2011年第二季，澳門樓市繼續上揚，在新盤湧現、購買力強勁、樓市暢旺的市況下，特區政府再度推出新一輪樓市調控政策，消息一出，使市場交投幾乎全部急剎。踏入第三季，澳門樓市走勢將會如何，特別印花稅政策的影響是否會延續至下半年，中原(澳門)於7月6日舉行記者會，對2011年第二季的樓市作全面回顧及對第三季市況作分析預測。

2011年第二季樓市回顧由中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)營業董事石寶德先生以及中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生主講。

首先，中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生對第二季的樓市作總結，他表示，第一季樓市走勢強勁，在經濟勢頭良好的情況下，樓市暢旺，新盤湧現，購買力爆發，而這股強大的購買力更一直延續至第二季初。踏入四月份，樓市交投氣氛仍然持續活躍，四月初推出的兩大樓花新盤蘇豪薈及綠洲，市場反應非常熱烈，開售後短時間內即售出大部份單位，反映市場的購買力仍然非常充裕，據澳門統計暨普查局資料顯示，四月份住宅成交宗數達3,485宗，與去年同期相比大幅上升逾58%，涉及金額達192.44億元，同比上升逾2倍。在強大購買力的支持下，樓市升勢銳不可當，直至四月下旬，特區政府公佈以徵收額外印花稅〈簡稱「SSD」〉為主的新一輪樓市調控政策，市場交投迅速銳減。由於消息初期令市場產生眾多揣測，交投明顯較消息公佈前淡靜，據中原(澳門)數據顯示，由政策公佈後至復活節假期之間四天內，成交量與去年同期相比大幅下跌逾九成。而政策的效應一直延續至整季，由中原(澳門)統計的成交數據顯示，五月份住宅成交量不足500宗，同比大幅下跌約69%，而六月份成交量更進一步下跌至不足300宗，同比大跌逾80%。綜合澳門統計暨普查局及中原(澳門)統計數據所得，第二季住宅成交量約4,285宗，與去年同期相比下跌逾20%。

據中原(澳門)數據顯示，具指標性的十五大屋苑平均呎價，四月份平均呎價與上月相比個別錄得下跌，主要因為下旬政策公佈後，消息對市場造成即時影響，但跌幅不大，除個別特殊例子之外，一般跌幅維持在6%。而五月份由於進一步受政策消息影響，在交投淡靜的市場氣氛下，業主普遍願意主動提出減價，或增加議價空間，而用家積極四出睇樓，準備趁淡市「執平貨」，普遍還價幅度介乎於10%─15%，因此，五月份平均呎價進一步下跌。而隨著市場對政策的逐漸消化，業主心態逐漸回復，開始輕微調升叫價，買家則逐漸接受現實，還價幅度由原來的10%─15%，縮窄至5%─8%，而最終成交價對比業主叫價一般相差約3%─5%。

總結第二季樓市情況，何表示，現時市場上的購買力依然充足，在四月份前期的市場成交量足以反映，不但一手新盤反應熱烈，連二手屋苑交投也活躍，可見樓市並非炒作泡沫，而是由用家作主導的。然而，當SSD政策公佈後，由於市場對政策存疑，初期無論市場叫價、睇樓量及成交量均一度急跌，其後，隨著市場對政策逐漸消化，市場運作才逐漸回復。展望第三季，相信樓市依然受SSD影響最大，而在政策的陰霾下，預計來季市場供應量及成交量均持續疏落，估計第三季住宅成交量不足2,000宗，同比大幅下跌約45%。

中原(澳門)營業董事石寶德先生分析SSD於推出初期對樓市造成的影響以及解構政策對未來樓市將會造成的利與弊。石表示，SSD是特區政府自去年底推出「劉十招」以來的第二輪樓市調控政策，政策主要針對市場上短期炒賣住宅的風氣。是次政府出招力道狠，政策具針對性，因此消息公佈後，立刻擊退市場上的短線炒家。由於初期市場對政策存有眾多揣測，市場交投曾一度銳減，由於受淡靜氣氛影響，業主普遍主動減價3%─5%，而買家普遍擔心按揭成數低，以及未來成交量受政策影響而大幅減少等因素，因此入市態度轉趨審慎，經過五月份對樓市的觀察，炒家紛紛離場，而樓價並未因政策而大幅下調，因此買家最終接受現實，重投市場。據中原(澳門)資料顯示，政策公佈後首月，具指標性的十五大屋苑中，大部份的成交量與政策公佈前相比均錄得下跌，其中凱泉灣更由政策公佈起連續三週錄得零成交。其後，隨著市場對政策逐漸消化，業主信心逐漸回復，市場叫價才稍見回調，而買家方面則逐漸接受政策，部份用家更趁市況未完全回復，乘機入市「執平貨」，因此，交投氣氛也稍現回暖。

