國慶期間，港澳兩地旅客人次表現各異，香港持續受到社會運動影響逾數個月，嚴重影響香港舖位買賣及租賃市場表現; 反之，澳門商舖隨著市況回落，市場出現議價空間，品牌租客亦見機出手，帶動查詢量及睇舖量有明顯上升。踏入第四季，商舖租金走勢會如何，本行將對2019年第三季港澳商舖表現作全面回顧以及對未來作預測。

社會運動影響零售消費意欲    

香港全年舖位租賃成交料約4400宗 租金料錄兩至三成跌幅

首先，中原(工商舖)商舖租賃部高級區域營業董事何潔釵小姐總結香港舖位市況表示，社會運動擾攘逾3個月，市面多個核心區商場及商舖停業，市民外出意欲銳減，原先為國慶假期的旅遊旺季，旅客人次亦見下滑，單是十一黃金周旅客人次大減逾三成，直接對本港舖市造成影響，市面出現不少減租減價個案，以核心區商舖影響最大。中原(工商舖)預期，今年全年舖位租務則約4,400宗，預測租金水平會錄得兩至三成跌幅。

示威遊行影響舖市最嚴重 即時湧現減租潮

受外圍經濟及本港政治因素影響，近月旅客人次及零售表現都不理想。香港入境處公佈，由10月1日至7日的十一黃金周，累計共有逾230萬人次經各陸路口岸訪港，較去年同期減少31.9%，當中內地旅客僅佔28.7%，約67.2萬人次，創2011年黃金周以來的新低，更是自2010年以來首度錄得跌幅，人次較去年同期減少55.8%。同時，8月份訪港旅客人次連續兩個月下跌，且跌幅擴大。根據旅遊發展局最新公佈數據，8月份共錄得約359萬訪港人次，當中約278萬為內地旅客，按年下跌約39.1%及42.3%。而隨著示威情況越演越烈，預料9月份旅客人次勢將繼續下跌，另酒店入住率亦相應減低，不少酒店大幅調低房價以作招徠。零售數字方面，8月零售業總銷貨價值約294億元，由5月起連續3個月下調，較去年同期下跌約23%，同時亦比今年7月減少約14%。

連月示威遊行無疑對舖市打擊最大，市場陸續出現減租情況，中原(工商舖)資料研究部顯示，各區舖位空置率持續增長，其中尖沙咀及旺角空置率達10.89%及10.24%，明顯較去年同期為高，而銅鑼灣商舖空置率亦錄得2.7%，較上月同期增長0.21百分點，各區空置率表現暫未反映最壞情況，相信要待過多兩個月才會反映得真實情況。

何潔釵小姐表示，個別發展商及業主先後提出多項「共度時艱」方案承諾減租，例如太古地產旗下太古廣場、羅氏集團旗下D2 Place商場、科技園公司、香港數碼港以及房委會等，減幅由二成至五成不等。今季錄得約986宗商舖租賃個案，屬近年罕有跌穿1,000宗水平，對上一次需追溯至2016年第1季；租金亦略見下滑趨勢。

此外，何氏指出，不論是核心區或民生消費區皆出現減租個案，中環士丹利街10至12號萬利豐中心低層地下，面積約4500平方呎，剛以月租29.3萬元承租，較舊租金約38萬元相比，減幅逾兩成；而另一宗位於灣仔皇后大道東71至73號地下，面積約1500平方呎，於9月份以8 萬元承租，較前月租12萬元，差幅逾三成。同時，季內較矚目租務撻租個案為銅鑼灣波斯富街70號地下，面積約1,000平方呎(未核實)，獲藥房以月租約20萬元租用，惟其後遭新租客撻訂，該舖重新推出以約20萬元招租。舖位前租客為中國移動，當時租金達約45萬元，意味叫租較其大減約55%。

何氏表示，社會運動愈演愈烈，多區舖位及商場需提早關門或停業，大大影響市民消費意欲及商舖銷售額。零售市道欠佳，商舖租金受壓，市場已出現減租潮，減幅更有擴大跡象。按現時政治局勢未有緩和跡象，相信舖位租賃氣氛會持續低迷；除非短期內政局有突破性發展，不然估計待明年第1季才始現舖位復甦的曙光。

澳門商舖租賃市場方面，由澳門中原(工商舖)租賃部營業董事鍾振華先生總結第三季工商舖租賃市況，他表示，第三季受外圍氣氛影響，商戶變得較為審慎，主要持觀望態度，因而令租賃成交量環比下跌兩成，約80宗左右。有見及此，部份業主近日亦接受擴大議價空間，有望第四季承接力能回升。

本地商戶持觀望態度，相反，受香港社會運動連續數月影響，由八月開始一些外地及香港品牌租客查詢量明顯增加，估計其業務或將視線轉移在澳門市場，尋覓香港以外地方作擴充新出路，畢竟澳門作為國際旅遊城市，生意有一定保證。雖然第三季成交量下跌，但外地商戶查詢及睇舖量較上季多出2至3成，相信成交量會反映在第四季或明年初。

黃金週訪澳旅客不跌反升 品牌租客信心增強

據統計局資料顯示，今年首兩季賭收與去年同期相約，差距均不到1%，屬正常浮動水平，可見現時澳門旅遊業已經在平穩軌道上發展；至於旅遊業方面發展更是理想，據統計局資料顯示，首8個月共錄得約2,700萬入境旅客，同比大增約18%。受惠於港珠澳大橋作用下，在剛過去黃金週假期，沒有受外來因素影響，訪澳旅客逾98萬人次升11%，橫琴口岸出入境亦同比增長2%達28萬人次，消除了商戶的疑慮。隨著十一月珠機城軌通車，十二月橫琴口岸有望投入運作，實行兩地一檢，屆時琴澳遊將踏入新的里程碑，故第四季相信商戶擴充入市的信心會增強。

 
中原（工商舖）、澳門中原及橫琴董事總經理潘志明先生就近期港澳租金走勢前瞻發表總結。潘志明先生表示，近期香港反修例風波持續，八、九月局勢升級，對商舖市場造成一定影響，全港不同地區的商戶都受到衝擊，其中零售及餐飲業損失最大。按照目前局勢，事件短期內似乎也未能平息，香港商戶對本地聖誕及農曆年前的檔期也不抱厚望，展望第四季度市況亦作進一步下調，商舖市場預計要到明年第一季後才有轉機。澳門市場相對香港則有不同走勢，雖然近期澳門經濟受外圍因素影響相對淡靜，旅遊區租務與香港一樣下調，但民生區卻相對穩健。業主見氣氛低沉，都擴大議價空間，相信有利交投量上升。加上第四季是零售、餐飲業租舖高峰期，一些香港租客為了開拓業務，彌補在本地的損失，亦紛紛到澳門諮詢租務，因此預計第四季交投量將會增加，租金走勢平穩向上。?