隨經濟氣氛向好，許多發展商於次季展開推盤步伐，帶動市場交投，據財政局資料顯示，今年首五個月成交量約2,634宗，較去年同期上升26%。而樓價方面，由疫情期間成交低位平均約6,300元呎價，現時已回升至6,700元左右。踏入第三季，樓市走勢會如何，本行將對第二季樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、橫琴中原事業部總經理李煜先生、澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生主講。

下半年橫琴16項目入市　料後市續升溫

橫琴中原事業部總經理李煜先生回顧珠海橫琴市況， 據橫琴中原資料庫監控，珠海2021年上半年（截至6.24，下同）珠海網簽成交量共計約34,583套，同比上升約103.44%；價格方面，珠海全市第二季度均價約28,345元/平方米，較去年同期升約16.7%。

上半年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交約27,521套，同比上升約126.01%；辦公共網簽成交約3,547套，同比上升約82.18%；商業共網簽成交約734套，同比上升約35.67%；其他類型物業共計網簽成交約2,781套，同比上升約19.15%。而網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約11,191套，占整體比約為32.36%。金灣區占比次之，共計網簽成交約7,833 套，占整體比約為22.65% 。

其中橫琴2021年上半年樓市交投氣氛活躍，網簽成交量約為3,563套，同比上升約19.28%。受橫琴利好消息影響，如國家鼓勵澳門加快建設橫琴粵澳深度合作區、珠機城際二期橫琴隧道順利貫通、橫琴新區市民服務中心主體結構全面封頂、澳門輕軌延伸橫琴線項目正式開工等，不少基建及配套逐漸交付或投入使用，買家入市橫琴信心不斷增強。目前橫琴住宅售庫存量不斷減少，令不少買家關注二手住宅市場，或轉投商業、辦公產品。

上半年橫琴最受歡迎區域為中央商務區務區，共計網簽成交約2,033套，同比上升約69.7%，占橫琴總成交比例約57.06%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽約516套高居該區榜首。其中住宅是橫琴市場交投主力，網簽成交約2,248套，占橫琴總體網簽比例約為63.09%。商業成交約107套，占比約3%；辦公成交約731套，占比約20.52%；其他成交則約為477套，占比約13.39%。

資料來源:珠海商品房預（銷）售專網 

據橫琴中原資料庫統計，2021年第二季度橫琴市場成交以面積約60平方米以下單位成交居多，占總體成交達逾六成二，其次為面積介乎80至100平方米的單位，約占15.25%。值得關注的是2021年上半年超過140平方米以上的單位占比相較2020年有明顯增多，主要是市場大手買家有所增多。此外，上半年橫琴市場仍以小面積產品成交居多，買家多為投資者，主因面積小總價低，入戶門檻相較低。

據橫琴中原資料庫資料顯示，在2021年上半年購買橫琴物業的買家當中，以珠海本地買家居多，占比約26.69%；其次為澳門買家，占比約25.56%，由於澳門及國內疫情防控良好，澳門准買家前往珠海橫琴購買物業比例回升。第三位則是廣東其他區域買家，占比約18.8%。由於珠海橫琴地理位置優越，加上橫琴多個優惠扶持政策，因而吸引不少灣區買家進駐橫琴，帶動成交比例上漲。

據橫琴中原資料庫統計，2021年下半年橫琴市場預料將有16個新項目入市或加推，將為市場提供約226.3萬平方米供應量。其中將為市場提供約36.8萬平方米商業供應，約140.5萬平方米辦公供應，約39.4萬平方米住宅供應，以及約9.6萬文創供應。其中，口岸服務區預計新增3個項目，將提供面積約90萬平方米供應量；中央商務區預計新增7個項目，將提供約69.2萬平方米面積供應量；綜合服務區預計新增2個項目，將提供約15.7萬供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供約29.5萬供應量；科技研發區預計新增2個專案，將提供約21.9萬供應量。

受5月下旬粵部分地區疫情影響，令廣東省其他區域買家入市橫琴步伐放緩，但是隨著疫情防控良好，橫琴基建設施不斷落地，澳門新街坊建設加快，政府加速粵澳深度合作示範區進程等利好消息發酵，澳門及廣東買家對橫琴認可度隨之加深，料橫琴後市發展將持續升溫。

此外，橫琴下半年將有多個項目入市或加推，各類型產品均有所新增，相信將為橫琴樓市進一步提高市場競爭力，有助吸引更多投資者進駐橫琴，料橫琴下半年市場將處於多區齊頭並發狀態。

五一推動　次季商舖交投微升

澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生回顧第二季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，四月份成交量約37宗，而五、六月受新一波疫情影響，市況較為淡靜，估計成交量分別約32及22宗，推算全季約91宗，較去年同期微升3%。主要成交來自民生區，如黑沙環、筷子基、新橋等區份；旅遊區方面，中區核心旅遊區暫未錄買賣成交，賭場區錄得約兩宗，其中一宗來自皇朝廣場地舖，成交金額約5,000多萬，與疫前市價相比，降幅約四成。

至於租賃市場方面，民生舖成交量持續暢旺，尤其氹仔大面積舖位出租率相當高，當中最為市場矚目的成交是市中心一面積約16萬呎舖位，以金額約260萬租出。旅遊區租賃市場情況亦有好轉，在「五．一」黃金周前後分別成交了多宗一線街地舖，有大三巴街舖、板樟堂及白馬行地舖，租金較疫前下調了約30%到50%不等；而賭場區亦錄得約六宗成交，租金同樣下調了50%左右。