參照鄰近的香港，自去年尾推出類似的額外印花稅政策後，市場放盤量持續短缺，業主普遍持有物業不肯輕易出售，造成成交量也持續疏落。其中，以香港的著名藍籌屋苑太古城為例，2011年六月份的成交量只有26宗，與2003年沙士期間樓市低迷時期的23宗相差不大，可見SSD對市場成交的影響之大。

相比之下，澳門政府是次出招比香港更辣，SSD自6月14日正式生效起，由於受政策所限，業主若賣出原來持有的物業再重投市場，就要再持貨兩年才可出售，如要於兩年內出售物業，必須繳付相對樓價20%的額外印花稅，另外還有3%基本印花稅、買入及賣出共2%佣金以及銀行高達3%的罰息，共增加了高達28%的投資成本，除非買方提出心動的價錢，否則難以令業主輕易出售，因此業主普遍調高叫價，部份甚至封盤棄售。而買家方面，由於政策使購買住宅變成一種涉及兩年的長時間投資，因此入市態度更加審慎。

總結SSD對樓市的影響，既有正面，也有負面。正面影響是，政策可達到打擊炒賣現象的目的，長遠而言，將會令市場成交週期延長，使樓市回歸為用家主導，將有利市場更健康穩定的發展。澳門非香港般奉行高地價政策，澳門很多住宅用地早已為發展商所持有，發展商在銷售方面不會因政府政策的影響而存有急於放售的壓力，因此對於市場供應量及樓價方面可以起穩定作用。然而，澳門市場相對狹窄，買家的種類及來源始終不及香港般多元化，而且澳門住宅收租回報率不高，因此一直缺乏長線投資者支持。近年，澳門的買家主要由本地用家及少量外地投資者組成。在缺乏外來投資者的情況下，本地需求始終有限，因此，在SSD的影響下，未來市場供應量、需求量減少，成交量也必然隨之下降。相信此負面影響會延續至來季，預計至第三季末暑假以後，待市場累積一定的購買力，並對政策完全消化後，市況才會有回升。因此，預計第三季住宅成交量將下降至不足2,000宗，與去年同期相比大幅下跌約45%。而在此樓市淡靜時期，預計將會引發地產代理從業員的流失潮，相信部份從業員或會轉至其他行業。

最後，由中原地產工商舖營運總監及中原(澳門)董事總經理潘志明先生展述公司未來的發展方向。潘表示，中原(澳門)下半年的方向將會以逆市擴充為主，中原(澳門)作為澳門地產代理行業的龍頭公司，營業舖點的覆蓋範圍仍未夠全面，部份有潛力的區份公司仍未覆蓋到，在SSD的影響下，預計未來兩、三個月的地產代理業界將會出現短暫的結業潮，因應行業的變化，中原(澳門)將會於下半年繼續擴充營業，將服務範圍擴大及完善。受惠於第一季及第二季初樓市暢旺，中原(澳門)於今年一至六月的佣金收入已達5,330萬，與去年同期約2,940萬相比，大幅增加超過八成，更加超越了去年全年約5,140多萬的佣金收入。未來，中原(澳門)更會增加前線員工的培訓工作，澳門政府將正式實行地產代理發牌制度，為配合政府的新措施，公司將加強同事的專業培訓以輔助同事順利過渡至發牌制度的新時代。

除擴充分行及增聘員工外，中原(澳門)於下半年更會積極發展網上業務，已於四月份正式投入運作的中原(澳門)地圖網站，運作短短兩個多月以來，瀏覽人次已錄得節節上升，下半年將繼續完善地圖網站，增加工商舖類別的查詢功能。為迎合智能手機普及使用的年代，中原(澳門)將推出手機搵樓程式App，方便市民隨時用手機上網查詢樓盤資訊。另外，正於籌備中的「查盤易」，將於下半年正式推出，屆時將設於各分行，方便市民查詢樓市資訊。下半年樓市在SSD的影響下，本地成交量將大減，有見及此，中原(澳門)將爭取加強中港澳聯動工作，將更多外地樓盤引入至澳門市場，積極擴展更多商機。