澳門
2010年澳門樓市回顧及2011年前瞻
2010-12-31
上半年隨著經濟復甦、外僱增加、住屋需求上升、熱錢流入等因素的帶動下，樓市一度活躍，隨後中國內地、香港及澳門等三地政府的樓市調控政策相繼出台，下半年樓市曾一度受挫。踏入2011年，澳門樓市走勢將會如何，樓市調控政策的影響會否延續，中原(澳門)於12月30日舉行記者會，全面回顧2010年的樓市，以及對2011年市況作分析預測。
2010年澳門樓市回顧及2011年前瞻記者會由中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)營業董事石寶德先生、中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生、吳志明先生以及張麗華小姐主講。石寶德先生首先對2010年澳門樓市作出總結，他表示2010年澳門經濟復甦步伐加快，加上住屋需求增加、熱錢流入等因素的帶動下，上半年樓市交投活躍，據澳門統計暨普查局資料顯示，第二季為全年樓市的高峰，成交共5,372宗。隨後受暑假傳統淡季氣氛影響，第三季交投有所回落，踏入第四季，在澳門政府樓市調控政策的消息影響之下，交投一度受挫，10月份住宅買賣成交宗數1,312宗，涉及金額34.21億元，預計11及12月份樓市進一步受調控政策和假期氣氛影響，成交宗數估計減至1,100宗及1,000宗，而成交金額估計約30億元及28億元。累積全年住宅成交宗數估計約16,317宗，與去年同期相比上升約44%，而成交金額則估計約391.6億元，同比大幅上升82%。
另外，據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十大屋苑平均呎價，12月份平均成交呎價與年初相比均錄得上升。其中，海擎天由於受年中入伙帶動，呎價升幅最突出，12月份平均呎價約3,816元，與年初相比升幅高達25%，成為十大屋苑呎價升幅之冠。而其餘屋苑呎價升幅則由4.7%─16%不等，顯示2010年澳門樓價走勢符合年初本行預測的15%升幅。
展望2011年，石表示對澳門樓市依然保持信心。而外在因素方面，由於美國的量化寬鬆貨幣政策造成大量熱錢在市場上流竄，部份資金流入房地產市場，隨後中國內地、香港及澳門三地先後推出樓市調控政策，然而中國內地及香港的調控力度明顯較澳門的強烈，因此部份外資有機會流入澳門市場。另外，基於澳門本身經濟基調良好，市場氣氛正面，多項大型基建如港珠澳大橋及輕軌工程等陸續動工，既可完善澳門的公共設施，也可為澳門引入大量外地僱員，此外，政府將由2011年開始加快對中小企外僱申請的審批，大量外僱的流入將增加住屋需求，再加上澳門人均收入不斷增加，據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年第三季人均收入中位數達9000元，與去年同期相比上升約6%，人均收入增加，對居住的要求也隨之提高，在此龐大的需求帶動下，預計明年樓市將平穩發展。澳門政府今年推出的樓市調控政策成功打擊炒賣行為，現時普遍業主議價空間收窄，而買家則觀望氣氛濃厚，形成市場上「買賣兩閒」的現象，現時入市的多為用家，在需求帶動下，預計2011年住宅成交宗數將穩步上升至18,000宗，成交金額約500億，而樓價將隨通脹微升，估計升幅在10%內，而租金則估計或有12%升幅。
中原(澳門)三位區域營業董事何兆恆先生、張麗華小姐及吳志明先生分別對氹仔區、澳門區及東方明珠區的新盤作簡介，並對各區未來前景作預測。
何兆恆先生介紹了氹仔區四個將於2011年落成或開售的新盤，分別是濠庭都會4期、偉龍馬路項目、大潭山壹號以及金峰南岸：
1. 濠庭都會4期
濠庭都會是氹仔區最多成交的屋苑，2011年相信發展商會推出第4期，總樓面面積約6,300平方米，相信會引起市場注視。
2. 偉龍馬路項目
由華人置業發展的偉龍馬路項目，位於機場對面地段，項目共提供近20棟，約3,500個單位，2011年相信發展商會首先推售第1期，共600多個單位，面積約500─2,000呎，以四房單位為主，項目配套完善，包括約10萬呎的公共空間及會所。
