澳門
上半年住宅物業市場成交暢旺，估計上半年成交量合共約2,097宗，較去年同期升約五成。惟隨年初推出的豁免印花稅政策效應逐步減退，市場積壓的購買力已在第一、二季基本釋放完畢，刺激作用已大不如前，加上預期下半年仍有機會面臨加息壓力，接下來樓市走勢會如何，本行將對上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。
本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。
澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧上半年工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，首季錄得約65宗成交，第二季預計錄得約84宗，合計上半年總成交量約為149宗，較去年同期下跌近20%。儘管整體成交量收窄，但核心旺舖對買家仍具吸引力，季內錄得約2宗涉資超過6,000萬元的大額成交，分別來自皇朝區及氹仔旅遊區；其餘的中小額成交主要集中在關閘、黑沙環及氹仔區。目前市場上成交的商舖物業回報率普遍達到4厘3以上，這類高回報率的物業受投資者青睞，成為現時入市的主力。
租賃方面，受惠於旅客量持續上升，澳門旅遊區舖位熱度高，尤其是一線街舖非常搶手，當中旅遊旺區中區錄得約44%升幅，平均呎租約為65元，而賭場區皇朝平均呎租則為77元，升幅約10%。而氹仔區次季平均呎租亦回升至40元，升幅達33%。然而，傳統民生區如高士德區及渡船街一帶淪為市場「重災區」，店舖空置率持續攀升，平均呎租亦維持在約20元的低水平。
商舖空置率方面，皇朝區、北區、氹仔區在第二季均有所改善，空置率錄得跌幅，其中氹仔區持續保持低空置水平，空置率為2.3%，反映氹仔強勁的消費需求及人流，吸引商戶進駐意願。而受衛星場結業影響，新口岸區空置率在第二季升至13%，為全澳商舖情況最嚴重的區域；民生區高士德及新橋空置亦升幅明顯，從 5% 上升了 0.8 個百分點至5.8%，中區一帶則微升至5.5%。
展望下季，預計商舖整體成交量將會進一步受壓，買賣成交將持續集中在具備實質消費支撐的傳統生財區域，如關閘區、氹仔區、旅遊區及賭場區。上述區域以外的民生舖位，業主若要吸引投資者青睞，價格恐怕需要有更為明顯的下調空間。
寫字樓與工廈市場方面，今年上半年無論在買賣還是租賃均面臨較大挑戰，整體氣氛十分疲弱。資料顯示，寫字樓首季錄得約43宗成交，次季估計大幅收窄至約16宗，推算上半年總成交約59宗，同比上升約40%，主因今年首季錄得全層寫字樓單位的交易，進而拉高了整體成交量。
過去一直被視為核心商業地段的南灣區，今年變為成交量最低的區域，主因政府大樓陸續在皇朝區落成啟用，部分企業跟隨政府部門搬遷，進一步推動了商業重心向皇朝區轉移。目前南灣區寫字樓空置率達到12.9%，比去年同期的11.9%，按年增加了1個百分點，為第二季空置率最高的區域；新口岸區空置率從去年同期的12.8%，回落至11.8%；皇朝區寫字樓則保持平穩，空置率約為11.5%。租金方面，皇朝區寫字樓的每月租賃成交量高居全澳之冠，平均呎租維持在約10至13元水平，表現持平；而南灣區則因客戶流失、空置率攀升，拉低平均呎租至11至12元水平。至於新口岸區寫字樓的交投雖比南灣區略多，但呎租基本持平。
目前寫字樓買賣市場缺乏投資者身影，企業用家亦因外圍經濟環境不佳而採取「轉買為租、睇定一點」的保守策略。即使是最旺的皇朝區，寫字樓呎價亦僅在3,000元左右徘徊，市場上更出現呎價低於3,000元的盤源。
