中原澳門及橫琴地產2020年樓市回顧及2021年前瞻發佈會
2020-12-30

今年澳門樓市受疫情影響,成交量出現明顯跌幅,據財政局資料推算,2020年全年住宅成交量約6,400宗,按年下跌約17%。首季樓價亦錄得跌幅,然而隨著疫情受控,跌幅逐步收窄,今年第四季樓價已追回落後,與去年同期相約。踏入2021年,樓市走勢會如何,本行將對2020年樓市表現作全面回顧以及對2021年樓市作預測。


本次樓市回顧及2021年前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴地產資深董事何兆恆先生、澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生、橫琴中原事業部總經理李煜先生主講。


橫琴交投升三成 料明年持續上漲趨勢

橫琴中原事業部總經理李煜先生總結橫琴市況表現,他表示,據中原澳門及橫琴資料庫監控,橫琴2020全年共有43個網簽項目,網簽成交量約為8,505套(截至1224日,下同),較19年上漲約29.35%,占珠海網簽總體比例約為約16.15%。主要受惠橫琴眾多利好政策出台及實施,以及不少大型基建項目投入使用,如橫琴新口岸正式通關,珠機城軌正式開通運營,澳門單牌車入出橫琴配額增加,澳交所將落戶橫琴等,橫琴整體市場交投活躍。雖然上半年受疫情影響,部分買家的消費意欲被壓制,但隨著疫情逐漸穩定,市場購買力陸續釋放,加上下半年有多個新項目入市,令市場供應有所增多,買家入市步伐積極。


2020年橫琴網簽成交主要以住宅物業成交為主,共網簽成交約4,275套,同比上漲約34.1%;辦公共網簽成交約2,752套,同比上升60.1%;商業共網簽成交450套,同比下降約58.4%;其他類型物業共計網簽成交約1,028套,同比上升約75.7%。橫琴市場交投以住宅物業為主,占比約50.26%,辦公、商業及其他物業成交分別占比約32.36%5.29%12.09%。因橫琴口岸和珠機城軌正式開通,橫琴口岸正門項目信德口岸商務中心入市,受其開售即售罄影響,令不少買家關注橫琴住宅物業。加上城軌沿線住宅物業加推新品,如方達成大廈、華發廣場等,吸引眾多買家入市,因而帶動橫琴住宅成交量攀升。

 

今年橫琴最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成交約3,008套,主因該區地理位置優越,交通方便,加上珠機城軌正式開通,多項金融政策出台,澳交所將落戶橫琴等,令辦公物業備受買家青睞,促使該區成交有所增長。


據中原澳門及橫琴資料庫監控,在2020年購買橫琴物業的買家當中,以澳門買家居多,占比約28.52%,主因2020年疫情影響,香港買家比例急劇下降,但隨著珠澳兩地通關措施陸續放寬,加上橫琴口岸及城軌開通,琴澳兩地發展加速融合以及橫琴多個優質項目入市及加推,吸引不少澳門買家入市橫琴,帶動澳門買家整體比例上升。隨著大灣區發展加速,橫琴利好消息頻出,廣東其他城市對橫琴的認知及信任度上升,令廣東其他區域買家占比躍升至第二位,占比約20.34%


橫琴基建設施逐漸完善,橫琴口岸通關更便利,橫琴商業發展愈加明朗,加上橫琴各大商業項目陸續落成,項目招商行動亦在持續進行中,中原澳門及橫琴憑借著聯通國內和港澳的獨特優勢,與過硬的專業商業策劃、招商、運營實力獲得了多個橫琴商業項目委託進行招商,如勵駿龐都廣場、麗新創新方、信德口岸商務中心、金匯國際廣場、金源國際廣場等。


踏入2021年,橫琴市場預料將有12個項目入市,將為市場提供約148.5萬平方米供應量。將為市場提供約27.7萬平方米商業供應,約83.2萬平方米辦公供應,約27.9萬平方米住宅供應,以及9.6萬文創供應。其中,中央商務區將會是2021年最活躍的區域,預計有6個項目入市,將提供面積約83.7萬平方米供應量。


隨著國內疫情穩定,加上橫琴多項稅收優惠措施支持實行,橫琴免稅島概念提出,澳門澳交所即將落戶橫琴等利好消息持續發酵,十字門區域成交一宗過百億土地,加上橫琴將有多個新項目為市場注入活力。預料投資者對橫琴信心將擴大,預估橫琴明年市場交投將保持上漲趨勢。


伴隨橫琴多個項目落成及交付,預估橫琴明年二手市場將顯交投雛形,常駐橫琴人口或陸續增多,加上橫琴基建設施逐步完善,島內遊玩項目增多,橫琴新口岸及輕軌開通等等。相信2021年將吸引眾多人流至橫琴,加上橫琴區內配備的商業不斷增多及多家知名商家進駐並開業運營,預估橫琴商業氛圍將逐步推高,進一步帶動橫琴整體市場交投氛圍。


