2011年第三季，澳門樓市交投淡靜，在樓市傳統淡季、額外印花稅政策以及股市波動的影響之下，不但令成交量持續下跌，部份屋苑樓價也受拖累。踏入第四季，澳門樓市走勢將會如何，額外印花稅政策的效應會否延續，外圍股市的不穩會否繼續為樓市帶來負面影響，中原(澳門)於10月7日舉行記者會，對2011年第三季的樓市作全面回顧及對第四季市況作分析預測。

2011年第三季樓市回顧由中原(澳門)董事石寶德先生、中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生以及中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐主講。

首先，中原(澳門)澳門區區域營業董事張麗華小姐對第三季的樓市作總結，她表示，第二季在額外印花稅政策(簡稱「SSD」)的影響下，樓市成交下挫，而SSD效應更延續至第三季。踏入第三季初，由於SSD的正式實施以及樓市傳統淡季氣氛的拖累，樓市成交量大幅下跌，據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份住宅成交宗數878宗，然而此數據只反映繳納印花稅的宗數，不能反映實際成交宗數，據中原(澳門)數據顯示，七月份住宅成交量約276宗，與去年同期相比大幅下跌約77%，與上月相比跌幅更高達88%；涉及金額約14.49億元，同比下跌約45%，環比跌幅逾76%。雖然成交量跌勢不斷，然而樓價由於受到市場需求所支持，因此仍然企硬，直至八月上旬港股暴瀉引發小股災，環球經濟不穩，使澳門樓市雪上加霜，市場出現心理恐慌，賣家減價意欲增加，部份香港及內地業主為套現救市，更願意減價5─10%。由中原(澳門)統計的成交數據顯示，八月份住宅成交量估計進一步急跌至約200宗，九月份估計更少於200宗。第三季整體住宅成交量估計不多於676宗，與去年同期相比大幅下跌約81%，與上季相比跌幅更高達92%。

據中原(澳門)數據顯示，具指標性的十五大屋苑平均呎價，九月份平均呎價升跌參半，雖然成交量受外圍股市波動拖累下跌，然而部份屋苑的樓價仍然受到支持，當中以高質素的豪宅屋苑的價格最為穩固，其中壹號湖畔、君悅灣、寰宇天下等幾個大型屋苑呎價均見上升，升幅由1─7%不等。

第三季澳門樓市疲弱，然而鄰近的珠海樓市卻表現不俗，八月份兩大新盤金沙美地及山湖海推售，市場反應非常熱烈，而且吸引不少澳門買家。其後，蔚藍堡、華發新城6期、銀海灣?翠巒等珠海新盤陸續到澳門推售。由於人民幣升值成為近年投資內地的誘因，加上橫琴未來發展潛力備受各界看好，因此不少澳門投資者開始逐漸將目光投放到珠海房地產市場。現時珠海樓價與澳門相比相對低，一般只需一百多萬已可做業主，而且物業質素有保證，大部份屋苑還附送兩地車牌，因此對於澳門投資者而言可謂非常具吸引力。澳門人的財富一般都是累積於物業上，部份人看好珠海房地產的發展前景，決定投資其中，然而又礙於國內的按揭息率比澳門高，因此越來越多澳門投資者選擇將澳門的物業加按套現，以一次性付款購買珠海的物業。現時澳門投資者主要購買的國內物業一般集中在樓價100─150萬、單位面積1,000─1,800平方呎之間，以一次性支付100萬樓價計算，其金額在澳門若用作三成首期，足以負擔300萬的物業，可見澳門市場的購買力仍然相當充裕。

中原(澳門)氹仔區及工商舖區域營業董事何兆恆先生總結第三季澳門商舖市場走勢，他表示，近年澳門入境旅客人數屢創新高，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年首八個月旅客人數超過1,849萬，與去年同期約1,675萬相比，大幅上升逾10%。旅遊業的蓬勃帶動零售業興旺，從而刺激商舖租金不斷攀升，由於商舖投資回報可觀，加上SSD對住宅市場的影響，市場要為資金另覓出路，不少住宅投資者也開始將資金轉投到商舖市場，部份商舖業主見商舖升值潛力大，紛紛封盤停售，改作長線收租。由於市場放盤量減少，導致成交量也大為縮減。據澳門統計暨普查局資料顯示，七月份商舖成交宗數約125宗，與去年同期相比下跌約4%；涉及金額約6.94億元，同比大幅上升約84%。由此可見，雖然成交量減少，但商舖的價格卻不斷攀升，正因為升值潛力樂觀，商舖業主更為惜售，致使市場放盤量減少以及成交量進一步下跌。據中原(澳門)數據顯示，八月份商舖成交量估計進一步下跌至約63宗，九月份估計約81宗。第三季整體成交量估計約269宗，與去年同期相比大幅下跌約60%，與第二季相比跌幅更高達67%。

