第三季雖為樓市傳統淡季，不少家庭趁暑假外遊，同時也是颱風季節，但今年在南灣區大型新盤「天壐湖」開售帶動下，市場氣氛顯著升溫，成交量明顯上升。按財政局資料推算，全季成交量約756宗左右，環比上升約8%。第四季樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。

　　本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、中原珠海總經理龔慰宗先生主講。

　　中原珠海總經理龔慰宗先生回顧第三季珠海橫琴市況，他表示，第三季度珠海樓市踏入傳統淡季，雖受高溫天氣及雨季影響，但買家上訪及入市交投較去年上升，珠海整體樓市交投逐步回穩，呈現量升價跌態勢。珠海網簽成交量共計6,285套（截止至9月24日，下同），同比上升2.71%；價格方面，珠海全市第三季度均價約18,722元/平方米，同比下跌11.69%。預估隨著美聯儲降息，境外資金回流，疊加傳統銷售旺季金九銀十及年終衝刺的共同促進下，預計珠海樓市成交有望延續穩步上升。

　　第三季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交2,995套，占總網簽量48%；商業共網簽成交147套，占總網簽量2%；辦公共網簽成交492套，占總網簽量8% ；其他類型物業共計網簽成交2,651套，占總網簽量42%。其中住宅市場以成交面積段介乎90-120平方米的單位居首位，占比約41%，其次是以面積介乎70-90平方米的單位，占總體成交約28%，主因第三季中海寰宇天下、華發珠澳灣等優質項目持續成交，疊加西區五洲東方墅、粵海拾桂府等主流項目憑藉價格優勢吸引買家入市，保持持續熱銷盛況，帶動該面積段單位交投上升。

　　此外，珠海成交主力區域為香洲區，共計網簽成交1,951套，占整體比約為31%。斗門區占比次之，共計網簽成交1,883套，占整體比約為30% 。主因香洲區配套齊全，且有不少新品單位推售，疊加發展商推出多重優惠吸引買家，帶動整體區域交投提升。

　　横琴方面，第三季度網簽成交量為627套 ，同比跌56.55%，占珠海市網簽成交總體比例約為10%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，共網簽成交219套，占橫琴總體網簽比例約為35%；辦公成交為202套，占比約32% ；住宅成交191套，占比約30%；商業成交15套，占比約2%。隨著市場利好政策持續實行，橫琴優惠措施吸引，商辦產品保持交投，表明投資者對橫琴信心較強，住宅方面，仍受限於供應量不足影響，市場交投量表現欠佳。價格方面，橫琴2025年第三季度均價錄得約20289元/㎡，主因受到商辦及其他類型產品價格拉低影響，總體市場價格偏低。

　　據中原資料庫監控顯示，2025年第四季珠海市場預料將有24個住宅專案入市，將為市場提供約39.72萬平方米供應量。其中，西區佔主力，共預計新增11個項目（金灣5個、斗門6個），將提供面積約18.31萬平方米供應量；另主城區預計新增5個項目（新香洲3個、前山、吉大各1個），將提供面積約8.39萬平方米供應量，橫琴預計新增2個項目，將提供約4.64萬供應量。

　　展望珠海第四季市況，從宏觀層面看，自9月以來，樓市利好消息不斷，深圳連夜鬆綁8區限購，開啟新一輪救市。同時，美聯儲降息落地，海外資本逐步回流，有望促進樓市元氣修復；從珠海市場層面看，預料珠海第四季將有24個住宅新盤將陸續入市，市場開盤推新節奏提速，疊加傳統銷售旺季金九銀十及年終衝刺的共同促進下，預計珠海樓市成交有望延續穩步上升。此外，橫琴雖然短期住宅供應少，但商辦市場同政策利好仍將有望帶動市場交投，價格或可以企穩回升狀況。

　　澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，傳統上第三季雖為樓市淡季，不少家庭趁暑假外遊，同時也是颱風季節，但今年在南灣區大型新盤「天壐湖」開售帶動下，市場氣氛顯著升溫，成交量明顯上升。據財政局資料顯示，七、八月成交量分別約有291宗及235宗，估計九月份成交量約在230宗水平，推算全季約756宗左右，與去年同期相若，環比則上升約8%。價格方面，由於平均樓價較高的一手成交增多，第三季每平方米樓價按實用面積計算約7.8萬元，較第二季微升，但同比仍下跌近一成。