來年購買力或爆發 料成交重上萬宗水平

澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生回顧第四季住宅市況,他表示,第四季受節日氣氛影響,成交量較預期遜色,但市場總體交投氣氛仍較上半年佳。資料顯示,十、十一月份成交量分別約551574宗水平,估計十二月成交量亦將落在五百宗水平上,推算全季總成交量約1,600宗左右,下半年市場成交量約3,400宗,較上半年上升了一成左右。至於樓價方面,走勢正如上季預測,回升了約8%;主因澳門自身經濟向來穩健,據金管局資料顯示,十月份居民存款約6,670億澳門元,可見市場資金充裕,故即使疫情影響大市,但澳門樓價依然硬淨,樓價跌幅不到一成,並隨著疫情受控而逐步回升,第四季樓價已追回落後,與去年同期相約。


今年市場仍以上車盤成交為主,不過在第四季開始,換樓客入市步伐明顯加快,三、四房等大單位交投明顯增多,按季上升了約一成。因疫情出現,令在過去一兩年已套現舊有物業的換樓客擱置換樓計劃,隨著市況漸明朗,加上第四季多區新盤推售,如水塘區晉海、市中心的南灣壹號、氹仔中央的濠尚、濠珀、路環的金峰等,各以不同的優惠付款方案作招徠,故在新盤誘人情況下,很多換樓客重開置業步伐。


即將踏入新的一年,2021年澳門樓市將進一步恢復,成交量甚至出現較大幅度上漲。始終今年累積了不少購買力,美國大選塵埃落定、疫苗投入使用等,多個外圍不明朗因素解除,在無任何阻力情況下,預計樓市會急速回彈,全年成交量有機會大增五成以上,達至一萬宗水平。


展望未來,在澳門眾多區份中,最為看好東區-1的物業發展。在最新城市總體規劃 (2020 - 2040)草案中可看到,港珠澳大橋珠澳口岸人工島將打造城市門戶形象,橋頭門戶經濟將為澳門發展重點之一,故與大橋相連的東區-1亦會迎來大改造。首先積極推動區域更新,將慕拉士大馬路一帶工廈轉型為非工廈,打造更有活力的商業區,其次,增加綠地及公共開放空間,優化連接關閘的步行系統等,提高東區-1生活環境質量,成為更宜居舒適的居住區。從各方面獲得提升之下,東區-1居住區將現新面貌,屆時區內樓盤價值亦有機會因此提升。


疫下舖租價跌量增 旅遊區谷底回暖

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧工商舖市況,首先是商舖方面成交量按年下跌近三成,據統計局資料推算第四季商舖約75宗,全年成交約331宗;今年疫情令澳門旅遊業受挫,舖市首當其充受影響,商舖買家入市審慎,尤其是旅遊區影響最大,雖然下半年疫情受控、旅遊簽重開令市場開始回復生氣,但因業主方願平租不願平賣,形成價格拉鋸,亦是令成交量減少的主因。

 

今年大額物業成交亦變得罕見,僅錄得約三宗破億成交,分別為創福商庭整個商業與地堡街全幢,以及近日由中原招標的路環黃屋仔全幢。


租賃市場方面影響較少,旅遊區為重災區,租金最多下跌了一半,而民生區租金已回穩接近疫前。至於交投方面,據中原(工商舖)資料顯示,2020年全年商舖租賃成交量按年上升了24%。主因產業多元化推動年輕人創業,加上消費補貼、百億抗疫援助基金及中小企業銀行貸款利息補貼等計劃推出後,有效降低中小企壓力;此外,現時舖位租金下降,商舖選擇性較多,不少商戶認為是承租時機,故租賃成交逆市上升。

 

預計2021年新品牌將加快進駐步伐,始終澳門防疫一仗打得不錯,旅遊業及賭收逐漸回升,估計市場觀望情緒將在年初漸散,踏入第二季整體氣氛將有明顯好轉,屆時旅遊區租金將有承托,料可回升20%,而民生區走勢將持續平穩,如想尋底入市,相信第一季是較好時機。


寫字樓空置增交投淡 價量齊跌

至於寫字樓方面,市場交投持續淡靜,估計第四季成交量約40宗,與上季相約,推算全年成交量約159宗,按年下跌約13%。價格方面,各區均現跌幅,皇朝區寫字樓全年平均呎價約7,234元,按年下跌約6%;新口岸區寫字樓平均呎價約5,200元,按年下跌約9%;南灣區寫字樓平均呎價約7,028元,按年下跌約8%。另外,第四季各區寫字樓空置率持續上升,皇朝區及南灣區分別上升約0.1%0.8%,新口岸區升幅最高約1.7%

