樓花法下未見反價 SSD六月期滿市場調節在望

醞釀已久的樓花法日前正式通過，政策會否令樓價推高尚有待觀察，近月成交持續淡靜，然而樓價未如市場主觀願望出現下調，隨著樓花法實施，一、二手供應大減，不排除形成業主封盤反價的可能，不過適逢六月份首批SSD期滿，將為市場增加一批盤源，有望為樓市帶來調節作用。

市場情緒已消化 新法之下未見反價潮
日前，樓花法正式通過，對此坊間有言論擔心政策會否導致樓價上升。事實上業主有機會存在反價的想法，不過政策始終已經醞釀一段時間，市場情緒早已消化，因此暫時未見封盤反價現象。待政策實施後，隨著一手供應大減、二手盤源短缺的情況逐漸浮現，屆時或有機會形成業主封盤反價的可能。其實社會對於樓花法的實施普遍是認同的，澳門近年發展迅速，經濟、法制等各方面與國際接軌，一手樓市接受規管，是市場走向專業化、提高透明度的自然定律，無論對買家或發展商都有保障。過去的遠期樓花項目，首期支付三成金額，餘款於項目落成後才收取，部份成交價預支了市場未來價格，二手業主或會有所混淆，跟隨一手價格而調高叫價，實際上二手成交量正下跌、價格亦已回穩，然而統計局的數據依然顯示上升，因此有學者及業界人士建議將一、二手類別分開統計，有助清晰反映市況。


外圍利淡政策影響 四月成交陷低谷
近月市況持續淡靜，按照以往慣例，四月份一般是樓市傳統旺季，然而今年的情況與以往有所不同。過去幾個月二手市況持續低迷，加上一直有消息指樓花法生效在即，令不少買家由二手市場轉投至一手，二手交投陷入低谷，樓市由一手成交支撐。踏入四月份，市場預期政府或會出招，買家及發展商都轉持觀望態度，買家放緩入市步伐，發展商亦暫停推售單位。當時市場估計月底立法會答問大會後，將會湧現成交，然而事實卻是成交量不升反跌，主要原因是影響樓市的負面因素仍未消除，外圍氣氛持續不穩，SSD效應導致二手盤源萎縮、樓價難以回落，再加上銀行按揭取態維持審慎，增加換樓難度，買家亦更為謹慎，因此二手成交膠著的情況難以改善，除月初錄得少量樓花單位成交外，四月份整體住宅成交淡靜。

政策鎖死盤源 樓價難回落
延續四月份的跌勢，五月交投氣氛每況愈下，成交量進一步呈現跌勢。雖然成交淡靜，不過價格仍未見回落，究其原因莫過於SSD的影響，政策不但「鎖死」盤源，亦同時「鎖死」樓價。以往社會將樓市活躍及樓價增長歸咎於炒賣，甚至認為是外地資金湧入澳門樓市而造成泡沫，事實上，澳門樓市一直由用家支持，炒賣情況只佔少數，尤其自政策2011年6月實施後，炒賣現象已基本杜絕。據澳門統計暨普查局資料顯示，非澳門買家的比例由2011年全年平均約13%下跌至今年第一季僅1.6%，可見打擊炒賣的目的已基本達到。既然炒賣情況已受控，樓價升勢理應隨之而緩和，然而事實卻是樓價持續攀升，可見樓價上升的原因並非炒賣，而是源於供求失衡。澳門人口急速膨脹，住宅新落成量本身已遠遠不夠滿足實際需求，加上自SSD實施後盤源不斷萎縮，僧多粥少，樓價自然連下調的空間都沒有。

SSD六月期滿 市場有望調節
現時樓市始終是用家市場，樓價的攀升直接關乎買家的承受能力，銀行估價追不上實際升幅亦令買家有所卻步，以現時部份屋苑為例，若成交價1,000萬，銀行估價大概850萬，受「新八招」政策指引按揭上限只有五成，加上印花稅、手續費、佣金等，購買成本高達700萬，因此坊間有戲言「以前買樓是付首期借餘款，現在買樓是付餘款借首期」，可見銀行嚴謹的按揭取態的確令購買成本大為增加，然而買家置業一般需要借貸，借貸困難，買家負擔能力自然追不上，因此成交量亦顯著回落。不過適逢六月SSD實施兩週年期滿，首批SSD單位將解鎖陸續重投市場，未致於出現完全缺盤。供應增加，不排除市場出現調節，樓價升勢會逐漸放緩，甚至會有部份業主受外圍不穩因素影響心態而減價求售，因此預料屆時樓價在市場自然調節下會回復平穩。

加快審批確保供應 助樓市健康發展
其實現時樓市的核心問題是供應不足而非炒賣，既然SSD在打擊炒賣的任務上已經達到，對於日後政策是否需要繼續執行，的確值得政府重新審視，建議行政當局檢討政策之餘，亦重新判斷樓市核心問題，制訂與公屋供應般清晰明確的私人市場土地供應時間表，並且在批則、審批預售樓花證等行政程序方面加快處理，確保市場有一定的供應量，不會出現供應斷層，亦有助樓市健康平穩發展。