由於商舖價格不斷攀升，市場上大額成交也不斷湧現，以下就是第三季較受注目的大額商舖成交：
1. 板樟堂千呎大舖
位於板樟堂賣草地街，面積約1,200呎，以1.5億元成交，平均呎價高達12.5
萬元。舖位現時租戶為國際護膚品牌，由於舖位處於旅遊旺區，升值潛力大，租金升幅也非常樂觀。早前舖位租金約30多萬元，估計現時租金可提升至150萬元，租金升幅高達5倍，若按此租金升值比例計算，舖位的價值升幅也將以數倍計。

2. 營地大街全幢
位於板樟堂附近的營地大街，由於非常靠近旅遊區，因此承租能力也相當強。
全幢總面積約3,440呎，約3,760萬元成交，平均呎價接近1.1萬元。舖位現時租戶為電訊零售商，現時租金9萬元。

3. 氹仔住宅區大舖
位於氹仔的商住區，鄰近大型屋苑、娛樂場及高級酒店，區域消費力強。舖位面積約553呎，以1,156萬元成交，平均呎價約2萬多元。舖位現時租客為地產代理公司，租金約2.2萬元，相比去年約1萬多元租金幅度，舖位今年租金提升近1倍。

展望第四季商舖市場走勢，何表示相當樂觀，澳門商舖現時仍處於相對低的水平，隨著經濟的不斷增長以及人均消費力的不斷提升，帶動零售業發展，商舖未來的租金將大幅倍升，尤其部份傳統旅遊區，如板樟堂、南灣等，由於是旅客集中消費的地區，因此品牌爭舖相當激烈，從而使舖位租金極具提升能力。除商舖市場外，另一值得關注的就是寫字樓。澳門的寫字樓租金回報較高，一般可達4厘。現時高級寫字樓的價格約3,000元 / 呎，連管理費平均租金約14元 / 呎，回報高達5厘。近日住宅市場在政策出台後表現略為緩慢，商舖、寫字樓這些高回報、高增長的物業不失為資金的另一出處。展望第四季，即使股市波動為經濟前景增添不明朗因素，預計商舖及寫字樓卻不存在下跌空間，相反，在市場供應量減少、需求量增加的供求失衡狀態下，商舖及寫字樓的租金及價值將會進一步攀升。

最後，中原(澳門)董事石寶德先生對第四季住宅市場作預測，他表示，SSD自6月出台至今已四個月，樓價已略為下調，跌幅約1─4%。踏入第四季，隨著個別新盤進入收樓期，相信部份業主為求減磅將會減價求售，屆時將會為樓價帶來波動，相信待收樓期後樓價才會回復穩定。另外，政府早前已公佈年內將推出4,000個經屋單位出售或預售，其後再陸續完成萬九公屋的指標。大批經屋單位湧入市場，相信會吸引一批買家由私樓市場流向公屋市場，因此，對質素較差、樓齡較舊的低價樓影響最大，未來低價樓的樓價相信會受拖累下跌，然而對於質素較高、樓齡較新的中高價屋苑的影響則比較少。早前，政府對於經屋申請人的入息上限作出調整，一人家團調升至17,000元，兩人或以上家團調升至34,018元，該次調整使八成澳門居民被納入合資格的範圍內，然而經屋與二手私樓市場原是同一買家來源，在現時二手私人住宅樓價仍然合理的情況下，買家未必會選擇購買經屋。以兩人家團入息上限計算，若以收入的一半月供，供20年，可於私樓市場上購買400萬的中價住宅。私人住宅質素較經屋高，選擇也更多，部份更具備優質的會所配套設施，而且無需如經屋般受十六年禁售期所限制，相對經屋，私樓對於買家的吸引力無疑更高，相信具負擔能力的買家最終還是傾向私樓市場，因此未來萬九公屋的推出對中高價住宅的影響可謂相當小。展望第四季住宅成交量與第三季相約，主要因為考慮外圍因素，未來股市仍然波動，對樓市交投仍然有影響，但相信隨著發展商推售新盤，以及個別新盤進入收樓期，可帶動成交上升，平衡股市波動所帶來的負面影響。

石又表示，第四季將會有大型屋苑入伙，為恭賀業主入伙之喜，中原(澳門)推出「按揭轉介置業大禮獎賞計劃」，業主凡經中原(澳門)轉介按揭其新入伙的物業，如皇族、海天居、大潭山壹號等，可獲得5,000元置業大禮。