疫情為澳門各行各業帶來打擊，貴賓廳結業、旅遊博彩相關行業持續虧損，市場整體交投氣氛低落，買家即使找到心儀單位也不敢輕易落訂，考慮周期較長。按資料推算，第三季約1,500宗住宅成交，較次季回落約22%。踏入第四季，樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生、澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生主講。

疫下商舖業主議價空間闊

澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生回顧第三季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，七、八月份成交量分別約31宗及39宗，而九月份估計成交量約21宗，推算全季約91宗，環比回落約3%。第三季商舖買賣市場有九成的成交來自民生區，並以兩千萬以下物業為主，大多位於高士德區、新橋區或筷子基區，普遍成交價有下調，按整體計算跌幅約7%。旅遊區及賭場區方面，旅遊一線街板樟堂僅在七月錄得兩宗成交，且成交價格低於業主叫價三成，其餘八、九月並無錄成交。

第三季舖位租賃市場亦同樣冷清，旅遊區一線街未錄成交，賭場區只有零星數宗，但租金跌幅超過五成。大部分租賃成交都是來自民生區，而租客多為教育、生鮮食品等民生商戶，受到大市氣氛影響，民生區業主普遍看淡，在租金上均願提供議價空間。

現時成交舖位回報率一般可達2.3厘，加上不少優質物業流出市面，上季投資者入市比例明顯增高，不過基本上都是願意議價的物業。目前疫情反覆，對澳門旅遊零售等行業都有很大影響，如持續未有利好消息，估計第四季商舖租金及價格將受壓。

另外，昨日政府推出8項措施支援中小企，當中一點有提及鼓勵業主減租，將回調房屋稅及租賃印花稅等相關稅項。其實在現時經濟環境下，許多業主都願意配合租客減租，但不少業主都背負著一定供款壓力，能調整幅度有限，如政府能在供款利息上提供補貼，相信能鼓勵更多業主降租，或擴大下調幅度。

南灣寫字樓降租金吸客

至於寫字樓方面，資料顯示，七、八月份成交量分別約21宗及11宗，估計九月份約12宗水平，推算第三季寫字樓成交量約44宗水平，環比回落約15%。在寫字樓三大主要區域中，以新口岸寫字樓交投最為淡靜，全季只錄零星數宗，成交平均呎價約6,104元水平，環比下降約12%。皇朝區以用家入市為主，較願意以稍高呎價入手心儀單位，上季平均成交呎價約6,938元水平，升幅輕微。而南灣區租賃市場表現相對理想，因該區業主主動調整租金，呎租大多落在15元至18元水平左右 (FBC、FIT等甲級商廈除外)，始終該區的銀行及政府部門相對集中，所以吸引了不少中小型公司考慮遷進南灣區；在租賃市場支持下，雖然南灣寫字樓買賣成交偏少，但價格未見受壓。

預料第四季各區寫字樓價格走勢各有不同，首先新口岸區價格已見底，在市場有承托下，其下調空間不大，估計第四季會持續徘徊在5,700元水平上；南灣區方面，其承接力一向較強及租戶較為穩定。而皇朝區最受影響，從事旅遊及博彩類租客撤出，加上政府部門搬離的時間亦越來越接近，空置率持續上升，未來半年成交價格將可能跌破6,500元。

低息環境　利工廈用家入市

今年工廈市場交投與去年相約，首兩季分別錄得約16及17宗成交，估計第三季與次季相約，推算今年首三季成交量約50宗水平，較去年同期微跌約2%。至於價格方面，工廈平均成交價格較去年下調約5%。據資料顯示，今年工廈市場成交主要集中在慕拉士及提督馬路一帶區域，市場仍然以用家主導，不過投資者入場比例明顯較去年高。目前市場仍處低息環境，再加上工廈回報率高、政策限制少等優勢條件吸引下，該比例有機會持續提高。

展望未來，工廈供應量不增未來反減，加上現時市面上仍有不少自用客在尋找合適單位，尤其是優質及具備功能性的，如設大型卸貨台、車場、有合適電梯等工廈，或者一些功能較弱而導致價格低，但位置較好，如在提督馬路附近等的一些工廈都會持續受棒。預料尾季工廈買賣成交價與第三季持平，而成交量或會增一到兩成。

