澳門中原地產2020年第一季樓市回顧
2020-04-22

今年受疫情影響,首季市場交投淡靜,財政局資料顯示,首季成交量約1,016宗,較去年同期下跌約21.7%。踏入第二季,樓市走勢會如何,本行將對2020年第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。


本次樓市回顧發佈會由中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生以及中原橫琴地產事業部總經理李煜先生主講。



第二季樓市成交量倍升 樓價將可修復首季跌幅


中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧首季住宅市況,他表示,今年首季住宅交投氣氛較淡,尤其二月上半月在新年假期及疫情影響下,僅錄得約21宗成交,其後隨著疫情控制良好,開始復工復市,部分有意置業人士開始於線上搵樓,中原網站數據顯示,從二月下半月起,線上查詢人數環比錄得數倍增長。而成交量方面亦漸見升幅,三月環比錄得約一倍升幅,約415宗成交,總結首季約1,016宗成交,較去年同期下跌約21.7%。至於價格方面,樓價有輕微下滑,按實用面積計算,首季平均呎價約9,002元 (以建築面積計算,平均呎價約6,300元),環比跌幅約9%。

 

疫情蔓延全球,各城經濟均受到影響,澳門樓市影響較預期輕微,有賴澳門多年以來打下穩健經濟基礎,加上澳門政府於控疫方面當機立斷,澳門雖為最早發現確診城市之一,但亦是疫情最快受到控制的地區,目前已連續多天無新增個案;此外,一系列經濟扶助措施接連推出,成功降低市民憂慮情緒。而日前政府發表的新一份施政報告列出八大重點方針,其中抗疫情、保民生、提經濟等一系列惠民措施,相信有效為社會各界及市民重拾信心,為澳門未來發展重新出發。


預計五月份澳門將率先回復社會正常秩序運作,陸續恢復旅遊城市面貌,推算第二季市況,由於剛需性的購買力累積已久,加上環球多國的振興經濟方案將為市場注入大量資金,在用家及投資者雙管齊下,預料第二季成交量將比第一季按季上升三倍達三千宗;而價格方面,第一季度因疫情影響調整約10%,但隨著澳門疫情得到控制,加上資金泛濫、低息環境及用家等因素支持,相信樓價可上升的力度比可下跌的力度較大,估計可修復首季之跌幅。


工商舖市況回顧及展望

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結首季工商舖市況表現,首先商舖方面,首季商舖市場成交萎縮,據統計局資料顯示,一、二月份商舖市場錄得約16宗及13宗成交,估計三月份約21宗,推算首季商舖成交約50宗,打破2008年第四季80宗歷史低位紀錄,成為自1999年回歸以來成交最少的季度。

 

受疫情影響,商舖租賃成交下跌約8成,結業及頂手個案大增,當中餐飲業最為嚴重,不少連鎖店改為三開一或縮短營業時間方案,以減低人力、水電等成本。租金方面,旅遊區及賭場區影響較為嚴重,首季租金跌幅達三成,而民生區於二月份亦出現明顯跌幅,隨著疫情受到控制,部分市民陸續復工帶動下,三月份明顯有復甦跡象,租金跌幅相對較少,約一成半左右,預計在各口岸開關前,市場將繼續疲弱。


工廈市場方面,近年工廈買賣及租賃成交量及偏低,多個月份無法顯示數據,按中原(工商舖)資料推算首季工廈成交量不足10宗;價格方面受外圍及疫情影響跌幅擴大至一成半,但因工廈均為澳門本土企業租用且供應不足,故租金走勢較為穩定。

 

過去數年工廈平均回報率約2.5厘至2.8厘之間,隨著價格下調,回報率可超過3厘,相對銀行利率約為二厘多,槓桿較大且息差豐厚,加上未來沒有新增供應,收租維護成本少,且沒有SSD,從長線看工廈占成本低槓桿高具爆發力,建議應長期持貨。

 

最後寫字樓市場方面,受惠於較早前有消息指澳門將大力發展特色金融產業及人民幣離岸結算中心,首季成交量未有下跌趨勢,統計局資料顯示,1月份寫字樓成交量已達24宗,單月已高於去年首季整體數字,估計今年首季寫字樓成交量約40宗水平,較去年同期上升約一倍;價格方面,由於整體氣氛拖累寫字樓也有近一成跌幅。

