今年澳門樓市受疫情影響，成交量出現明顯跌幅，據財政局資料推算，2020年全年住宅成交量約6,400宗，按年下跌約17%。首季樓價亦錄得跌幅，然而隨著疫情受控，跌幅逐步收窄，今年第四季樓價已追回落後，與去年同期相約。踏入2021年，樓市走勢會如何，本行將對2020年樓市表現作全面回顧以及對2021年樓市作預測。

本次樓市回顧及2021年前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴地產資深董事何兆恆先生、澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生、橫琴中原事業部總經理李煜先生主講。

橫琴交投升三成　料明年持續上漲趨勢

橫琴中原事業部總經理李煜先生總結橫琴市況表現，他表示，據中原澳門及橫琴資料庫監控，橫琴2020全年共有43個網簽項目，網簽成交量約為8,505套（截至12月24日，下同），較19年上漲約29.35%，占珠海網簽總體比例約為約16.15%。主要受惠橫琴眾多利好政策出台及實施，以及不少大型基建項目投入使用，如橫琴新口岸正式通關，珠機城軌正式開通運營，澳門單牌車入出橫琴配額增加，澳交所將落戶橫琴等，橫琴整體市場交投活躍。雖然上半年受疫情影響，部分買家的消費意欲被壓制，但隨著疫情逐漸穩定，市場購買力陸續釋放，加上下半年有多個新項目入市，令市場供應有所增多，買家入市步伐積極。

2020年橫琴網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交約4,275套，同比上漲約34.1%；辦公共網簽成交約2,752套，同比上升60.1%；商業共網簽成交450套，同比下降約58.4%；其他類型物業共計網簽成交約1,028套，同比上升約75.7%。橫琴市場交投以住宅物業為主，占比約50.26%，辦公、商業及其他物業成交分別占比約32.36%、5.29%、12.09%。因橫琴口岸和珠機城軌正式開通，橫琴口岸正門項目信德口岸商務中心入市，受其開售即售罄影響，令不少買家關注橫琴住宅物業。加上城軌沿線住宅物業加推新品，如方達成大廈、華發廣場等，吸引眾多買家入市，因而帶動橫琴住宅成交量攀升。

今年橫琴最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約3,008套，主因該區地理位置優越，交通方便，加上珠機城軌正式開通，多項金融政策出台，澳交所將落戶橫琴等，令辦公物業備受買家青睞，促使該區成交有所增長。

據中原澳門及橫琴資料庫監控，在2020年購買橫琴物業的買家當中，以澳門買家居多，占比約28.52%，主因2020年疫情影響，香港買家比例急劇下降，但隨著珠澳兩地通關措施陸續放寬，加上橫琴口岸及城軌開通，琴澳兩地發展加速融合以及橫琴多個優質項目入市及加推，吸引不少澳門買家入市橫琴，帶動澳門買家整體比例上升。隨著大灣區發展加速，橫琴利好消息頻出，廣東其他城市對橫琴的認知及信任度上升，令廣東其他區域買家占比躍升至第二位，占比約20.34%。

橫琴基建設施逐漸完善，橫琴口岸通關更便利，橫琴商業發展愈加明朗，加上橫琴各大商業項目陸續落成，項目招商行動亦在持續進行中，中原澳門及橫琴憑借著聯通國內和港澳的獨特優勢，與過硬的專業商業策劃、招商、運營實力獲得了多個橫琴商業項目委託進行招商，如勵駿龐都廣場、麗新創新方、信德口岸商務中心、金匯國際廣場、金源國際廣場等。

踏入2021年，橫琴市場預料將有12個項目入市，將為市場提供約148.5萬平方米供應量。將為市場提供約27.7萬平方米商業供應，約83.2萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應，以及9.6萬文創供應。其中，中央商務區將會是2021年最活躍的區域，預計有6個項目入市，將提供面積約83.7萬平方米供應量。

隨著國內疫情穩定，加上橫琴多項稅收優惠措施支持實行，橫琴免稅島概念提出，澳門澳交所即將落戶橫琴等利好消息持續發酵，十字門區域成交一宗過百億土地，加上橫琴將有多個新項目為市場注入活力。預料投資者對橫琴信心將擴大，預估橫琴明年市場交投將保持上漲趨勢。

伴隨橫琴多個項目落成及交付，預估橫琴明年二手市場將顯交投雛形，常駐橫琴人口或陸續增多，加上橫琴基建設施逐步完善，島內遊玩項目增多，橫琴新口岸及輕軌開通等等。相信2021年將吸引眾多人流至橫琴，加上橫琴區內配備的商業不斷增多及多家知名商家進駐並開業運營，預估橫琴商業氛圍將逐步推高，進一步帶動橫琴整體市場交投氛圍。

