澳門
新法致樓市趨淡 資金流向工商舖
2013-10-11
第三季在兩大新法效應之下，住宅市場趨淡，部份資金流向工商舖市場，令市場在假期淡季氣氛之下仍可維持一定的成交量，中原氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在第三季樓市回顧記者會中對第三季工商舖市場走勢作出總結。
買舖趨向「重質不重量」 首三季成交料跌38%
首先分析商舖市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有111宗，涉及金額約10.48億元，與六月相比成交量輕微下跌6宗，然而金額卻大幅增加36%。八月份成交量約73宗，成交金額約8.03億元。九月份市況基本相約，預計成交量約78宗，全季宗數估計約262宗，推算首三季商舖總成交量約951宗，與去年同期約1,531宗相比，跌幅達38%。成交量持續下跌，主要因為銀行對商舖估價不足，一般只有市價的六至七成左右，加上貸款比例普遍只有估價的五至七成，故令購買資金成本達至五至七成，還有手續費、各種稅項等費用共佔半成左右，令資金成本實在非常高，有能力及足夠現金投資商舖的人減少了。尤其是商舖納入SSD規管範圍後，短炒風氣有效壓止，投資者對商舖的選擇趨向「重質不重量」，偏向集中火力購買容易租出及能吸引連鎖店舖落點的當旺優質舖位，以往漁翁撒網式的亂買造成高成交量的現象已不再復見，故成交收窄幅度較大。
搶攻年尾零售檔期 商舖租賃熾熱
商舖買賣成交放緩，但租賃成交卻非常暢旺，有見及此，中原由五月份開始成立工商舖租務部，專注發展工商舖租務範疇，單計九月份累積商舖租賃佣金收入突破100萬元，可見商舖租賃市場的確熾熱。澳門旅遊零售業持續蓬勃，據澳門統計暨普查局資料顯示，八月份入境旅客人次突破287萬，旅客數目屢創新高，消費亦受帶動，世界旅遊組織公佈2012年訪澳旅客人均消費冠絕全球，比第二位的美國高出七成。旅遊業表現向好，商戶對旅遊消費力亦充滿信心，希望在這個市場分一杯羹，加上臨近年尾傳統零售旺季，商戶為搶攻聖誕、新年黃金檔期而積極物色舖位落戶，不但海外品牌有意進駐，本地企業亦加緊擴展步伐，其中，新口岸、皇朝、南灣、氹仔等旅遊區或酒店集中的區份就是商戶搶租舖位的主要戰場，造就不少大額租賃成交。
盤源萎縮成交續低 全年舖位成交料跌四成
踏入第四季，預料成交量偏低的情況會仍然持續，受SSD限制舖位盤源供應萎縮，投資者的選擇減少，亦是成交量下跌的原因之一，而且誠如以上分析，投資者的投資趨勢開始改變，位處旅遊區、租值較佳的優質舖位將會是未來舖位投資的主要方向，這類舖位始終有品牌商舖支持，升值能力毋庸置疑，至於之前價格一度被炒高的舊區舖位，由於租金未能跟上，新租約回報率仍在2%以下，未來價格或會有調整的空間。因此，相信未來成交會以大銀碼的舖位居多，預料第四季舖位成交量約350宗，推算全年成交量約1,300宗左右，較去年2,189宗下跌超過四成。
購買成本低吸引投資者 頂級寫字樓呎價升至6,500
今年表現大熱的寫字樓市場，在第三季表現一如預期，成交量及價格同樣維持穩定增長，由於寫字樓租金回報相對其他物業高，一般舊有租約都可達2.5%，加上銀行估價可達八成，而且按揭利率相對優惠，令購買成本較其他物業低，吸引不少投資者將目光轉移至寫字樓市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份寫字樓成交宗數分別有53及35宗，涉及金額分別有2.56及2.25億元。隨著住宅市場供應萎縮，投資者無樓可買，部份資金由住宅市場流向寫字樓市場的趨勢更為明顯，預料九月份寫字樓成交量有望達至60宗，全季成交估計約148宗左右。各區當中，以皇朝區最受投資者熱捧，該區發展潛力優厚，是高級寫字樓的集中地，大型博企、新增公司都在該區設立辦公室，寫字樓數量供不應求，價格自然受到支持，頂級寫字樓價格升幅尤其顯著，九月份獲多利中心成交呎價已創出6,500元新高，而皇朝廣場呎價亦升至6,000─6,500元水平，對比上季中原曾預測的下半年頂級寫字樓呎價升至6,600元，第三季已提前達標。