 

澳門寫字樓長期欠缺新供應,近期有利好政策支持,剛發佈的施政報告中提及爭取國企總部來澳,相信待疫情過去,寫字樓的成交會急增,或會是眾多類別中最快獲升幅。


預測在五月通關後市場會出現重大變化,現時疫症肆虐環球經濟出現危機,觸發各國傾力救市,無上限地放水令市場資金泛濫,而澳門亦正推出了一系列振興經濟方案,本次施政報告中提到推動澳門旅遊產業,將旅遊局由社文司撥至經財司,以及引進國企總部經濟圈,預料疫症陰霾過後工商鋪市場會「谷底反彈」,料下半年將從現時低位反升2成。

 

而年前受大灣區規劃及港珠澳大橋驅使來澳投資租舖的品牌,相信在疫症後也會陸續到來,對現時低迷的租賃市場預期一定的承托力。

 

珠海橫琴市況回顧及展望

最後由橫琴中原事業部總經理李煜先生總結第一季珠海橫琴市況表現,據橫琴中原資料庫監控,2020年第一季度珠海網簽成交量共計約6,540 套,同比下降約30.95%。其中橫琴2020年第一季度共有31個網簽項目,網簽成交量約為1,303套,同比上漲約84.30%,占珠海市網簽成交總體比例約為19.92%。

 

第一季橫琴樓市交投氣氛變化甚大,受惠多個市場利好消息影響,以及多專案發展商推出年末優惠,帶動橫琴一月上旬市場交投十分熾熱。但隨後受疫情衝擊,不少專案處於休市狀態,買家入市態度急轉觀望,令橫琴1月下旬乃至2月中上旬市場交投進入冰凍期。隨著國內疫情逐漸好轉,政府陸續推出多項政策支持行業復工,又有銀行降息利好刺激樓市,中原和多個發展商推出網上便捷睇樓,以及不少項目推出特價房源,提供優惠的付款方式,如異地轉帳、延長付款週期等,吸引一些觀望買家入市,令橫琴市場交投開始逐步錄得成交,帶動橫琴三月網簽交投陸續增多。

 

其中住宅是橫琴市場交投主力,據統計橫琴住宅網簽成交約661套,占橫琴總體網簽比例約為50.73%;商業占比約5.14%;辦公占比約41.44%;其他成交則占比約2.69%。而最受歡迎區域為中央商務區務區,共計網簽成交約376套,其次綜合服務區也受到不少買家喜愛,網簽成交約362套。


第一季度橫琴網簽成交套數前十名分別為橫琴萬象世界項目、荔枝灣花園、華發廣場、碧桂園澳鄰派克文化商業中心、德智廣場、天譽灣畔花園、三一南方總部大廈、方達成大廈、橫琴華發首府花園、中冶逸璟花園。


在第一季購買橫琴物業的買家當中,以澳門買家居多,占比約23%,香港買家占比約21%。港澳買家占總體成交有所下降,主因受國內疫情影響,買家入市步伐放緩,港澳買家至橫琴睇樓量驟降,因而第一季港澳買家占比有所下跌。隨著疫情逐步得到好轉,橫琴多項目推出優惠購房措施,吸引不少珠海本地買家陸續入市,帶動珠海買家占比增多。

 

截至2020年2月,新區實有各類商事主體53,436戶。由於新冠肺炎疫情影響,橫琴新區商事主體增長放緩。同時,由於對澳政策推介和招商引資工作力度持續加大,並推行綠色通道、專人輔導等一系列針對性便利措施,澳資企業數量呈加快增長態勢。

 

隨著國內疫情不斷好轉,銀行又降息降准,買家對樓市的信心有所回增,橫琴始終地理位置優勢明顯,又有多項利好優惠政策支持,相信買家入市橫琴的步伐將逐漸加快,加上第二季新入市項目不少,預料橫琴第二季樓市交投氣氛將回溫,市場成交量將提升。此外,隨著橫琴新口岸將於年內通關,琴澳交通將更便捷,橫琴區內多項基建設施陸續完善,相信橫琴後市發展將保持穩定。