去年底疫情反覆，加上失業率上升，住宅市場交投氣氛低落，估計全年成交量約5,800宗水平，環比下跌約9%，為近五年成交低位；價格方面，預計每平方米平均樓價將回落至100,057元水平。踏入2022年，樓市走勢會如何，本行將對2021年樓市表現作全面回顧以及對2022年樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原住宅部高級區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生主講。

澳門中原(工商舖)高級區域營業董事李肇成先生回顧去年工商舖市況，首先是寫字樓方面，預計第四季約29宗，推算全年寫字樓成交量約140宗，環比回落約一成。價格方面，除了空置率較低的南灣區影響較少外，皇朝區及新口岸區均現跌幅，幅度介乎4%至9.4%，寫字樓市場持續受橫琴及政府新建大樓的影響，預料空置率會持續上升，除非港澳通關等因素實現，外地公司進駐澳門，令澳門寫字樓有新的支持，屆時才有機會止跌回穩。

至於工廈市場，估計去年全年成交量約57宗，環比下跌約13%，價格及租金基本與去年持平。去年工廈市場有不少用家入市，一般考慮周期較長及比較謹慎，另外亦錄得有投資者開始入手工廈，目標多為民生區附近的工廈，尤其提督馬路附近工廈，接連錄得五宗成交個案，成交金額大致落在二千萬至三千萬之間，要求折讓大約6%到10%。今年工廈依然可以睇高一線，主要由於沒有新供應，維修費用及管理費低，自用成本低，長期投資客源及租金皆均較為穩定，料工廈租金今年會有5%的升幅。

商舖方面，市場氣氛稍有好轉，但仍未恢復到疫情前水平。據統計局資料推算第四季商舖成交量近80宗，估計全年近400宗水平，成交量按年回升兩成，但與2019年相比，仍有一成多差距。去年商舖市場以中低額物業成交為主，僅錄五宗金額超過五千萬的商舖成交。而成交主要集中在高士德、黑沙環及新橋等民生區域，賭場區及旅遊區成交相對較少，不過仍較2020年多，賭場區去年錄得2宗買賣成交，按年增加1宗；總成交量方面旅遊區增加兩成。價格方面民生區舖位輕微下滑5%至10%，賭場及旅遊區跌幅最大，新口岸等賭場區舖位價格較疫情前最多下跌六成，而旅遊區表現相比賭場區較穩，雖然租務成交同樣淡靜，但幅度並沒有賭場區嚴重，僅個別比2019年下跌三成左右。

商舖租賃市場表現較佳，資料顯示，過去兩年租賃成交增逾千宗水平，較疫情前增長近三成，當中以賭場區租賃成交量最多，錄得近三十宗成交，按年增加了八成多。租賃成交的增長，主因該區業主預期暫時未能回復疫前，願意大幅下降租金吸引民生區商戶落位。而民生舖位租金受疫情影響不大，個別調整5%至10%不等，而賭場區租金持續下跌，比去年再回落了三至五成，而旅遊區比去年再回落兩成半至三成。

去年底市場對2022年充滿期望，可惜多個利淡出現、股市疲弱、即將加息、疫情加劇及通關延遲等，預計澳門新春的經濟難有起息，預計上半年商舖租金承托力持續疲弱；由於目前市場上仍有較多不穩定因素，如疫情的控制、賭牌續期、港澳通關等問題能順利解決，今年舖市才有機會找到承接力。

珠海成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約23,894套，同比去年上升約37.2%。金灣區次之，共計網簽成交約14,099套，同比去年上升53.18%。斗門區則排名第三，共網簽約13,444套，同比去年上升約22.45%。

回顧2021年橫琴市場，總成交量約7,068宗，下跌18%，價格下跌2%；住宅錄得約3,510宗，下跌18%，價格上升5%；辦公錄得2,111宗，下跌25%，價格下跌5%；商舖方面成交261宗，下跌41%，價格上升25%。上半年因疫情趨穩，橫琴基建完善及利好政策帶動，市場交投氣氛甚為活躍，買家入市信心不斷增強，促進橫琴成交量增多，但受下半年新冠疫情反復影響，專程到橫琴睇樓大幅減少，加上市場住宅庫存供應不足，令橫琴下半年市場交投進入冰點，帶動全年整體成交量下跌。

澳門中原住宅部高級區域營業董事羅俊明先生回顧近五年住宅市場情況，他表示，2017年及2018年均錄逾萬宗成交，2019年及2020年分別回落至7,745及6,394宗，而2021年在疫情及失業率上升雙重影響下，成交量進一步下跌至5,800宗水平；亦由近五年高位約111,237元，逐步回落至100,057元，市場成交量及價格創近五年新低紀錄。資料顯示，去年十月錄得平均樓價約93,550元，為全年最低的月份，估計十二月會進一回落至2020年的價格低位，約93,000元水平，甚至跌破疫情初期低位。

在2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅方面，去年在疫情影響下，中原數據庫僅錄得約50宗成交，同比減少37%，而平均呎價約9,910元，按年下跌9%。而大部分成交集中在特色單位，別墅僅錄數宗，但別墅成交價格均較為理想，其中最為觸目的成交為西望洋主教山一別墅，市場消息透露該物業以1.5億易手。此外，豪宅市場亦與以往不同，去年特色單位新增大量本地家庭客入場，受疫情影響投資氣氛審慎，不少家庭將資金用於改善生活，由於疫情改變觀念令人減少出門及重視健康，故備有平台、超高層、樓底高等等元素的特色單位成為了家庭客新寵。

