中原(澳門)2012年上半年樓市回顧新聞發佈會

2012年上半年，澳門樓市持續活躍，尤其第二季，樓價升得又快又急，額外印花稅政策(簡稱「SSD」)實施已屆一年，市場二手盤源被消耗得七七八八，一手新盤也供應有限，供求失衡之下進一步推動樓價上升，踏入下半年，樓市走勢會如何，即將實施的一手樓花規管政策將對未來樓市產生甚麼影響，中原(澳門)於6月27日舉行記者會，對2012年上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。

2012年上半年樓市回顧由中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。

首先，中原(澳門)董事石寶德先生對上半年樓市作總結，石表示，上半年樓市先跌後升，一月份市場交投淡靜，在傳統淡季、外圍氣氛、經屋發售等三大因素的夾擊之下，一月份的成交量大幅下跌至近三年的同期新低，據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份住宅成交量只有552宗，而樓價也下跌5─10%。二月份農曆新年後，買家開始積極睇樓部署入市，加上經屋發售塵埃落定，令部份買家重投私樓市場，帶動成交量輕微回升至560宗。三月份開始有一手新盤開售，為樓市帶來小陽春，成交量達1,232宗，樓價也受帶動開始回升。總結第一季住宅成交量為2,344宗，涉及金額83.09億元。

踏入第二季，四月份由於新盤銷情理想，銷量及價格為市場帶來明確的信息，加上樓市傳統旺季氣氛影響，使四月份市況明顯回穩，成交量大幅上升至1,824，涉及金額82.49億元。五月份成交略為放緩，由於一手新盤銷售至尾聲，二手盤源也逐漸減少，估計五月份成交量只有四月份的2/3，約1,200宗，正因為盤源供不應求，業主叫價能力大增，四、五月份兩個月內樓價累積上升約15%，追回一月份跌幅。六月份樓價升幅更加明顯，SSD實施一年以來，二手盤源持續減少，而即將實施的一手樓花規管政策，相信會令未來一手樓花供應減少，未來市場相信會出現供應斷層，然而需求量卻有增無減，本地人口增長，加上居民收入持續上升，增加了換樓改善生活質素的需求，另外，外地僱員數量升至十萬，也令住屋需求大大增加，盤源供不應求的情況加劇，六月份成交量進一步回落，估計只有四月份的1/3，約600宗，市場預料供求失衡情況將越來越嚴重，六月份樓價開始出現「乾升」現象。總結第二季住宅成交量估計約3,600宗。

總結上半年市況，自去年六月SSD實施後，樓市大為沉寂，一月份成交量更跌至近三年新低，然而在本地換樓需求帶動下，二、三月成交出現回升，其後新盤銷情理想，加上傳統旺季，帶動四月份成交進一步上升，五月份由於一手新盤銷售至尾聲，二手盤源也逐漸減少，成交量開始回落，四、五月份樓價大幅回升，追回一月跌幅，由於供求失衡情況漸趨嚴重，六月份樓價出現「乾升」。上半年整體住宅成交量估計約6,000宗，與去年同期相比大幅下跌53%。

展望下半年，石表示，第三季交投相信會出現放緩，現時市場以用家為主，在本地居民龐大的換樓需求帶動之下，相信未來用家仍然是市場最主要的買家，他們在置業決定上往往比較審慎，面對第二季樓價急升，雖然升幅實際只追回年初跌幅，但由於升勢又急又快，用家需要時間消化升幅，加上傳統淡季氣氛影響，第三季成交相信會有所回落。兩大新盤大潭山壹號及海天居預計於第三季踏入收樓期，屆時相信部份海外買家因為外圍市況不穩等因素而選擇放售套現，為求盤若渴的市場增加一批新供應，暫時舒緩供求失衡的問題。現時刺激樓價的最大主因是供應量不足，二手盤源受SSD影響而逐漸減少，一手新盤也消化得七七八八，日後一手樓花規管政策出台後，一手盤源供應無可避免受到影響，一、二手盤源將出現供應斷層的趨勢，屆時買家將更難入市。第三季踏入樓市傳統淡季，買家議價空間增大，有意置業的買家不妨把握時機入市。


