澳門中原地產2019年樓市回顧及2020年前瞻
2020-01-08

去年住宅市場繼續由首置客主導,該次首置上車熱潮持續了近兩年,隨著首置購買力的消耗,成交總量亦隨之下降,據財政局資料推算,2019年成交量近8,000宗,較2018年全年成交約1萬宗,下跌約兩成。踏入2020年,樓市走勢會如何,本行將對2019年樓市表現作全面回顧以及對2020年樓市作預測。

 

本次樓市回顧及2020年前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生主講。

2019年工商舖市況回顧及2020年展望

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結2019年工商舖市況表現,首先商舖方面,他表示,去年受外圍環境因素影響,澳門旅客消費意欲降低,據統計局資料顯示,首三季旅客總消費下跌了約6.7%,當中第三季跌幅最大約17.2%,而第三季人均消費更下跌約24.9%,其中內地旅客人均消費跌幅最高約26.7%;去年賭收方面亦按年下跌了3.4%。外圍環境對澳門旅遊業的影響,同時亦反映在商舖市場上,按資料顯示,十月份商舖成交約25宗,估計十一、十二月與十月相約,約20宗水平,推算第四季約65宗,全年總成交量約418宗,按年下跌約33%;至於租賃市場方面,成交量亦錄得同樣跌幅,而租金相對走穩,僅微跌約3%

 

踏入2020年,預計各區商舖租金將有不同幅度的增長。首先是中區,預計外地品牌將積極落戶,該區空置率將下降,不過受旅客消費影響,業主租金叫價不會過份進取,全年租金或有10%15%增長;氹仔區方面,花城區及一線區租盤供應少,而該區客人多數傾向租金約10萬以下的細面積舖位,估計面積約1,500呎以下的舖位,今年租金將有15%升幅,而面積約1,500呎以上的商舖租金將較平穩,或微升約5%;賭場區方面,一線街租客大多選擇續租,不會輕易放棄舖位,故一線街供應量少,在需求刺激下,預計租金亦將上升約10%左右,而二線街目前亦有不少餐飲品牌物色舖位,估計亦將有約5%升幅;最後是民生區,由於租金低水,租金大致圍繞310萬不等,故成為部分香港品牌考慮對象,預計面積約800呎以下的商舖會較為搶手,估計該區全年租金約有10%20%升幅。


至於寫字樓市場方面,按統計局資料推算,第四季成交量約40宗,估計全年總成交量約182宗,同比下跌近三成;價格方面,寫字樓整體跌幅約5%,其中皇朝區表現較優微升約1%,而南灣及新口岸區分別錄得約4%及8%跌幅。過去受限土地資源等問題,許多政府部門租用私人寫字樓單位,但隨著填海、回收土地等,越來越多土地可以發展政府項目,據資料顯示,目前約有23個跟進中的政府設施項目,當中包括警察總部、法院、海關等部門使用的辦公大樓,部分投資者擔心物業被空置,影響投資回報,故近年寫字樓成交較為疲弱。

最後是工廈市場,同樣亦出現跌幅。按統計局資料推算,第四季工廈成交量約20餘宗,全年總成交量約60宗水平,較2018年大幅下降約74%,創近五年新低位,由於成交宗數不多,價格上沒明顯升跌幅,與去年持平;而租賃市場方面,供求平衡,故租金走勢平穩。

展望2020年,對澳門工商舖走勢持審慎樂觀態度,估計首季及次季初仍會受到外圍不明朗因素影響,交投氣氛偏淡,但隨著邁向年中,市場氣氛將逐漸恢復。因近期中原接觸過不少有意轉戰澳門的香港品牌,以往他們大多以觀察的心態來索取初步資料,但現時已有不少公司成立了專組來澳門發展,如最近在澳門開業的知名零售品牌,早前更指出計劃三年內在澳門開設十五至二十間分店;此外,隨著大灣區各城不斷推進合作,灣區內不少商戶對澳門市場存著無限憧憬,均有意來澳發展,近期亦接獲不少查詢。預計在眾多外地新公司投入市場下,今年商舖、寫字樓以及工廈的租賃成交將大幅增加,租金亦有上調空間。


2019年珠海橫琴市況回顧及2020年展望

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結2019年珠海橫琴市況表現,據橫琴中原資料監控,2019年珠海網簽成交量共計約61,683套,同比上漲逾六成。其中橫琴2019全年共有35個網簽專案,網簽成交量約為6,575套,較18年上漲約10.78%,占珠海網簽總體比例約為10.65%。受惠橫琴眾多利好政策出台及實施,珠海樓市政策陸續放寬,大型基建專案逐步完善,如橫琴新口岸具備旅檢條件,珠機城軌即將開通等,2019年橫琴市場整體交投呈現平穩上漲。此外,由於今年發展商多次推出不少優惠購房措施,令市場成交價格相較18年變化不大。?