3. 大潭山壹號
大潭山壹號是澳門現時最頂級的豪華住宅項目，預計2011年開始入伙，到時相信更加吸引市場注視。
4. 金峰南岸
金峰南岸是路氹區最大型的新盤項目，當中包括別墅、商場、酒店等豐富配套設施，項目屬於遠期樓花，最快將於2014年入伙，今年發展商推出第1期約800多個單位，反應相當熱烈，估計2011年再推售2、3期，相信會相當矚目。
張麗華小姐介紹了澳門區的兩個新項目：
1. 天鑽
由中國海外發展的天鑽，將提供約189個住宅單位，間隔由一房至四房不等，單位面積約800─2,000呎，發展商有機會於2011年第一季推售，項目屬於3年樓花，而且提供商場配套，相信會吸引資深投資者注意。
2. 松山壹號
位於松山地段的松山壹號，是該區近15年唯一的新盤，由松山發展有限公司發展，項目以低密度設計，分為3棟6層建築，共提供約30伙，單位面積約3,700─8,000呎，且每戶均設特大露台。環觀現時澳門區住宅項目，暫時還沒有一個樓盤能提供高達8,000呎之大的單位，足以該項目的罕有及尊貴。
吳志明先生介紹了東方明珠區2011年兩大矚目，他表示，東方明珠區是近年澳門一個比較受重視的區域，由於鄰近未來港珠澳大橋的落腳點，自大橋工程落實後，該區的樓價即有不少的升幅，而來年以下兩個新盤將成為該區最受注視的項目：
1. 君悅灣6座
君悅灣6座是繼文華薈之後於澳門推售的第二個服務式住宅項目，項目共提供約266個單位，面積約500─1,100呎，單位間隔由開放式至兩房不等，估計將於2011年初推售，意向呎價約6,000元起。
2. 東方明珠區P地段項目
由保利達集團發展，項目共提供18棟住宅，共5,900多個單位，面積約800─1,100呎，以兩房單位為主，共分4─5期發展，相信項目推出後會帶動同區樓價再上升。
中原(澳門)董事總經理潘志明先生總結2010年澳門商舖市場的成交概況。他表示，2010年澳門商舖市場除了受經濟復甦及旅遊業蓬勃所帶動，還因樓市調控政策影響下，部份住宅市場的資金流入商舖市場，因此帶動交投明顯上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年首三季商舖交投均顯活躍，其中第三季成交宗數更達665宗，涉及金額達13.83億元，成為三季之首。踏入10月份，因受樓市調控政策消息的影響，商舖成交宗數進一步攀升至253宗，與去年同期相比大幅上升約1.26倍，而成交金額則升至6.38億元，同比上升1.71倍。承接此升浪，估計11及12月成交宗數會進一步上升至260及280宗，成交金額分別有6.5億及6億。累計全年成交宗數估計約有2,333宗，與去年相比上升逾50%，而全年成交金額估計約有53.98億元。
今年商舖市場成績亮麗，各區均有大額成交湧現，潘對澳門商舖市場三大區域的部份大額成交進行簡介，其中包括：
板樟堂區
1. 議事亭前地龍記酒家
位於議事亭前地的龍記酒家舖位，於第二季以2.7億元成交，舖位位於旅遊區世遺景點，是近年少有的大額成交，該成交將澳門的商舖交投推向高峰。
2. 新馬路129號3層舖位
該舖位全高3層，地舖面積810呎，以48萬元承租，平均租金呎價約593元，該舖位創澳門商舖租金的新高，與香港部份一線區域的商舖租金不遑多樣。
皇朝區
1. 一籃子舖位
近年隨著各酒店及娛樂場的發展，皇朝的商舖越見搶手。於第三季成交的8個舖位，成交價達1.4億元，該成交更帶動皇朝區商舖叫價的升幅，使該區第三、四季的交投漸趨活躍。
2. 域多利大廈舖位
域多利大廈由於鄰近幾間大型酒店，其舖位一直受市場歡迎，其中以面對凱旋門的一邊舖位租金升幅最突出。某1,000呎連閣樓的舖位，於零八至零九年租金約為3─3.5萬元，一零年租金已經升至7─7.5萬元，租金升幅超過100%。
高士德區
1. 高士德中段特大舖王
高士德區一直為中產聚居的區域，區內消費力有保證，因此舖位也較受熱捧。於第三季成交的特大舖王，面積約5,200呎，成交價達8,600萬元，該舖位現時租客為香港化妝品零售品牌。
