政策效應浮現 商舖寫字樓成交增長欠動力

「新八招」實施接近半年，政策對各個物業範疇所產生的影響逐漸浮現，其中，商舖、寫字樓及工廈市場在第一季表現如何，中原(澳門)氹仔區及工商舖高級區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)2013年第一季樓市回顧記者會」中對首季工商舖市況作總結。

商舖市場回復冷靜 首季成交量料跌六成
首先商舖方面，何兆恆先生認為自去年底政府把商舖納入SSD限制範圍後，商舖市場明顯回復冷靜，過去即使部份位處旺區但長期缺乏租客的舖位亦不乏追捧，因為受整體商舖市場的增長帶動，這類舖位價格亦有不少上升空間。然而，現時整體租金已基本回復穩定，除個別2010年以前簽訂的「海嘯租約」在更換新租約時出現以倍計的租金升幅外，一般於今年初季與上年租值升幅只有約5─10%的增長，升幅僅與通脹相約。由於澳門的商舖投資者一般以長線投資為主，租金增長放緩，令投資者的入市態度普遍較之前審慎，除非舖位處於消費力強的旺區，或有穩定租客，才能吸引投資者入市，因此令商舖的交投出現大幅回落。據澳門統計暨普查局資料顯示，一月份商舖成交宗數約127宗，涉及金額約9.68億元，估計第一季整體商舖成交量不超過300宗，與去年第四季相比預料跌幅接近六成。

各區大額成交個案
- 中區
1. 白馬行一個面積約1,400呎地舖連1/3閣，今年3月以8,180萬元成交，平均呎價超過58,400多元，舖位現時租客為鐘錶零售，租金13萬元。
2. 馬統領圍一個面積約346呎地舖，同樣於3月由本公司以1,630萬元促成，並於4月更新租約，新租客為時裝店，租金3.5萬元，租金回報近2.6厘。
3. 本公司3月份成功為大型連鎖潮流服裝品牌租入荷蘭園馬路700呎單邊舖，成交價12萬，每呎租金171元。

- 高士德
1. 高士德大馬路近紅街市地舖，面積約1,820呎，今年2月以5,200萬元成交，平均呎價約28,571元，舖位租客為時裝店。
2. 高士德大馬路盈暉臺地舖，面積約334呎，2月以4.5萬元獲承租，租金平均呎價約135元，租客為台式飲品店。
3. 高士德大馬路一個面積約900呎地舖，3月以7萬元承租，租金平均呎價約78元，租客為連鎖便利店。

- 皇朝
1. 皇朝區之中一向以皇朝西區旅遊業發展最為成熟，早前光輝苑一個2,800呎全閣前食肆舖位分拆為兩個舖位出租，一間約700呎，另一間700呎地舖連1,400呎閣樓，分別以28萬及42萬租出，合共70萬，平均呎租約250元。相信未來該區的舖位會繼續朝著大舖分拆出租的方向發展，而大舖將逐漸轉移到皇朝東區。現時皇朝東區平均租金約35元/呎，與西區相比仍有很大落差，隨著整個皇朝區的不斷發展，未來將吸引越來越多品牌食肆、休閒咖啡店等租戶進駐東區，令該區的舖位開始越來越缺盤。

- 北區
1. 馬交石街東華新村地舖，面積約1,060呎，本公司2月以800萬元成交，平均呎價約7,547元。
2. 黑沙環萬利樓地舖，面積約880呎，3月以18,000元租金獲承租，新租客為食肆，平均呎租超過20元。
3. 本公司3月份促成筷子基白朗古將軍大馬路雙門面，面向狗場大街舖，租金31,000元，最終以3,000萬成交，回報1.2%

- 氹仔
1. 牡丹花城一個面向花城公園的地舖連全閣，面積約1,320元，本公司3月為業主洽商，最終於4月份以2,580萬元促成交易，平均呎價約19,545元。
2. 大中華廣場地舖，面積約1,015呎，2月以3,530萬元成交，平均呎價約34,778元，舖位現時租客為食肆，租金約3.4萬元。
3. 美景花園一個面積約1,581呎的地舖，今年2月以2,500萬元成交，平均呎價約15,813元，舖位現時租客為教會團體，租金2萬元。

地區	平均呎價 (元)		平均呎租 (元)
	2013年第一季	2012年	2013年第一季	2012年
新口岸 皇朝區	27,135 ↑30%	20,873	皇朝東 30	60.1
			皇朝西 250
氹仔區	19,500 ↑24%	15,653	40 ↑11%	35.99
中區 (南灣區、板樟堂區、新馬路)	49,800 ↑10%	45,269	185 ↑7%	172.78
高士德區	28,500 ↑10%	26,000	60 ↑11%	54.19
北區	10,324 ↑15%	8,978	28 ↑2%	27.51

外圍氣氛影響 料次季舖市維持淡靜
展望第二季，預料商舖市場會繼續維持淡靜，最近外圍不明朗因素為市場增添不穩定，對投資者的信心難免造成影響，加上銀行仍然維持偏低的按揭成數，而且對商舖的估價一般只有六至七成，令購買舖位的首期往往高達成交價的七成，投資門檻提高，令有能力負擔舖位投資的投資者大減。預料次季商舖成交量最多與首季相約，維持約300宗水平。至於價格方面，由於澳門的舖位投資者以長線收租為主，租金的走勢是影響舖位價格最為重要的因素之一，現時舖位租金已普遍回復平穩，未來租金走勢相信會維持橫向發展，除優質舖位外，其他普遍租金相信不會有太大升幅，因此相信來季舖位價格亦不會有太大波動。

寫字樓租金落後 次季價格升幅輕微
去年底同樣被納入SSD規管範圍的寫字樓，今年首季表現亦不俗，現時全澳寫字樓價格平均4,800元/呎，最頂級的寫字樓曾高見5,700元，與去年底相比上升約10%。其實寫字樓在去年已累積不少升幅，由於十月份「新八招」實施之前，寫字樓在調控政策上真空，加上價格偏低，因此吸引不少投資者把投資目光轉向寫字樓，在市場追捧之下，令寫字樓的價格上升不少，去年一年內累積升幅已高達三成，然而租金方面卻未見太大升幅，一般平均呎租仍維持13元水平，該租金幅度與去年的成交價相比，租金回報接近4厘；不過在成交價大幅增長，而租金卻停滯不前的情況之下，現時租金回報只有2.5厘，明顯落後於成交價。其實寫字樓投資者多數以長線收租為主，投資決定往往視乎租金回報率，未來除非租金可回復升幅，否則成交價方面相信很難再有太大上升空間，預料第二季上升空間輕微。

工廈需求大增 首季租金升兩成
至於工廈方面，相信是眾多物業範疇內表現最突出的，由於工廈本身價格偏低，加上暫未受調控政策影響，第一季繼續受到投資者熱捧，價格亦大幅增長，平均呎價由去年底約1,800元升至現時約2,300元，升幅超過兩成。其中，一個海洋工業中心中層全層單位，面積約34,277呎，三月份以8,570萬元成交，平均呎價高達2,500元。另外，現時工廈的需求亦越來越廣，令租金亦出現明顯升幅，以往有行業租用暗舖作為貨倉，但由於舖位租金不斷上升，現時亦已改為租用工廈，另外，亦見有公司開始把寫字樓搬到工廈的趨勢，節省營運成本，現時工廈的平均呎租約6元，與去年底約5元相比，升幅達20%。