澳門中原再創先河 全澳首個樓市指數「中原澳門景氣指數」誕生

一直以來，澳門市場無論升跌都缺乏具指標性的樓市數據供市民大眾參考，市場訊息滯後，不利於市場正常發展，故此，澳門中原地產特別聯同香港中原地產硏究部，研發出全澳首個指標性的樓市指數 ──「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」。日前，澳門中原地產特別舉辦記者會，正式發佈「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」。

中原(工商舖)及澳門董事總經理潘志明先生表示，「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」的創制原意是基於近年房地產市場發展蓬勃，成交活躍，市場對於市況變動的相關數據需求與日俱增，然而，澳門一直缺乏一個有系統的樓市資訊發佈機制，市場訊息滯後，容易對市場帶來錯誤訊號，擾亂市場正常發展，投資者及準買家亦缺乏參考數據準確作出買賣決定。有鑒於此，澳門中原地產在兩年前決定研制一個具公信力的澳門樓市指數，讓市民大眾能對整體樓市變動有綜觀如實的了解。

「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」最初是參考香港「中原城市指數」，「中原城市指數」是香港最具公信力的樓市指數，由中原地產與城市大學共同研究編制，由1999年9月推出至今已經16年，有效反映香港樓價整體趨勢的變動，是投資者、各界市場人士以至傳媒都高度信賴及認同的參考指標。然而，由於港澳兩地的地區性質及市場成交慣性不同：澳門市場規模較小，二手市場亦未如香港成熟，未具備足夠數據進行運算；而最重要是，港澳兩地官方發佈訊息的程序不同，香港但凡在土地註冊處登記的物業交易就可當日被公眾查閱，數據時效性高，而澳門由於暫時未有交易資訊即時查閱途徑，只能依賴財政局及統計局公佈官方數據，然而官方數據的發佈一般滯後一至兩個月，數據時效性明顯較低。基於種種差別，故此澳門並不能照搬香港「中原城市指數」，經過團隊兩年的反覆研究，最後設計出這個切合澳門市場的「中原澳門景氣指數」。為確保指數的真確性及客觀性，是次研發工作特別邀請香港中原地產研究部共同籌備，由澳門中原地產提供資料數據，香港中原研究部作獨立研究計算。

香港中原地產硏究部高級經理楊明儀小姐講解「中原澳門景氣指數」的設計概念，「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」是衡量未來樓價變動方向的參考指標，計算模式參照一般擴散指數(Diffusion Index，簡稱DI) 的計算方法DI=50+1/2((上升數列數-下降數列數)/總構成項目數)*100，DI之數值介於0-100之間，當DI>50時，通常表示處於擴張期，反之則為收縮期。具體來說，「中原澳門景氣指數」的概念跟常見的國家採購經理人指數PMI一樣，指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映整體增長或衰退的變化趨勢，若數值連續維持某個水平便能確定趨勢方向。指數以50為盛衰分界線，當指數大於50時，表示未來樓價趨向上升，指數越大反映樓價趨熾熱；相反當指數小於50時，表示未來樓價趨向下跌，若連續多次小於50而且數字越來越小，表示樓價下跌趨勢加劇，若數字越來越靠近50，表示下跌趨勢趨向緩和。

「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」選取了全澳十四個指標性屋苑由2011年1月起的每月二手成交數據作為運算基礎，包括海天居、寰宇天下、君悅灣、海名居、海擎天、綠洲、壹號湖畔、澳門凱旋門、濠庭都會、濠景花園、大潭山壹號、海洋花園、太子花城、金峰南岸(1-5座)。雖然澳門的住宅樓宇眾多，不過由於大部份都是樓齡較舊的屋苑以及單棟式住宅，這類舊樓的成交量不多，資料較為零散，不具備充足數據進行運算，反而不能反映樓市真實走勢，因此必須經過篩選，選取有較高成交總值、有較大成交宗數、在所屬地區具有代表性的屋苑，才具備足夠數據反映市場的變化趨勢。

「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」今年首兩季指數分別是16.67、38.46 (臨時數字)，指數低於50而逐漸增加，反映樓價下跌趨勢逐漸改善。「中原澳門景氣指數(Centa-Macau Climatic Index)」將按季度更新，每季向傳媒及大眾發佈，亦會於澳門中原地產網站上公佈，現時網站相關內容已經更新當中，即將面世。