工廈市場形勢同樣嚴峻，上半年買賣與租賃雙雙受壓。現時工廈物業必須完全具備利用價值、符合用家實際行業需求，用家才會考慮購入。首季工廈成交量僅約10宗，次季進一步下滑至約5宗，推算上半年僅錄得約15宗水平，比去年同期大幅下跌約44%。價格方面，據中原數據顯示，第二季工廈買賣平均成交呎價約1,688元，同比下跌約34%，市場上甚至出現低至每平方呎僅1,000元水平的低價個案。
租賃方面，工廈第二季價格明顯下跌，缺乏卸貨台的工廈成交呎租僅約5至6元；向來抗跌力較高的激成工業大廈，亦出現呎價約7至8元的低價成交個案。踏入下半年，在預期加息陰霾及市場營商信心未回升的情況下，估計寫字樓及工廈成交量在低位橫行，無論是買賣還是租賃，都有機會再出現具指標性的市場低價成交。
澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，隨政府年初推出的豁免印花稅政策效應逐步減退，市場積壓的購買力已在第一、二季基本釋放完畢，刺激作用已大不如前。此外，市場預期下半年仍有機會面臨加息壓力，相較於鄰近的香港樓市在急升後才出現回吐，澳門樓市則呈現「未升已跌」的市況。據財政局資料，首季成交量突破千宗，錄約1,206宗，四月及五月成交量分別約338及303宗，估計六月再回落至約250宗水平，推算上半年合共約2,097宗，較去年同期升約五成，按季則下調約26%。至於價格方面，估計上半年每平方米樓價約7萬，比上年同期微跌4%，呈先升後回，第一季度為72,634元、第二季度則預計為68,000元，創近十三年新低。
本澳不少發展商已在去年及今年上半年推售新盤及貨尾單位，如東方國都、信譽天匯、天璽湖、金峰名鑄等，下半年預計較少大型項目推出，在缺乏一手帶動二手市場的連鎖效應下，二手交投亦難有起色。目前市場客源主要以換樓客為主，然而大市回調導致部分藍籌屋苑價格下跌近三至五成，不少早年入市的業主面臨蝕稅費、蝕首期的困境，換樓意欲因而大幅下降；加上近期銀行對借貸審核採取審慎態度，個別銀行批出的貸款利息偏高，窒礙了準買家的入市步伐。
從第二季的成交來看，市場樓價仍在向下調整。以藍籌屋苑為例，壹號湖畔季內有大業主採減價策略套現，呎價低見約5,500元，創下歷史新低。氹仔屋苑濠景花園的兩房單位亦失守四百萬關口，以370萬元錄得成交。
至於豪宅市場方面，第二季總價在1,500萬元或以上的物業僅錄得約6宗成交，同比下跌約40%，當中包括一宗別墅物業。季內豪宅整體平均成交呎價為6,537元，若扣除別墅計算，一般豪宅的平均成交呎價則約為5,945元。以星河灣名門世家面積逾4,000呎的大單位為例，成交呎價低見約3,600元，同樣刷新該屋苑的新低紀錄。
踏入下半年，隨著世界各國加息收緊銀根，累積不良貸款個案持續增加，令整體樓價存在下行壓力。第三季走勢方面，澳門樓市存在隱憂，房價雖然已相當低水，但受外圍負面因素影響打斷了回升及免稅政策的效力減退，早前回升了的核心地段藍籌屋苑可能會打回原形，而交投較為稀疏的舊樓則需下調尋找承接，唯獨別墅及頂豪物業受大市波及較小，表現仍可看高一線。
中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧上半年內地市況，首先是大灣區及珠海橫琴部分，2026年5月中原大灣區指數報92.34點，按月升0.33%,連升四個月，累升2.3%，創10個月新高。5月份中原大灣區12個指數中，錄得升幅及跌幅的指數參半，升幅幅度由0.2%至4.98%不等，6個下跌的指數，跌幅為0.2%至4.27%。四大中心城市亦是升跌參半，香港及深圳指數分別升0.67%及0.2%，兩指數已分別連升5個月及4個月。而澳門指數已連續6個月創新低，5月份再跌1.78%，廣州指數則微跌0.2%。
