次季開局成交量有回升跡象，隨著季尾新一波疫情爆發，成交迅速萎縮，預料六月住宅成交量創單月成交新低。踏入第三季，樓市走勢會如何，本行將對上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅部區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐主講。

澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧上半年工商舖市況，首先是商舖方面，受本土疫情影響，上半年商舖市場成交量持續萎縮，據統計局資料顯示，首季錄得約78宗成交，估計第二季約60宗，推算上半年總成交量約138宗水平，同比回落近三成；成交總涉及金額約14.4億，同比下跌20%。

上半年商舖市場主要集中於黑沙環、高士德、渡船街等民生區份的正街、總價2,000萬以下、呎價1萬左右為主；除以上區域其他如新口岸的賭場區錄得，零成交，新馬路一帶旅遊區錄得2宗成交，較好的區域為氹仔區，以往氹仔區每年商舖成交一般不多於5宗，而今年至6月已錄得10宗以上成交，當中有2宗更是過億成交。

目前商舖市場以用家入市為主，尤其上述提到的氹仔大額成交，均由租戶購入自用，畢竟現時能出售都是以後難求的優質地段，故吸引部分有能力的商家趁機換舖或轉租為買，甚至有部分能達疫前的成交價。預計下半年商舖市場繼續由用家主導，疫後成交量或有所回升，但價格上調機會甚微。

上半年寫字樓市場表現持續疲弱，資料顯示首季錄得約28宗成交，估計次季約18宗，推算寫字樓上半年成交約46宗，較去年同期回落了約34%；成交總涉及金額約3.55億，同比下跌28.4%。今年上半年依然是用家主導市場，錄得多宗中小企入市購置辦公單位作長期發展個案，而大部分大企業則暫緩出手。預計下半年寫字樓交投淡靜，價格可能會有較大的下跌空間。

?最後是工廈市場，首季成交量約11宗，估計次季約9宗，推算上半年約20宗水平，較去年同期回落近四成；成交總涉及金額約2.32億，同比下跌五成；但價格方面是各類型之中抗跌力最強，比較去年只下跌2%。按未來規劃工廈必然會走向求大於供的情況，故市場上仍有不少用家伺機入市，普遍期望單位能有10%左右折讓，但大多業主由早年購入，加上優質工廈租賃回報穩定，沒有供應量等，令工廠未有減價折讓趨勢。預計下半年工廈成交量將持續低迷，全年成交量有機會跌至2021年的一半水平，創近年新低。

澳門中原豪宅部區域董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，次季初市場成交有回升跡象，隨著季尾新一波疫情爆發，成交量迅速萎縮，預料六月住宅成交量再創單月新低，只有150宗水平，推算上半年住宅總成交量約1,600宗，較去年同期回落50%，相較於疫前澳門每季平均逾千宗成交，現時半年只有一千多單相距甚遠；價格方面，繼年初一月跌破9萬元平方米後，五月再度跌至約89,445元，較去年同期103,758元下跌15%。

至於豪宅市場方面，中原數據庫資料顯示，截至6月份，2,000萬以上住宅物業成交有13單，當中僅1宗為別墅成交，成交量與去年持平；而平均成交呎價跌幅23%。農曆年後豪宅叫價有下降趨勢，其中分別皇朝區、南灣及路氹區降幅最為明顯，普遍減幅均達20%至30%；如金峰南岸複式從1.5萬跌至1萬，壹號湖畔由疫情前，平均呎價過萬元跌至七千多元。

陽性感染個案持續增加、經濟疲憊、即將加息等，預計在本輪疫情衝擊下，七月、八月住宅成交量會再創新低，短期內樓價或有機會失守8萬大關，成交量有機會下調至100宗或以下。從中長遠來看，即使旅遊業復甦仍需要時間逐步增長，加上目前仍處於全球經濟危機，居民需補回過去三年的消耗亦非一時半刻，未來兩年澳門樓市都難以看好。

中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧內地及珠海橫琴市況，今年首五月商品房銷售額4.8萬億元，下降約31.5%。6月份行業規模房企積極推盤衝刺半年度業績。TOP100房企實現銷售操盤金額7329.7億元，單月業績規模比上月大幅增長61.2%；雖然6月收窄跌幅，但上半年百強房企業績仍下跌43%的較高水準。

價格方面百城新建住宅2022年上半年價格累計上漲0.15%，反映房價現底部企穩跡象。以分梯隊來看：三四線代表城市新房價格持續低迷，上半年各月價格環比均下跌；二線城市新房累計上漲0.33%；一線城市新房累計上漲0.21%。

?

