首季住宅市況明顯較去年佳，據財政局資料顯示，首兩月成交量分別為470宗及354宗，分別較去年同期上升19.6%及70%，而三月份市場亦持續活躍，估計約700宗水平，推算全季約1,500宗左右，同比上升近五成。踏入第二季，樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原氹仔區高級區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生主講。

商舖買賣同比倍增　現過億成交

澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，一月份成交量約35宗，二月份因時值新春佳節，買家暫緩入市，成交量有輕微回落，估計約30宗水平，而三月份假期氣氛漸散，估計成交量回升至約46宗，推算全季約111宗，較去年同期上升逾一倍。此外，除了成交量有所回升外，亦罕有錄得一宗大額成交，由中原(工商舖)促成的氹仔商舖，其面積約三千多呎，以1.5億易手。

首季商舖租賃市場變化不大，持續以民生舖成交為主，租金走勢平穩，而旅遊區租賃成交近乎零，賭場區僅錄零聲數宗，氹仔舊城區市況亦相同。近期以氹仔核心區附近的商舖成交最多，因核心區內盤源所剩無幾，商戶只好向外考慮，另外，因非核心區舖位租金相對較低，故令首季氹仔區平均呎租有所下降。

現時大市氣氛向好，賭收、旅遊人流均有增長，而且業主願提供議價空間，故目前市面上不乏商舖投資者，很多在三月中旬已開始入市睇舖，預計這批客戶成交期將落在四、五月份，估計次季商舖成交量將現升幅。

料次季寫字樓買賣續淡

至於寫字樓方面，市場表現持續淡靜。資料顯示，一月份錄得約5宗寫字樓成交，估計二、三月分別約3及6宗，推算首季寫字樓成交約14宗水平，較去年同期下跌67%。因上季有部分業主開始接到政府部門撤出通知，消息令寫字樓買家陷入觀望，成交量明顯減少，不過價格方面卻未見跌幅。

2021年各區寫字樓空置率

資料來源:中原(工商舖)

資料顯示，皇朝區空置率最高約8.2%，其次為南灣區約7.43%，而新口岸區約6.8%。首季僅皇朝區寫字樓空置率錄得升幅，主因政府部門的撤出，一次釋出數個全層寫字樓單位，故此拉高空置比例；而南灣區方面，因早前錄得部分中港外企退場，不少優質單位流入市場，吸引部分有意轉租新場的公司；至於新口岸區情況亦相同，而且該區較多數百呎寫字樓單位供應，入場門檻不高，適合初創公司進駐，故上季新口岸區錄得不少租賃成交。

預計第二季寫字樓買賣市場將持續淡靜，而租賃方面表現則較理想，始終經濟利好因素多，很多公司將加快開業步伐，預料租賃成交會持續上升。

工廈價格硬淨　料今年升一成

最後是工廈市場，由於市場供應量不足，成交量持續低迷。資料顯示，一月份工廈買賣成交量約8宗，估計二、三月分別約2及5宗，推算全季約15宗水平，與去年第四季相約。其實工廈市場上仍有不少用家客在伺機，部分客戶更從去年開始入市，唯市場選擇少，一直未遇合適單位。至於價格方面，走勢較為平穩，近期更錄得多個升價個案。以南方工業大廈為例，去年疫情期間有單位以呎價約2,500元成交，而今年首季所錄得成交呎價約2,800元，市面叫價甚至達3,000元呎價水平，可見在欠缺供應情況下，工廈價格相對硬淨。預計今年工廈價格或將有一成升幅。

大市向好買家增　住宅交投升五成

澳門中原氹仔區高級區域營業董事羅俊明先生回顧第一季住宅市況，他表示，首季市況明顯較去年佳，資料顯示，首兩月成交量分別為470宗及354宗，分別較去年同期上升19.6%及70%，而三月份市場亦持續活躍，估計約700宗水平，推算全季約1,500宗左右，同比上升近五成。

至於樓價方面，因欠缺一手新盤推售，整體走勢較為平穩，不過從近日市面上的成交來看，部分物業價格已經醞釀升幅。因近月新盤渴市，市場換樓選擇相對少，業主只好擱置換樓計劃，故不急於放盤，令市面上中小型單位供應量減少，受此影響，近日的物業成交價有明顯上漲。以濠景花園單位為例，在一月底有一面積約830呎的兩房單位，以620萬成交，而在三月中錄得同面積單位以708萬成交，漲幅約14%。

現時全球接種疫苗，各國加緊振興經濟，市場氣氛一片向好，為不少投資者增添入市信心，加上現時全球熱錢多，為了降低貶值風險，磚頭自然是保值之選，故可見近期入市睇樓的買家明顯增多，預計未來樓市氣氛將持續升溫，估計今年住宅市場成交量將上升20%。

豪宅降價　近五年最低水時刻

繼續由澳門中原氹仔區高級區域營業董事羅俊明先生回顧豪宅市況，他表示，去年在疫情影響下，市場仍錄得約25宗成交金額超過2,500萬的豪宅成交，其中別墅成交占5宗，天屋成交占6宗，而全年豪宅平均呎價約10,858元。當中，最受市場矚目的成交為氹仔濠尚天際複式單位，成交呎價接近1.7萬元，刷新最高單價紀錄。

