中原澳門及橫琴第三季樓市回顧及前瞻暨中原城市發展部成立
2020-09-29

2020年第三季樓市回顧及前瞻暨中原城市發展部成立發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆先生、澳門中原氹仔區高級區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生主講。


第四季新盤帶動市場

料住宅成交量達兩千宗







澳門中原氹仔區高級區域營業董事羅俊明先生回顧第三季住宅市況,他表示,第三季住宅市場欠缺新盤推動,加上受橫琴新口岸及城軌開通、口岸大型新項目信德口岸商務中心開盤等因素影響,市場注意力分散至橫琴,故本地住宅交投相對淡靜。資料顯示,七、八月份成交量分別約654及532宗水平,估計九月份成交量與八月相約,推算全季總成交量約1,600宗左右;至於樓價方面,價格變動不大。

 

隨着澳門與廣東恢復自由行,九月份澳門賭收數據有明顯升幅,有助市場信心回穩;另外,澳門現已恢復全國自由行,日前亦有旅遊預訂平台指出近期澳門旅遊產品的搜尋量爆增,相信會迎來一個不錯的十一黃金周,有利推動旅遊零售等相關行業生意額,澳門經濟有望進一步回升。

 

預料在大市氣氛向好之下,各項目發展商開盤步伐將加快,如氹仔區的新盤星匯豪庭、濠尚或林茂塘區新盤等等,都有機會於十月份推出市面。估計在新盤推售之下,第四季市場成交量有望達2,000宗水平;而樓價方面,預計將維持平穩,窄幅上升5%至8%左右。

 

民生區持續受捧

東區舖成焦點





澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生回顧第三季工商舖市況,首先是商舖方面,據統計局資料顯示,七月買賣成交量約33宗,估計八月及九月分別約36及25宗,推算次季商舖成交約94宗,較去年同期下跌約22%;此外,第三季成交主要集中在北區及氹仔區等民生舖上,旅遊區舖位交投相對疲弱。商舖價格方面有微調,平均成交價較業主預期下降5%至8%,不過回報卻因此增高,現時普遍回報率約2.1至2.3厘。


展望第四季,雖在十一黃金周、光影節及美食節等旅遊活動作用下,旅遊零售等商戶生意額有望恢復,市況氣氛將較第三季佳,但旅遊區與賭場區恢復需時,估計短期內成交量及價格將保持平穩。而未來市場焦點仍然在民生區商舖上,尤其是東區1(即東方明珠區、望廈及水塘等)內的商舖可看高一線,甚至其價格最快於本年尾季現升幅。始終未來東區1將與東區2及3(即人工島及新城A區)融合並組成澳門龐大民生商圈,居住人口相對密集,加上臨近關閘口岸、港珠澳大橋口岸及港澳碼頭等,為旅客必經之地,故該區商舖升值潛力可期。


預計第四季總體商舖市場成交量將有15%至20%增幅,但價格方面走勢將較平穩。


開關後經貿往來增

有助澳企恢復元氣






至於寫字樓方面,買賣交投持續淡靜,估計第三季成交量約22宗,較上季回落近五成,而價格方面,整體寫字樓價格較去年同期下跌約一成。雖然第三季投資氣氛比較淡靜,但只要寫字樓物業價格調整到一定的幅度,便可獲市場承接,而新買家大部份以自用居多,反映市場依然有一定的購買力。

 

另外,因持續受到疫情影響,部份行業亦縮減寫字樓的面積或轉租租金較便宜的單位,以降低成本;另外亦有外地公司因為入境限制問題,導致公司未能如常運作,令寫字樓空置率有所上升。租金方面亦受影響,其中皇朝區跌幅較大,與去年同期相比下跌了約一成半;而南灣區第三季因錄得個別甲級寫字樓成交,拉高了該區租金,然而傳統南灣區寫字樓,如中華廣場和時代商業中心分別錄得以17元和16元呎租成交,真實反映該區跌幅顯著。