成交量降兩成二　料尾季樓價受壓

澳門中原住宅部高級區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，外圍經濟不明朗，澳門疫情為各行各業帶來打擊，貴賓廳結業、旅遊博彩相關行業持續虧損，市場整體交投氣氛低落，買家即使找到心儀單位也不敢輕易落訂，考慮周期較長。財政局數據顯示，七、八月成交量約555宗及545宗，估計九月成交量會回落至400宗以下，推算全季約1,500宗左右，較次季回落22%。而價格方面，以2020年三月疫情剛爆發時期，當時最低的呎價約6,056元(以建築面積計算，下同) 為基準，同比2019年三月平均呎價約7,181元，下跌約15%，踏入2021年四到八月已回升至6,700元呎價水平，然而由於近期疫情反覆，令原來復甦中的樓市被打斷，最新公佈九月上半月數據，平均呎價約6,380元，較八月下跌約5%。

隨新一波疫情出現，有部分擔心的業主開始主動調低叫價。據資料顯示，近年較為熱門的屋苑，如濠庭都會、濠尚、海上居、金峰南岸等，其兩房戶型單位定價一般約八百萬上下，由於是用家熱門戶型，以往都較難議價，但近期業主叫價有明顯下調趨勢。現時跌幅較高的重災區為皇朝區，如該區明星屋苑壹號湖畔，昔日成交呎價約萬餘元，近期驚現每呎約八千，相較2019年，其跌幅達1/3。

預料第四季是最黑暗的時期，樓價或進一步下跌至疫情前期約6,056元的呎價水平，因外圍金融市場動盪持續、恒大事件、本土疫情等多個因素影響著澳門，經營生意之人不會輕易入市，僱員除非擁有鐵飯碗工作否則入市同樣審慎。如業主願意減價或者發展商推出特別優惠條件，再加上低利率等吸引客戶，對有剛性需求的買家來說可能是入市時機。期望疫情盡快過去，經濟復甦樓市才有止跌回升的機會。

合作區方案公佈　刺激橫琴樓市升溫

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧內地及珠海橫琴市況，今年首八月全國房地產開發投資9.8萬億元，同比增長約10.9%。其中，住宅投資7.4萬億元，增長約13.0%。商品房銷售額1.2萬億元，增長約22.8%。其中，住宅銷售額增長約24.5%，辦公樓銷售額增長約3.5%，商業營業用房銷售額增長約3.3%。

八月份中原大灣區指數衝破130點，報130.51，較上月升約0.59%，連續八個月創歷史新高。12個指數當中，升跌參半， 6個錄得跌幅的指數，幅度由0.2%至4.99%，6個上升的指數，升幅為0.59%至2%。八月份4個指數創出歷史新高，分別是大灣區指數、廣州、惠州及珠海指數。

據橫琴中原資料庫監控，2021年第三季度珠海樓市交投略降，共計約15,523套，同比下降約3.75%，主因受新冠疫情反復影響，七、八月買家防疫情緒較高，外出看房及購房意欲較低，入市步伐有所放緩。價格方面，珠海全市第三季度均價約27,922元/平方米，較去年同期下降約0.47%。珠海成交以住宅物業為主，共網簽成交約11,489套，同比下降約2.39%；辦公物業共網簽成交1,668套，同比下降約8.35%；商業物業共網簽成交約480套，同比上升約25.33%；其他物業共網簽成交約1,886套，同比下降約12.44%。而成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約5,697套，占整體比約36.70%。金灣區占比次之，共計網簽成交約3,400 套，占整體比約21.90%。

横琴方面，今年七月橫琴新區（指橫琴新區本島，下同）商事主體繼續保持穩定發展勢頭。七月份橫琴新區新增商事主體732戶，同比增長22.41%；新增企業714戶，同比增長26.15%。截至7月底，橫琴新區實有商事主體55,463戶，比2020年底增長2.32%，註冊資本（金）達30,702億元。

第三季網簽成交量約為1,432套，同比下降約47.68%，占珠海網簽成交總體比例約9.23%。其中住宅是橫琴市場交投主力，據統計橫琴住宅網簽成交668套，占橫琴總體網簽比例約為46.65%。商業成交81套，占比約5.66%；辦公成交448套，占比約31.28%；其他成交235套，占比約16.41%。

橫琴最受歡迎區域由口岸轉為金融島的中央商務區，共計網簽成交613套，占橫琴總成交比例約42.81%。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，共計網簽成交313套，占比約21.86%

