長達三年,開售短短三日之內800個單位火速售罄,平均成交呎價約$3,800元 / 呎,涉及成交金額達50億。買家以香港及本地投資者為主,其中本地投資者佔80%,香港佔10%,其餘10%為其他地區。反映投資氣氛良好,市場對澳門前景充滿信心。

3. 凱泉灣──設計貼心,實用吸引
鄰近媽閣的凱泉灣,由兩座大廈組成,合共提供逾500個單位,是區內唯一的大型屋苑,也是該區最高物業。屋苑位於內港碼頭附近,遠眺珠海灣仔或南灣主教山,視野一望無際。屋苑設施用料上乘,設計貼心實用,值得一提的是廚房採用電動升降碗櫃,浴室則設有防水LCD電視、暖燈,戶戶設有環保露台,處處貼合用家需要,因此非常受用家歡迎。發展商於3月尾推出第一座作內部認購,旋即售出所有單位。4月10日再推出最後一座作公開發售,預計全部單位會短期內沽清。

最後,中原(澳門)董事總經理潘志明先生分析了施政報告對澳門樓市產生的影響、發展商的未來取態等,並針對全年澳門樓市作出分析預測。

潘表示,剛出爐的施政報告對地產界的影響較溫和,之前最受注目的投資移民政策及公屋政策對樓市影響都不大。暫停多時的投資移民政策在施政報告中沒有提及重開,然而市場反應並沒有預期般大,施政報告公佈後市場交投仍然維持正常健康發展。另外,施政報告中重提萬九公屋政策,對於市場交投也沒有太大影響,本季推出的各個新盤如御景灣等均獲得暢旺的成交,即使樓花期長達三年的金峰?南岸也被市場極速消化,足見公屋政策對樓市的影響非常有限。而施政報告中所提及的其他房屋政策,如制訂公屋上樓年期表、定期開放公屋申請、預留新填海土地興建公屋、回收土地拍賣以建細面積單位等,由於措施溫和,對樓市也未能造成即時強烈的反應。

現時發展商的取態都傾向保守,從剛推出的幾個新盤可見,新盤的呎價叫價不高,一般都在市場能承接的程度,而且在新盤開售時既不會以高佣金吸引地產代理作速銷,也不會將全部單位預留作內部認購而忽略市場需求,由此可見發展商的取態比較謹慎。因此,未來地產代理都會與發展商繼續保持緊密合作,維持市場的健康發展。

潘預測今年樓價全年升幅約為15%,與香港的預測10-20%相比,澳門的升幅算溫和。而且,參照各外圍因素的影響,15%的升幅對於澳門的樓市屬合理水平。


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