中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐介紹兩個預計於第三季內入伙的新盤。

1. 海天居
位於東方明珠區的海天居，是近年區內最大型的新落成屋苑，發展商保利達是澳門著名的實力發展商，一向以高交樓標準見稱，項目以中小型單位為主，切合一般用家需求，因此屋苑多數由用家消化，相信入伙後入住率超過70%。現時屋苑正在最後收樓階段，預計八月中至九月期間入伙，由於臨近入伙期，屋苑再次受到買家關注，然而放盤量不多，而且反價情況普遍。據中原(澳門)數據顯示，目前市場盤源約166個，而肯定放售的只有約20個，現時成交量不多，只有零星預租個案。近日，有2座高層C單位，面積約800呎，以460萬元成交，平均呎價約4,700元。

2. 大潭山壹號
位於路氹區金光大道之首的大潭山壹號，是現時唯一正望金光大道全景的樓盤。近日成交活躍，當年屋苑推售初期價格未能受本地居民消化，故業主以海外投資者為主，部份業主或因為外圍經濟不穩等因素而選擇於收樓後出售套現，為市場增加盤源。現時屋苑平均呎價約6,000元，仍處於相當低水平，預計收樓後叫價將有所調整，因此吸引不少用家及長線投資者追捧。預計七月份入伙，現時市場放盤量約130個。近日，有3座低層I單位，面積2,300呎，以1,357萬元成交，平均呎價5,900元。

現時樓市存在明顯的供求失衡問題，主要因為SSD實施後，市場二手盤源逐漸減少，而一手新供應也非常有限，隨著日後一手樓花規管政策的實施，相信未來的一手供應量將無可避免受到影響，最終導致一、二手供應斷層。而海天居及大潭山壹號的入伙，將會為求盤若渴的樓市增加新供應，或可暫時舒緩供求失衡的壓力。


中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生總結上半年工商舖的市況，何表示，SSD實施一年以來帶動了商舖的成交，由於商舖不在SSD規管範圍內，促使部份住宅投資者將資金轉投商舖市場，商舖進一步受到熱捧，業主心態也更加強硬，封盤現象增加，因此成交量不升反跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年1─4月商舖成交量為500宗，與去年同期相比下跌53%。預計上半年成交量約650宗，但與去年下半年相比有回升跡象。

澳門旅遊業蓬勃，入境旅客人次持續上升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年1─5月入境旅客人次累積達11,471,018人，與去年同期相比上升4%，旅客人數增加，同時為澳門零售業帶來龐大的消費力，2012年旅客人均購物消費升至971元，與去年同期相比升幅31%，零售業暢旺令商舖的承租能力提高，直接刺激租金上升。雖然數據持續上升，但由於增長有所放緩，導致業主叫價未敢過於進取，故現時商舖價格水平仍相當合理。

	2011				2012
	第一季	第二季	第三季	第四季	第一季
旅客入境數字 (千人次)	6,431.2	6,815.5	7,415.5	7,340.1	6,942.3
酒店業入住率 (%)	81	82.9	85.5	86.6	83.2
旅客平均逗留日數	0.9	0.9	1	0.9	0.9
旅客人均消費 (澳門元)	1,516	1,482	1,633	1,820	1,891
旅客總消費 (億澳門元)	98	101	121	134	131
旅客人均購物消費(澳門元)	739	698	810	942	971

資料來源：澳門統計暨普查局

由於旅遊業增長仍然是商舖升值的重要支柱，因此商舖市場在旅遊業的推動下繼續保持上升。上半年澳門五大重點區份的商舖平均呎價及租金全面上升，其中買賣平均呎價方面，以氹仔區的升幅最大，與2011年相比上升約78%；而零售旺區中區的升幅最低，只有46%，主要因為該區商舖放盤量極為緊絀，成交量也相當有限，因此數據未能完全反映該區商舖價值的實際升幅。而租金方面，皇朝區的升幅最大，與去年相比上升達1.2倍，另外兩個較多旅客的地區──中區及氹仔區，租金升幅也高達50%。

