額外印花稅一週年 盤源緊絀買家急入市

近日樓市表現亢奮，市場交投氣氛活躍，樓價持續上升，最近兩個月樓價累積升幅更高達約15%。樓價問題一直是社會討論的熱門問題，澳門特區政府曾先後多次推出樓市調控政策，其中，由去年6月14日起實施的額外印花稅政策(簡稱「SSD」)，至今已屆滿一年。政府推出SSD的目的是調控樓市、壓抑樓價過快上升，政策實施初期的確能明顯穩定樓價，使當時的成交銳減，冷卻熾熱的樓市氣氛，但與此同時，政策也令二手供應量明顯減少，樓價上升的原因最主要關乎供求問題，因此SSD最終反而令樓價上升，而準買家見樓價走勢凌厲，更加急於入市，在此情況下，使樓價被進一步推高，尤其在近兩個月樓市傳統旺季之下，樓價升得又快又急，使社會各界對樓價問題更加關注。澳門實施SSD政策以香港為藍本，然而兩地的樓市概況並不相同，香港樓市炒賣情況及內地投資者較多，而澳門樓市則主要由需求主導，九成由本地用家支持，因此在供應量減少而需求卻持續增加的情況下，必然會導致樓價上升，故SSD政策對於澳門樓市只能減少投機炒賣活動，卻未能解決問題之所在，因此政府應該重新檢討穩定樓市方向。

澳門房地產聯合商會副理事長石寶德表示，社會對於樓價問題一直存在討論聲音，為解決澳門樓價急升問題，政府近年先後多次推出相關調控政策，然而這些政策都並非對正樓市問題的方向。澳門樓價急升的最主要原因是供應量不足所致，近年澳門經濟繁榮，本地人口增長，市民對改善生活質素，換樓之需求大大提升，以及外地僱員數量已增至十萬人，更令住屋需求大大增加，然而澳門本身的土地新供應有限，新落成單位本已供不應求，加上政府未來將實行一手樓花規管，在此政策下未來的一手樓花供應量必然減少，在一手市場供應不足，二手市場SSD措施雙管齊下，物業供應量勢將出現斷層，使盤源更加緊絀，在供應量減少，市場需求卻有增無減的情況下，樓價將無可避免繼續攀升，碰上旺季的月份，如剛過去的三、四、五月升幅更是又快又急。因此，要解決樓價急升問題，政府應該針對問題的癥結，增加供應量，現有政策只是針對炒賣現象，而未能解決供應量問題，那麼政策只能對樓市造成短暫性的效果，而偏離了問題的方向。建議政府應首先從土地供應著手，增加公開土地招標的方式為市場適度地增加土地供應。過去政府當局也曾考慮透過活化舊區重建增加土地供應，但由於法律規定必須統一100%業權才可重建發展，這無疑令活化措施難以執行，建議當局考慮參考香港收歸80%業權並作強拍，這對活化舊區措施將起更大作用，是增加土地供應的其中一個較快捷的方法。另外，現時土地發展規劃未完善，發展商入則發展，需符合極多條件才獲審批，既要符合街影光線，也需符合高度限制及環保因素等等，導致發展商入則開發土地困難重重，而且審批進度緩慢，以及樓宇落成後收則發入伙紙也需經過多個部門批核，這些程序也間接造成市場供應量延誤，建議政府重組審批程序，把行政手續處理程序變得更具效率。

住屋及置業是社會的熱門話題，一直受到各界熱烈討論，現時樓價仍處於合理水平，若未能針對性地解決供求問題，樓價將出現非理性升幅，只要供應量穩定，樓市自然得到平穩發展。