施政穩健公屋解住需 私樓增供壓樓價

隨著2014年施政報告在上月中發表，樓市問題再次成為社會討論熱話，是次樓市政策以促進公屋與私人房屋市場均衡發展為重點，社屋為主、經屋為輔，放寬經屋申請入息上限，相關政策既可回應市民的住屋需求，亦避免了在現時外圍經濟不穩之下對樓市過份打擊，體現特區政府施政穩健，切合現實。至於私人市場方面，現時的核心問題仍是供求問題，政府在回應公營市場的同時亦應在私人市場上增加供應，才能達至均衡發展。

為促進房地產市場健康穩定發展，特區政府先後從公、私營房屋市場落實多項政策，公屋政策方面，在上星期的施政辯論中運輸工務司司長劉仕堯提出新一輪經屋申請將放寬入息上下限，一人家團由7,800至29,000元，二人或以上家團由12,000至59,000元，此舉可令社屋申請覆蓋範圍更全面，能回應更多市民的住屋需求，實屬利民措施。放寬經屋申請入息上限對於私樓價格有調節作用，過往部份超過入息上限的夾心階層為解決住屋需求，被迫以高價購買舊樓或唐樓，因而扯高樓價，故放寬入息上限，讓更多人符合經屋申請資格，相信可以降低對細價樓的需求，對穩定樓價有幫助。近年澳門政府全力推進萬九公屋，當中經屋單位佔9,196個，而隨著萬九公屋的完工，「後萬九」亦即將投入興建，未來將再有6,300個公屋單位供應，社屋及經屋數量的增加可從私樓市場分攤部份住屋需求，從而減輕私樓市場供求緊張的問題，對於私樓市場的樓價及租金亦可起調整作用。

另外，「社屋為主，經屋為輔」的公屋政策亦廣受認同，始終公屋政策最終目的是保障居住問題，而並非滿足人人置業的願望。過去，中原曾參與一些地區活動探訪弱勢社群，了解到貧苦家庭由屈居於分租單位到受惠於社屋政策幫助上樓改善生活，當中轉變之大，足以見證社屋的確能幫助基層人士解決住屋需要。正如個別議員所言，了解到部份基層人士無論經濟是好是壞同樣是買不起樓，因此應該首先幫助這批低收入人士解決住屋需要，否則一旦出現如香港般的劏房現象，屆時問題將非常嚴重。以香港作借鏡，香港政府在公屋方面雖有「三年上樓」的承諾，然而部份申請人輪候時間長達七至八年，因此衍生出嚴重的劏房問題，據當局公佈的數據顯示，香港居住劏房的人數超過17萬人，相比之下，澳門社屋的輪候時間亦不短，平均介乎四年至七年半，要避免社屋輪候戶淪為劏房戶，政府必需要制定一套長效的公屋政策，要有科學化的統計數據作支持，盡量縮短社屋上樓的輪候時間，才能更好地達至保障居住需求的目的。社屋供應充裕可幫助低收入人士避免挨貴租，改善居住環境，而樓價亦不會因為租金上升而被推高升幅。

最近，個別學者及議員有聲音要求政府出招打壓樓價，並在自置物業人口比例上爭論不休。其實不論自置物業的人口比例是否如政府統計數據般高達八成，政府訂立調控政策都不應從打壓樓價作考量點，需知道澳門樓市有實體需求支持，並非泡沫市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首十個月非澳門民居購買住宅的比例僅佔1.7%，可見樓市由本地購買力支撐。而且不少人靠著辛勤工作賺取經濟成果才購得物業，若過份打壓樓價有可能令業主成為負資產，不但對業主不公平，亦有可能因而影響本澳整體經濟。再者現時外圍經濟不穩，美國正蘊釀退市，對環球經濟會帶來一定的影響，對澳門樓市亦構成一定的壓力，政府實在無必要在這個時候再推出任何行政措施為樓市增加下行風險。事實上，自劉司長公佈放寬經屋申請入息上限後，近十日我們觀察到過往因為急於入市而打算屈就以高價購買舊樓的準買家，他們最近的置業步伐明顯放慢了，開始轉為留意申請經屋的細節，睇樓量及成交量都較之前放緩，可見放寬經屋申請入息、增加經屋供應，對私人市場可起到即時作用，是穩定樓市的有效政策。政策達至政府在幫助市民解決居住問題的同時，也能顧及業主的利益以及社會的整體經濟環境。

政府多年以來著力研究公營房屋市場規劃，照顧市民的住屋需求，得到社會的廣泛認同，而私人房屋市場方面，希望政府亦不要忽視。現時業界以至社會大眾基本一致認同樓市的核心問題在於供應不足，尤其自樓花法實施後，一手供應已大不如前，期望政府可針對問題根源，為私人市場增加土地供應，在新填海土地以及收回的28幅閒置土地預留空間增建私人住宅，加快批則程序，令私樓市場可盡快恢復供應，避免供應斷層現象再次出現。樓價問題關乎供應，與其在調控政策上斟酌，躊躇不前，不如集中力量增加供應才是解決高樓價的唯一方法，這才是推動澳門樓市長遠健康發展的適當策略。