展望第三季，廣東省疫情已受到控制，加上澳門已有約廿三萬人接種疫苗，相信隨接種率提升，澳門旅遊業將以更快速度復甦，屆時將為旅遊區的商舖帶正來面影響，租金以及買賣成交量會有明顯增幅。

2021年各區商舖空置率

資料來源:中原(工商舖)

南灣寫字樓看高一線　料下半年交投增

至於寫字樓方面，成交量有明顯升幅，資料顯示，四月份錄得約32宗寫字樓成交，估計五、六月分別約6及22宗，推算首季寫字樓成交約60宗水平，較去年同期上升67%。次季成交主要來南灣區，有大面積寫字樓退租，兩層單位重新流入市面後，瞬即引起客戶關注，趁低吸納單位自用，成交金額達2億。

租賃方面，南灣及新口岸寫字樓租金走勢較平穩，而皇朝區錄得輕微下跌，主因部分在南灣落戶的公司受經濟影響而退租，多個優質單位釋出，有部分皇朝客戶趁勢轉租南灣，令皇朝空置增加，租金亦因此受壓。在其影響下，預料下半年皇朝區空置率會持續升高。

總結，下半年南灣區可看高一線，有能力的企業將加緊物色優質單位，估計該區租賃及買賣成交量將有明顯增幅。

工廈投資者入市增

灣區指數連續五個月創新高

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧大灣區走勢及中原業績匯報，他表示，全國房產市場持續走好，據國家統計局資料顯示，1至5月份全國房地產開發投資約5.4萬億元，同比增長約18.3%；比2019年1至5月份增長約17.9%。此外，首五個月全國商品房銷售額約7萬億元，增長約52.4%；其中，住宅銷售額增長約56.5%，辦公樓銷售額增長約24.9%，商業用房銷售額增長約10.3%。

至於大灣區城市，5月份中原大灣區指數報126.94，按月升0.73%，連續五個月創歷史新高。12個指數當中，6個指數刷新歷史新高紀錄，包括大灣區指數、廣州、深圳、佛山、珠海及江門，深圳指數連續21個月創新高。

穩步復甦 料換樓客入市增

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧第二季住宅市況，他表示，澳門控疫情況理想，「五．一」黃金周更為市場帶來驚喜，為買家增添入市信心，加上泉福半山、晉海、東方海岸等多個新盤於次季推售，市場睇樓量環比上升超過50%；此外，銀行亦推出一些按揭優惠吸客。在眾多利好推動下，四、五月成交量相對理想，分別錄得約592宗及677宗，較去年同期上升33.6%及8.5%；而六月份受到廣東疫情影響，回升軌道被打斷，由原本預計逾千宗水平，下滑至500宗左右，推算全季約1,800宗左右。樓價方面，由疫情期間成交低位平均約6,300元呎價，現時已回升至6,700元左右，距離預測今年內會回升至與2019年均價約7,100元相比，仍有約5.6%差距。

如疫情陰霾延伸至七月，七月成交量會持續低走，在過去黃金周當中，市場已體驗到澳門旅遊業的復甦力，故預計短期內疫情受控後，旅遊業一有起色，市場情緒將迅速恢復。

其實澳門在2016年到2018年期間，年均成交量約1萬宗屬正常水平，直到2019年受到中美貿易戰、2020年疫情影響，市場成交量才降至六、七千宗水平，在這兩年半間市場積壓了不少購買力，這些需求正等待穩定訊號後釋放。

另外，目前市場上符合青年首置800萬以下的物業，因動用資金較少並未受到影響，成交依然暢旺；而800萬以上由於首期較多，加上疫情期間一般市民想盡量留有現金，故大單位成交量較少。但從長遠來看，大單位比小單位呎價低25%至40%，且不論是景觀、採光、面向或實用率均較細單位佳；加上市場在建的項目多以細單位為主，然而近年積壓的購買力多為大單位換樓客，估計未來一到兩年，大單位成交將現觸底反彈現象。

何兆恆先生匯報中原澳門及橫琴業績，他估計2021年上半年佣金收入約7,300萬，澳門較去年上升2.3%，橫琴下跌36%。上半年澳門中原分行增加1間，預期下半年將加速於澳門及珠海擴充分店及增聘人員，將推出「地產專業人材培訓 支援轉型就業計劃」，為受疫情影響而失業市民提供多一個選擇，並由中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生作為培訓導師，除了傳授代理技巧，引導新手快速入行，課程內容更面向大灣區，有利代理擴闊業務發展空間。是次計劃由七月起推行，歡迎各行各業人才加入我們。

最後，橫琴天薈與中原簽署戰略合作儀式，以及項目發佈推介，由橫琴天薈董事總經理奚照彬先生與橫琴中原事業部總經理李煜先生作為代表簽署。橫琴天薈作為金融島核心商圈的重要一部分，位處於橫琴北站出口，其商舖擁有得天獨厚地理優勢，而且大部分可做餐飲，推售面積約 26至357 平方米，每平方米由最低7-8萬元起，僅約84套。現委托中原為港澳總銷售代理，而澳門所設的銷售中心位於南灣大馬路時代商業中心地下，歡迎廣大市民前來查詢。