來年購買力或爆發　料成交重上萬宗水平

澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生回顧第四季住宅市況，他表示，第四季受節日氣氛影響，成交量較預期遜色，但市場總體交投氣氛仍較上半年佳。資料顯示，十、十一月份成交量分別約551及574宗水平，估計十二月成交量亦將落在五百宗水平上，推算全季總成交量約1,600宗左右，下半年市場成交量約3,400宗，較上半年上升了一成左右。至於樓價方面，走勢正如上季預測，回升了約8%；主因澳門自身經濟向來穩健，據金管局資料顯示，十月份居民存款約6,670億澳門元，可見市場資金充裕，故即使疫情影響大市，但澳門樓價依然硬淨，樓價跌幅不到一成，並隨著疫情受控而逐步回升，第四季樓價已追回落後，與去年同期相約。

今年市場仍以上車盤成交為主，不過在第四季開始，換樓客入市步伐明顯加快，三、四房等大單位交投明顯增多，按季上升了約一成。因疫情出現，令在過去一兩年已套現舊有物業的換樓客擱置換樓計劃，隨著市況漸明朗，加上第四季多區新盤推售，如水塘區晉海、市中心的南灣壹號、氹仔中央的濠尚、濠珀、路環的金峰等，各以不同的優惠付款方案作招徠，故在新盤誘人情況下，很多換樓客重開置業步伐。

即將踏入新的一年，2021年澳門樓市將進一步恢復，成交量甚至出現較大幅度上漲。始終今年累積了不少購買力，美國大選塵埃落定、疫苗投入使用等，多個外圍不明朗因素解除，在無任何阻力情況下，預計樓市會急速回彈，全年成交量有機會大增五成以上，達至一萬宗水平。

展望未來，在澳門眾多區份中，最為看好東區-1的物業發展。在最新城市總體規劃 (2020 - 2040)草案中可看到，港珠澳大橋珠澳口岸人工島將打造城市門戶形象，橋頭門戶經濟將為澳門發展重點之一，故與大橋相連的東區-1亦會迎來大改造。首先積極推動區域更新，將慕拉士大馬路一帶工廈轉型為非工廈，打造更有活力的商業區，其次，增加綠地及公共開放空間，優化連接關閘的步行系統等，提高東區-1生活環境質量，成為更宜居舒適的居住區。從各方面獲得提升之下，東區-1居住區將現新面貌，屆時區內樓盤價值亦有機會因此提升。

疫下舖租價跌量增　旅遊區谷底回暖

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧工商舖市況，首先是商舖方面成交量按年下跌近三成，據統計局資料推算第四季商舖約75宗，全年成交約331宗；今年疫情令澳門旅遊業受挫，舖市首當其充受影響，商舖買家入市審慎，尤其是旅遊區影響最大，雖然下半年疫情受控、旅遊簽重開令市場開始回復生氣，但因業主方願平租不願平賣，形成價格拉鋸，亦是令成交量減少的主因。

今年大額物業成交亦變得罕見，僅錄得約三宗破億成交，分別為創福商庭整個商業與地堡街全幢，以及近日由中原招標的路環黃屋仔全幢。

租賃市場方面影響較少，旅遊區為重災區，租金最多下跌了一半，而民生區租金已回穩接近疫前。至於交投方面，據中原(工商舖)資料顯示，2020年全年商舖租賃成交量按年上升了24%。主因產業多元化推動年輕人創業，加上消費補貼、百億抗疫援助基金及中小企業銀行貸款利息補貼等計劃推出後，有效降低中小企壓力；此外，現時舖位租金下降，商舖選擇性較多，不少商戶認為是承租時機，故租賃成交逆市上升。

預計2021年新品牌將加快進駐步伐，始終澳門防疫一仗打得不錯，旅遊業及賭收逐漸回升，估計市場觀望情緒將在年初漸散，踏入第二季整體氣氛將有明顯好轉，屆時旅遊區租金將有承托，料可回升20%，而民生區走勢將持續平穩，如想尋底入市，相信第一季是較好時機。

寫字樓空置增交投淡　價量齊跌

至於寫字樓方面，市場交投持續淡靜，估計第四季成交量約40宗，與上季相約，推算全年成交量約159宗，按年下跌約13%。價格方面，各區均現跌幅，皇朝區寫字樓全年平均呎價約7,234元，按年下跌約6%；新口岸區寫字樓平均呎價約5,200元，按年下跌約9%；南灣區寫字樓平均呎價約7,028元，按年下跌約8%。另外，第四季各區寫字樓空置率持續上升，皇朝區及南灣區分別上升約0.1%及0.8%，新口岸區升幅最高約1.7%。

