三月小陽春 量升價未升

回顧樓市第一季表現，首兩月市場氣氛淡靜，三月份市場受到內需影響，交投量大增，呈小陽春現象。樓市調整階段終由量價齊跌扭轉至量升價未升局面，而接下來樓市走勢將會如何，小陽春能否得以延續或是曇花一現，本行對第一季樓市表現作全面回顧，並綜合澳門近年經濟數據，嘗試從中分析本澳樓市未來走勢。

2016年樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生、中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生、澳門中原(工商舖)租賃部高級營業經理鍾振華先生主講。

中原澳門及橫琴地產董事何兆恆先生總結第一季工商舖市況表現，首先商舖方面，他表示，首季商舖走勢有如上季所預料，市場交投氣氛仍較淡靜。據統計局資料顯示，一月及二月商舖買賣成交分別為26宗及42宗，涉及金額分別約3.29億及4.07億；三月份成交量較首兩月下跌，僅成交25宗，涉及金額高達約6.95億元，接近首兩月的總和。第一季商舖總成交量93宗，與去年同期相比，下跌一成左右。

至於價格及租金方面，民生區及旅遊區依然表現各異。首季旅遊零售業未見升幅，據統計局最新數據顯示，第一季旅遊物價指數按年下跌6.67%，雖然首季旅遊區租金對比去年第四季有微升現象，但與去年同期仍有較大差距。而價格方面，調整幅度開始收窄，幅度介乎在2%-10%之間。相比之下，民生區相對較穩，據統計局資料顯示，三月份消費物價指數按年上升3.31%，民生消費類別消費指數均錄得有升幅，故民生區的租金及價格趨向穩定。

皇朝西半年零成交 投資者趁低吸納「舖王」
目前在各個商用物業中，依舊看好民生區舖位，預計交投持續活躍；而旅遊區舖位則繼續看淡。在第一季中，大部分成交來自民生區舖，旅遊區交投相對稀疏，其中皇朝西更逾半年沒有錄得成交。直至四月份有投資者趁價格沉底之時入市，以低價購得「舖王」，才造就本年首宗成交。金苑大廈由於靠近多家賭場，尤其正對大賭場的商舖商業價值極高，該地段的租金亦是全澳較高，故此區的舖位有「舖王」之稱。去年六月中原曾促成一宗近2億的成交，呎價近20萬，時隔半年，該地段終有業主願意降至約1.3億成交，對比半年前回落初期的價格，再有三成多的跌幅。

寫字樓交投減 下跌逾五成
至於寫字樓方面，首季價格調整幅度不大，成交量卻持續下跌，統計局資料顯示，一月份及二月份寫字樓買賣分別錄得11宗及8宗，涉及金額分別約0.63億及0.6億，三月份成交量與首兩月相約，維持在14宗水準，涉及金額約1億。首季成交量共33宗，較去年同期回落逾五成。另外，租賃市場方面亦出現調整，首季皇朝區跌至19.9元，近年首次跌破20元，而新口岸及南灣區亦錄得跌幅，下調幅度介乎7%-14%。

工廈持續淡靜 首季交投大幅下跌56%
最後是工廈方面，租金仍然維持在8元以上，由於工廈租盤供應量向來較少，下調幅度自然受到限制。而買賣市場則較呆滯，仍然未有復甦跡象，成交量更進一步下挫。統計局資料顯示，一月份及二月份工廈買賣分別錄得6宗及2宗，涉及金額分別約0.84億及0.09億，而三月份交投持續冷卻，成交亦是寥寥可數，僅3宗成交，涉及金額約0.17億，首季工廈總成交量共11宗，較去年同期大幅下跌56%。在工廈交投量不斷創新低下，工廈的價格亦有回落空間，雖然目前價格對比早前已有所回落，但成交量依然未有升幅，反映了現時價格未到承接水準。據中原數據庫資料顯示，首季平均呎價約為3,500元，按季上升6%，但由於市場成交稀缺，數據貧乏，不能反映真實市況。目前配套較完善的一線工廈叫價約3,800元，而品質較參差、倉存用途的工廈，普遍叫價約3,300元，市場平均叫價約3,500元。

