舊租約更新頻 商舖租金創新高

上半年商舖市場表現良好，市場憧憬下半年舖市表現繼續向好，加上舊租約更新頻繁，租金回報可觀，商舖持續受追捧。中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生在「中原(澳門)第三季樓市回顧記者會」中對第三季商舖市況作總結。

QE3引發加價封盤潮 第三季商舖成交大跌
何兆恆先生表示，第三季旅遊業及零售業增長放緩，投資者未敢過份追價入市，導致商舖成交明顯較第三季疏落，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交量有186宗，涉及金額約16.7億元，估計八月份成交量會進一步跌至約156宗。踏入九月份，成交跌勢更加顯著，尤其QE3消息宣佈後，投資者選擇把資金投放到商舖市場為資產保值的情況增加。業主見舖市蓬勃，反價及封盤情況增加，買家未及追價已再遇升幅甚至遭受封盤，成交量出現顯著跌幅，估計九月份商舖成交宗數僅約56宗，總結第三季成交量估計只有398宗。

商戶退守二線街道 新區舖位租金倍升
據中原(澳門)資料顯示，第三季五大區份商舖平均呎價全面向上，值得留意的是，新口岸皇朝區近年升幅一直高企，當中皇朝東更成為投資者最熱捧的區份，由於普遍以大面積舖位為主，大型商戶較為受落，而且租金仍落後於皇朝西，近月進駐新口岸皇朝區的大型食肆、銀行、電訊公司等均選擇皇朝東為落戶點，導致第三季皇朝東的租賃成交明顯比皇朝西多，拖低了該區的整體平均租金。事實上皇朝東租金平均呎價已由年初約20元大幅升至約40元，估計至年底或有機會升至60元。另一消費旺區高士德區由於一線街道舖位普遍已有固定租客，放租盤源極為短缺，部份租客即使願意出高價也搶租不成，反而較靜的地段租賃成交較多，導致拖低該區平均租金，但該區租金叫價實際上正不斷創新高。

地區	平均呎價 (元)			平均呎租 (元)
	2012年		2011年	2012年		2011年
	(7─9月)	(1─6月)	(1─12月)	(7─9月)	(1─6月)	(1─12月)
新口岸皇朝區	27,750	19,184	11,303	58.00	88.50	40.26
	與上半年相比↑45%			與上半年相比↓34%
氹仔區	22,046	14,135	7,943	43.00	38.70	25.85
	與上半年相比↑56%			與上半年相比↑11%
中區	50,029	47,643	32,650	185.17	155.12	103.41
(南灣區、板樟堂區、新馬路)	與上半年相比↑5%			與上半年相比↑19%
高士德區	19,969	17,843	10,624	55.70	59.87	44.19
	與上半年相比↑12%			與上半年相比↓7%
北區	10,493	9,486	5,803	29.38	27.86	22.64
	與上半年相比↑11%			與上半年相比↑5%

資料來源：中原(澳門)
租約更新高峰期 全年租金升幅或逾30%
預料未來一、兩個月將會是買家入市的「瓶頸」，在QE3氣氛之下，未來一、兩個月商舖叫價將不會下降，買家需要時間消化升幅，相信至第四季季尾成交量才有望回升。而租賃市場方面，由於現時很多舖位的租約都是08、09年市況低迷時期簽訂的「海嘯租約」，會於2011年尾至2013年尾期間陸續進入更換租客的高峰期。今年下半年舖位更換租客的情況普遍，其中二、三線街道舖位的租客更新量最為顯著。截至第三季整體商舖市場的租金已累積上升超過20%，已接近年初預計的全年25%升幅，預計第四季尾買賣開始全面再次價量齊升，全年租金估計累積升幅可望超過30%。