供求失衡致量跌價升 料全年住宅成交萬一宗

樓花法餘波未了，第三季中介法實施，兩大新法夾擊，加上暑假傳統淡季氣氛、盤源萎縮以及銀行按揭審慎等因素，令住宅成交量跌至近年新低。踏入第四季，在缺乏新供應之下，中原澳門董事石寶德先生預料成交量將持續偏低，全年住宅成交量估計跌至11,000宗水平。

供求失衡加劇 量跌價升難避免
石寶德先生在第三季樓市回顧記者會中表示，第三季住宅成交量跌價升，在樓花法、中介法、盤源萎縮、銀行按揭嚴謹以及假期氣氛等因素下，成交量出現顯著跌幅，不過價格仍然持續向上，由十大現樓屋苑的成交數據可見，首三季成交量較去年出現大幅回落，然而成交呎價卻全面上升。以往成交量下跌，價格亦會跟隨下調，然而隨著經濟急速發展，澳門人口增長，對住屋需求不斷膨脹，據澳門統計暨普查局資料顯示，截至2012年底澳門人口達582,000人，較2011年增長24,600人，若以四人同住一單位的比例推算，最少需要6,000個單位才足以應付居住需要，然而2012年住宅單位新供應量只有2,443個，供應遠遠不能應付實際住屋需求，僧多粥少，自然推動樓價上升。

末季成交續跌 料全年成交萬一宗
最近市場上出現個別高價成交個案，亦是由供求失衡所產生。自2011年6月SSD實施後，二手盤源供應持續萎縮，加上剛實施的樓花法及中介法，令一、二手供應出現斷層，盤源流通量大幅下降，買家無樓可買，成交陷於膠著，購買力累積，大部份購買力去爭奪市場上僅有的小拙盤源，最後只有市場上最具負擔能力的買家能成交，樓價自然被搶高。然而該批買家在市場上只佔一小部份，並非主流客源，隨著這批高端客源逐漸消耗，而普羅大眾的負擔能力又無法承接屆時之樓價，不排除樓價將會出現下滑的可能。至於成交量方面，預料成交偏低的情況會延續至第四季，市場上僅有的二手盤源在第三季已消化不少，除非有發展商開售新盤，為市場增加供應，否則末季成交量最多與第三季相約，甚至更少。估計全年成交約11,000宗水平，較09年金融海嘯樓市低潮的11,307宗更低。

澳門供求比例1：10 盤源短缺遠超香港
近年澳門政府著力打造休閒旅遊城市，大力投資基建，港珠澳大橋、橫琴新區、新填海區、各大型酒店項目，推動經濟快速增長，成績有目共睹，人均GDP超越香港，躋身亞洲第一，然而豐碩的經濟成果背後，人口膨脹以及住屋需求大增的問題亦同時浮現。與澳門相隔一海的香港，住屋問題同樣是大眾討論的焦點，相比之下，澳門土地面積、人口都比香港少，然而住屋問題卻比香港更為顯著。2012年香港人口按年增加65,500人，住宅單位新供應量19,900個，供應量與人口之間的比例約1：3，反觀澳門同年人口增長24,600人，住宅單位新供應卻只有2,443個，供求比例達1：10，可見澳門住屋供求失衡之嚴重。

供應問題未解決 港府辣招難抑樓價
針對住屋問題香港政府先後推出多項行政措施干預樓市，然而作用成疑，結果只能凍結成交量，但樓價卻仍然高企，業界經營困難，叫苦連天，出現大規模結業、失業潮，甚至運輸、裝修等相關行業亦受到牽連，市場怨聲載道，更首次出現數萬人上街遊行抗議，當中包括業主、地產代理、運輸、裝修等多個界別的人士。該情況的出現，歸根究底是房屋供求失衡所致，基於03年香港政府停止賣地，令市場供應出現斷層，又把當年樓市下滑歸咎於8.5萬公屋單位為罪魁禍首，惟隨著人口增長，住宅供應與實際住屋需求嚴重脫節的情況日益加劇，時至今日政府要將公屋單位預算增加至47萬才能滿足社會需求，甚至急切地推出「劏房合法化」政策以應付燃眉之急。

冀釋出土地增加供應 落實長遠政策助穩定樓市
以香港情況作借鏡，澳門人口增長比香港更快，然而土地供應卻更為短缺，為免在房屋問題上步香港後塵，澳門政府應該盡快落實完善的房屋政策，以解決現有的房屋問題。長遠方面，新填海區有望解決未來發展的土地需求，但遠水不能救近火，現階段澳門面臨的供求失衡問題已迫在眉睫，市場急需要一套迅速而有力的即時措施以解決現有的需求問題。建議行政當局將政府之前收回的土地釋出予市場發展，並在土地批則程序上加快處理，盡快為市場增加供應。期望政府能盡快完善相關政策，從長遠政策及短期措施兩方面互相配合，確保供應穩定，助樓市健康發展。