橫琴物業的買家當中，以珠海本地買家居多，占比約27.21%。其次為澳門區域買家，占比約21.18。第三位則是廣東其他區域買家，占比約19.41%。由於橫琴粵澳深度合作區方案出台，多項優惠便民政策陸續推動實施，吸引澳門買家對橫琴市場更為看好，因而買家後續比例回升至第二位。

另外，繳納額外10%印花稅方面持續下降，由2020年的137宗下降至去年97宗，而2019年為226宗，2018年為235宗，2017年295宗，為該稅項實施以來的新低。而繳納特別印花稅去年11宗，創2011年6月成立後，2012年以來的新低。去年每100個客戶有82個是首置客戶，比2020年減少一個。

預期2022年首置仍會繼續為成交量的主流，但在過去三、四年中，市場累積了不少八百萬以上的大單位購買需求，估計該類購買力將會逐漸釋出。預計八百萬以下物業持續穩步上揚，始終八百萬以上的物業價格持續下跌多年，已達臨界點，兩者價差已非常接近，估計今年大單位成交比例會有較明顯的增長。

目前市場觀望氣氛濃厚，以及近日市場浮現不少利淡消息，再加上農曆新年傳統淡季到來，預料第一季樓市表現比去年更差。期望踏入第二季後旅遊業會有所復甦、香港通關亦別具意義，澳門本來得天獨厚的優勢及前景依然樂觀，雖然短期內受到影響，但長遠對澳門經濟及居民收入依然看好，預計今年成交量較去年佳，或將重上6,000宗水平。價格方面較看好新型民生區，如氹仔筷子基及東方明珠，另外賭場區的住宅處於近年低位，同樣可以留意。

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧大灣區及珠海橫琴市況，11月份中原大灣區指數報126.55，較上月下跌1.05%，連跌三個月，並創7個月新低。12個指數當中，3升9跌，其中廣州指數跌破130點，11月報129.86，按月下跌1.1%，是34個月以來單月最大跌幅。深圳指數亦跌穿150點，報149.48，創10個月低位。其中東莞及珠海指數繼上月後，繼續創歷史新高。

去年珠海市場表現相當理想，交投量價齊升。據橫琴中原資料庫監控，2021年珠海網簽成交量共計66,894套，同比上漲約23.77%；價格方面，珠海全市均價約26,579元/平方米，較去年上升約一成。珠海去年成交以住宅物業為主，共簽成交48,781套，同比上漲約27.42%；辦公物業共網簽成交約8,074套，同比上漲約24.14%；商業物業共網簽成交2,072套，同比上升約42.02%；其他物業共網簽成交8,074套，同比上升約2.13%。

據橫琴中原資料庫統計，2022年橫琴市場預料將有15個新項目入市或加推，將為市場提供約177.3萬平方米供應量。其中將為市場提供約17.3萬平方米商業供應，約132萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應。

隨著橫琴深合區發展推進，預料2022年將有不少優惠措施陸續實施，琴澳進一步融合，並將大力推進區內實業發展，加上有國家大力支持以及國內媒體宣傳，相信有助提升橫琴整體區域經濟，後市發展將更加穩固。

隨橫琴交通生活配套不斷完善，教育配套增多，大型商場進駐商家累增，為居住在橫琴的市民帶來更多生活便捷，加上橫琴吸引人才政策持續實行，島內旅遊項目漸多，相信有助帶動橫琴人流增加。今年較為看好優質地段物業，如口岸服務區及中央商務區，另外在住宅、辦公及商舖三類物業中，去年商舖價格大升，估計未來會持續受兩地融合影響，兩地商舖價格會逐漸拉近，料明年橫琴整體市場交投穩定向好。

回顧全國市況，去年新房銷售規模和投資規模新高，料突破銷售額達18萬億元再創新高，年內“前高後低”。據國家統計局資料，去年1至11月，商品房銷售面積15億平方米，同比增長4.8%；商品房銷售額16萬億元，增長8.5%。假設12月與11月商品房銷售數據相近，預計全年商品房銷售面積和金額分別增2.1%和5%。以過往5年前11月銷售規模占比平均值估算分別增長4%和7.8%。

銷售規模從年初新高快速回落的主要原因是去槓桿化、收緊貸款及政策用力猛，部分企業債務違約，加重購房者、地方政府和資本市場觀察到銷售急速下行後，購房情緒轉冷導致的踩踏效應，購房情緒轉向嚴重地持幣觀望。地方調控高頻化、精准化，截至12月20日，73省市、249次政策加碼，深圳政策加碼多達20次。

預判2022年，內房去杠杆節奏將適度控制，個人按揭貸款有望繼續鬆綁，進而支持居民自住以及改善性購房消費，超過10個城市已經出台鼓勵性購房政策，促進行業良性迴圈。房企整體融資環境明顯改善，更利於國企、央企及優質民企，滬廣深杭寧等或將率先試點房地產稅，但對市場影響有限。中西部、東北地區的弱三、四線城市則將面臨更為嚴峻的市場下行，購買力透支效應帶來的市場規模縮水在短期內難以有實質化解。而在強一、二線城市及政策特區等，由國企和最優質的民企所建項目將成為市場銷售、投資主流。

最後，由中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生公佈去年業績，2021年澳門中原佣金收入約1.14億，按年下跌10%，共促成約1,165宗成交，逆市增加21%；橫琴佣金收入約2,000萬，共促成約563宗成交。兩地佣金收入合共1.34億，合共促成1,706宗及22宗大額交易。另外，去年推出多項新服務，如藤雲房友圈中介平台、租管部門以及澳門找房App等，而去年澳門中原於黑沙環新增了一間店舖，2022年中原會積極擴充，吸納更多人才及建立新舖點。