中原澳門及橫琴2020年上半年樓市回顧
2020-07-01

首季初疫情爆發,住宅及工商舖市場各受不同程度影響,成交量均現跌幅,隨著疫情緩和,住宅市場率先回穩,三月起成交量按月提升,五月份更回升至六百宗水平。踏入下半年,樓市走勢會如何,本行將對2020年上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。


2020年上半年樓市回顧發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆先生、澳門中原地產高級董事石寳德先生以及橫琴中原事業部總經理李煜先生主講。


中小企援助措施見效 舖租成交增七成

中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆先生總結上半年工商舖市況表現,受封關影響,旅遊生意冷清,商舖買賣市場亦受到一定拖累。據統計局資料顯示,四月買賣成交量約18宗,估計五月及六月分別約21及33宗,推算次季商舖成交約72宗,較去年同期下跌約五成。


次季總成交量雖然有所下跌,不過近月市場走勢稍有好轉。首先六月成交量回復三十多宗水平;另外,自疫情以來,接連數月並無錄得大額商舖成交,直至六月份才首度錄得一宗高額交易,涉及金額約五千多萬。主因消費補貼、百億抗疫援助基金及中小企業銀行貸款利息補貼等計劃推出後,刺激市場消費及降低中小企經營壓力,更令早前因疫情而擱置開業步伐的商戶加速入市,澳門中原(工商舖)資料顯示,次季商舖租賃成交約600宗,較去年同期大增近七成。故此,在租賃活躍推動下,部分投資者恢復信心,刺激買賣交投增長。


目前市場投資者均優先考慮風險較低的投資品,以保守穩健路線來看,民生區商舖確是不錯的選擇,故上半年有高達八成交投來自民生區,預計下半年該走勢將持續;至於旅遊區商舖,估計於開關後旅遊業恢復暢旺,其成交量才會逐漸回升。


寫字樓轉型增供應 利促租賃交投

至於寫字樓市場,次季延續第一季市場氣氛,估計約38宗水平左右。價格方面,因成交量不多,且大多成交來自條件較優質的寫字樓,如中航大廈、皇朝廣場等,故平均成交價被拉高,事實上,次季普遍業主叫價下調了約10%至15%左右;而租金亦錄得同樣跌幅。


澳門寫字樓長期缺乏新供應,加上在政府扶助措施下市場新增了不少中小微企,有部分寫字樓業主因應市場需求,逐將其下單位發展成「共享辦公室」,如近期誠豐商業中心有一高層全層,共約二萬多呎的空間,改建成多個細單位分租,以及建有租客共同使用的空間,估計將吸引有辦公室需求的中小企進駐,促進寫字樓租賃交投。


優質工廈抗跌強 料引投資者關注

最後是工廈市場,次季交投繼續低迷,推算全季工廈成交量約10宗水平。工廈成交量偏低主因盤口供應量少,因近幾年工廈買家均為自用客,其單位購入後釋出機會微,可謂買少見少;而且用家出手較審慎,亦不介意花時間等待合適盤源,故市場上工廈買家雖多,但仍未反映在成交量上。


受疫情影響,部分工廈價格稍有回落,不過相較優質的工廈抗跌能力強,如激成工業大廈、福泰工業大廈、南嶺工業大廈等等,在上季均錄得成交,而其成交價與去年同期無異。優質工廈於上半年表現佳,既有保值能力,又有回報高、限制少等優勢,估計下半年隨市道恢復,將吸引一班長線投資人士注意,屆時整體價格或有一成半升幅。


料下半年價格升一成半

隨著未來澳門開關,恢復自由行及旅行團後,旅遊業轉旺、賭收回升,加上第二輪消費補貼計劃推出,有效推動零售業等生意額上升,將會一洗市場頹氣;此外,澳門防疫一戰打得相當不錯,政府一系列的援助措施成效卓越,令商戶、投資者對澳門營商環境更有信心,估計將吸引更多外資品牌或投資者投入澳門市場,推動工商舖買賣及租賃成交。預料下半年工商舖租金與價格將有明顯變化,首先將表現在租金上,估計將於第三季出現明顯升幅;而價格增幅會相較緩慢,估計第四季才會出現明顯上揚,年底價格或出現15%左右升幅。


外圍不穩市場置業欲增 料下半年成交逾三千宗

澳門中原地產高級董事石寳德先生回顧上半年住宅市況,他表示,澳門住宅第二季度成交量比第一季明顯上升,單是四、五月份的成交量已經是第一季度的總和,價量同時錄得升幅,符合首季季度報告預期。隨著新冠病毒對澳門造成之影響逐漸減少,防疫封關等措施逐漸解封,經濟逐漸復甦,將有利澳門房地產市場下半年的發展。


