增加房屋供應量 解樓市平衡發展

近日澳門特區政府宣佈將廷續執行有關穩定樓市的措施『特別印花稅』，並從稅制、按揭及供應量等多方面考慮，望解決目前樓市過熱情況，以免樓價遠超市民能力負擔。個人認為『特別印花稅』雖然令樓市供應更緊拙，然而若在現時市況取消『特別印花稅』或會給予市場錯誤訊息，令樓市繼續升溫，故廷續『特別印花稅』可算為勢所迫也。

參考鄰近的香港，香港執行『特別印花稅』政策快滿兩年，雖然已成功杜絕住宅炒賣行為，卻未能令樓價下調，樓價反而持續上升。香港政府明白到房屋問題積存已久，由於過往供應量不足，造就樓價持續上升，炒賣活躍，然而炒賣情況在政策之下已經得到控制，故梁振英政府在新一輪樓市措施之中，將重點集中在解決核心問題之上──增加供應。『梁十招』包括：(一)將36幅政府地轉住宅地，涉及單位11,900個；(二)首批置安心單位由『可租可賣』改為全數以折扣價出售，涉及單位1,000個；(三)推售剩餘居屋單位800個；(四)將工廠大廈改建一房單位及一人單位，涉及數目180個；(五)加快審批預售樓花項目，涉及單位9,000個；(六)未來三至四年將有6.5萬個一手私營單位落成；(七)於第四季加推賣地，可建單位2,650個；(八)於啟德發展區預留480個單位為市建局『樓換樓』用地；(九)提早兩年落成2,300個公屋單位；(十)理順活化工廈改建住宅條例。梁振英並重申目前樓市正處於環球經濟疲弱、流動資產充裕及需求旺盛這三股極不尋常的力量之間，潛在風險不容忽視。

反觀澳門樓市，過去十年樓市一直平穩健康發展，2004年之前樓市處於價格遠低於價值水平，直至賭權開放後，確曾引來海外投資者炒賣澳門房地產，而當時買家的比例約為三成海外投資者，七成澳門居民，然而自2008年金融海嘯後，這些海外投資者吃盡苦頭，加上近年澳門特區政府穩定樓市措施湊效，令現時主要支撐樓市的買家九成以上為澳門本地居民，樓市由需求帶動升幅，價值與價格正處於合理水平。過去數月出現樓價升勢過快之現象，是基於去年成立『特別印花稅』後，積累了一批觀望已久的買家，眼見二手市場可選擇的單位不多，形成搶入市的心態，因而令樓價短時間內急速上升。然而，該情況在八月份已明顯得到市場自然調節，現時用家正消化升幅，理性地觀望才作決定，不會盲目追趕入市，銀行亦相應評估風險，審批按揭借貸額度及調低估價一至兩成不等，業主叫價也較早前稍為回落，相信市況在第四季將會得到更平穩發展，期望澳門政府新一輪樓市措施應將重點放在增加土地房屋供應量之上，以解決澳門樓市的核心問題，並為環球經濟疲弱作好風險管理，助樓市健康平穩發展。