首七月住宅市場熾熱 商舖租金大升

近月樓市熾熱，由於換樓需求不斷增加，而住宅供應卻漸趨緊張，令不少市民擔心越遲買樓價會越貴，甚至無盤可買，因此不少買家「趕入市」，導致近月樓市交投量價齊升。

中原(澳門)董事石寶德先生表示，過往澳門人對優質物業的追求不大，隨著近年多個配套完善、用料上乘的大型優質屋苑先後落成，加上經濟蓬勃，居民收入增加，越來越多具負擔能力的市民欲改善住屋環境以提升生活質素，然而與其花大筆費用裝修現有之樓齡較大的住屋，不如買新樓，因此造就龐大的換屋需求。惟額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的效應令業主放盤意欲大減，市場盤源漸趨緊張，不少市民擔心越遲買樓價會越貴，甚至無盤可買，因此出現「趕入市」的心態，令近月成交量大增。據澳門統計暨普查局資料顯示，首兩季住宅成交量約7,899宗，其中第二季佔5,555宗，比首季急升1.4倍。雖然第二季升幅理想，但由於SSD效應，預計首七個月住宅成交與去年相比仍然下跌。

而樓價方面，在需求的支持下同樣急升，尤其近兩個月交投活躍，樓價升勢更加明顯，由年初至今累積升幅約15%。SSD實施至今已超過一年，初時確實令樓市氣氛得到暫時冷卻，然而最終卻導致樓價上升。歸根究底，澳門樓價上升的原因並非政策問題，而是在於供應問題，澳門本身的土地新供應有限，新落成單位本已供不應求，加上政府未來將實行一手樓花規管，在此政策下未來的一手樓花供應量必然減少，在一手市場供應不足，二手市場SSD措施雙管齊下，物業供應量勢將出現斷層，使盤源更加緊絀，在供應量減少，而市場需求卻有增無減的情況下，最終只會導致樓價持續上升。因此，要解決樓價急升問題，政府應該針對問題的癥結，增加供應量，現有政策只是針對炒賣現象，而未能解決供應量問題，那麼政策只能對樓市造成短暫性的效果，而偏離了問題的方向。

最近，市場上的焦點都集中於氹仔區，其中，七月份入伙的大潭山壹號是最受本地用家熱捧的氹仔屋苑，由於市場期待已久，而且又是難得的市中心半山豪宅新盤，因此成為豪宅市場的新指標。由於氹仔區發展得越來越完善，多個大型優質屋苑在區內落成，因此不但成為近年澳門人置業的首選區份，更是樓價升幅最快的區份之一，例如濠庭都會及附近的屋苑，樓價由年初至今已累積上升達23%。而另一個受熱捧的區份就是東方明珠區，區內多大型新盤落成，當中的君悅灣、寰宇天下、海天居、海名居等四大藍籌屋苑最受市場追捧，其中即將入伙的海天居可謂市場焦點，現時平均呎價達5,334元，由年初至今升幅已超過17%，預料海天居入伙前夕樓價會再創新高，同時也將帶動區內其他屋苑的二手價格上升。

展望未來樓市走勢，由於在SSD效應之下，未來二手供應量將持續緊張，加上第三季為傳統淡季，發展商一般不會於該段期間推售新盤，而市場上的盤源也已於早前消耗了一大部份，因而導致一、二手供應同樣短缺，加上用家需要時間消化早前累積的樓價升幅，預料第三季樓市會進入消化期，成交量或放緩至每月約300─500宗，而全年成交宗數預料將維持年初預測的11,000宗幅度。雖然近月外圍經濟持續不穩，然而澳門樓市從中所受到的影響卻有限，澳門居民對股票市場的參與程度較低，股票市場波動對於澳門居民的影響也相對較小，另外，澳門住宅市場中90%成交是自住用途，需求因素蓋過經濟因素，加上現時的低息環境也是支持樓市成交及樓價上升的原因，因此，預料外圍經濟因素對下半年樓市影響不大。

中原(澳門)氹仔區、工商舖及項目發展區域營業董事何兆恆先生表示，上半年商舖市場成交熾熱，由於商舖不在SSD規管範圍內，促使部份住宅投資者將資金轉投商舖市場，商舖進一步受到熱捧，然而，由於業主心態強硬，封盤現象增加，因此成交量不升反跌。據澳門統計暨普查局資料顯示，1─6月商舖成交量只有995宗，與去年同期相比下跌38%。旅遊業蓬勃，商戶承租能力更強，令商舖的投資回報大大提升，因此吸引不少投資者覬覦從商舖市場分一杯羹，然而放盤量卻大減，部份一線街道舖位更零放盤，因此令商舖價格受到支持，各區商舖價格均有顯著提升。其中，皇朝東是近月最受熱捧的區份，另一邊的皇朝西由於鄰近幾間娛樂場，過往一直較皇朝東繁華，各類高消費的商戶在該區落戶，推動皇朝西的舖位租金大幅上升。然而，部份商戶如食肆、卡拉OK等所需舖位面積較大，而承租能力卻不如當舖、蔘茸店、電訊零售商等類別的商戶高，因此陸續出現有食肆由皇朝西遷移至租金相對較低的皇朝東的情況，令過往以小型食肆、建築公司為主的皇朝東，搖身一變成為銀行、大型食肆、電訊零售商等爭相落戶的熱門區份，因而推動了該區的商舖租金。據中原(澳門)資料顯示，現時皇朝東的商舖租金已升至約40元 / 呎，與年初相比升幅最高可達1倍。現時該區商舖租金仍然持續增長，預料年底或會升至50元 / 呎。而價格方面，相信今年內皇朝東的商舖價格將繼續維持大幅增長，預料年底前呎價將由現時約13,000元大幅升至16,000元，升幅可達23%。值得注意的是，皇朝東的舖位設計一般是閣樓面積較大，部份甚至閣樓比地舖更大，建議投資者應根據實際需要作出適當考慮。