珠海方面，據橫琴中原資料庫監控，2022年上半年珠海樓市交投略降，共計約20,389套，同比下降約43.72%。價格方面，珠海全市第二季度均價約24,977元/平方米，較去年同期下降約11.88%。

橫琴上半年成交量約2,223套，比去年下跌37.61%。受全國疫情影響，橫琴外地客戶訪問量有所減少，其中住宅最受買家歡迎，主要集中在中央商務區（即金融島及周邊）占成交比例達51%，而且成交多為一百余平方米以上三四房大面積單位，反映購買人群多為高端及換樓客為主，值得留意的是與以往的投資者喜歡小房型有非常明顯的改變。

買家當中珠海占25%，廣東其他區域占比20%，本土珠海人都開始增資購買橫琴的主因是看好深合區的特殊政策，加上近排價格降下來及即將封島增強了買家的意欲。

據橫琴中原資料庫統計，2022年下半年橫琴市場有19個項目發售，將為市場提供約251.6萬平方米供應量。其中商業22.8萬平方米，辦公197.6萬平方米，住宅30.3萬平方米，從分類數據看到住宅及商業的供應明顯較少，辦公室供應量較充足甚至短期內可能過剩，總體而言多個項目將入市對橫琴都是好事，新增不同產業有助吸引更多投資者企業家進駐橫琴。

總結上半年全國房地產各城放寬政策不斷推出，除了一般放名額、降首付、減利息之外，還有購房消費券、限跌令、人才購房補貼等，維持房地產市場穩定健康決心明顯；雖然全國整體市場交易量依然下跌但6月成交量明顯比5月大幅上升6成，價格方面一二線城市止跌回穩，然而土地開發投資依然跌反映發展商資金壓力仍然非常大，預料下半年放寬貨幣政策推動經濟及支持房地產市場健康政策會持續推動，預料第三季銷售量會持續增速，第四季開始價格有一定升幅。

接下來，繼續由何兆恆先生分析本澳樓市未來走勢，他表示，澳門樓市長遠發展有以下幾個數據值得參考，其一，澳門成交的首置比例從以往的89:11改變為81:19，雖然對於首置而言只下跌了8%，但對於換樓客的需求是從11%升至19%，而成交金額占比更達到4成；其二，現時全澳實用面積50平方米或以下單位的每平方米平均價格約110,512元，較150平方米大單位約88,553元高出約25%。其三，此情況在氹仔尤其明顯，氹仔區實用面積50平方米或以下單位的每平方米平均價格約147,370元，較同期逾150平方米大單位約85,656元更高出約72%。其四，資料顯示在建中及準備竣工的住宅單位只有2100個其中98%是75平方米以下的細單位。

綜合以上數據顯示，目前由於政策的影響大部分成交由細單位主導，從而導致發展商大部分都會建細單位，但隨著多年的換樓抑壓及鼓勵生育壽命延長，大單位同樣有所需求，但按目前看來大單位暫時未有發展商願意開發，主要因為開發大單位對景觀、用料、配套要求都較細單位高，加上近年建築材料指數上升8%，但價格低二成半至七成，故此未來一段期間大單位的供應以庫存配以二手市場為主。

另外，同場舉行華發珠海大區與中原澳門戰略合作簽約儀式委託中原澳門擔任「IFC琴澳灣1號」首席代理，由珠海華發房地產營銷策劃有限公司副總經理蕭宇晟先生、中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、橫琴中原區域總監陳瑞樊小姐作代表簽署合作協議。

橫琴IFC琴澳灣1號是全國18座IFC中罕有的70年產權住宅項目，以339米高度屹立於橫琴粵澳深度合作區金融島、琴澳首排，與澳門塔、珠海中心呈三大地標鼎立之勢，俯攬兩江四岸山海橋城盛景。華發集團連袂全球頂級大師團隊打造的標杆之作，在售約185-425㎡雲端住宅，是灣區不可複製的人居藏品，全球僅百席。