珠海方面網簽成交量共計5,360套（截止至6月24日，下同），環比下跌14%；價格方面，珠海全市第二季度均價約18,150元/平方米，環比下跌3%。次季珠海樓市活躍度有所回溫，住建局等六部門聯合出臺8項優化措施，如上調公積金貸款額度至最高150萬，延續以舊換新補貼等多項措施支持剛需及改善買家置業，買家睇樓活躍度上升，但買家入市態度仍較審慎，不過優惠多價格筍的優質單位十分受青睞，去化較快，令珠海市場成交處於分化狀態，價格呈現平穩橫行態勢。
據中原資料庫監控顯示，2026年第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交3,477套，占總網簽量65%；商業共網簽成交193套，占總網簽量4%；辦公共網簽成交244套，占總網簽量5%；其他類型物業共計網簽成交1,446套，占總網簽量27% 。
2026年第二季度珠海網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交1,764套，占整體比約為33%。鬥門區排名第二，共計網簽成交1,339套，占整體比約為25% 。金灣區位列第三，共計網簽成交1,108套，占整體比約為21%。
橫琴方面2026年第二季度網簽成交量為385套 ，環比下跌55%，均價約31,055元/平方米，環比上升27%。其中住宅是橫琴市場交投主力，共網簽成交189套，占橫琴總體網簽比例約為49%；其他物業成交137套，占比約29%；辦公成交為77套，占比約20% ；商業成交9套，占比約2%。
2026年第二季度橫琴最受歡迎以橫琴萬象世界成交居多，網簽69套。其次橫琴口岸廣場，網簽57套。前十名依次為橫琴萬象世界、橫琴口岸廣場、澳門新街坊、橫琴國際金融中心二期、國際青年文化中心、中冶口岸大廈、橫琴科學城、中冶逸璟公館、德國城、新興際華財富廣場。
據中原資料庫統計，2026年第二季橫琴市場成交面積100平方米以下單位占比約74%，主要是以面積介乎80-100平方米單位居多，占總體成交約51%。在2026年第二季度購買橫琴物業的買家當中，以省外居首占比約29%；其次為澳門買家，占比約26%，第三位則是珠海本地買家，占比約21%，廣東其他買家則占比約17%，香港買家約7%。
據中原資料庫統計，2026年下半年橫琴市場預料將有20個項目入市或加推，將為市場提供約117萬平方米供應量。其中將為市場提供約18萬平方米商業供應，約85萬平方米辦公供應，約6.5萬平方米住宅供應。
其中，中央商務區預計新增9個專案，將提供面積約43萬平方米供應量；綜合服務區預計新增4個專案，將提供面積約17.8萬平方米供應量；科技研發區預計新增3個專案，將提供面積約22.6萬平方米供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供面積約16.5萬平方米供應量；口岸服務區及高新技術產業區各預計新增1個項目，將分別提供面積約4.5萬和12.5萬平方米供應量。
最後是全國上半年整體表現，1至 5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；全國房地產開發投資3.0萬億元，同比下降16.2%；房地產開發企業房屋施工面積54.9億平方米，同比下降12.3%。房屋竣工面積1.4億平方米，下降23.4%。反映止跌回穩政策見效，供應端持續收縮減少。