展望第四季,隨全國開放訪澳旅遊簽証,澳門與內地經貿往來逐漸增加,有利灣區企業開展在澳設立據點部署,不過預計最快於明年初展現,故預料第四季寫字樓租賃市場仍較平穏。買賣方面,澳門寫字樓市場依然由用家主導,預料皇朝區及南灣區第四季成交呎價與第三季相約,而新口岸區第四季成交呎價或有一成左右升幅。


用家撐市

優質工廈現升幅






最後是工廈市場,成交量持續偏低,推算全季工廈成交量約10宗左右。因購入工廈者自用比例高,市面盤源買少見少,在無新供應情況下,估計未來工廈買賣成交量將持續低位徘徊。至於價格方面,優質的工廈抗跌能力較強,部分工廈價格更超出預期,有可觀的升幅。在八月份錄得激成工業大廈有一單位以呎價約4,500元成交,呎價較早前上升了一成左右。

 

工廈具供應少、回報高的特性,預料優質工廈將持續受市場追棒,加上現已恢復全國自由行,預料第四季整體市場處復甦階段,年底部分優質工廈價格最高有機會上漲一成。

 

橫琴利好持續發酵

料尾季交投續升






中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆先生回顧第三季橫琴市況,第三季橫琴樓市交投氣氛活躍,受多個利好消息影響,如橫琴新口岸正式通關、橫琴城軌開通運營、橫琴出台融資風險補償辦法、澳門單牌車自由出入珠海橫琴或將繼續放寬等,加上有不少項目入市或加推新品,如仁和橫琴國際中醫藥創新中心、信德口岸商務中心、方達成大廈等,其中橫琴口岸正門紅盤信德口岸商務中心開售28小時即售罄,為橫琴樓市注入一劑強心針,帶動橫琴市場交投十分熾熱。

 

此外,於9月中旬澳門中原舉辦第二屆珠海橫琴房產聯展,是次房展更邀請了當局招商代表、律師事務所、銀行等相關專業人士開設講座及咨詢站,同場亦為市民帶來多個珠海橫琴精選項目,並提供多款優惠,兩日展會錄得約三千組客人前來了解,於舉辦期間促成多宗成交,總涉及金額約1.3億元,

 

據橫琴中原資料庫監控,第三季度網簽成交量約為2,492套(截至9月24日數據),同比上漲31.43%,其中8月橫琴網簽成交量破千宗,是自橫琴有網簽成交記錄以來的最高峰,創下歷史記錄。


目前住宅仍是橫琴市場交投主力,據統計橫琴住宅網簽成交約1,120套,占橫琴總體網簽比例約為44.94%。商業成交約86套,占比約3.45%;辦公成交約869套,占比約34.87%;其他成交則約417套,占比約16.73%。而橫琴最受歡迎區域為中央商務區務區,共計網簽成交約920套,占橫琴總成交比例約36.92%。


據橫琴中原資料庫資料顯示,在2020年第三季購買橫琴物業的買家當中,以澳門買家居多,占比約34.56%。主因疫情漸穩,珠澳兩地通關措施不斷放寬,加上橫琴口岸及城軌開通,橫琴口岸正門項目信德口岸商務中心開售,吸引大批澳門買家入市,帶動澳門買家比例上升。隨著大灣區發展加速,橫琴利好消息頻出,廣東其他城市對橫琴的認知及信任度上升,令廣東其他區域買家占比增多,占比約18.03%,升至第二位。

 

截至8月,新區實有各類商事主體約53,441戶。橫琴新區商事主體繼續保持穩定發展勢頭,特別是對澳合作取得突破性成果,澳資企業戶數首次突破三千大關,達到約3,023戶。目前,澳資企業占全區外資企業總數約58.86%,增幅大幅超越內資企業及其他外資企業,澳資企業已成為新增外資企業主體力量。

 

隨著疫情穩定,橫琴利好消息持續發酵,如橫琴新口岸通關、橫琴城軌開通運營、澳門單牌車入琴措施漸寬、橫琴稅收優惠政策持續等,以及9月下旬全國已恢復澳門旅遊簽注辦理,橫琴新口岸實施24小時通關,料不少買家對入市橫琴信心將增強,相信尾季橫琴市場交投氣氛將保持活躍。