地區	平均呎價 (元)		平均呎租 (元)
	2012年 (1─6月)	2011年 (1─12月)	2012年 (1─6月)	2011年 (1─12月)
皇朝區	19,184 ↑70%	11,303	88.50 ↑120%	40.26
氹仔區	14,135 ↑78%	7,943	38.7 ↑50%	25.85
中區 (南灣區、板樟堂區、新馬路)	47,643 ↑46%	32,650	155.12 ↑50%	103.41
高士德區	17,843 ↑68%	10,624	59.87 ↑35%	44.19
北區	9,486 ↑63%	5,803	27.86 ↑23%	22.64

資料來源：中原(澳門)

大額成交
買賣
1. 新口岸
- 皇朝東
皇朝富達花園西式咖啡廳，面積1,488呎，二月中以1,848萬元成交，平均呎價約12,419元，舖位於三月中以2,520萬元售出，短短一個月內摸貨獲利672萬元。
- 皇朝西
皇朝廣場一個面向星際酒店的舖位，面積約800呎，四月份以5,100萬元成交，平均呎價63,750元。現時舖位租客為電訊零售商，以18萬元承租，估計該舖目前市值已達6,000萬以上。

2. 中區
- 板樟堂
板樟堂區一個面積700呎舖位，五月份以1.7億元成交，平均呎價逾24萬元，舖位原租客為運動用品店，租金約十多萬元，預計舊約期滿後，該區租金有望升至500元 / 呎。
- 白馬行
白馬行一個4,000呎巨舖，由資深投資者以1.7億元購入，平均呎價約42,500元，舖位原租客為超級市場，現時已約滿遷出，預計新租約租金可升至45萬元。

租賃
1. 賣草地街舖位
賣草地街一個面積1,242呎舖位，原租客為運動用品店，舊租約月租10萬元，市場消息指六月份獲某國際知名護膚品牌洽商，目標租金相信可達60萬元，升幅可望高達6倍。

2. 板樟堂全幢
板樟堂一座三層物業，面積4,500呎，舊租約於09年以90萬元承租，物業於一月份以250萬元預租，平均呎租555元，租金升幅高達2.8倍，新租約於2013年前生效。

此外，寫字樓及工業大廈價格也持續上升，據澳門統計暨普查局資料顯示，2012年第一季新成立公司數目升至881間，與2011年同期768間相比，升幅達15%，公司數目上升，對於寫字樓的需求也大大增加，然而近年寫字樓長期缺乏新供應，預計未來三年內新建成寫字樓的數量也極少，供應遠遠未能滿足需求，加上寫字樓目前價格普遍處於相對低水平，呎價大約維持2,500─4,000元，因此被看高一線。

寫字樓	業主叫價 (元/呎)	工業大廈	業主叫價(元/呎)
獲多利中心	4,000	南方工業大廈	1,300
東南亞商業中心	2,800	中紡工業大廈	1,201
皇朝廣場	3,300	利昌工業大廈	1,250
羅德禮商業大廈	3,100
中土大廈	3,200

資料來源：中原(澳門)

對於下半年工商舖走勢，何預測下半年舖位市場將更加熾熱，在旅遊業興旺的推動下，近年越來越多國際品牌尋求旺區一線舖位進駐澳門，部份於2008年底至2010年初市道低迷時期所簽訂的舊約陸續約滿，預計第三季一線舖位租金將再創新高，而一線舖位原租客的轉移令二、三線舖位也受惠，另外，現時一系列的基建，包括筷子基、青洲區街道擴闊工程及南粵新關口，已令該區舖位成為市場熱話，消息一出立即帶動該區舖位叫價上升，其中一個面積八千呎的空置商場叫價立即由10,000元 / 呎提升一倍。在品牌進駐以及基建效應之下，預計第三季商舖租金將持續攀升，業主封盤等新租客的情況將陸續湧現，盤源短缺情況漸趨嚴重，將導致售價出現短時間「乾升」的現象，直至能消化新舊租客轉換中的調整期，預計下半年租金除了能追平年初保守估計的全年上升25%外，可望再突破創新高。