由於橫琴交通方便，同時寫字樓有補貼政策以及新建多幢摩天大廈，吸引了不少澳門企業遷移部分支援服務到橫琴，加上澳門政府部門將陸續遷出私人寫字樓，料澳門寫字樓空置率仍會上升，2021年租金將會持續受壓。

看好工廈 買家入市興趣增

最後是工廈市場，預計第四季工廈成交量約30宗左右，推算全年成交量約81宗，按年下跌7%。因早前新城規草案指出，未來東區-1的工廈帶將轉型成商業區，屆時區內工廈將轉為非工廈用途，意味著工廈市場供應量將減少，促使用家入市，一來保障自用需求，二來現時工廈價格低水，亦是趁低吸納時機，故第四季成交量及睇樓量有增加。預料2021年工廈市場成交量會大幅增加。

珠海熱度持續　料明年交投破七萬

接下來繼續由何兆恆先生回顧珠海市況，他表示，珠海上半年市場受疫情影響，成交量有所下降，不過隨後按季回升，據中原澳門及橫琴資料庫監控顯示，總結全年網簽成交量共計約53,494套，同比下降12.63%，但第四季（截至12月28日，下同）成交量約20,078套，卻較去年同期上升約23%。

2020年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交約37,813套，同比下降約10.68%；辦公共網簽成交約6,453套，同比上升約15.29%；商業共網簽成交約1,476套，同比下降約50%；其他類型物業共計網簽成交約7,752套，同比下降約25.07%。而網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約17,166套，占整體比約為32.09%。

在珠海各個區域中，有三個區成交量不跌反升，分別為高新區、橫琴新區、金灣區，升幅分別約為86%、34%及13%，是次金灣區、高新區的交投升幅亦與大型基建項目投入使用有關。先是金灣區，期待已久的洪鶴大橋已正式通車，這讓金灣區和外界的連通更順暢，從香洲到金灣只需二十分鐘，故引起買家注意；至於高新區，由於金琴快線通車，這條線路貫穿珠海主城區，大大縮短了金鼎到橫琴之間的距離，將來延北段、深中通道等落成，該區將為深圳到珠海的首站，可以預想未來區域經濟和樓市發展，故令一班買家為之雀躍。

2020年珠海共計掛牌約117宗土地，總占地面積約689.43萬平方米，總建築規模約為1,563.15萬平方米，其中商住用掛牌約5宗，建築規模約31.9萬平方米。此外，去年珠海共計成交109宗土地，總占地面積約為402.86萬平方米，總建築規模約為1,349.73萬平方米，總成交金額約381.15億元，其中商住用地共成功出讓5宗，總建築規模約23.59萬平方米。值得關注的是11月25日中海以總價約104.76億元成功拿下十字門一宗商住混合用地，折合樓面價約23,280元/㎡，成為珠海新總價地王。

展望未來，估計在利好氣氛推動下，珠海市場熱度會持續攀升，來自北方、香港、灣區等各地投資者將增多，高新區、橫琴新區、金灣區尤其看好，預計明年市場交投量將有明顯上漲，甚至有機會突破七萬宗水平，刷出新高紀錄。

何兆恆先生總結三地市況，他表示，看好澳門珠海橫琴發展，尤其澳門珠海兩地政府防控能力強，經濟支援力度到位，眾多利好政策將於未來幾年陸續推出，加強投資者的信心，加上經歷疫症後，更多澳門人體會到屋苑配套的重要性，從而堅定了提升住所質量的決心，寧願購買面積大些、帶有會所，讓一家老幼都能舒適安居的物業，故看好未來一年樓市。

另外，2021年中原將於澳門、橫琴及珠海再增加分行為居民提供服務，並於黑沙灣增加VR360概念店，讓市民無需出門已經可以把全個大灣區的樓盤實景盡收眼底。此外，更將於2021年成立租賃管理部及房友圈科技有限公司，引入房屋租賃管理，希望為業主提供租賃貼身管家服務，減少業主租賃上的煩惱及風險；而房友圈的服務對象主要為中介同行，為其提供大灣區平台及支援，同享同贏。

最後由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生展示未來發展方向，他表示，明年各地施政重點均在振興經濟上，並預計低息環境將持續，故對樓市發展持樂觀態度。在新一年裡，澳門中原及橫琴將著力於業務擴張，除了於黑沙灣增加VR360概念店外，亦將繼續於各個區份物色舖位，計劃增設兩到五間分店；至於人手方面，希望澳門與橫琴兩地都能增加百分之五十人手，以應付市場服務需求。