　　第三季新盤表現突出，「天壐湖」開售銷情理想，七月初項目首度開放示範單位，即使受颱風影響，市場反應依然熱烈，首週末錄得近千組睇樓客，至今累計售出近200伙，當中更錄得有客人欲以高價承接個案，有一單位業主支付首期81萬后，月內即有意向客戶追加80萬誠邀割愛，雖然業主最後並未轉讓，若以此推算帳面獲利近100%。同區「西灣澳壐」隨後推售亦反應不俗，B單位迅速沽清，A單位亦僅餘少量。始終南西灣區過去十年新盤供應稀缺，毗鄰商業核心區的優勢，積累了一定剛性需求，帶動區內物業交投。

　　二手市場方面，受南灣新盤帶動，鄰近豪宅如「壹號湖畔」、「澳門凱旋門」等季內亦錄得多宗成交。另外，值得關注的是東方明珠區「海上居」個別單位，驚現唐樓價出售，開放式單位跌穿三百萬大關，此類劈價盤無疑會對同區放盤業主構成壓力。氹仔方面則持續受家庭用家追捧，當中「濠庭都會」的二手單位承接速度快，其雙數座數單位價格亦創新低，以約1,300呎的單位為例，成交價跌穿七百萬元；約1,000呎的單位更只需五百餘萬即可入手。

　　展望第四季，氹仔新盤「翰林雋峰」預料正式收樓，該項目自開售以來一直以樓花形式推售，從未開放實體示範單位，而隨着現樓亮相，預料將吸引不少「睇現樓才入市」的買家，而部分業主收樓後又會將單位放租，由於項目擁完善會所設施，周邊配套成熟，相信能吸引年輕家庭、學生等客源。另外，「湯臣主教山壹號」亦將罕有推出精裝豪宅租盤，建築面積約3,000至3,400呎，月租約在三萬元水平，預計可進一步刺激市場氣氛。

　　隨美國本月中宣佈減息0.25厘，本澳銀行亦跟隨下調最優惠利率，普遍幅度為0.125厘，而憧憬年底前利率再降，「供平過租」趨勢變明顯，為樓市帶來正面支持，加上澳門居住需求持續，料年尾成交量將有所提升。價格方面，由於新盤定價保守，以量為主，連帶二手價格亦被迫「跟風」，促使成交量增加，樓價短期內難見大幅上升；然而在二手市場降價潮中，仍錄得不少獲利個案，如寶龍花園高層一單位，業主在本年二月以388萬購入，並於四月以480萬易手，帳面獲利近92萬，可見仍有買家在伺機出動，欲在降價潮及低息環境中，探求高回報或收益機遇。

　　中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，他表示，澳門商舖買賣市場於第三季回暖，據統計局資料顯示，七月錄得約30宗成交，估計八月份及九月份共錄得約54宗成交，推算第三季成交量約84宗，環比升約23.5%，但較去年同期微升約6%。

　　過去數年大多成交來自用家租轉買，而投資者甚少，但從今年開始出現投資者撈底入市，第三季度尋找旅遊區一線街舖的投資者更是大幅增加，且持續出現大額成交。其中殷皇子大馬路繼首季促成的一宗過億、回報率超過5厘半的成交後，於本季再促成一宗達9,000萬成交，另外大三巴附近亦促成了一宗約5,000萬元的相連舖位，兩宗投資回報率皆超過4.5%；除傳統最旺的噴水池大三巴區持續出現大宗交易外，近期旅客量大增的氹仔舊城區亦錄得一宗呎價新高成交，地堡街一個面積約522平方呎的舖位，成交價近3,900萬，每呎高達7萬多元，創下該區近年的呎價新高。而民生區舖位買賣繼續以用家主導，成交集中在關閘及黑沙環一帶，比如近期明珠都匯的招商發佈會後吸引了不少商戶前來尋找商機，個別知名樓盤的商舖亦因而受惠出現多宗成交。

　　租賃市場方面，旅遊區表現持續強勁，如南灣英皇酒店、新口岸利澳酒店等均錄得由中原促成的多宗大面積成交，租客分別有中式酒樓、會所卡拉OK、零售百貨、藥房、手信、火鍋、高端酒吧等，總面積接近12萬呎。

　　至於寫字樓市場，第三季進一步下跌，估計只有12宗，比去年同期下跌約45%，成交以皇朝區為主，呎價約3,300元、南灣成交量次之，呎價約4,000元、而新口岸及其他地區僅錄零星成交；儘管整體成交量處於低位，但皇朝區寫字樓的查詢量明顯上升，尤其景觀好及帶裝修的盤源的需求較大；估計受兩幢政府辦公大樓正在興建，吸引一些租約到期的用家提前佈局。

