去年年中樓市全面「撤辣」後，市場氣氛雖曾短暫回暖，但動力不足，至年底已再度轉淡。踏入2025年，在缺乏新政策刺激下，首季樓市交投量及價格均面臨下行壓力，第二季樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。

　　本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原澳門區資深區域營業董事吳宙新先生、珠海中原事業部總監周藝華先生主講。

　　珠海中原事業部總監周藝華先生回顧第一季珠海市況，他表示，珠海經濟發展勢頭持續向好，珠海人均GDP位居大灣區九城第二，僅次於深圳。2024年珠海實現地區生產總值3184.31億元，同比增長4.80%，人均GDP達12.77萬元，排灣區第二。香洲區GDP達2993.29億元，同比增長3.60%，為珠海GDP主力貢獻區。

　　珠海城市交通基建日益完善，2024年珠海市交通基礎建設推進成果豐碩，市外、市內交通路網全面鋪開，全力推進港珠澳文化、經濟、科技交互融合，加速融城步伐。其中金海公路大橋、珠機城際二期及黃茅海跨海通道等工程均正式通車；金琴快線北延段一期順利通車，二期主體工程即將全面完成，力爭2025年4月具備通車條件等。

　　自“澳車北上”“港車北上”政策不斷深化推進以來，香港、澳門居民前往內地的熱情愈發高漲。2025年第一季，經口岸出入境客流超750萬人次，同比增長23%，其中出入境港澳居民超過410萬人次，佔口岸總客流54.6%。車流累計超過156萬輛次，同比增長31%，數據均創新高。

　　港澳居民“北上”熱潮下，港澳買家在珠的成交比例也持續提升。2024年珠海置業客戶成交構成數據顯示，珠海的香港買家約占13%，較2023年提升7%；澳門買家的成交比例也由2023年的5%提升至10%，較2023年上升5%。珠海作為港珠澳大橋首站落腳地受惠眾多，帶動了珠海商業消費持續增加，港澳年輕人聚集，珠海熱門商圈如玖洲道、富華里等地，玖洲道復刻版『玖洲薈』近日在港澳推出，吸引了不少人支持，反應熱烈，主因該項目收租回報可觀，對於玖洲道品牌認可，加上擁有迎賓大道和九洲大道交匯處的地段優勢，吸引了不少港澳人買舖熱潮。

　　隨著橫琴粵澳深度合作區分線管理政策正式實施一周年，在此居住就業的澳門居民超2萬人，澳資企業占比持續提升。澳門居民在橫琴就業、創業、生活、學習擁有更便利條件，吸引越來越多澳人及澳資企業於橫琴發展。

　　就業方面，對於符合規定的澳門青年，于橫琴就業申請4000元/月就業補貼。而在扶持澳資企業發展方面，對於澳門品牌/澳人持股25%以上的商家可申請裝修補貼最高1000元/㎡，租金補貼最高70元/㎡/月，當中位於橫琴口岸廣場旁信德口岸商務中心商舖現正招商中，吸引不少澳企考察並計劃開店。

　　2025年第一季度，珠海全市房地產商品房可供預售宗數共計16宗，同比減少5成，可供預售面積共計15.49萬㎡，同比減少約59.69%。住宅可供預售面積約14.16萬㎡，同比下跌約58.67%；商業可供預售面積約1.33萬㎡，同比減少約67.17%；辦公無新增供應。

　　2025年第一季度珠海網簽成交量共計9324套，同比上升約4成。價格方面，珠海全市第一季度均價約22,358元/平方米，較去年同期下跌約8.77%。國內樓市多項政策頻出加持，帶動港澳居民北上氣氛，促使珠海樓市持續復甦行情，尤其3月份在“小陽春”的驅動下，大部分發展商加碼促銷措施，助力樓市回暖，房價則呈鬆動下調趨勢。

