首季市場受到鄰近地區疫情以及俄烏戰爭影響，市場觀望氣氛濃，成交持續淡靜，其中二月份更創本澳近十年的單月新低紀錄。按財政局數據推算，估計首季成交量約741宗左右，同比回落約45%，亦創季度新低紀錄。踏入第二季，樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原路氹區高級區域營業董事吳宙新先生、橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐主講。

橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐回顧第一季珠海橫琴市況，她表示，首季珠海及橫琴市場成交量與價格均有回落。據橫琴中原數據庫監控，2022年第一季度珠海網簽成交量共計約7,671套，同比下降約53.7%。主因首兩月受疫情和春節長假影響，客戶投資收緊，暫持觀望態度，珠海樓市走勢較往年下降明顯，春節後基本消除疫情影響，客戶投資需求才逐漸釋放。價格方面，珠海全市第一季度成交均價約26,592元/㎡，較去年同期下降約0.5%。

首季成交以住宅物業為主，共網簽成交約3,592套，同比下降約72.51%；辦公物業成交約541套，同比下降約69.05%；商舖共約成交246套，同比下降約20.65%。此外，珠海網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交2,355套，占整體比約30.70%；斗門區占比次之，共計網簽成交1,693套，占整體比約22.07%。

至於橫琴，受春節假期和疫情影響，橫琴樓市表現有所下滑，進入行業傳統淡季，住宅產品依舊是客戶投資首選，成為一季度的成交主力；受“二線”封島等利好消息刺激，投資者對橫琴關注度上升，投資信心增強，市場在3月逐漸回暖。資料顯示，第一季度橫琴網簽成交量約為829套，同比下降約48.51%，占珠海網簽成交總體比例約10.80%。而最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約552套，同比下降約36.33%，占橫琴總成交比例約66.59%，當中以中交匯通橫琴廣場成交最多，共網簽約157套；其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，共計網簽成交約97套。

其中住宅是橫琴市場成交主力，據統計橫琴住宅網簽成交約336套，占橫琴總體網簽比例約為40%。其他成交約281套，占比約34%；辦公成交約172套，占比約21%；商舖成交約40套，占比約5%。

另外，據橫琴中原數據庫統計，2022年第一季度橫琴市場成交以面積約60平方米以下單位成交居多，約占43.48%。其次為面積介乎80至100平方米的單位，約占30.43%。橫琴大面積產品供應不足，小面積產品以低總價的優勢備受客戶青睞，橫琴第一季度多以小面積產品成交為主。

在第一季購買橫琴物業的買家中，以珠海本地買家居多，占比約23.91%。其次為廣東其他區域買家，占比約一成。第三位則是上海買家，占比約8.70%。受橫琴粵澳深度合作區“二線”封關等利好消息影響，買家對橫琴市場投資信心增強。珠海本地及廣東其他區域買家反應最為迅速，受疫情地域限制影響較小，入市步伐明顯加快，帶動橫琴整體交投上升。

去年橫琴事主體繼續保持穩定發展勢頭。2021年橫琴新增商事主體530戶，同比下降27.59%；其中澳資企業62戶。截至2021年12月，橫琴實有商事主體54,437戶，比2020年底增長8.5%，註冊資本（金）達454.63億元。

據橫琴中原數據庫統計，2022年橫琴市場預料將有25個新項目入市或加推，將為市場提供約251.6萬平方米供應量。其中將為市場提供約22.8萬平方米商舖供應，約201萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應。其中，口岸服務區預計新增4個項目，將提供面積約82.7萬平方米供應量；中央商務區預計新增13個項目，將提供約99.8萬平方米面積供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供約4.6萬供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供約29.5萬供應量；科技研發區預計新增5個項目，將提供約35萬供應量。

橫琴粵澳深度合作區正式掛牌，金海大橋、珠機城軌二期、“二線”封島等大型基建和利好政策進入快速發展和完善落地階段，橫琴區域競爭力提升，增強投資者對橫琴樓市信心。橫琴目前有部分項目持續輸出住宅供應，吸引投資者關注，帶動橫琴投資氛圍和其他產品成交，預估未來橫琴住宅和辦公、商舖成交趨向穩步增長。

受橫琴土地不再新增辦公用地影響，橫琴辦公供應有限，且以總價低、可以註冊公司、申請單牌車等優勢，預估未來橫琴辦公物業需求逐漸攀升。2022年橫琴有多個項目待入市，產品多樣，吸引部分投資者觀望，預估未來將會刺激投資者入手，推動橫琴樓市向上。