2. 高士德後段三連舖
於第三季末成交的三個相連舖位，總成交價高達一億零五百萬，平均每個舖位3,500萬元，買家於完成交易前分別以3,800萬元及4,300萬元成功摩出，獲利高達1,100萬，剩餘一舖位買家欲長線持有作投資之用。
展望2011年商舖市場，潘表示在各利好因素的帶動下，對明年商舖市場的發展有信心。澳門旅遊業持續蓬勃，入境旅客數量屢創新高，2011年廣珠輕軌鐵路將通車，珠三角一小時生活圈將逐漸形成，屆時將為澳門帶來大量珠三角地區旅客，使澳門入境旅客數量出現新的升幅，旅客的增加使餐飲業及零售業更興旺，從而對舖位的需求也大增。另外，本地消費力的上升也對商舖市場起推動作用，據澳門統計暨普查局資料顯示，澳門第三季人均收入中位數達9,000元，與去年同期相比上升6%，人均收入增加使消費力也大增，助長餐飲及零售業的發展，從而增加對舖位的需求。除此之外，澳門政府的樓市調控政策對商舖市場也有影響，在新的按揭指引下，330萬以上的物業最多只可按七成，部份投資住宅的投資者因此而轉投商舖市場，因此，將帶動商舖價格向上攀升。預計2011年，商舖價格將上升20%，而租金升幅或至25%。
最後，潘志明先生介紹2011年公司最新架構，及展述公司明年的發展方向。他表示，中原(澳門)於2010年增設了兩個營業舖點，員工人數由年初約60人增至現時約90人，發展步伐符合年初的計劃。為強化公司組織，中原(澳門)將以一個全新的架構迎接2011年，公司業務發展將由四大區域的主管，分別是三位中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生、吳志明先生、張麗華小姐以及中原(澳門)工商舖助理營業董事梁浩光先生，協助營業董事石寶德先生統籌策劃。展望2011年公司的發展規模將比2010年更大，計劃會再增設分行，由現時的5間分行增至8間，及增聘員工，由現時的90人至120─150人，營業隊伍由現時的6隊增至13隊，以應付來年的業務發展需要。
鑑於2010年澳門房地產市場的發展穩定，公司對2011年的市場發展充滿信心，相信再有突破。來年澳門政府將會推出一系列地產代理監管措施以及監控一手樓花的政策，為適應市場變遷，中原(澳門)於2010年已著手一系列準備工作，包括開設中原訓練學院(澳門分校)，處理資訊發放以及積極開展市場研究，期望來年繼續為客戶提供更完善、更專業的服務。
2010年澳門樓市回顧及2011年前瞻記者會由中原(澳門)董事總經理潘志明先生、中原(澳門)營業董事石寶德先生、中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生、吳志明先生以及張麗華小姐主講。石寶德先生首先對2010年澳門樓市作出總結，他表示2010年澳門經濟復甦步伐加快，加上住屋需求增加、熱錢流入等因素的帶動下，上半年樓市交投活躍，據澳門統計暨普查局資料顯示，第二季為全年樓市的高峰，成交共5,372宗。隨後受暑假傳統淡季氣氛影響，第三季交投有所回落，踏入第四季，在澳門政府樓市調控政策的消息影響之下，交投一度受挫，10月份住宅買賣成交宗數1,312宗，涉及金額34.21億元，預計11及12月份樓市進一步受調控政策和假期氣氛影響，成交宗數估計減至1,100宗及1,000宗，而成交金額估計約30億元及28億元。累積全年住宅成交宗數估計約16,317宗，與去年同期相比上升約44%，而成交金額則估計約391.6億元，同比大幅上升82%。
另外，據中原(澳門)資料顯示，具指標性的十大屋苑平均呎價，12月份平均成交呎價與年初相比均錄得上升。其中，海擎天由於受年中入伙帶動，呎價升幅最突出，12月份平均呎價約3,816元，與年初相比升幅高達25%，成為十大屋苑呎價升幅之冠。而其餘屋苑呎價升幅則由4.7%─16%不等，顯示2010年澳門樓價走勢符合年初本行預測的15%升幅。
