政府辣招鎮炒風 趁機入市最醒目

自上月尾特區政府提出新一輪樓市調控政策之後，引起市場極大回響，無論市場叫價、睇樓量或平均呎價均全面下跌，據中原(澳門)資料顯示，政策公佈後首週，十五大屋苑中大部份的成交量均錄得下跌，跌幅由25%─67%，部份屋苑更錄得零成交。由於政策仍處於倡議階段，細節部份還未落實，為樓市增添不明朗因素，也令市場出現心理恐慌。

中原(澳門)營業董事石寶德先生表示，由於三、四月份御南峰、綠洲、蘇豪薈等多個新盤推售，銷情暢旺，連二手市場也受帶動，市場總體成交增加，令大眾出現錯覺以為市場炒賣樓花的行為熾熱，然而，澳門樓市實際仍以用家為主導。由於市場欠缺新盤已有多時，對上一次發售大型屋苑新盤已經是去年三、四月份，其後由於政府推出樓市調控政策「劉十招」，部份原定於去年第四季推售的新盤延遲至今年首季，為市場累積了更多購買力，因此，當2011年三、四月份各新盤推售，旋即引爆市場積累已久的購買力，約1,500個單位短時間內被迅速消化，因而令市場出現炒賣樓花熾熱的錯覺。然而，澳門樓市實際上是由用家作主導，受供求比例所影響。據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年三、四月份的成交宗數合共3,705宗，其中包括屬大眾換樓盤的短期樓花御景灣約400宗、濠庭都會三期貨尾單位約100宗以及湖畔名門約120宗，在去年總成交量的17,989宗之中只佔約21%，此後直至年尾，就再沒有大眾化換樓新盤推售，可見除了三、四月份的成交之外，其餘的14,000多宗成交均為二手市場業主換樓，反映市場有大量業主已套現，形成一股強勁購買力。這股購買力無處釋放，直至今年首季再有新盤推售才得以消化，然而1,500個一手單位對比上述14,000多個換樓客，比例上只佔約10%，因此，最近樓市暢旺實際是反映市場需求緊張，而非炒作泡沫。

石預測未來市場走勢，他表示，由於市場對政策消化需時，相信未來兩個月內市場成交仍然緩慢，出現業主叫價偏軟及議價幅度增加的情況，有利用家換樓。長遠而言，樓價始終由供求主宰，由於換樓的需求大，加上低息環境，使樓價沒有下調空間，業主或準買家最終都要面對現實，跟隨實際市況。另外，額外印花稅最終轉移給買方，令用家增加成本，以鄰近澳門的香港為例，據反映香港樓價變動的中原城市領先指數顯示，自去年11月19日香港政府推出樓市調控政策之後，指數曾出現過短暫回落，在12月第二週的88.27回落至第三週的87.48，之後跌幅收窄，後來甚至一直上升，至今年4月第三週已達97.60，由此可見，長遠而言樓價仍有上升空間。

石對樓市作總結，他表示現時市場受政策消息影響，短期內市場交投氣氛消極，業主叫價偏軟，議價幅度增加，用家應把握此良機入市，否則待市場對政策完全消化後，二手物業放盤量急降，使供應量更少，樓價再次受需求帶動而上升，羊毛出在羊身上，額外印花稅變相會轉嫁到買家身上，到時將增加置業成本。另外，購買一手樓花物業一來可避免因額外印花稅而增大成本，以金峰南岸為例，樓花期三年，超過了額外印花稅規定的兩年期限，因此可避免因額外印花稅而增加成本，而且二手樓價基於上述因素令總體樓價上升，長遠而言也會帶動樓花價格上升，增加樓花期貨的升值潛力，因此，購買一手樓花對於買家而言無論自住或保值也是很好的選擇。