澳門中原地產2019年第三季樓市回顧
2019-10-24

近期受香港社會氣氛影響,工商舖投資市場氣氛偏淡,而住宅方面影響較微,財政局資料顯示,第三季成交量較次季減少約18%,價格方面走勢則持續平穩。踏入第四季,樓市走勢會如何,本行將對2019年第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。

 

本次樓市回顧發佈會由中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生主講。

 

第三季工商舖市況回顧

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第三季工商舖市況表現,首先商舖方面,他表示,據統計局資料顯示,七、八月份商舖市場錄得約49宗及41宗成交,涉及金額分別約10.13億及7.71億。第三季為傳統暑假淡季,加上今年商舖市場投資者受到香港社會氣氛影響,入市意欲較低,故交投量呈回落趨勢。估計九月份成交量與八月份持平,推算第三季商舖總成交量約130宗水平;價格方面,因買家出價保守,故第三季商舖市場價格下降了不少。


至於寫字樓及工廈市場方面,投資者入市步伐偏緩。按統計局資料推算,估計第三季寫字樓買賣成交約40宗水平,環比下跌約45%;第三季工廈買賣估計不足10宗,成交量持續偏低。租賃市場方面,寫字樓租金相對平穩,各區與次季僅有約1元左右差距;而工廈租金有輕微升幅,第三季平均呎租約9.21元,較次季上升約3%,估計是基於通貨膨脹而引起的升幅。始終工廈有一定的租客市場,加上亦無新供應,預料未來工廈租金將持續穩定向上。


總結第三季工商舖市場投資氣氛受外圍環境影響,投資者較為保守,商舖價格有所回調,較2018年同期下降了約20%到30%不等,以往商舖普遍回報為2厘上下,受降價影響,近來的大部分成交商舖回報率已超過2.5厘,個別更可達3厘。價格下跌原因,主要歸咎於香港社會事件對澳門可能帶來的影響,因香港旅遊業陷入寒冬,澳門旅遊業會否受到拖累,影響本澳經濟及商戶承租能力,這些都是投資者主要憂慮的地方。


在此可從幾方面數據來看,首先今年首九個月賭收同比下跌約1.7%,而旅客總消費第二季則下跌約4.8%,從以上數據看來在跌幅均在5%內,並未受太多拖累,估計消費下跌與人民幣貶值較為相關,在旅遊人數方面過去的十一黃金周假期,旅客人次同比更上升約11.5%,首九個月入境旅客約3,000萬人次,較去年同期反而上升約17%,綜合以上數據澳門並未有受香港拖累。

 

旅客量不跌反升,香港不少品牌轉戰大灣區其他城市,由於澳門各方面條件與香港接近,加上可連帶發展珠海,大橋開通亦令管理上更為方便,預料在今年或至明年初開始,不少知名的香港品牌會陸續在澳門開業,而澳門旅客將持續增多,估計今年能再創旅客新紀錄。受氣氛過份悲觀預期的影響反而令回報率上升三成,但實質旅客卻越來越多的變化下,澳門工商舖市場值得入市。


第三季珠海橫琴市況回顧

接下來,繼續由中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第三季珠海橫琴市況表現,據橫琴中原資料監控,2019年第三季度珠海網簽成交量共計17,506套,同比上漲96.6%。其中橫琴網簽成交量約1,949套,同比上漲約93.9%,占珠海市網簽成交總體比例約為11.1%。


在第三季購買橫琴物業的買家當中,以澳門買家居多,占比約26.8%,香港買家占比約20.6%。港澳買家占總體成交接近五成,主因珠海放寬港澳人士購買住宅資格,以及港珠澳大橋通車便利三地往來,加上橫琴輕軌將於11月底通車、橫琴口岸將於年底實施通關並開展兩地一檢等一系列利好,吸引不少港澳買家置業橫琴,帶動市場占比上升。?