展望2011年，石表示對澳門樓市依然保持信心。而外在因素方面，由於美國的量化寬鬆貨幣政策造成大量熱錢在市場上流竄，部份資金流入房地產市場，隨後中國內地、香港及澳門三地先後推出樓市調控政策，然而中國內地及香港的調控力度明顯較澳門的強烈，因此部份外資有機會流入澳門市場。另外，基於澳門本身經濟基調良好，市場氣氛正面，多項大型基建如港珠澳大橋及輕軌工程等陸續動工，既可完善澳門的公共設施，也可為澳門引入大量外地僱員，此外，政府將由2011年開始加快對中小企外僱申請的審批，大量外僱的流入將增加住屋需求，再加上澳門人均收入不斷增加，據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年第三季人均收入中位數達9000元，與去年同期相比上升約6%，人均收入增加，對居住的要求也隨之提高，在此龐大的需求帶動下，預計明年樓市將平穩發展。澳門政府今年推出的樓市調控政策成功打擊炒賣行為，現時普遍業主議價空間收窄，而買家則觀望氣氛濃厚，形成市場上「買賣兩閒」的現象，現時入市的多為用家，在需求帶動下，預計2011年住宅成交宗數將穩步上升至18,000宗，成交金額約500億，而樓價將隨通脹微升，估計升幅在10%內，而租金則估計或有12%升幅。
中原(澳門)三位區域營業董事何兆恆先生、張麗華小姐及吳志明先生分別對氹仔區、澳門區及東方明珠區的新盤作簡介，並對各區未來前景作預測。
何兆恆先生介紹了氹仔區四個將於2011年落成或開售的新盤，分別是濠庭都會4期、偉龍馬路項目、大潭山壹號以及金峰南岸：
1. 濠庭都會4期
濠庭都會是氹仔區最多成交的屋苑，2011年相信發展商會推出第4期，總樓面面積約6,300平方米，相信會引起市場注視。
2. 偉龍馬路項目
由華人置業發展的偉龍馬路項目，位於機場對面地段，項目共提供近20棟，約3,500個單位，2011年相信發展商會首先推售第1期，共600多個單位，面積約500─2,000呎，以四房單位為主，項目配套完善，包括約10萬呎的公共空間及會所。
3. 大潭山壹號
大潭山壹號是澳門現時最頂級的豪華住宅項目，預計2011年開始入伙，到時相信更加吸引市場注視。
4. 金峰南岸
金峰南岸是路氹區最大型的新盤項目，當中包括別墅、商場、酒店等豐富配套設施，項目屬於遠期樓花，最快將於2014年入伙，今年發展商推出第1期約800多個單位，反應相當熱烈，估計2011年再推售2、3期，相信會相當矚目。
張麗華小姐介紹了澳門區的兩個新項目：
1. 天鑽
由中國海外發展的天鑽，將提供約189個住宅單位，間隔由一房至四房不等，單位面積約800─2,000呎，發展商有機會於2011年第一季推售，項目屬於3年樓花，而且提供商場配套，相信會吸引資深投資者注意。
2. 松山壹號
位於松山地段的松山壹號，是該區近15年唯一的新盤，由松山發展有限公司發展，項目以低密度設計，分為3棟6層建築，共提供約30伙，單位面積約3,700─8,000呎，且每戶均設特大露台。環觀現時澳門區住宅項目，暫時還沒有一個樓盤能提供高達8,000呎之大的單位，足以該項目的罕有及尊貴。
吳志明先生介紹了東方明珠區2011年兩大矚目，他表示，東方明珠區是近年澳門一個比較受重視的區域，由於鄰近未來港珠澳大橋的落腳點，自大橋工程落實後，該區的樓價即有不少的升幅，而來年以下兩個新盤將成為該區最受注視的項目：
1. 君悅灣6座
君悅灣6座是繼文華薈之後於澳門推售的第二個服務式住宅項目，項目共提供約266個單位，面積約500─1,100呎，單位間隔由開放式至兩房不等，估計將於2011年初推售，意向呎價約6,000元起。
2. 東方明珠區P地段項目
由保利達集團發展，項目共提供18棟住宅，共5,900多個單位，面積約800─1,100呎，以兩房單位為主，共分4─5期發展，相信項目推出後會帶動同區樓價再上升。