 

琴澳新盤夾擊

澳二手交投降






接下來,繼續由中原澳門及橫琴地產資深董事何兆恆先生總結澳門及橫琴整體市況,以及未來市場發展趨勢。他表示,未來橫琴及澳門有不少新盤推出,澳門方面有氹仔市中心的濠尚,路氹區的擎天匯,金光大道的星匯豪庭、水塘區的御海、林茂塘區的東方海岸等;橫琴方面則有仁和橫琴國際中醫藥創新中心、橫琴華潤萬象世界、中交匯通橫琴廣場,以及位於橫琴口岸正門另一項目中葡商貿廣場,預計將成為繼信德口岸商務中心之後的口岸熱賣「紅盤」。

 

第四季預測澳門買家會被澳門一手及橫琴的新盤促銷優惠吸引,二手成交疏落,大量購買力將落在氹仔新盤及橫琴上。因現時氹仔新盤供應較多,且多為配套設施豐富的大型屋苑,能吸引一批上車客及換樓客青睞;至於橫琴方面,始終新口岸及城軌開通為橫琴業主帶來不少便利,而且受早前海南島推免稅政策、旅遊政策影響,不少買家看好橫琴前景,相信橫琴將陸續有利好政策出現,並期待未來橫琴如行政長官所願,成為第二個澳門。

 

配合新城規劃

特設澳門中原城市發展部






最後,何兆恆先生提到澳門特別行政區城市總體規劃草案,他表示規劃重新分配各類用途土地,如居住區約占22%、商業區約占4%、工業區約占2%、旅遊娛樂區約占13%、公用設施區約占10%、生態保護區約占18%、綠地或公共開放空間區約占8%、公共基礎設施區約占23%等。在該劃分中,澳門工業區將縮減至四個區域,而其他將轉型至居住區或商業區,如慕拉士一帶工業大廈、提督馬路紅街市附近工廈及筷子基區內的工業大廈等,屆時工廈市場的供應量將被減少,工廈物業價值或因此有所提升。此外,工業區附近物業購買力向來較弱,若未來改建成高級商業區或居住區,將有利這些區份物業升值,首當其衝受惠的自然是商舖,有利其租金上升。


其次,該規劃提及內港的長遠整治計劃,將加快落實防災減災工程,配合打造沿岸商業街暨水岸公園等基建,目的提振內港經濟活力,增加全新的旅遊景點,相信可為該區樓市注入動力。

 

綜合全澳各區的規劃情況,目前以氹仔最有發展潛力和空間。氹仔新盤選擇多,車位配套等較澳門區充裕,而且在輕軌作用下,各區往來只消片刻,加上近年進駐氹仔商戶有明顯增加,有知名家具連鎖品牌、餐廳等等,再加上未來更會加入車胎公園等新元素,相信將能營造更好的氛圍,吸引更多居民考慮遷入氹仔。

 

此外,為了配合政策,澳門中原決定成立「城市發展部」,由項目部副區域營業董事曾曉萍小姐、工商部高級營業董事何超群先生及寫字樓部高級營業董事黎偉杰先生建立跨部門合作小組,為各區業主提供協助。


冀工商舖經驗

轉化為都更助力






最後由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生展示未來公司發展方向,他表示,今年為澳門中原(工商舖)成立十週年,多年來有賴各位同事努力,促成了不少交易,服務過澳門很多不同類型的商戶,未來將繼續努力服務社會。冀望新成立的「城市發展部」,讓澳門中原(工商舖)多年來項目策劃等相關經驗,轉化為助力,為優化城市發展作出更多的貢獻。

 

此外,澳門中原將增聘一定數量的前線人員,以擴大區域服務功能,加強與各區業主溝通,期望澳門中原人手由現時150人增至200人,分行數量由9間增至12間,為更多市民提供服務。