隨著穩市場政策效應釋放，一線城市持續回升，但三四線長期滯銷房源去化壓力較大，老舊現房積壓仍在，拖累整體庫存降幅。
據國家統計局數據顯示，5月一線城市新房價格環比漲0.2%，漲幅擴大0.1個百分點，連漲三月。其中上海、廣州、深圳分別漲0.2%、0.2%、0.4%，北京跌0.2%。二手房價環比漲0.4%，持平上月，連漲三月。北京、上海、廣州、深圳分別漲0.1%、0.6%、0.1%、0.6%。一線城市依託人口和產業優勢率先回穩，引領二三線築底。北京5月二手網簽15974套，創近5年同期最高；上海（含商業）網簽28023套，同比增31%，連續三個月高位，創近6年同期最高，僅次於2020年5月的3.05萬套；深圳網簽5534套，同比增18.1%，連續3個月超5000套榮枯線。
而從土地成交資料來看，地價水準與市場熱度呈現明顯的錯配分化格局：上海以41618元/㎡的成交樓面地價位居首位，深圳、廣州、北京緊隨其後，高地價高度集中於一線城市；而溢價率維度，深圳以44.73%遙遙領先，杭州33.16%、廣州21.90%位列前三，6月5日，南山區粵海街道T204-0153號宅地歷經291輪競價，由保利置業以57.72億元競得，溢價率達150.74%，成交樓面地價10.87萬元/㎡，刷新深圳住宅用地樓面單價歷史紀錄。僅一周後，前海桂灣片區核心宅地吸引9家頭部央國企同台競拍，最終建發房產以35.25億元摘得，溢價率114.29%，樓面地價9.59萬元/㎡，創下前海宅地價格新高。
上海土拍熱度同步上行。5月下旬第四批次集中供地中，5宗宅地總成交額110.45億元，其中3宗地塊溢價率突破35%；
強二線核心城市熱度同步凸顯。杭州6月上旬四宗涉宅用地平均溢價率達41.9%，上城區九堡單元地塊溢價率高達61.51%，創下年度新高；南京玄武區孝陵衛G16地塊經90輪競價，以50.24%的溢價率成交，刷新近五年紀錄；蘇州工業園區金雞湖低密宅地溢價率30.04%，樓面地價68920元/㎡，刷新蘇州及江蘇省住宅地價紀錄；濟南、廣州、武漢等城市也陸續出現溢價率超20%的地塊。
受追捧的土地均具核心地段、低密度、項目體量中小型等三項特點，本次現象與過去樓市火熱時期不一樣，明顯是由需求帶動，上半年深圳3000萬以上高端住宅成交566套，是2025年同期的2.8倍。北京高端專案開盤去化率超90%，而剛需項目去化率僅23%-30%；上海單價10萬元/㎡以上的高端住宅流速雖有所放緩，但頭部品質項目仍能維持九成以上的去化率，甚至部分專案觸發積分搖號，改善型產品在市場調整週期中展現出更強的抗週期韌性與去化確定性，為高地價專案提供了需求支撐。而全國已有41個省市出臺“好房子”建設標準，統一了優質住宅的產品標準、引導供給結構優化，正在逐步成為新的土地定價錨點，達標項目的市場售價較周邊同區位普通項目平均溢價率達15%-20%。
總結一線與強二線的核心地段及優質產品已回穩甚至出現溢價，而其他產品仍需逐步築底，總體改變成果明顯；港澳方面，預料香港稍作調整依然睇好；澳門上半年因免稅成交有所增加，但新增個案不少為一手促銷及親朋轉讓，雖然澳門房價已相當低水，但三季度調整壓力依然較大，商業更是會有深度調整。相比之下，別墅與頂級豪宅因其稀缺及獨特性，後市仍值得看高一線。
中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他指出，當前房地產市道整體氣氛仍較為不樂觀，下半年市場需要面對銀行收緊按揭與外圍息口挑戰。首先，本地銀行在房地產按揭業務的審批上顯得相當嚴格，特別是對工商舖按揭更為冷淡，甚至不接受申請，加上內地對境外投資及資金外流控制嚴密，導致新買家數量減少。其次，外圍息口前景不明朗，市場預期美國下半年或仍有加息壓力，這將對市場帶來進一步衝擊，短期內房地產局勢難以明朗。