由於澳門政府處理防疫工作奏效,其經濟復甦步伐相應較快,各行各業陸陸續續復工復市回復各類商業活動,帶動就業勞動人口市場,這些因素對市民置業換樓穩住了信心,故說明第二季度市況比第一季度錄得升幅的主要原因。而除了澳門本身經濟條件外,下半年度外圍經濟不隱,更有利澳門發展,歐美中非不少國家正爆發第二波疫情、外圍股票市場動盪、美國總統大選等種種因素更有利資金流入澳門,尤其在低息環境及各國救市方案離不開「大印銀紙」,為了避免資金眨值,勢將傾向於房地產市場,而澳門呎價處於極合理水平,將更吸引外來資金流入,預計下半年度成交量約3,000至3,500宗水平,價格則維持平穩,窄幅上升5%。


橫琴上半年網簽2,963同比增近四成

最後由橫琴中原事業部總經理李煜先生總結上半年珠海橫琴市況表現,他表示,上半年受疫情影響,2月橫琴市場進入冰凍期,但隨著疫情逐步好轉,橫琴樓市恢復得相當良好,交投氣氛回溫較穩健,加上很多發展商推出特殊的購房優惠措施和推出新品,因而吸引不少買家入市。據統計,橫琴2020年上半年共有30個網簽項目,網簽成交量共約2,963宗,同比上漲約38.14%,其中約有1,425宗為住宅成交,同比上升約70%。價格方面,據統計橫琴市場上半年成交均價處於上升狀態,由於橫琴上半年成交多以住宅為主,加上住宅庫存量不多,價格穩健上升,因而帶動整體橫琴樓價向上。


中央商務區最受歡迎 小面積單位搶手

上半年橫琴最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成交約1,198宗,其次為綜合服務區及科技研發區。當中以橫琴華發廣場成交居多,共網簽約711宗高居中央商務區榜首。另外,橫琴市場成交多以小面積單位為主,主因現時橫琴買家以投資者居多,因而入市門檻低及小面積單位備受喜愛。


受阻於封關 港澳買家比例下降

橫琴買家比例方面,2020年上半年由廣東其他區域買家佔據首位,約佔21.11%,其次為珠海本地買家,約佔17.5%。隨後為澳門香港,分別為16.11%及14.72%,由於疫情影響粵港澳三地正常通關,令橫琴的港澳買家比例下跌。


橫琴澳資企業呈現逆勢高速增長態勢

截至4月底,實有商事主體53,347戶,比3月底增長0.14%。同時,橫琴新區澳資企業也呈現逆勢高速增長態勢。今年1至4月,橫琴新區新增澳資企業303家,與去年同期相比增加1.23倍,註冊資本11.58億美元,與去年同期相比增加5.85倍。截至4月底,橫琴新區實有澳資企業2,522家,比2019年底增長12.99%,註冊資本(金)達139.44億美元。


新盤入市助橫琴浪潮 下半年樓市或更精彩

展望下半年,隨著疫情逐漸受控,相信粵港澳三地將逐步恢復正常通關,預估港澳客戶入市橫琴將增多,市場交投量將有大幅提升。橫琴輕軌、橫琴新口岸或將於今年內開通,橫琴口岸及沿線區域備受關注,加上下半年將有橫琴口岸新盤信德口岸商務中心,以及橫琴島心新盤仁和橫琴國際中醫藥創新中心等大型灸手可熱項目入市,將大力推動橫琴樓市浪潮,預估下半年橫琴樓市將比上半年更精彩。


著力開發線上服務 期增聘兩成以上人手

最後由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生展示未來公司發展方向,他表示,時下網絡營銷成大趨勢,我司亦將增強網絡資訊推廣,除了未來新增客服功能外,亦將增配現有的「視頻」及「360全景」製作人手,進一步豐富單位的資訊,讓「睇樓」變得更省時方便。另外,更會定時於社交平台、官網上發佈成交速報,為大眾提供一個最快最新的市場指標。


此外,澳門中原將增聘一定數量的前線人員,以擴大區域服務功能,加強與各區業主溝通,期望增聘一到兩成人手,分行方面新增兩到三間。至於橫琴方面,目前受委託的一手項目較多,同時二手市場正在萌芽階段,估計需增聘兩成或以上員工,分行數量亦需新增三間或以上,才足以應付橫琴日益上漲的需求。