隨著珠海城市競爭力逐漸增強,橫琴獲批國際旅遊島,港珠澳大橋便利三地往來,多項放寬招商招人政策不斷推動,橫琴輕軌及口岸又即將通車、通關等系列利好消息頻出,吸引眾多港澳人士入市橫琴,帶動橫琴成交量上升。其中住宅是橫琴市場交投主力,據統計橫琴住宅網簽成交約1,068套,同比上升約360.3%;商業成交約277套,占比約14.2%;辦公成交467套,占比約23.9%。最受歡迎區域為中央商務區務區,共計網簽成交841套,同比上升約259.4%,占橫琴總成交比例約43.1%,以華發廣場成交居多,共網簽339套高居該區榜首。

 

價格方面,第三季成交均價處於穩定上升趨勢,受惠橫琴口岸即將于年底通關及橫琴輕軌即將通車影響,口岸周邊及輕軌沿線項目大受歡迎,因該些項目價格相對較高,因而帶動橫琴整體成交均價向上。


隨著橫琴獲頒佈打造「國際旅遊島」,旅客從現時的「港澳 遊」,未來或會更多選擇「澳琴 遊」,橫琴由長隆打響第一炮十分成功,最近獅門娛樂天地、星奇塔無動力世界、星樂度露營小鎮等大型遊樂設施開幕,令橫琴變得更具吸引力。


頒佈國際旅遊島後,招商的政策越來越多,橫琴政府致力向大型零點品牌、影院、百貨公司、連鎖飲食集團及特色商戶入手,除提供辦公場所、稅務優惠外,更資助高達百分之七十的裝修費用,引進能吸引國際旅客的商戶,用特色商戶、米芝連餐廳等,打造出各類型聚人氣網紅打卡點,當地的娛樂好去處越變得豐富。

 

交通逐步完善,跨境巴士班次頻密方便、珠機城軌年底通車、兩地一檢新通關的即將實行,相信傳統的港澳遊或將變為港澳琴三地遊,開展新「一程多站」的旅遊模式。橫琴人流暢旺可期,口岸附近的商舖及酒店的需求定必大增,有不可忽視的升值潛力,預估第四季至2020年,珠海尤其橫琴交投量將會繼續攀升,市場情況非常樂觀。


第三季澳門住宅市況回顧 

中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧第三季住宅市況,他表示,七、八月為傳統暑假淡季,交投氣氛相對較淡,據統計局資料顯示,成交量分別約為863及771宗,而九月份因市場欠缺新盤供應,成交量回落至約521宗水平,總結第三季總成交量約2,154宗,較次季減少約18%;第三季按實用面積計算每平方米平均樓價約11萬元(即約10,286元/呎)左右。年初我行預測今年成交量將回落兩成左右,目前首三季成交量約6,074宗,走勢合符年初的預期,估計今年總成交量約在8, 000宗左右。

 

去年取得印花稅出台後,近年澳門平均每平方米樓價持續於10萬至11萬水平左右浮動,起到明顯穩定作用,加上放寬青年首置按揭成數後,首置成交約占每月總成交量八成,政策成效相當卓越,幫助很多原本首期不足的青年上車。現時社會上車需求得到滿足,亦成功抑制樓價,解決了兩大住居難題,未來當局可著眼於其他社會群體的置業需求,如換樓人士。因隨著時間推移,很多居民由於結婚、生育等,家團成員增多或改變了,原來居住的地方已沒法滿足家庭的需要,從而產生換樓需求,但目前戶型較大,如兩房、三房或四房,首期負擔相對較高,對於資金不靈活的家庭來說,有一定的換樓困難。早前香港政府聆聽社會需求後,決定將首置九成按揭上限,由400萬提升至800萬元,建議當局可以考慮放寬按揭成數,扶助換樓人士覓得舒適新居。

 

此外,澳門人口不斷增加,為了解決社會基層居住問題,過去政府著力於公共房屋的建設,在2008年到2018年間共推出了約5萬多間的公共房屋,至於私人房屋方面,僅約提供2.8萬間,加上自2008年起多年未曾拍地,未來私人房屋供應量或面臨斷層危機,寄望政府收復多塊閒置土地後,盡快將土地批給發展,讓澳門每吋土地使得其所,居民安居樂業。