中原澳門及橫琴2023年第一季樓市回顧及前瞻新聞稿
2023-03-30

今年市場開局良好,多個新盤於三月先後推售,成交量按月遞增。按財政局數據顯示,一、二月成交量分別約205宗及319宗,估計三月再度上升至400宗水平,料首季成交量約920宗,環比上升約17%。踏入第二季,樓市走勢會如何,本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。


橫琴利好政策多 料次季持續吸資

橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第一季橫琴市況,首季橫琴網簽成交量約為679套(截止3.23,下同),同比下跌約23.7%。佔珠海市網簽成交總體比例約為7.87%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力,據統計,住宅物業網簽成交約399套,佔橫琴總體網簽比例約為58.76%。商業成交,佔比約3.98%;辦公成交約60套,佔比約8.84%;其他成交則約為193套,佔比約28.42%。主因位於中央商務區的華發橫琴薈多次加推,為市場提供新貨源,吸引剛需及置換客購入,帶動橫琴市場交投量上漲。


橫琴最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成交約412套,同比下降約32%,佔橫琴總成交比例約60.68%,以華發橫琴薈成交居多,共網簽約139套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛,網簽成交約106套,同比上升約6%,佔比約15.61%,該區主要以其它物業成交居多,共計成交約97套。此外,口岸服務區共計成交約66套,同比上升約266.67%,佔比約9.72%,而國際居住區共計成交約48套,文化創意區共計成交約30套,科技研發區共成交約17套。


由於網簽存在滯後性,實際上第一季度受澳門旅遊業復甦、港澳恢復全面通關、新春長假期、《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》陸續發佈等因素影響,橫琴樓市交投氣氛明顯活躍,據中原橫琴數據顯示首季成交量約為556宗,對比2022年第四季210宗,上升164.76%

而成交以面積140平方米以上單位成交居多,佔總體成交達逾29.74%,其次為面積介乎100120平方米的單位,約佔27.74%。主因第一季橫琴市場多推售兩房至四房住宅單位,特別是中央商務區內住宅居多,因此帶動面積約100平方米以上住宅上升。值得注意的是大手入市辦公用途物業個案增多。

買家分佈當中,以廣東其他區域買家居多,佔比約25.42%。其次為珠海本地買家,佔比約22.03%。第三位則是澳門買家,佔比約15.25%。隨著疫情放開,港澳恢復通關,全國各地交通網絡連接增強,旅遊人數增多,並帶動整體市場交投氣氛有所回升,使於疫情期間累積的購買力逐步釋放,其中廣東其他區域及澳門買家率先入市,帶動買家區域佔比較去年上升。

據橫琴中原數據庫統計,踏入第二季預料將有2個項目入市,最多為市場提供約24萬平方米供應量。其中將為市場提供約3.2萬平方米商業供應,約12.6萬平方米辦公供應,約2.8萬平方米住宅供應。其中,中央商務區預計新增1個項目,將提供面積約11.7萬平方米供應量;高新技術產業區預計新增1個項目,將提供約12.5萬供應量。由於橫琴利民政策不斷落地,商業項目大多看準下半年時機推出,故首季度交投以住宅成交為主,料令第二季市場供應量減少。


第一季度出台多項利好政策,如《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》、《橫琴支持澳資企業發展的扶持方法》橫琴特殊的地理優勢再次發揮。隨著澳門巴士、出租車或可進入橫琴,橫琴“二線關”、澳門新街坊逐步落成、推企業租金補貼、商舖裝修補貼、品牌落地獎勵、經營獎勵、研發費補貼等多重澳資企業進駐扶持措施,以及多項利好政策陸續執行。橫琴與澳門兩地合作範圍更深更廣,料橫琴後市將持續吸引更多大灣區客戶關注,市場交投或平穩向上。

另外,珠海樓市第一季度(截止3.23,下同)網簽成交量同比下跌約25.67%,共計約8,628套,均價約23,077/平方米,較去年同期下跌約8.94%。成交以住宅物業成交為主,共網簽成交約5,707套,同比上升約10.41%;商業共網簽成交約165套,同比下跌約49.39%;辦公共網簽成交約889套,同比下跌約4.61%;其他類型物業共計網簽成交約1,867套,同比上升約3.84%。成交主力區域為香洲區,共計網簽成交約3,043套,佔整體比約為35.28%。斗門區佔比次之,共計網簽成交約3,605套,佔整體比約為30.2%