　　工廈市場跌幅最為顯著，第三季估計成交量僅約5宗，同比跌逾五成。根據本公司資料庫統計，季內平均買賣呎價約1,551元，按年下跌約35%。由於上半年出現多宗呎價低於2,000元的成交，成為市場新價格參考。因此，除非物業條件特別優質，如激成的呎價可達3,000元，否則一般需降至呎價約1,000餘元方能獲承接，但符合條件的盤源不多，故拖慢成交進度。季內福泰工業大廈錄得呎價僅約1,500元的成交，創近年新低。

　　隨著澳門政府積極推動招商引資，新招商政策備受商界好評，加上重啟減息週期定期存款持續釋放，不少資金轉投4厘以上的工商鋪物業，預計市場的高厘貨源會逐漸減少，價格有望止跌回升。

　　繼續由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季大灣區及全國市況，他表示，新建商品房銷售面積5.7億平方米，同比下降4.7%。新建商品房銷售額5.5萬億元，下降7.3%，而首八月全國房地產開發投資6萬億元，同比下降12.9%；八月商品房待售面積為7.6億平方米，比7月末庫存量進一步減少317萬平方米；而中原大灣區指數報91.97點，按月跌0.74%，其中近期最為活躍的香港錄得連升兩個月，主因受惠於港股造好、拆息回落，加上之前推出的「新資本投資者入境計劃」起到至關緊要作用。

　　資料顯示，截至八月底，香港新資本投資者入境計劃錄得超過1,900宗申請，若所有申請獲批，預計將為香港帶來約580億港元資金；故此，在新一份施政報告內，當局進一步放寬投資住宅類別成交價門檻，以及提升非住宅物業的計入上限，此舉不僅有利樓市發展，同時亦為香港帶來不少經濟效益。

　　目前澳門推行的人才引進計劃，已引入超過750位優秀人才，但澳門人資市場仍然緊張，希望當局考慮適當放寬相關政策吸引更多人才或企業來澳，例如考慮給予特定行業或規模的企業補貼，吸引商戶爭取來澳開業，並提供10個以上澳人職位、交稅達到一定程度等，可在澳門長期逗留、租房。另外，亦可考慮借鑒香港「新資本投資者入境計劃」，在本澳進行指定金額投資即獲申請資格，並規定資金可流入商用或部分住宅物業、入股公司或創業等，一方面創造更多就業機會，亦有利更多不同範疇人才來澳發展，而本澳房地產及各行各業亦可借力帶動回暖。

　　此外，現時澳門樓市在新盤推出、減息等作用下有所回穩，但回升仍然乏力，冀當局推出提振措施，如補貼居民購房首期及利息，或修改現行樓按比例。在現行樓按比例統一為7成的政策下，居民需負擔3成首期才能置業，對不少家庭而言門檻甚高，加上近期銀行取態保守，未必可以借足7成、獲得長年期或較好的利率條件，令不少市民望而卻步，可考慮向內地看齊，劃一首套房樓按比例15%、其後25%。在23/24年住戶收支調查顯示，全澳約20萬住戶中，有近4.8萬住戶居於出租單位，期望可通過政策支持，令更多澳門人在低樓價時期轉租為買，在澳門擁有一層屬於自己的物業，增強社會凝聚力。

　　中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示今年港澳樓市經過首三季迎來新局勢，尤其在九月份美國聯儲局宣佈減息0.25厘，市場預期全年減息幅度可能達0.75至1厘，有助提振樓市氣氛。利率回落減輕供款負擔，加上銀行積極拓展按揭業務，為市場帶來支持。

　　然而，首三季好壞消息參半，一方面部分財困或持貨量大的業主大幅降價出售，市場湧現平價盤源；另一方面，大宗交易增加，回報率達4厘或以上的工商舖物業備受投資者青睞。近期買家入市態度積極，新盤銷情理想，更出現過去兩三年鮮有的短期獲利成交。

　　展望第四季，預計成交量進一步上升，樓市比起首三季精彩。在銀行加快追收貸款下，市場上不乏財困業主減價套現，令有吸引力的平盤出現，加上發展商及代理積極促銷，將推動交投。但價格仍需時間整固，才能走出谷底。