由於珠海住宅購買政策放寬港澳人士購買資格,加上港珠澳大橋通車縮短了香港至橫琴距離,置業橫琴又可申辦澳門單牌車,因此釋放了港澳市場大量的購買力,促進住宅交投增長。據中原澳門及橫琴資料庫監控顯示,2019年橫琴網簽成交主要以住宅物業成交為主,共網簽成交約3,188套,同比上漲約226.64%;商業共網簽成交約1,083套,同比下降約12.8%;辦公共網簽成交約1,719套,同比下降約36.5%。而去年最熱門區域為中央商務區,共計網簽成交約2,230套,占整體比約為35.44%;綜合服務區占比次之,共計網簽成交1,760套,占整體比約為26.77%。


據橫琴中原資料庫資料顯示,在2019年購買橫琴物業的買家當中,以香港買家居多,占比約28.88%,澳門買家次之,占比約26.22%,主因港珠澳大橋通車便利兩地往來,加上香港社會氣氛影響,不少香港買家將投資目光轉至大灣區物業,特別是與香港路橋相連的珠海橫琴市場。此外,畢竟琴澳兩地毗鄰,有24小時通關以及澳門單牌車可自由進出橫琴政策,橫琴的生活配套設施又不斷完善,如勵駿龐都廣場、麗新創新方等地開業,增添橫琴生活便利性及促進人流增長,加強不少買家對橫琴的信心,令其入市步伐加快,帶動港澳買家成交占比增多。

 

截至2019年8月,橫琴實有各類商事主體55,980戶,比2018年底下降約7.72%。由於橫琴加大監管力度、加快簡易註銷辦理、清理長期停業未經營企業及實施集中註冊位址從嚴管理等多項措施同步推進,橫琴新區商事主體增長持續放緩。同時,由於對澳資企業登記推行綠色通道、專人輔導等一系列便利措施,澳資企業數量繼續增長。

 

踏入2020年,橫琴市場預料將有17個項目入市新推,將為市場提供約163萬平方米供應量。其中將為市場提供約20.8萬平方米商業供應,約75.8萬平方米辦公供應,約44.7萬平方米住宅供應,以及22萬文創供應。其中,中央商務區將會是2020年最活躍的區域,預計有7個項目入市,將提供面積約83.7萬平方米供應量。

 

隨著橫琴新口岸將於第一季實行通關,廣珠輕軌延長線一期即將通車,加上橫琴將建設成國際旅遊島,島內休閒娛樂設施陸續增多,如橫琴長隆劇院、獅門娛樂和勵駿龐都廣場等開業,為橫琴增添更多旅遊元素及吸引力,相信將帶動橫琴人流量持續增加,有助增強買家對橫琴市場信心。

 

此外,橫琴優惠政策不斷實施,多個吸引人才進駐或落戶的措施出台,加上支持港澳台青年創業創新的32條優惠措施,促進辦公樓宇和產業園區配套商業發展辦法,跨境金融企業入駐可享多項配套扶持政策等,預估未來將吸引不少人才、商業主體及企業入駐橫琴,相信橫琴市場需求將持續增長,橫琴投資前景看好,預期2020年整體房地產市場將穩定上漲。


2019年住宅市況回顧及2020年展望:

中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德回顧去年住宅市況,他表示,去年住宅市場符合預期,市場繼續由首置客主導,截止11月底,首置占總成交比例高達八成以上。該次首置上車熱潮持續了近兩年,隨著首置購買力的消耗,成交總量亦隨之下降,據財政局資料推算,估計2019年成交量近8,000宗,較2018年全年成交約1萬宗,下跌約兩成;樓價方面,以實用面積計算平均約11萬元每平方米(若以建築面積七成計算,平均呎價約7,150元),價格與2018年相約。

 

目前首置購買力已消耗了不少,加上新一期經屋約3,000個名額已經接受登記申請,將進一步凍結部份購買力,預計今年成交量再下跌至6,000宗水平,而成交將集中於大單位,並來自換樓客源。

 

自首置措施出台以後,大單位所需首期資金更見高昂,由於首期成本每每動輒五六百萬大元,未必一般中產家庭能及負擔,故近年大單位成交量及價格遠低於市場水平,據資料顯示,去年首三季成交中約有49%來自面積小於50平方米(約538呎)的單位,面積5099.9平方米(約5381,075呎)的單位則占41.7%,而面積100 149.9平方米(約1,0761,613呎)及150平方米(1,614)分別僅占7.3%2%。數字反映大單位累積龐大購買力,加上呎價與細單位比較有兩成差距空間,或會吸引到一些早前售出物業的小業主作換樓考慮。

 

自2018年放寛青年首置按揭貸款措施惠及市民如願置業上車,政策效用顯著,期望新的一年,政府再度因應市場實際需求,考慮針對大單位換樓市場,進一步推出「換樓客」按揭成數措施,協助一眾有換樓需求但首期不足的市民換樓改善生活,為長遠房屋計劃得到更平衡發展。

總結:
中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生公佈去年業績,他表示,2019年中原在澳門佣金收入約1.49億港元,按年增長約9%;橫琴方面佣金收入約4,500萬人民幣,按年大幅增長約54%,兩地收入合共超過約2億港元,按年升幅接近兩成。展望2020年,澳門及橫琴在眾多經濟利好消息推動下,相信樓市將持續平穩向上,為了配合市場發展,中原澳門及橫琴未來亦有新部署,現時中原在澳門及橫琴分別有9間及4間分行,期望今年於兩地分別設立多兩至三個據點,至於人手方面,亦有意向持續擴充。