橫琴在特首宣傳粵澳合作區後，由於橫琴工商鋪物業價格是澳門的30至40%且有政策扶持，故交投明顯增加，而橫琴住宅價格由於與澳門距離不大，故交投量並未有太大變化仍處於低位。九月《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》公佈，極大利好橫琴引資、引才。

在第三季購買橫琴物業的買家當中，以珠海本地買家居多，占比約26.34%；其次為廣東其他區域買家，占比約兩成。第三位則是澳門買家，占比約17.56%。

據橫琴中原資料庫統計，2021年第四季橫琴市場預料將有14個新項目入市或加推，將為市場提供約209.7萬平方米供應量。其中將為市場提供約35.4萬平方米商業供應，約133.1萬平方米辦公供應，約39.4萬平方米住宅供應，以及約1.8萬文創供應。其中，口岸服務區預計新增3個項目，將提供面積約90萬平方米供應量；中央商務區預計新增6個項目，將提供約63.7萬平方米面積供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供約4.6萬供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供約29.5萬供應量；科技研發區預計新增2個專案，將提供約21.9萬供應量。多個項目將入市或加推，可為橫琴市場新增不同類型產品庫存，有助吸引更多投資者進駐橫琴。

隨著橫琴深合區利好消息公佈，市場對橫琴後市甚為看好，買家對橫琴市場信心增強，而珠海本地及廣東其他區域買家反應最為迅速，帶動橫琴整體查詢量上升。

橫琴後續發展將進入提升狀態，預科不少橫琴優惠新措施將陸續公佈實行，有助橫琴區域競爭力提升，大大增強投資者對橫琴樓市信心。此外，橫琴深合區將大力推進實業發展，在土地利用上或不再新增辦公及酒店用地，意味著橫琴現時的辦公物業供應將有限；加上橫琴將取消虛擬位址，預估未來橫琴辦公物業需要將提升，由於住宅供應少且政策方向維穩，故較為看好橫琴第四季辦公物業交投將穩步上揚，而商鋪部分潛力巨大，但仍要觀察免稅島等政策落實。

最後，由何兆恆先生為澳門中原全新推出的「行動筍盤App」進行發佈推介，該手機應用由中原資訊科技部研發。他表示，「行動筍盤App」與其他同類應用或網站一樣，點擊「買房、租房」區塊，即時可獲相關資訊，然而單位內容會較為豐富。除了會展示選取單位的相片及影片外，將提供屋苑的地圖、整體成交數據及相關成交比較等，讓用戶在最短時間內清晰樓盤價值，其後用戶更可透過App內置的直聊功能，來進行議價或查詢其他詳細內容。

許多人在搵樓過程中，比較關心單位是否在工作地點、學校或父母子女居所附近，但又不清楚該附近有哪些屋苑，及其市場價格水平。為方便這些買家，是次應用設計了「地圖找房」功能，即使用戶不清楚物業名稱，只知道所在區域，用戶可以在地圖上圈出查詢範圍，系統將即時顯示附近有多少單位正在放盤、平均價格多少等。

據中原資料顯示，在新冠肺炎疫情期間，很多客戶在線上觀看影片及360全景照片後，不用再預約上門睇樓便可進入傾談條件階段，故在行動筍盤上進一步優化該功能。用戶可透過「視頻搵樓」或「360搵樓」找到所想的物業，亦可反之用經紀來尋到其所拍攝的影片或相片。因買家經常在社交媒體上滑過不錯的單位，往往未來得及收藏或抄下聯絡電話便不知所蹤。

澳門中原成立十六載，見證澳門多個屋苑落成，中原多年來所收集的圖則全部錄入到「樓盤天書」內，用戶看到心儀屋苑，想了解屋苑有那些戶型間隔、電梯數量，可透過「樓盤天書」一目了然；此外，如想了解屋苑物業價值，可瀏覽「成交資訊」欄，即時掌握屋苑內外資訊。

置業並不是一朝一夕的事，很多人為了做好事前準備，關注一堆資訊平台，在行動筍盤上，設有有焦點一手、荀盤推介、景氣指數、樓市分析、活動情報等多個區塊，將內容精準分類，讓用戶快速一覽所需資訊。

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「行動筍盤App」現將推出1.0試用版本，日後澳門中原亦會繼續研發更多新功能，不斷提升用戶體驗，更多功能敬請期待。