受北上消費及網購盛行等營商環境改變影響，零售業經營困難。雖然澳門熱門旅遊街道的交投表現因旅客集中而理想，但遠離旅遊區的民生舖位則受到較大衝擊，空置率上升且租金屢創新低。寫字樓方面，隨政府大樓落成並遷出私人商廈，加上實體經濟活動未見明顯改善，預計寫字樓空置率將會上升，價格停滯不前。
儘管整體市況在下半年需保持審慎，但豪宅市場或可在逆市中看高一線。他指，由於豪宅價格已累積一定跌幅，近期觀察到不少「老牌資金」出於為家族提供穩固後盾，有意在低位尋覓優質別墅或大單位。這類剛性需求與財力支持，有望帶動下半年豪宅物業錄得較為健康的發展。
雖然大市氣氛審慎，但調整期往往亦是『逆市尋寶』時機，為協助有意置業或放盤的市民，澳門中原開發的澳門找房APP將推出全新線上功能——「澳門競拍」。
一直以來，澳門傳統房產交易以掛牌放售為主，業主定價時大多憑感覺，買家則傾向從低價還起，也不清楚是否有競爭對手或出價，買賣雙方耗費大量時間在協調與溝通上，結果物業掛牌數月仍未能出售導致資源分配不及時；而競拍模式具備市場競價、公開透明、限時截止、快速成交等優點，但過去受限於線下場地與繁瑣流程，未能普及。
有見及此，澳門中原正式推出全澳首個房產線上競拍平台——「澳門競拍」，徹底打破時空限制。這項創新服務將房產拍賣流程遷至線上，無需親臨現場，告別冗長瑣碎的議價談判；競價、查詢一站式完成，所有出價公開透明，為本地房產交易注入全新模式，滿足買賣雙方多元需求。
對於買家而言，拍賣常被視為「執漏」時機，但這些物業往往存在貸款困難、手續複雜等風險，令人卻步。而「澳門競拍」上的物業可如常申請貸款，條件與一般物業貸款流程無異，無須全款購置。更重要的是，平台採用線上即時出價機制，有別於傳統暗標方式；競投過程公平便捷，當前出價、競爭對手數量等資訊一目了然，買家可隨時掌握形勢，從容決策。
對債權人或業主來說，傳統方式往往未能體現物業真正價值，主因是準買家獲取資訊不便，經常只得一個地址，需花費大量時間實地查證，無形中將非專業買家拒諸門外；加上買家對手續不熟悉，憂慮隱藏風險，出價自然趨於保守。而「澳門競拍」設有專人協助處理全部手續，並提供即時查詢服務，令買家安心放膽出價；同時，圍觀人數、競投人數清晰可見，潛在買家不會誤判市場形勢，有助促進資源快速配對。債權人亦可透過實時數據觀察市場反應，迅速調整策略，絕不耽誤寶貴時間。
「澳門競拍」適用範圍廣泛，涵蓋各類物業：住宅業主想加快脫手，又不願盲目劈價，平台提供最佳平衡；別墅買家圈層狹窄，同類成交極少，定價缺乏參考，競拍正好以市場真實反應定價；工商舖業主若自身網絡有限，難以接觸實力投資者，平台可精準觸達目標客群；至於地皮等冷門項目，潛在買家稀少，放盤週期動輒以年計，透過競拍可大幅縮短成交時間。
為確保每項拍賣皆獲最佳推廣效果，我們配備專業拍賣團隊，提供多元拍攝及AI虛擬裝修服務，製作視頻、360°全景睇樓等，而線上睇樓更可一鍵切換多種裝修風格，讓買家直觀感受物業潛力。在曝光方面，除中原官網及APP用戶推送等渠道外，同時串聯Facebook、視頻號、小紅書等社交媒體矩陣，進行線上多渠道推廣；更輔以精準客群廣告投放及智能競價，搶佔市場先機，確保每項物業獲得最大關注。
「澳門競拍」的誕生，標誌著本澳房產交易邁向數碼化、透明化的新里程。我們深信，這項創新服務將為買賣雙方創造更公平、高效、安心的交易體驗。