中原(澳門)董事總經理潘志明先生總結2010年澳門商舖市場的成交概況。他表示，2010年澳門商舖市場除了受經濟復甦及旅遊業蓬勃所帶動，還因樓市調控政策影響下，部份住宅市場的資金流入商舖市場，因此帶動交投明顯上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，2010年首三季商舖交投均顯活躍，其中第三季成交宗數更達665宗，涉及金額達13.83億元，成為三季之首。踏入10月份，因受樓市調控政策消息的影響，商舖成交宗數進一步攀升至253宗，與去年同期相比大幅上升約1.26倍，而成交金額則升至6.38億元，同比上升1.71倍。承接此升浪，估計11及12月成交宗數會進一步上升至260及280宗，成交金額分別有6.5億及6億。累計全年成交宗數估計約有2,333宗，與去年相比上升逾50%，而全年成交金額估計約有53.98億元。
今年商舖市場成績亮麗，各區均有大額成交湧現，潘對澳門商舖市場三大區域的部份大額成交進行簡介，其中包括：
板樟堂區
1. 議事亭前地龍記酒家
位於議事亭前地的龍記酒家舖位，於第二季以2.7億元成交，舖位位於旅遊區世遺景點，是近年少有的大額成交，該成交將澳門的商舖交投推向高峰。
2. 新馬路129號3層舖位
該舖位全高3層，地舖面積810呎，以48萬元承租，平均租金呎價約593元，該舖位創澳門商舖租金的新高，與香港部份一線區域的商舖租金不遑多樣。
皇朝區
1. 一籃子舖位
近年隨著各酒店及娛樂場的發展，皇朝的商舖越見搶手。於第三季成交的8個舖位，成交價達1.4億元，該成交更帶動皇朝區商舖叫價的升幅，使該區第三、四季的交投漸趨活躍。
2. 域多利大廈舖位
域多利大廈由於鄰近幾間大型酒店，其舖位一直受市場歡迎，其中以面對凱旋門的一邊舖位租金升幅最突出。某1,000呎連閣樓的舖位，於零八至零九年租金約為3─3.5萬元，一零年租金已經升至7─7.5萬元，租金升幅超過100%。
高士德區
1. 高士德中段特大舖王
高士德區一直為中產聚居的區域，區內消費力有保證，因此舖位也較受熱捧。於第三季成交的特大舖王，面積約5,200呎，成交價達8,600萬元，該舖位現時租客為香港化妝品零售品牌。
2. 高士德後段三連舖
於第三季末成交的三個相連舖位，總成交價高達一億零五百萬，平均每個舖位3,500萬元，買家於完成交易前分別以3,800萬元及4,300萬元成功摩出，獲利高達1,100萬，剩餘一舖位買家欲長線持有作投資之用。
展望2011年商舖市場，潘表示在各利好因素的帶動下，對明年商舖市場的發展有信心。澳門旅遊業持續蓬勃，入境旅客數量屢創新高，2011年廣珠輕軌鐵路將通車，珠三角一小時生活圈將逐漸形成，屆時將為澳門帶來大量珠三角地區旅客，使澳門入境旅客數量出現新的升幅，旅客的增加使餐飲業及零售業更興旺，從而對舖位的需求也大增。另外，本地消費力的上升也對商舖市場起推動作用，據澳門統計暨普查局資料顯示，澳門第三季人均收入中位數達9,000元，與去年同期相比上升6%，人均收入增加使消費力也大增，助長餐飲及零售業的發展，從而增加對舖位的需求。除此之外，澳門政府的樓市調控政策對商舖市場也有影響，在新的按揭指引下，330萬以上的物業最多只可按七成，部份投資住宅的投資者因此而轉投商舖市場，因此，將帶動商舖價格向上攀升。預計2011年，商舖價格將上升20%，而租金升幅或至25%。
最後，潘志明先生介紹2011年公司最新架構，及展述公司明年的發展方向。他表示，中原(澳門)於2010年增設了兩個營業舖點，員工人數由年初約60人增至現時約90人，發展步伐符合年初的計劃。為強化公司組織，中原(澳門)將以一個全新的架構迎接2011年，公司業務發展將由四大區域的主管，分別是三位中原(澳門)區域營業董事何兆恆先生、吳志明先生、張麗華小姐以及中原(澳門)工商舖助理營業董事梁浩光先生，協助營業董事石寶德先生統籌策劃。展望2011年公司的發展規模將比2010年更大，計劃會再增設分行，由現時的5間分行增至8間，及增聘員工，由現時的90人至120─150人，營業隊伍由現時的6隊增至13隊，以應付來年的業務發展需要。
鑑於2010年澳門房地產市場的發展穩定，公司對2011年的市場發展充滿信心，相信再有突破。來年澳門政府將會推出一系列地產代理監管措施以及監控一手樓花的政策，為適應市場變遷，中原(澳門)於2010年已著手一系列準備工作，包括開設中原訓練學院(澳門分校)，處理資訊發放以及積極開展市場研究，期望來年繼續為客戶提供更完善、更專業的服務。