　　2025年第一季珠海最受歡迎區域為香洲區，共計網簽成交3,242套，同比上升48.51%。香洲區作為珠海主城核心區，區域發展成熟，基礎配套設施齊全，尤其灣仔、十字門片區地段突出、產品質素高端，戶型覆蓋廣泛，頗受市場青睞。其中華發琴澳新城以網簽成交470套位居榜首。其次為金灣區，共計網簽2,147套，佔全市約23.03%；另斗門共計網簽成交1,602套；高新區共計網簽成交1,092套；橫琴深合區共計網簽成交1,018套；高欄港共計網簽成交223套。

　　2025年第一季度珠海住宅仍為成交主力，網簽成交共計4,874套，同比增長15.88%；住宅均價約24,094元/平方米，較去年第一季度下跌約6.62%。商業物業網簽成交共計191套，同比增長22.44%；商業均價約22,960元/平方米，較去年第一季度下跌約11.74%。辦公物業網簽成交共計1,055套，同比下跌約3.56%；價格方面，辦公均價約20,857元/平方米，較去年第一季度上升約9.60%。

　　今年兩會《政府工作報告》首次將“穩住樓市”寫入總體要求，為全年房地產政策定調，相信未來將有更多利好政策措施出台（如優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等），持續推動房地產市場的“止跌回穩” 。

　　由於第一季樓市處於週期性淡季，發展商推貨意願低，全市僅有少數新品加推，無新盤面市；預計第二季新房供應力度加大，“第四代”住宅將相繼入市，為市場提供更多優質房源選擇。

　　今年首季珠海樓市實現“開門紅”，成交表現好於上年同期，尤其南灣、灣仔及十字門等熱銷區樓盤，因兼顧地段及品質，長期備受港澳買家關注及青睞，成交表現不俗。展望第二季，隨著高品質住宅陸續面市，樓市交易活力將得到提升，刺激市場改善需求加速釋放，疊加“兩會”提振行業信心，客戶觀望情緒減弱，成交有望繼續保持穩步增長趨勢。

　　澳門中原澳門區資深區域營業董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，自去年年中樓市全面「撤辣」後，市場氣氛雖曾短暫回暖，但動力不足，至年底已再度轉淡。踏入2025年，在缺乏新政策刺激下，首季住宅交投低迷，除了一月份新盤「珀悅」有逾80宗大手成交拉動外，平均每月成交量不足200宗。據財政局資料顯示，一、二月成交量分別約270宗及176宗，估計三月份成交量約在200宗水平，推算全季約646宗，環比下跌約13%；價格方面，由於成交集中於大面積減價盤，拖累樓價進一步受壓，估計3月份實用面積平均每平方米樓價約6.9萬澳門元，推算首季平均樓價約7.2萬澳門元，較去年同期下跌約16%。

　　受外圍經濟環境影響，澳門整體市道仍疲弱，鄰近大灣區城市普遍都將穩樓價促成交寬政策為首要任務吸納資金及人才，香港除優化了「新資本投資者入境計劃」外，亦放寬稅費制度，徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，故此澳門樓市交投量及價格均面臨環境下行及競爭壓力。在現行樓按比例統一為7成的政策下，居民在資金緊缺的情況下仍需負擔3成首期才能置業，對不少家庭而言門檻甚高，加上近期銀行態度保守未必可以借足7成、長年期或好的利率條件，令不少買家望而卻步。

　　而近年一些澳門居民已習慣北上消費，加上“澳車北上”政策方便，且內地置業劃一利率及可借足八成半，部分更可靈活支付首期，吸引部分澳門客戶北上置業。北上亦令本地租賃成交及租金均有輕微下跌趨勢，尤其北區鄰近關口的物業影響最大。據澳門統計暨普查局的資料顯示，2024年全澳住宅單位每平方米實用面積平均租金為137澳門元，而據珠海市住房和城鄉建設局資料，珠海全市商品住宅每平方米實用面積平均租金為39.79人民幣(約44.5澳門元)。從上述數據比較下，澳門與珠海的租金明顯存在較大差距。