一手住宅銷情理想 次季持續推新

澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況,他表示,今年市場開局良好,自從內地調整了對抗新冠疫情的策略後,反應比較敏銳的二手市場,在今年1月份已初見眉目。隨著交投量的增加,樓價已出現反彈,估計單是12月份,二手樓價已升了5%左右;如情況繼續,相信樓價可以在今年追回去年的跌幅。財政局資料顯示,一、二月成交量分別約205宗及319宗,估計三月份繼續遞增,並在一手新盤推動下,有望貼近400宗水平,推算全季約920宗,環比上升約17%


至於價格方面,在全澳23個分區當中錄得17個分區變動,呈12升5跌,而整體樓價按月環比回落1%,主要跌幅來自傳統住宅區,如青洲、沙梨頭及氹仔舊城區等,其中以沙梨頭及大三巴跌幅最高,達35%;而升幅最高的區域為下環、黑沙環及祐漢與林茂塘,分別升幅為33%、27%及24%。


目前市場交投氣氛甚佳,因多個新盤於三月份先後推售,包括天晉、濠尚、金峰名鑄、東方海岸、Tiffany House、小潭山莊、海上居、傲蓮閣、碧蘆、信敬軒等等,部分新盤更推出大規模的優惠,引發不少累積購買力入市,均獲不俗成績。其中氹仔市中心新盤最受用家喜愛,位於該區天晉及濠尚成了首季新盤銷量冠亞軍,繼天晉推出大受歡迎後,濠尚是次推出的開放式及一房單位亦全數售罄,其三房及四房亦賣出近半。

 

至於二手市場方面,睇樓量亦較上季多,購買過千呎換樓客大幅增加。通關後,二手業主叫價上升,一手發展商觀察到二手市場交投暢旺,並從2月份開始試推新盤,市場反應良好,故在3月份大舉出擊,加上定價吸引,折扣及優惠後甚至比二手單位更划算,對二手市場有一定的震盪作用。此外,願意割價的筍盤已被市場吸納得七七八八,而業主的心態亦比較早前强,買賣雙方經常都爭持不下,成交難度大增。因此,3月份一手成交量大增,但二手市場成交量卻相對回落,並以總成交量來看,3月份仍是一個上升的月份。


總結首季一手發展商優惠促銷主導市場成交,從一手盤的銷情來看,市場承受力算是相當不錯的,發展商優惠力度大並非對後市悲觀,反而推盤是對市場看好,始終疫情期間推優惠效用不一定高,且累積了一定的庫存,所以策略先「求量」再「求價」。


隨經濟活動增多,近期企業客戶有所增加,一些有意來澳長期發展之企業或投資者,他們對澳門不動產興趣濃厚,特別是可用作員工宿舍更便於管理的相連單位。如望廈區信譽名門剩餘14個由公司持有的單位,近日錄得多間企業洽談,預料市場對一籃子住宅需求增加;但由於澳門以公司名義購買需繳10%額外印花稅,阻礙了部分公司投資步伐,建議在經濟重整初期適當調整。


3月份新盤銷情理想,預料發展商陸續為第二季推出的新盤作部署,市場的注意力將被吸引到一手市場上,二手市場的交投顯得相對淡靜。然而第一季的好市,主要源自疫情期間積累的購買力,但積累總會被日漸消耗,加上現時世界宏觀環境愈來愈複雜,不確定因素增多,建議澳門樓市政策可以適時減辣,讓全澳業主回氣,甚至推動企業來澳投資。

工廈空置高 次季或量價齊跌

中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況,首先是工廈市場,成交量下跌53%,估計首季約9宗水平,主因購買工廈投資者多為看重其不用裝修、且回報率達到3%,但近期加息持續及重建有一定困難,故令吸引力下降,再加上空置率高企及持續有銀主盤拍賣,令二手市場進一步受到衝擊,預第二季價量下跌機會較大。

料次季商舖租賃成交 將持續突出

商舖方面,首季舖位市場受通關利好帶動,旅遊及經濟加速復甦,租賃交投明顯大幅上升,旅遊區租金較開關前明顯上漲,而民生區亦不再有疫情免租等情況出現,租金叫價與通關前變化不大;但旅遊及賭場區,商舖租金從疫情降至的2成大幅回升34倍,旅遊區平均租金達疫前的73%,賭場區則達約68%左右。