上半年商廈跌幅持續
展望上半年，工商舖物業仍會受制於旅遊消費，以至整體經濟持續調整。商家暫緩投資及擴充，形勢並未如住宅般轉好，尤其是工廈及寫字樓方面的情況更不樂觀。預計工廈成交量偏低情況下，業主必須再大幅下調叫價，才有條件吸引買家入市，估計今年會再度下調15%。寫字樓方面，在租金及成交量持續下跌的情況下，價格亦未見底，估計南灣區影響較細，因該區為澳門傳統核心商業區，且匯聚多個甲級字樓，價格相對較穩定，但新口岸及皇朝價格回落空間將會較大。

投資者主動出擊 舖位逐步回穩
舖位方面，俗語說「一舖養三代」，澳門人喜歡買舖位作長期投資，但澳門的街舖供應稀缺，且大型屋苑的舖位絕大部分均為發展商自持，加上澳門這個特殊地理環境，消費群集中在街舖，更造就了其獨特性；故此，已有不少投資者急不及待出擊，部分更積極還價，希望令業主同意將價格再下一成，其後便即時扑鎚成交。畢竟商舖獨特性強，有些「靚位」在旺市時候，有錢亦未必買到，倒不如在大家都看淡的情況下，主動出擊，望能以心儀價格買到心頭好。隨著三月份交投逐漸恢復，預計第二季購買力將開始釋出，成交量將會逐步重返健康水平。

最近，修改「租務法案」成為地產界熱話，自「房地產中介業務法」實施後，本澳地產業發展漸趨成熟，業界形象更趨專業化。現時政府有意修改「租務法案」，將進一步完善對業界的管理，對業界來說有利亦有弊。

新租賃法不宜限制商業行為
現時當局有意將租金設限來保障商戶利益。但建議不應涵蓋工商範圍，實際上，商用物業租約條款複雜，當中存在合作、盈利比例、保底、代管等不同的形式，甚至有業主會「放水養魚」把免租期拉長，象徵性收取首兩年租金，待租戶上軌道後再把租金調回合理水平；租戶方面，其付租能力取決於生意額，生意會受天氣、季節、經濟週期等因素影響，故支付租金能力應就情況調節。假如按照目前兩項限租建議去進行改革，雖可保持租金穩定，但同樣限制了租金的靈活性，市場自我調整功能受到破壞，對本澳商業市場未必是好事。而住宅市場方面，租金升幅一向不高，回報維持在1.5%左右，租戶以外地人為主，加上有24小通關，如租金過高，租客有鄰區作對比，故租賃發展一向較為平穩，亦不宜過份干預，以免影響市場原來健康常態。

此外，一般租約都設有續租期讓租約適時獲得調整，但在業主申報物業獲承租的同時，要按合約上的租期及所有續租期一次性繳交租屋所產生的稅項，然而撇除中途退租的損失不說，續租條款都是可供選擇終止合約或減租的，但相關部門不會退回已交稅款，業主只得默默承受損失；故此，希望政府能藉著今次機會，對法例作全面的審視，長遠解決租務問題。

歡迎「仲裁中心」冀加快解決糾紛
歡迎設立「仲裁中心」加快時間過長的解決糾紛速度，由於租賃案件能夠涉及的範圍，未必僅限於法律上的問題，或會涉及到地產業範疇，故希望可以考慮加入業界在職人士，有助多方面了解案件。畢竟業界對行內運作、交易過程中會出現的問題等較為熟悉，可助裁決方更清晰案情，了解事情實況，並平衡各方利益，得出最完滿的解決方法。

中原澳門及橫琴地產高級董事石寳德先生回顧第一季市況，他表示，隨著賭收連月下跌，2016年第一季本澳住宅平均樓價約73,061元，對比2015年第四季，按季度再錄得約5%跌幅。從2014年年中高位113,894元，累積至今下跌近四成。成交量方面，一月份只有402宗，而二月份更錄得約268宗，創近年成交量新低紀錄。踏入三月份傳統旺季，市場呈現小陽春景象，成交量回升至591宗，為近八個月高位。而「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」最新公佈數字，2015年第四季經修訂後為10.71，2016年第一季為17.86(臨時數字)，第四季數值是2011年有記錄以來的最低點，然而下行趨勢沒被延續，首季市場在需求帶動下，成交量有所回升，個別屋苑價格開始到達持平點，以致本季數值上升，反映樓市收縮趨勢緩和，市場信心正逐漸恢復。