　　傳統旺季不旺，每年傳統最旺及較多發展商集中開盤一般在小陽春元宵後至清明前，但今年只有位於高士德的一個新盤「晉杰苑」發售，減價力度可算近十多年最大，雖然主打大單位，但每呎僅4,500元，重塑對澳門新樓要過萬元一呎的概念，更有用家指似乎平過拱北橫琴的新樓，該項目開售初期曾出現排隊人龍，至今售出超過8成，反映樓價調整的幅度較大方可吸引買家入市。

　　總結澳門樓市現處於U型狀態，年初下行壓力較大，預計樓價將再經歷一波下調，或再下跌10至20%，價量齊跌樓市步入冰河期，料第二季每月平均成交量徘徊在200宗低水平。至於「U型」底部的長短將取決於多項因素，包括美國減息步伐、救市力度等。

　　中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，一月份成交量約21宗，估計二月及三月份成交量分別約18和23宗，推算首季總成交量約62宗，按年下跌約23%。首季成交仍以民生區的北區為主力，旅遊區則以租賃及個別大宗交易為主，失約了超過一年的億元成交終於在本年第一季中浮現，分別於中區及官也街。買家結構方面，過往以用家主導的商舖市場，首季用家僅占約四成，投資者比例大幅攀升至約六成。

　　隨着澳門旅遊業持續回暖，自元旦實施的「一簽多行」及「一周一行」政策進一步刺激旅客增長，帶動核心區商舖的租賃市場暢旺，首季月租超過10萬元的商舖租務成交便錄得約20宗，令旅遊區租金錄得升幅。反之民生區商舖除受居民北上消費熱潮影響外，外賣平台的高抽成費用亦壓縮了飲食行業商家的利潤。即使政府用心推出「社區消費大獎賞」活動促進消費，亦僅屬短期效應，治標不治本，民生區舖位租金仍有輕微下調現象，首季皇朝東、氹仔區及北區均錄跌幅，幅度介乎4%至24%。

　　去年仍有很多舖位投資者認為跌幅，全因疫情或加息所致，待雨過天晴之後，一切又可回復舊觀，所以他們寧願貼息，也堅守自己的投資不放。最近，他們已開始意識到，投資舖位的好日子已經過去了，零售業已經轉型，對門市生意的依賴已大大減少，舖位的價值亦因而逐漸減少，堅守下去，亦難有好結果。

澳門各區域主要街道商舖空置率

資料來源:中原(工商舖)

　　至於寫字樓方面，按統計局數據顯示，一月份成交量約4宗，估算二月及三月份成交量分別約2及8宗，推算全季買賣成交量約14宗，環比下跌逾五成。受內地經濟復甦緩慢及零售行業疲軟影響，企業擴張及進駐意欲下降，新需求減少，寫字樓空置率持續高企。目前寫字樓在只有用家支撐而缺乏投資者情況下，預計年內將繼續呈下行趨勢。

　　工廈市場同樣面臨挑戰，資料顯示一月份工廈買賣成交量約5宗，推算首季買賣成交量約在13宗低水平，與去年同期相若。與寫字樓類似，工廈市場亦以用家主導，僅部分租戶在價格吸引時轉租為買，市場幾乎零投資者。此外，現時商舖回報率普遍達4厘或以上，與工廈及寫字樓物業回報相差不多，投資者會優先選擇商舖，進一步削弱工廈及寫字樓市場的投資動力。  

　　總體來說，營商環境困難導致工商舖市場低迷持續，預料短期內難有明顯反彈，現時銀行定存利率港幣約3.8厘、美金約4.4厘，自用借貸利率約2.5厘到3.5厘，因此傳統民生區的用家舖位回報率若達3厘到3.5厘可吸引用家入手；而投資者方面，由於融資成本及首期普遍比用家高，故需4厘起，甚至達6厘方可吸引到投資者入場，除非美國再度減息或經濟大環境改善，工商舖價格才有機會逐步回穩，甚至從低位回升。

繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，他表示，2025年初國務院、央行、住建部等多部委多次表態，將大力推動房地產行業止跌回穩。尤其是在2月初的國務院會議上，提出“要敢於打破常規推出可感可及的政策舉措”。並且首次將“好房子”寫入政府工作報告。在中央政策面持續扶持，以及地方因城施策大力推動之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規模累計同比增長一成，庫存壓力亦持續減輕。

2025年1-2月全國房地產開發投資約1萬億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8%；其中住宅投資約8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3%。房地產開發企業房屋施工面積約60億平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積約42億平方米，下降9.7%。房屋新開工面積約6614萬平方米，下降29.6%。其中，住宅新開工面積約4821萬平方米，下降28.9%，反映供應量正在下降。

2025年1-2月份，新房市場交易總體平穩。隨著房地產市場政策優化調整、居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，上年四季度以來房地產交易逐步改善，1—2月，全國新建商品房銷售面積1.07億平方米，銷售額1.03萬億元，同比降幅分別收窄7.8%和14.5%，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調整週期以來年初最低降幅，延續2024年四季度止跌回穩趨勢。

一二線城市交易規模延續同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩步復蘇，同環比齊增，築底企穩信號愈發明確。受春節傳統假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開盤去化率34%，高於2024年同期8個百分點。

　　由中辦和國辦發佈的《提振消費專項行動方案》，以及六部門又聯合召開關於消費專項行動的新聞發佈會中均提及房地產，意在明確穩定樓市預期，並從供需兩端協同發力，要求落實稅收優惠及公積金政策鬆綁，啟動購房消費動能。房地產金融環境持續改善，融資協調機制進一步擴圍增效。地方層面，全國66個省市出台124次政策，積極落實中央穩市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎上，大力推進好房子建設和供給側優化管理。

12省市推進“好房子”建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將“安全、舒適、綠色、智能”作為建設標準，制定專項規劃；33省市公積金政策優化，降低購房門檻；20省市推出各類補貼和稅費優惠，通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求；11省市優化供給側管理，如供地優化、審批簡化、存量盤活等；10省市加強城市更新與融資支持；13省市保障性住房擴容。

展望2025年全年，3月份兩會已定調全年方向，將以「推動房地產市場止跌回穩」作內地房地產的主旋律，「穩住樓市股市」寫入總體要求，並明確「建設好房子」作為產業轉型方向，中央政策將以“穩預期、防風險、促轉型”為主線，通過供需兩端協同管理、產品品質升級、金融支持與風險防控並重、住房保障體系完善等四維發力，加速構建房地產發展新模式。地方層面，重點城市將率先推動“好房子”建設標準落地，以產品反覆運算激發新型住房需求潛力，同時強化閒置土地盤活和存量商品房收儲效率，以重點突破帶動庫存壓力緩解，促進供需雙側預期修復，推動更多區域市場在年內實現供求關係動態優化，為行業整體築底企穩提供關鍵支撐。

最後由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結及展示未來發展方向，他表示，去年樓市撤辣等政策實施後，市場普遍期望房地產市場回穩，但澳門整體表現未達預期，成交量持續低迷，樓價至今年首季仍呈下行趨勢，反映現有救市措施力度不足。

目前受全球經濟環境及美國減息步伐不明朗影響，市民及投資者觀望情緒濃厚，一方面等待政府推出新一輪樓市扶持政策，另一方面期待下半年美國可能降息1至2次，以帶動市場回暖。儘管現時市況偏淡，但集團看好新政後市利好，對樓市發展持樂觀態度，新一年澳門中原將著力於業務擴張，首季業務組別由16個增至19個，同時在南灣區澳門廣場地下新增分行，以應對未來市場需求。

中原澳門及橫琴企業傳訊部