經歷了七月「相對靜止」後，市場期望8、9月會有所恢復，但根據財政局資料顯示，七、八月成交量分別約128宗及157宗，估計九月與八月相約，推算全季約445宗，同比下跌約70%。踏入第四季，樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原區域副總經理林海明先生主講。

橫琴中原區域副總經理林海明先生回顧第三季珠海橫琴市況，據橫琴中原數據庫監控，2022年第三季度（截止9.26，下同）珠海網簽成交量共計約9,972套，同比下跌約35.76%。價格方面，珠海全市第三季度均價約20,511元/平方米，較去年同期下跌約26.54%。

第三季珠海住宅共網簽成交約5,423套，同比下跌約53.99%；商舖共約成交307套，同比下跌約36.96%；辦公物業成交約227套，同比下跌約87.1%；列入其他類別物業(如車位)共計網簽成交約4,015套，同比上升約107.17%。而成交網簽主力區域為香洲區，共計網簽成交約3,505套，佔整體比約為35.15%；斗門區佔比次之，共計網簽成交約3,212套，佔整體比約為32.21% 。

至於橫琴，受珠澳封關及多地疫情管控影響，導致第三季度交投大幅減少，網簽成交量約為809套，同比下跌約45.74%，佔珠海市網簽成交總體比例約為8.11%。其中隨著琴澳融合不斷加深、澳門單牌車全面放開，車位物業受到買家青睞，令其他物業居橫琴成交首位，據統計其他物業網簽成交約494套，佔橫琴總體網簽比例約為61.06%。住宅成交約262套，佔比約32.39%；商業成交約26套，佔比約3.21%；辦公成交則約為27套，佔比約3.34%。

另外，據橫琴中原數據庫統計，2022年第三季度橫琴市場成交以面積介乎80至100平方米以上單位成交居多，佔總體成交約27%。其次為面積介乎100至120平方米的單位，約佔21%。大面積成交量佔比攀升，反映客戶群體由中短線投資轉變為長線投資者及用家，投放的資金較多亦反映了投資者的實力或信心體現，主因與即將封島及陸續傳出利好消息有關。

在第三季購買橫琴物業的買家中，以珠海本地買家居多，佔比約29%。其次為廣東其他區域買家，佔比約21%，第三位則是澳門買家，佔比約13%。隨著橫琴粵澳深度合作區產業增多並落實，國內居民對政策敏感度較高，珠海及廣東其他區域買家成交比例大幅拋離澳門買家，同時普遍較看好橫琴前景。

據橫琴中原數據庫統計，未來12個月內橫琴市場預料將有14個項目入市或加推，將為市場提供約219萬平方米供應量。其中將為市場提供約22.6萬平方米商業供應，約166平方米辦公供應，約30.3萬平方米住宅供應。其中，口岸服務區預計新增2個項目，將提供面積約78萬平方米供應量；中央商務區預計新增8個項目，將提供約89.7萬平方米面積供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供約4.6萬供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供約29.5萬供應量；科技研發區預計新增1個項目，將提供約17萬供應量。供應量反映出橫琴住宅及商舖將會較為稀缺。

林海明先生指出，前三季雖然錄得跌幅，但隨著持續推出寬鬆政策，一線及強二線城市已見成效，隨著整體政策發展風向明朗化、十一月預開放赴澳旅行團及逐步恢復港澳通行電子簽證、十二月份橫琴即將封島免稅等利好消息，加上各大發展商處於年底衝刺全年任務階段，預料珠海橫琴第四季市場成交量會攀升追回部分成交量，價格則會隨著庫存減少而逐漸調升。

澳門中原住宅部高級區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，經歷了七月「相對靜止」後，八、九月市場並未能有預期中恢復，整體住宅成交價量齊跌。財政局資料顯示，七、八月成交量分別約128宗及157宗，估計九月與八月相約，推算全季約445宗，同比下跌約70%；至於價格方面，按月續跌2%至3%，現時住宅平均呎價約6,195元（以實用率之70%為計算單位）。

住宅租賃方面，成交量明顯增加，尤其八月份錄得不少外地學生及外僱入市睇樓，今年八月估算超過300宗，同比增加40%，而九月開學季預計亦有超過200宗，主因受疫情以及股市下行等經濟因素影響，部分買家轉買為租保存現金，同時普遍業主心態悲觀願意降低租金，盡快租出以減輕供款壓力，現時住宅市場租金較去年同期回落了30%左右。

此外，近月有發展商不敢貿然入市，故將新樓盤項目轉賣為租，其中位於東望洋區的新盤得勝薈，其於九月委託本公司策劃，該目標市場仍然本地人及該區學校家長為主，推出後客戶普遍受落只租不賣的策略，反應符合預期，出租速度相當理想。

吳宙新先生預料第四季市況，他指出，日前政府宣佈將於十一月恢復內地旅客赴澳電子簽註申請及“四省一市”的旅行團，短期內本土氣氛變好，但始終杯水車薪，外圍動盪因素持續，加息持續、恒指從三萬多腰斬、中俄歐美角力持續升級、國際大機構裁員、債務違約仍然未止等，即使疫前的澳門仍未必可以承受，預料後續樓市仍然面臨較大經濟衝擊，建議入市需謹慎。