隨著住宅及商舖市場成交持續淡靜，未來寫字樓仍然是投資者重視的市場，預料成交會持續暢旺，估計第四季寫字樓成交量或有200宗水平，而價格方面由於首三季已累積了不少升幅，預料短期內升幅會放緩，直至下階段租金上升，回報率增加，價格才有可能隨之而上升，因此預計第四季價格升幅收窄，年底前最多輕微上升5%。
活化工廈執行難 第三季工廈成交料跌半
上半年表現不俗的工廈市場，在第三季明顯回落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份工廈單位成交量分別為9及12宗，涉及金額約0.61及1.14億元，預料第三季全季成交量或不足40宗，與去年同季相比成交量大跌超過一半。其實政府在工廈市場方面的政策相對寬鬆，先於2011年4月起實施活化工廈政策，鼓勵市場將工廈轉變為住宅，後又有調控政策上的傾斜，沒有把工廈納入SSD規管範圍，在眾多利好因素之下，的確令市場對工廈的前景信心大增，造就工廈成交一度活躍，但活化工廈在執行上存在困難，由小業主手中集合業權成功改建的案例實在不多，投資者期望落空，對投資工廈的熱情減退，現時買家購買工廈的目的主要是收租及自用，畢竟工廈租金回報穩定，對長線投資者而言有一定的吸引力。第三季平均呎租約4.8元，回報率約2.28%水平，而價格方面，第三季平均呎價約2,525元，較次季2,365元上升約7%，未來價格走勢要視乎活化工廈政策的執行，以及租金的增長，價格才有上升的空間。
買舖趨向「重質不重量」 首三季成交料跌38%
首先分析商舖市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有111宗，涉及金額約10.48億元，與六月相比成交量輕微下跌6宗，然而金額卻大幅增加36%。八月份成交量約73宗，成交金額約8.03億元。九月份市況基本相約，預計成交量約78宗，全季宗數估計約262宗，推算首三季商舖總成交量約951宗，與去年同期約1,531宗相比，跌幅達38%。成交量持續下跌，主要因為銀行對商舖估價不足，一般只有市價的六至七成左右，加上貸款比例普遍只有估價的五至七成，故令購買資金成本達至五至七成，還有手續費、各種稅項等費用共佔半成左右，令資金成本實在非常高，有能力及足夠現金投資商舖的人減少了。尤其是商舖納入SSD規管範圍後，短炒風氣有效壓止，投資者對商舖的選擇趨向「重質不重量」，偏向集中火力購買容易租出及能吸引連鎖店舖落點的當旺優質舖位，以往漁翁撒網式的亂買造成高成交量的現象已不再復見，故成交收窄幅度較大。
搶攻年尾零售檔期 商舖租賃熾熱
商舖買賣成交放緩，但租賃成交卻非常暢旺，有見及此，中原由五月份開始成立工商舖租務部，專注發展工商舖租務範疇，單計九月份累積商舖租賃佣金收入突破100萬元，可見商舖租賃市場的確熾熱。澳門旅遊零售業持續蓬勃，據澳門統計暨普查局資料顯示，八月份入境旅客人次突破287萬，旅客數目屢創新高，消費亦受帶動，世界旅遊組織公佈2012年訪澳旅客人均消費冠絕全球，比第二位的美國高出七成。旅遊業表現向好，商戶對旅遊消費力亦充滿信心，希望在這個市場分一杯羹，加上臨近年尾傳統零售旺季，商戶為搶攻聖誕、新年黃金檔期而積極物色舖位落戶，不但海外品牌有意進駐，本地企業亦加緊擴展步伐，其中，新口岸、皇朝、南灣、氹仔等旅遊區或酒店集中的區份就是商戶搶租舖位的主要戰場，造就不少大額租賃成交。
| 地區 | 平均呎價 (元) | 平均呎租 (元) | |||||
| 第三季 | 第二季 | 第一季 | 第三季 | 第二季 | 第一季 | ||
| 新口岸 皇朝區 | 皇朝東 | 30,958 | 24,000 | -- | 37.6 | 32 | 30 |
| 皇朝西 | -- | 73,000 | -- | 242 | -- | 250 | |
| 氹仔區 | 27,487 | 28,000 | 19,500 | 43.11 | 52 | 40 | |
| 中區 (南灣區、板樟堂區、 新馬路) | 52,023 | 54,700 | 49,800 | 216 | 200 | 185 | |