現時豪宅市場相當低水，尤其別墅類別，據中原數據庫資料顯示，在一四年竹灣豪園有一別墅以6,050萬成交，創下別墅新高紀錄，而去年亦錄得有竹灣豪園以4,280萬成交，價格差距接近三成；此外，主教山的別墅過往一般叫價過億，而去年錄得有單位以8,000萬成交，目前豪宅價格水平可謂近五年最低。

隨住宅整體市場向好，預計豪宅市場亦會出現反彈，估計成交量及價格均回升10%。

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧珠海橫琴市況，據橫琴中原資料庫監控，珠海2021年第一季度（截至3.25，下同）網簽成交量共計約14,974套，同比上升約130.97%，其中，今年二月份珠海網簽量達3,688套，創下珠海十年來2月份最高成交量；價格方面，珠海全市首季均價約26,612元/平方米，較去年同期升約24.6%，隨著疫情逐步好轉，珠海市場慢慢回溫，價格逐漸回升。

首季珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交約11,750套，同比上升約158.98%；辦公共網簽成交約1,614套，同比上升約87.67%；商業共網簽成交約263套，同比上升約40.64%；其他類型物業共計網簽成交約1,347套，同比上升約50.33%。而網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約5,045套，占整體比約為33.69%。金灣區占比次之，共計網簽成交約3,235 套，占整體比約為21.6% 。

據統計，橫琴住宅網簽成交約892套，占橫琴總體網簽比例約為61.05%。商業成交約45套，占比約3.08%；辦公成交約382套，占比約26.15%；其他成交則約為142套，占比約9.72%。而首季橫琴最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約805套，同比上升約114.1%，占橫琴總成交比例約55.1%。

第一季度橫琴市場成交以面積約60平方米以下單位成交居多，占總體成交約47.78%，其次為面積介乎60至80平方米的單位，約占22.22%，而面積介乎80至100平方米的單位則約占16.67%。可見100平方米以下面積的單位最受買家青睞。

在第一季購買橫琴物業的買家當中，以珠海買家居多，占比約26.14%；其次為廣東其他區域買家次之，主因隨著大灣區不斷發展，橫琴在廣東其他城市的認受度逐漸上升，以自身眾多優惠政策及位置的優越性吸引不少買家入市，令廣東其他區域買家占比增多至約25%，升到第二位；澳門買家則以約18.18%位列第三。

最近橫琴利好消息不斷，如洪鶴大橋、金琴快線正式通車，澳門單牌車入出橫琴申請條件放寬及配額增至一萬個，澳門輕軌延伸橫琴線項目正式開工等，刺激了不少買家購買橫琴物業的意欲，第二季估計有不錯表現。

接下來繼續由中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生預測未來市場走勢及中原業績匯報，他表示，今年樓市開局良好，各個地區均有升幅。據國家統計局資料顯示，1—2月份，全國房地產開發投資約1.4萬億元，同比增長38.3%；商品房銷售額約2萬億元，同比增長1.33倍。其中，住宅銷售額增長1.44倍，辦公樓銷售額增長33.4%，商業營業用房銷售額增長60.7%。

至於備受注目的大灣區城市亦傳來好消息，今年二月中原粵港澳大灣區指數再創歷史新高，報123.03，較上月升1.63%，而東莞為升幅之冠。值得注意的是，是次珠海指數亦於2月份創出歷史新高，報116.54，按月上升2.89%。

總結以下幾點，第一珠海確認升勢將出現，珠海GDP增長是最快速，近三年GDP增速均值超過10%，而人口增速亦是榜首，年均增長率達到約6.5%，為了配合發展，珠海新基建項目亦越來越多，涵蓋交通、大型商業、醫院、學校等；此外，橫琴區得天獨厚的政策優勢亦帶領著珠海發展。從上述可看到，珠海未來發展潛力驚人，故不少澳門人都視珠海物業為境外優先投資對象，估計未來澳門人買珠海物業比例會有所上升。

第二，澳門經濟逐步復甦，今年2月入境旅客約42萬人次，相較去年2月，約有1.7倍增幅，預計未來將持續上升。估計旅遊區商舖亦會趁勢反彈，近期搵舖的租客明顯增多，而且該區租金低水，預計第二季旅遊區的租金由低位回升10%，年底租金將回升30%。

第三，澳門住宅市場將V型反彈，成交量明顯增加，尤其是集中在大單位上，因過去數年受首置政策影響，大單位成交量減少，價格漸趨低水，相信未來大單位購買比例將明顯增加，預料大單位的價格亦有機會因此上揚。

最後，何兆恆先生匯報中原澳門及橫琴業績，他估計三月份佣金收入約1,200萬，較去年同期上升67%；總結第一季佣金收入約2,700萬，較去年同期上升5.7%。在第一季中，澳門中原共增聘了約39名員工，新增了一家分店，而最新成立的部門『房友圈』已正式投入市場，為中介同行提供大灣區平台及支援。