商舖及寫字樓SSD昨實施 市場進入「陣痛期」

政府最新推出的樓市調控政策「新八招」把特別印花稅(簡稱「SSD」)適用範圍擴展到商舖及寫字樓，政策公佈至今超過兩週，對市場已造成明顯的影響，觀望氣氛濃厚，昨日政策正式開始實施，預料未來市場將進入「陣痛期」，商舖及寫字樓的成交將進一步受拖累。

商舖市場反應兩極 政策真空期交投平穩
中原(澳門)壹號湖畔分行營業經理李肇成先生表示，自去年6月實施SSD後，由於商舖及寫字樓不受政策規限，因此吸引部份投資者由住宅市場轉移到商舖及寫字樓，是次政府把SSD擴展到商舖及寫字樓，自消息公佈後至實施前這段真空期內，市場氣氛明顯受到影響，其中，商舖市場更出現兩極化反應：業主封盤情況普遍，由於政策令商舖成交後最少兩年才「鬆綁」，業主普遍擔心市場放盤量越來越少，一旦售出商舖後將難以重投市場，因此選擇暫時封盤，先觀望市場反應。而買家方面普遍進取追價，部份原本有意入市的買家反映，擔心未來盤源會大減，希望可趁政策實施前這段真空期「趕上尾班車」，但封盤情況大增，即使買家有追價意欲，仍難以成交。惟部份實力稍遜的業主，受環境氣氛影響而信心不足，希望趕於政策實施前出售套現，因此造就個別低價成交個案。總結政策公佈後這兩週內，商舖成交量維持平穩。

投資者態度觀望 年底前商舖成交急跌
澳門的商舖市場一直以中長線投資者參與居多，短線炒賣只佔少數，相信政策實施後可基本杜絕短線炒賣現象，由於政策令商舖成交後最少兩年才再次重回市場，成交週期延長，根據住宅SSD的經驗所得，日後商舖的放盤量必然會越來越少，成交量將大大萎縮。現階段為政策實施初期，市場對於政策的效應仍存有疑慮，相信短期內投資者態度將持續觀望，預料年底前商舖成交量會出現急跌。

寫字樓業主多長揸 未來量跌價橫行
而寫字樓方面，澳門的寫字樓市場一向以自用買家及長線投資者參與為主，由於寫字樓租金回報高，一般租金回報率可高達四厘，加上銀碼較小，投資成本較住宅及商舖低，因此自從去年住宅SSD實施後，寫字樓成為不少投資者的重點投資方向，也因此推動寫字樓價格急升，據中原(澳門)資料顯示，澳門寫字樓平均成交呎價由年初至今已錄得高達30%升幅。是次自政策公佈後，寫字樓的成交量出現了明顯跌幅，主要因為寫字樓的業主普遍為實力投資者，沒有急於套現的需要，再者寫字樓的租金回報足以應付供款，因此業主普遍選擇封盤並長線持有，個別業主更預料政策令寫字樓未來放盤萎縮，自覺奇貨可居，故提高叫價。現時為政策初期，買家仍需要時間觀察市場變化，因此不敢進取追價，預料至年底前，市場放盤量將持續減少，成交量也會大跌，而價格將橫行。

政策衍生「副作用」 市場進入「陣痛期」
是次政府將SSD擴展到商舖及寫字樓，根據去年住宅SSD的經驗，相信政策可有效杜絕短期炒賣現象，對於市場的健康發展有推動作用，然而也無可避免會產生盤源減少以及成交量大跌的「副作用」，對於買家的信心或多或少會有所削弱，至於這段「陣痛期」何時舒緩，還要視乎未來外圍經濟環境的發展以及本澳各項政策的具體執行情況等因素。