在首季錄得不少來自旅遊區及賭場區的大額租賃成交,資料顯示,月租超過20萬的舖位錄得約14宗,超過100萬月租的舖位錄得約2宗,其中位於議事亭前地的全幢物業以約150萬高額租出,租客為經營時裝零售生意。目前市場利好因素較多,料次季租賃成交將持續突出。

買賣方面估計全季約90宗水平,較上季減少26%,主要於通關後業主看好後市,普遍叫價上升及轉售為租,以致售盤減少而價格上漲,當中以氹仔區及黑沙環區較受客戶追捧,而氹仔區的商舖平均呎價較高,約在每呎28,00045,000元左右,首季該區成交樂駿盈軒地舖創高達約45,000元呎,屬疫後高位。


澳金融政策引外資 寫字樓市場迎好轉

至於寫字樓方面,去年受疫情及政府遷出雙重打擊,空置量急升,導致租金及價格出現踩踏現象而大幅降價,皇朝區空置率由去年第一季的10.7%上升至本季約13%,新口岸由8.3%升至8.8%,南灣區則由7.7%升至8.77%。推算首季寫字樓成交量約28宗,比上季增加2.5倍,受惠於租賃市場交投轉暖,疫情時暫停營業的公司重開,以及來自香港、內地及國際的新機構進駐,再加上現時澳門政府致力優化金融市場環境,吸引新類型金融機構落戶本地。

過去5年,獲許可在澳門營運的金融機構增加了11家,以近期開始營運的滴灌通金融交易所為例,其在澳門租用了近6,000呎的面積作為辦公室。料未來在政府大力扶持及推動引入大型企業陸續在澳設點的作用下,寫字樓市場將迎來好轉。


今年開局良好 預料樓市逐漸變暖

繼續由何兆恆先生回顧首季全國樓市走勢,他表示,1-2月份全國房地產開發投資約1.3萬億元,同比下降5.7%。其中,住宅投資約1萬億元,下降4.6%,房地產開發企業房屋施工面積約75億平方米,同比下降4.4%,因疫症期間拍地明顯減少所造成,未來新供應量亦會持續收縮,房屋竣工面積約1.3億平方米,增長8%,保交樓成果顯著。

商品房銷售面積1.5億平方米,同比下降3.6%,其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額1.5萬億元,下降0.1%,其中住宅銷售額增長3.5%,面積下降而金額上升,如非售價造成,則反映成交集中在地價較高的核心區域。


中原大灣區指數、香港指數、澳門指數及深圳指數於2月份齊終止三連跌。中原大灣區指數2月報116.26點,較上月升2.6%。主要受香港及澳門指數彈升所帶動,中原大灣區指數2月份升幅為45個月以來最大。中原大灣區12個指數中,2月份錄得升幅的有9個,而且升勢凌厲,幅度由0.46%5.52%3個指數錄得跌幅,由0.31%1.14%不等。四大中心城市2月份指數全線向升,其中香港指數升幅最大,達5.52%。受惠於疫後各市全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激,成交出現了顯著復甦,尤其是一線城市及行政特區。

總結從一手盤的銷情來看,市場承受力算是相當不錯的,不論國內或澳門市場都受惠政策放寬獲得良好開局,同時市場亦非形勢立即急轉,表現健康,住宅及商業租賃暢旺,先租後買觀念主導市場思維,令物業回報得到支持,累積購買力依然有不少未獲得釋放,總體預料今年的經濟、政策、就業都會持續改善,樓市逐漸變暖是可預見的。


中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況,指今年房地產市場生氣勃勃,但始終不能單靠本地累積的購買力,去消化市場存量,近期澳門中原積極進行外展活動,利用中原大台平優勢將項目推廣到香港、深圳及其他城市,並在三月份率先組織了同事前往蘇州參與房展,更將近期澳門及珠海橫琴熱銷的項目帶到當地,獲得不俗的反響。另外,香港及澳門市場關係密切,未來中原為幫助投資界及商界朋友更了解三地工商舖市況,將於下月18日在香港首度舉辦港珠澳工商舖記者會,綜合分析三地工商舖的發展。

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