| 高士德區 | 24,000 | 26,000 | 28,500 | 56 | 49 | 60 | |
| 北區 | 13,790 | 12,000 | 10,324 | 24 | 21 | 28 | |
盤源萎縮成交續低 全年舖位成交料跌四成
踏入第四季，預料成交量偏低的情況會仍然持續，受SSD限制舖位盤源供應萎縮，投資者的選擇減少，亦是成交量下跌的原因之一，而且誠如以上分析，投資者的投資趨勢開始改變，位處旅遊區、租值較佳的優質舖位將會是未來舖位投資的主要方向，這類舖位始終有品牌商舖支持，升值能力毋庸置疑，至於之前價格一度被炒高的舊區舖位，由於租金未能跟上，新租約回報率仍在2%以下，未來價格或會有調整的空間。因此，相信未來成交會以大銀碼的舖位居多，預料第四季舖位成交量約350宗，推算全年成交量約1,300宗左右，較去年2,189宗下跌超過四成。
購買成本低吸引投資者 頂級寫字樓呎價升至6,500
今年表現大熱的寫字樓市場，在第三季表現一如預期，成交量及價格同樣維持穩定增長，由於寫字樓租金回報相對其他物業高，一般舊有租約都可達2.5%，加上銀行估價可達八成，而且按揭利率相對優惠，令購買成本較其他物業低，吸引不少投資者將目光轉移至寫字樓市場，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份寫字樓成交宗數分別有53及35宗，涉及金額分別有2.56及2.25億元。隨著住宅市場供應萎縮，投資者無樓可買，部份資金由住宅市場流向寫字樓市場的趨勢更為明顯，預料九月份寫字樓成交量有望達至60宗，全季成交估計約148宗左右。各區當中，以皇朝區最受投資者熱捧，該區發展潛力優厚，是高級寫字樓的集中地，大型博企、新增公司都在該區設立辦公室，寫字樓數量供不應求，價格自然受到支持，頂級寫字樓價格升幅尤其顯著，九月份獲多利中心成交呎價已創出6,500元新高，而皇朝廣場呎價亦升至6,000─6,500元水平，對比上季中原曾預測的下半年頂級寫字樓呎價升至6,600元，第三季已提前達標。
隨著住宅及商舖市場成交持續淡靜，未來寫字樓仍然是投資者重視的市場，預料成交會持續暢旺，估計第四季寫字樓成交量或有200宗水平，而價格方面由於首三季已累積了不少升幅，預料短期內升幅會放緩，直至下階段租金上升，回報率增加，價格才有可能隨之而上升，因此預計第四季價格升幅收窄，年底前最多輕微上升5%。
| 2013年第三季各區寫字樓買賣及租賃平均價格 | |||
| 區份 | 買賣呎價 (元) | 租賃呎價 (元) | 回報率 |
| 皇朝 | 6,355 | 14.13 | 2.67% |
| 新口岸 | 5,000 | 11.6 | 2.78% |
| 南灣 (不包括FIT、FBC、AIA、 澳門廣場、中國銀行大廈) | 5,020 | 12.9 | 3.08% |
活化工廈執行難 第三季工廈成交料跌半
上半年表現不俗的工廈市場，在第三季明顯回落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七、八月份工廈單位成交量分別為9及12宗，涉及金額約0.61及1.14億元，預料第三季全季成交量或不足40宗，與去年同季相比成交量大跌超過一半。其實政府在工廈市場方面的政策相對寬鬆，先於2011年4月起實施活化工廈政策，鼓勵市場將工廈轉變為住宅，後又有調控政策上的傾斜，沒有把工廈納入SSD規管範圍，在眾多利好因素之下，的確令市場對工廈的前景信心大增，造就工廈成交一度活躍，但活化工廈在執行上存在困難，由小業主手中集合業權成功改建的案例實在不多，投資者期望落空，對投資工廈的熱情減退，現時買家購買工廈的目的主要是收租及自用，畢竟工廈租金回報穩定，對長線投資者而言有一定的吸引力。第三季平均呎租約4.8元，回報率約2.28%水平，而價格方面，第三季平均呎價約2,525元，較次季2,365元上升約7%，未來價格走勢要視乎活化工廈政策的執行，以及租金的增長，價格才有上升的空間。
