「新八招」公佈一個月 商舖住宅交投急跌

樓市調控政策「新八招」自十月十二日公佈至今已滿一個月，由於是次政策涵蓋範圍廣至住宅、商舖、寫字樓、車位等等，政策公佈後令市場產生疑慮，買賣雙方僵持，交投全面下挫，商舖成交下跌三成，住宅方面，估計最嚴重甚至下跌六成。

政策效應 商舖成交跌三成
中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，近年澳門旅遊業及零售業興旺，商舖租金大大提升，吸引大量投資者購買商舖投資，加上去年額外印花稅(簡稱「SSD」)實施後，部份投資者由住宅市場轉移至商舖市場，令商舖越來越搶手，然而近月銀行收緊按揭以來，對商舖的估價調低至成交價的五成，令買家的購買成本大增，現時購買商舖一般需支付相當於成交價近八成的現金作為首期，對投資者而言無疑是阻礙入市。加上業主惜售，市場放盤量少，商舖的成交持續疏落。是次新政策把商舖納入SSD適用範圍，令商舖交投更加受挫，政策自十月三十日正式生效至今十多天，商舖成交量明顯萎縮，跌幅高達三成，而價格基本不變。

工廈未受規限 成投資新方向
商舖成交放緩，工廈反而受到市場注視。由於工廈暫時還未受政策規限，被投資者視為最新的投資方向，最近工廈的查詢量明顯增加，業主於政策公佈後普遍提升叫價，買家一時未能接受升幅，因此成交量暫未有明顯變化。日前，一個福泰工業大廈的單位，政策公佈後業主由原來的呎價1,800元反價至2,000元，買家因未能接受升幅而擱置成交。隨著市場對政策的逐漸消化，相信升幅很快受到市場接受，預料現階段未能成交的工廈單位短期內即可獲成交。

買賣雙方角力 11月住宅成交料少於千宗
至於住宅方面，受政策氣氛拖累，近日成交也出現明顯跌幅。事實上，自去年住宅SSD實施之後，市場放盤量大減，成交週期延長，交投量已較政策前下跌不少，加上早前銀行收緊信貸，令買家購買成本增加，成交陷入膠著。是次政策進一步收緊住宅按揭成數，令不少買家暫停入市步伐，成交進一步冷卻。估計十月份住宅成交約1,600宗，而十一月份預料更少於1,000宗，更嚴重跌幅或達六成。現時樓價還未出現明顯變化，業主叫價仍然強硬，而未來樓價走勢如何相信難以估計。現時買賣雙方陷入了「拉力賽」，業主叫價普遍「企硬」，部份甚至選擇封盤，而買家普遍態度觀望，未敢進取追價，買賣雙方僵持。

來年市況未明 銀行取態左右大局
另外，銀行的取態也是影響未來樓市最重要的因素之一，除跟隨政策收緊按揭，年底銀行對於信貸的批核也較為嚴謹，現時銀行對住宅的估價已普遍調低至成交價的七至八成，購買800萬以上的單位，需要支付樓價的六成半作為首期，若加上律師費、佣金等費用，購買成本高達樓價的七成，對於買家而言入市難度大大增加。因此，未來樓市走勢如何要視乎銀行取態才有明確方向，究竟是業主先減價出售，還是買家先追價入市，這場買賣雙方的角力戰最終誰勝誰負仍是「未知之數」。預料要待2013年觀察銀行會否大放水喉以及估價意向如何，屆時方知鹿死誰手。