中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，首先是商舖方面，受七月疫情影響，商舖市場成交明顯減少，據統計局資料顯示，七月錄得約12宗，刷新了近年單月新低，隨著八、九月疫情退卻市場迅速恢復成交，估計分別約25宗及30宗水平，推算全季約67宗，與次季成交量相約，超過市場預期，主要不少商舖業主未能看到前景而失去耐性，開始願意降低價格出售，成交多集中為一、二線等優質街舖，三線或以下即使主動降價亦甚少錄得成交，始終市況波動資金都用到刀刃上，現時投資者多為長線，只會選擇最保值或稀罕的資源。

商舖租賃市場成交全部來自民生區，旅遊區基本無人問津，但預計十一月開放旅行團後，旅遊區租賃成交會陸續浮現，成交價預料未來半年只能回升至疫前的最多三成左右，始終即使符合每日4萬人次，約為疫前三分一，加上國內經濟疲弱，旅客消費力較以往低，旅遊零售業回升力度有限，加上不明朗因素較多商戶不輕易開舖及空置商舖較多，故局限回升比例，但總體來看，對仍然堅持至今的旅遊區商戶來說，無疑是重大利好。

第三季寫字樓成交量回落，按數據推算全季買賣成交量約16宗，環比回落64%。上季寫字樓市場最為矚目的成交為新建業商業中心全層單位放售，共16個單位，其建築面積約22,127呎，拍賣底價約8,550萬澳門幣，終以澳門幣約9,100萬成交，呎價約4,100元，成交價低於市場價格。預計未來寫字樓價格將持續下跌，尤其新口岸區，其表現會最為疲弱。

由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季國內市況，他將市場走勢歸納成以下七點：

一、開發商投資買地持續減少

據國家統計局數據：1-8月，房地產開發企業土地購置面積5400萬平方米，同比下降49.7%；土地成交價款3819億元，下降42.55%。

二、開工走弱、竣工走強

7-8月房屋竣工面積達8225萬平方米，8月同比上漲42%。而新開工面積已降至全年新低，7-8月僅新開工18639萬平方米，較2021年同期下降46%。

三、庫存增加，供大於求

全國商品房待售面積5.4億平方米，同比增長8.0%。其中，住宅待售面積增長15.1%。

四、房企融資持續下降

從歷年100家典型房企的融資總量來看，2022年前三季度100家典型房企的融資量為5,648億元，同比下降50%。其中，第三季度的融資額為1,395億元，同比下降55%，融資額創2019年以來的最低水平。從2022年前三個季度的融資表現來看，呈現直線下降的趨勢。2022年以來雖然融資政策面適度放鬆，但信號意義大於實際拉動作用，覆蓋面有限且發債規模相對不大，多數民營房企融資難的問題依然突出，預計四季度融資規模仍將繼續探底。

五、房企債務到期風險仍然存在

2022前三季度房企債券到期規模為5,146億元，而發行規模僅為3,072億元，到期規模高出發行規模68%，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。值得注意的是，2022年10月以及2023年的1月、3月及6月仍舊有多波到期高峰，明年房企的債務壓力依然較大，若銷售市場長期低迷，預計債務到期風險仍然存在。

六、成交量仍未恢復

7-8月商品房銷售面積和金額較2021年同期分別下降26%和24%。較二季度4-5月商品房銷售面積也下降4%。其外從規模上來看，三季度7月和8月銷售規模在年內也僅高於4月。

七、一線走強、二線漸穩、三線跌勢未止

一線城市商品住宅銷售價格同比微漲。在8月份，全國70個城市當中，其一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲2.8%和0.8%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降1.0%和2.8%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.7%和4.2%。

總結前三季度受疫情反覆和外部環境影響，中國經濟依然承壓。7月經濟近乎全面放緩，消費、投資等走弱青年失業率創新高僅出口增長超預期，8月經濟維持弱復蘇，生產、消費等實際修復程度有限。為此，中央多次部署穩經濟接續政策，穩地產也是穩住經濟大盤。

7月28日，中央政治局會議定調，穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。關於房地產政策的表述較4月政治局會議更加積極，因城施策空間進一步打開。

國常會4次部署房地產，從「合理支持」到「支持」，從「因城施策」到「靈活運用政策」，整體政策基調向寬松積極漸進。於第三季度，121省市累計出台148次放鬆政策，主要涉及調降社保年限、下調首付比例、放鬆限價、放鬆限售年限、放鬆公積金貸款、減免房地產交易稅費、實行購房補貼、調降土拍門檻。

從上述數據可見，內地樓市投資氣氛不佳，但隨著9月開始新一輪政策救市潮來襲，政策鬆綁力度會進一步加大，展現出希望年底前達到一定救市效果的決心，一線、強二線城市及一起經濟特區已率先見效，預料第四季成交量會有所上升大幅收窄跌幅。?