政策帶來怪現象 樓市真癱瘓假亢奮

近日香港再推樓市調控新政策，包括雙倍買賣印花稅及工商類物業即時徵稅等兩大措施，對於是次新招，澳門市場亦議論紛紛，關注澳門政府會否跟隨香港再出新招。其實澳門與香港的實際市況不同，現時澳門樓市最主要的問題是供應量不足，因而衍生出市場亢奮的假象，實際上這是政策造成的樓市扭曲現象，若不對症下藥增加供應，反而從短期增加成本方面著手，只會令政策不對焦。

澳門SSD範圍完善 調控力度足夠
香港為壓抑過熱的樓市，最近將調控措施加碼，透過進一步減低需求來調控市場。香港市場炒賣風氣相對較盛，在現時外圍經濟不穩等因素影響下，出招調控未嘗不是預防市場風險的方法。反觀澳門，近年樓市一直以用家作主導，樓價升幅基本源於用家換樓，加上澳門由住宅以至商舖、寫字樓及車位等物業範疇都已被納入SSD覆蓋範圍，對於炒賣的情況已基本壓止，而且在現時法例下，澳門所有物業一經簽訂買賣合約就必須繳交印花稅，已有效歇制了短炒現象，市場基本回復穩定，現階段實在沒有增加調控措施的必要。

羊毛出自羊身上 加稅不如加供應
澳門政府早於2011年已參考香港做法推出SSD，試圖從降低需求著手調控樓市，政策初期的確起到打擊短炒的作用，然而長遠卻產生了二手供應萎縮的副作用。事實上，澳門樓市最大的問題是供應不足，若不對症下藥，反而一味增加交易稅項，羊毛出自羊身上，購買成本增加必然會轉嫁至買家身上，最終只會推高樓價，適得其反。

二手癱瘓轉攻一手 樓市假亢奮
自SSD實施後，二手供應量不斷萎縮，樓價卻持續上升，即使遇上外圍不穩因素，樓價卻連下跌空間都沒有。如最近中日關係緊張、港股不穩、歐債問題持續以及社會訛傳沙士重臨等，理應會對業主造成心理影響，或有業主急需套現，都會主動調低叫價，對整體樓價造成下調壓力，然而在SSD效應之下，若要售出持貨未滿兩年的單位就需要支付衍生的額外印花稅，令不少業主打消「平賣」的念頭，因此SSD抹殺了樓價下調的可能性。除非買家心態比業主更強，出價夠進取，否則難以成交，因此即使成交量下跌，然而成交價卻屢創新高，最終形成「貴買貴賣」的現象。正由於二手供應少，而且議價空間低，現時二手市場已全面冷卻，即使偶有二手單位成交亦會創價格新高。二手市場癱瘓，成交集中在一手市場，形成了「搶購潮」的錯覺。一、二月發售的一手樓花項目海一居第四座以及金峰南岸，每次推售銷情都非常熱烈，令社會普遍產生樓市亢奮的疑慮。事實上，近月二手成交每月都有數百宗跌幅，未能在二手市場成功入市的買家唯有流向一手市場，惟一手市場每次發展商僅有百多個單位供應，僧多粥少，怎會不形成搶購現象？而實際上這種樓市亢奮的現象只是一種錯覺，市場成交其實正持續下跌，只有發展商推盤的月份才能維持合理的成交量。

樓市問題源於供應 制訂長遠藍圖為上策
現時市場依賴一手成交，然而並不足以維持樓市長久發展，由於一手樓花銷售規管政策預料即將出台，屆時一手的供應量將隨之大跌，而二手盤源在SSD效應之下亦不斷萎縮，預料未來一、二手供應將出現斷層，盤源進一步供不應求。歸根究底，澳門樓市最根本的問題就是供應不足，若增加交易稅項，或對第二套房收緊按揭比例，此等措施最終只會導致樓價上升，增加市民置業難度，而住宅供不應求的問題始終未能解決，對於樓市長遠健康發展造成阻礙。

其實，港澳兩地樓市概況各有不同，若將香港的調控政策照搬至澳門市場，相信未必適用，還不如審視市場實際狀況，制訂長遠的房屋政策。建議政府可由供應方面著手，如增加土地供應、平衡經屋及私樓的供應等。澳門樓市發展對土地資源的需求非常殷切，惟政府對這方面缺乏長遠的發展藍圖，即使有土地業權人有意發展，但政府在土地發展限制方面未能提供清晰的指引，對於閒置土地的發展造成阻礙。近年，澳門政府積極落實經屋供應，制訂了完善的時間表，然而私樓市場亦不能忽視，由於經屋與私人住宅已經明顯區分為兩個不同的市場，政府應該兼顧不同市場人士的需要，現時社會上不符合經屋申請資格的人士，他們同樣有住屋需求，政府應該在私樓的數量、地區以及落實時間等方面制訂詳細的計劃，以平衡不同市場的需求。另外，首批SSD單位將於六月限制期屆滿，屆時政策是否需要延續，亦值得政府深思。