澳門中原住宅部高級區域營業董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，首季市場受到鄰近地區疫情以及俄烏戰爭影響，市場觀望氣氛濃，成交持續淡靜，其中二月份更創本澳近十年的單月新低紀錄。財政局數據顯示，一、二月成交量約291宗及200宗，估計三月成交量約250宗，推算全季約741宗左右，同比回落約45%，亦創季度新低紀錄；而價格方面，估計首季每平方米樓價按實用面積計算約9.25萬元水平（約8,600元/呎）。

住宅租賃市場方面，近月成交氣氛稍有好轉，因不少來澳讀書的學生開始四出尋租盤，三月份錄得多宗學生預租個案，大多集中於氹仔或路環，而單位成交速度亦相當快。至於租金方面，受大市氣氛影響，業主心態疲弱，普遍下調約三成。以氹仔區為例，過去三房單位租金叫價約1.5萬至2.5萬之間，而近期錄得的成交租金約1.1萬至1.7萬之間。雖然目前租金低水，吸引了不少租客趁平入市，令市面上的租盤減少了許多，但近期有酒店開始推出月租計劃，為租客提供新選擇，並預計會陸續增加，料上半年租金仍有下調壓力。

即將踏入第二季，預計在鄰近地區疫情持續影響下，市場成交量將繼續在低位徘徊，次季好轉可能性不大，樓價仍存在下行壓力。第二季是傳統較多人睇樓的季節，但普遍還價10%至15%，且不少放盤已經出現蝕讓情況，難有下調空間，雙方拉鋸以致成交量偏低。預期次季皇朝及新口岸區樓價跌幅較大，而傳統民生區承接力較強，即黑沙環及筷子基等會較為保值。

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，首季舖位市場仍無法擺脫低迷局面，成交量及總金額下跌，據統計局資料顯示，一月份成交量約24宗，估計二、三月分別約10宗及16宗，推算全季約50宗水平，環比下跌約31%；總涉及金額約5.9億，環比下跌約23%。今年首季主要以一千萬以下的商舖成交為主，最高額的成交為南灣大馬路上一相連地舖，以3,500萬易手，全季未錄得金額超過五千萬的高額物業成交。

租賃方面，受經濟低迷氣氛影響，各區租金均現跌幅。旅遊區及賭場區的租金相較疫前下跌約五至七成，以賣草地街舖為例，疫前該區街舖租金一般維持在20萬至30萬水平，近期錄得有舖位以5萬租出；而向來租金走勢較平穩的民生區亦錄6%至10%跌幅。

目前市場利淡消息仍較多，市場氣氛難免審慎，但近期多了不少自用客及投資者釋放「執平貨」的訊號，倘若旅遊區及民生區舖位業主願折讓60%及20%，或舖位回報達2.7%至3.5%水平的情況下，便會獲得承接。

寫字樓方面，資料顯示一月份錄得約16宗寫字樓成交，估計二、三月分別約6及9宗，推算首季寫字樓成交約31宗，環比下跌11%。而價格方面，受政府大樓建設、橫琴寫字樓及貴賓廳的退出影響，導致空置率上升，呎價從高峰期約1萬多，跌至去年約7,000元水平，今年更進一步跌至約6,000元。，而租賃市場，從過去呎租約20至25元，下調至12至16元水平。然而澳門私人寫字樓多年未有新供應，數量亦不算多，從澳門發展多元化產業的整體策略來看，寫字樓是長遠發展必要的配備，以長線投資價值及回報來衡量，寫字樓或將出現較強的承接力。

最後是工廈市場，首季成交仍以用家入市為主，推算全季約9宗水平，普遍成交金額約900萬至1,500萬之間。租賃方面成交較為活躍，大部份區域的租金未見明顯下調。首季錄得多宗成交的激成工業大廈，其平均呎租約10.5元，屬於高水平呎租，而其他各區的租金成交水平則與去年相若。

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧第一季內地市場情況，數據顯示，首兩月全國商品房銷售額約1.5萬億元，下降19.3%。其中，住宅銷售額下降22.1%，全國房地產開發投資額約1.4萬億元，同比增長3.7%。

中原大灣區指數報120.14，較上月下跌2.41%，連跌六個月，創14個月新低，並錄歷史第二大跌幅。主因二月份首十天為內地春節假期，傳統淡季買賣兩閒，令大灣區樓價繼續受壓。在四大中心城市指數中，只有廣州指數錄得0.8%的升幅，其餘三城皆錄跌幅，幅度介乎1.92%至3.88%之間。

自2022年以來，全國約50多個城市對樓市調控進行優化，內容涵蓋放鬆限貸、降低首付比例、下調房貸利率、放寬公積金貸款等，近月多地樓市有回暖跡象。國家統計局資料顯示，本年二月內地70個城市中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.5%，同比則上漲4.4%及3.5%，而二三線城市大多呈現持平或下降趨勢。預計次季內地市場成交量會有所上升，尤其一、二線城市恢復節奏或相對較快。