由於橫琴交通方便,同時寫字樓有補貼政策以及新建多幢摩天大廈,吸引了不少澳門企業遷移部分支援服務到橫琴,加上澳門政府部門將陸續遷出私人寫字樓,料澳門寫字樓空置率仍會上升,2021年租金將會持續受壓。


看好工廈 買家入市興趣增

最後是工廈市場,預計第四季工廈成交量約30宗左右,推算全年成交量約81宗,按年下跌7%。因早前新城規草案指出,未來東區-1的工廈帶將轉型成商業區,屆時區內工廈將轉為非工廈用途,意味著工廈市場供應量將減少,促使用家入市,一來保障自用需求,二來現時工廈價格低水,亦是趁低吸納時機,故第四季成交量及睇樓量有增加。預料2021年工廈市場成交量會大幅增加。


珠海熱度持續 料明年交投破七萬

接下來繼續由何兆恆先生回顧珠海市況,他表示,珠海上半年市場受疫情影響,成交量有所下降,不過隨後按季回升,據中原澳門及橫琴資料庫監控顯示,總結全年網簽成交量共計約53,494套,同比下降12.63%,但第四季(截至1228日,下同)成交量約20,078套,卻較去年同期上升約23%


2020年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主,共網簽成交約37,813套,同比下降約10.68%;辦公共網簽成交約6,453套,同比上升約15.29%;商業共網簽成交約1,476套,同比下降約50%;其他類型物業共計網簽成交約7,752套,同比下降約25.07%。而網簽成交主力區域為香洲區,共計網簽成交約17,166套,占整體比約為32.09%。

 

在珠海各個區域中,有三個區成交量不跌反升,分別為高新區、橫琴新區、金灣區,升幅分別約為86%34%13%,是次金灣區、高新區的交投升幅亦與大型基建項目投入使用有關。先是金灣區,期待已久的洪鶴大橋已正式通車,這讓金灣區和外界的連通更順暢,從香洲到金灣只需二十分鐘,故引起買家注意;至於高新區,由於金琴快線通車,這條線路貫穿珠海主城區,大大縮短了金鼎到橫琴之間的距離,將來延北段、深中通道等落成,該區將為深圳到珠海的首站,可以預想未來區域經濟和樓市發展,故令一班買家為之雀躍。

 

2020年珠海共計掛牌約117宗土地,總占地面積約689.43萬平方米,總建築規模約為1,563.15萬平方米,其中商住用掛牌約5宗,建築規模約31.9萬平方米。此外,去年珠海共計成交109宗土地,總占地面積約為402.86萬平方米,總建築規模約為1,349.73萬平方米,總成交金額約381.15億元,其中商住用地共成功出讓5宗,總建築規模約23.59萬平方米。值得關注的是1125日中海以總價約104.76億元成功拿下十字門一宗商住混合用地,折合樓面價約23,280/㎡,成為珠海新總價地王。

 

展望未來,估計在利好氣氛推動下,珠海市場熱度會持續攀升,來自北方、香港、灣區等各地投資者將增多,高新區、橫琴新區、金灣區尤其看好,預計明年市場交投量將有明顯上漲,甚至有機會突破七萬宗水平,刷出新高紀錄。

 

何兆恆先生總結三地市況,他表示,看好澳門珠海橫琴發展,尤其澳門珠海兩地政府防控能力強,經濟支援力度到位,眾多利好政策將於未來幾年陸續推出,加強投資者的信心,加上經歷疫症後,更多澳門人體會到屋苑配套的重要性,從而堅定了提升住所質量的決心,寧願購買面積大些、帶有會所,讓一家老幼都能舒適安居的物業,故看好未來一年樓市。

 

另外,2021年中原將於澳門、橫琴及珠海再增加分行為居民提供服務,並於黑沙灣增加VR360概念店,讓市民無需出門已經可以把全個大灣區的樓盤實景盡收眼底。此外,更將於2021年成立租賃管理部及房友圈科技有限公司,引入房屋租賃管理,希望為業主提供租賃貼身管家服務,減少業主租賃上的煩惱及風險;而房友圈的服務對象主要為中介同行,為其提供大灣區平台及支援,同享同贏。

 

最後由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生展示未來發展方向,他表示,明年各地施政重點均在振興經濟上,並預計低息環境將持續,故對樓市發展持樂觀態度。在新一年裡,澳門中原及橫琴將著力於業務擴張,除了於黑沙灣增加VR360概念店外,亦將繼續於各個區份物色舖位,計劃增設兩到五間分店;至於人手方面,希望澳門與橫琴兩地都能增加百分之五十人手,以應付市場服務需求。