買家觀望多時，累積調整幅度比預期多，加上本澳經濟條件優厚資金充裕，造就是次三月小陽春出現。樓市調整階段終由量價齊跌扭轉至量升價未升局面，究竟接下來的市況如何，小陽春能否得以延續或是曇花一現，我們嘗試從現時環境數據作出分析。

根據統計局及財政局資料顯示，第一季平均樓價約73,061元，回落至2012、2013年的水平；但現時居民的收入中位數及存款比對當年卻出現逆增長。另外，賭收雖然回落至2011年水平，但本地人均生產總值卻是高於2012年，並從數據中可看到，目前博彩稅收所佔本地生產總值的比例，由過往所佔八、九成，下降至六成比例。反映澳門現時經濟沒如以往般單一依靠賭業，亦印證澳門特區政府近年推動旅遊產業多元化經濟效益漸見成果。

預計今年巴黎人及永利皇客等大型渡假娛樂酒店將相繼落成，更有利帶動本澳旅遊產業及會議展覽業發展。另外，澳門單牌車進出橫琴措施亦有望於年內實行，將有助促進澳門與國內兩地企業合作發展，產生龐大經濟效益。

中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生就近日零售市道作回顧與分析，他表示，今年市場似乎對「五一黃金周」期望不大，港澳奢侈品市場消費額仍然持續下跌，而澳門因奢侈品商舖較為集中，消費力亦相對集中，故奢侈品市場氣氛均較香港好。在經濟調整時間內，奢侈品市場受壓不少，早年不斷努力擴張的品牌，近日亦出現縮舖現象；而本地品牌則相反，開始活躍於市場睇舖，欲趁機擴張。因經濟調整對本地品牌、餐飲業影響較微，部分快餐店、茶餐廳等生意額甚至錄得升幅，故他們有意於租金回落時擴張，並借機進駐以往一位難求的一線街道。目前有部分業主因租金回落，而對市場信心不足，逐願意接受降價出售，而澳門舖位稀少，一向不乏長線投資者追捧，盤源釋出市場後，吸引了部分投資者入市，故造就了不少商舖成交。隨著時間過去，估計租金跌幅逐漸收窄，隨後市場上的吉舖逐漸被消化，期望六、七月份租金漸向平穩，年尾進一步鞏固租金水平，明年亦有上望可能。

目前市場上街舖供應量不多，部分商戶有意向商場或酒店舖位發展。最近亦有發展商、大業主有意重整旗鼓，將租金水平調低，希望吸納質素好商戶。近日澳門中原(工商舖)亦接獲一些酒店、商場舖位的獨家策劃及招商事宜，包括將租金重新定位，建立新的商戶組合等。為提升項目整體形象及質素而作出新的改革。

利澳酒店招商利該區旅遊多元化
中原(工商舖)租賃部主管鍾振華先生表示很榮幸地為利澳酒店全權策劃本次商業重組招商，利澳酒店位處新口岸區黃金地段，酒店定位中高檔並一向以高素質的服務待客，多年建立良好口碑，故累積不少長期VIP及顧客支持。

最近，利澳酒店為進一步優化住客體驗，在年前已計劃重新對酒店進行翻新，目前部分房間、外牆等已經陸續進入完成階段，此外在提升及強化配套部分，除不斷引入特色餐飲提升美食質素外，酒店更準備加入角子老虎機元素，讓客戶有更多娛樂設施，加上本次新增七個建築面積由197呎至850呎的商舖，希望能帶給客戶優質服務並與區內旅遊業形成互補。

現時酒店周邊商戶以手信、餐飲、珠寶零售為主，故酒店本次增設舖位亦希望能迎合市場消費者的需要。並打算引入全新招商模式，能與租戶成為合作伙伴關係；如以優惠券或娛樂場積分互通的形式在租戶店內兌換商品，達成互惠雙贏效果。加上周邊即將有新酒店及高級住宅落成，相信是次利澳酒店提升及招商能刺激該區消費，並為整個區域帶來一番新景象，令客戶有全新體驗。