去年市場經歷加息、俄烏戰爭、股災、衛星場停止經營、失業率上升以及疫情反覆等影響，住宅市場成交量嚴重萎縮。財政局資料顯示，首九個月均在三百餘宗的水平下，更曾於「相對靜止」期間錄得單月歷史新低，直至十月份市場罕有錄得全棟物業成交，拉高當月成交量至400宗以上水平，而十一、十二月成交量持續低位。踏入2023年，樓市走勢會如何，本行將對2022年樓市表現作全面回顧以及對2023年樓市作預測。

本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖) 資深區域營業董事李肇成先生主講。

澳門中原(工商舖)資深區域營業董李肇成先生回顧去年工商舖市況，首先是寫字樓市場方面，從下半年開始成交量明顯減少，多個月份僅錄3宗以下，估計十一月及十二月分別約8及3宗，推算全年成交量約103宗 ，按年回落29%。價格方面，受衛星場結業、政府撤出及外企因疫情而放緩進駐等影響，寫字樓空置率高企，令市場價格受壓，皇朝區的寫字樓每呎叫價低見5,600至5,700元左右，而南灣區寫字樓亦有調整，中華廣場出現拍賣底價破6,000元/呎暫未成交，全年最觸目成交為新建業商業中心的拍賣，成交呎價不足4,000元，每呎比估價低1,500元，回報率超過4%，估計成功購買的買家有超過1,000元/呎的利潤，另外租賃市場亦有整體下調的情況，有裝修約為15元/呎，無裝修約為10元/呎，個別新口岸最低呎租曾以9元租出。

至於工廈市場，去年成交量一直在低位徘徊，每月平均成交量約3宗或以下，估計全年成交量約30餘宗，較去年回落50%左右。而工廈市場亦出現創新低成交，如中紡工業大廈一相連單位以呎價約2,200元易手，預計租賃回報率達3.5%，與疫前比較約減價30%。此外，受寫字樓租金下跌影響，工廈租金亦有下調趨勢，尤其是改為寫字樓用途的工廈，由早前約9元跌至7元已有選擇。

在工商舖三類別當中，以商舖市場表現最佳，在政府宣布放寬來澳旅行團後，於十月份錄得近三年單月新高，約69宗舖位成交，比七月低位12宗成交升近6倍。但十一、十二月受到疫情的影響，拖慢入市速度，十二月成交約15至20宗，推算全年約350宗成交，按年回落10%。

在疫情影響下，各區商舖以民生舖較為硬淨，目前民生區價格對比疫前約莫回調了15%，旅遊區則回調30%至60%不等。有投資者趁低吸納民生區主街靚舖，如筷子基威翠花園一面積約2,500呎的舖位，以呎價約9,887元沽出，對比該廈於疫情前的同面積舖位成交，有近三分一差距，同時亦創該廈近8年的新低。另外11月信譽名門的一手商舖開盤發售，平均成交呎價約4萬元左右。

近期商舖咨詢人數明顯上升，始終澳門商舖已下跌至一定水平，而市場上不斷有利好釋出，近日收到投資者查詢大幅增加，預料成交會在大規模陽康後陸續浮現，估計在春節後價量均會出現升幅。

澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2022年住宅市場情況，他表示，去年市場受眾多不利因素影響住宅市場成交量萎縮。據財政局資料顯示，首九個月均在三百餘宗的水平下，更曾於「相對靜止」期間錄得單月歷史新低，直至十月份市場罕有錄得有全棟物業成交，拉高當月成交量至400宗以上水平，而十一、十二月成交量持續低位，估計第四季約830宗水平，全年成交約2,900餘宗，按年回落近50%。在過去2002至2021年間，平均每年成交約1.25萬宗水平，僅占當中約23%，同時創近40年有統計以來，歷史成交量新低。

    樓價方面，推算去年每平方米平均樓價約9.5萬左右（即每呎建築面積約6,178元），最低點為10月上旬8.2萬，然而澳門樓市在艱難經濟環境下，其成交均價基本仍徘徊在8萬至9萬，即使是全城「相對靜止」期間，成交均價仍錄得9.6萬（即每呎建築面積約6,243元），可見澳門樓價已經完成築底，進一步下調空間較微。

至於豪宅市場，今年共錄得約33宗價格約二千萬以上的豪宅成交，與2021年接近持平；而總成交金額方面則錄跌幅，今年豪宅總成交額約10.9億，較去年回落約5.9%。從近五年豪宅成交數據來看，市場成交量由2018年全年約131宗至今已經回落了約七成，價格方面亦由12,000元回落至9,600元水平，跌幅約24.3%，但跌幅明顯按年收窄，比對其他類型物業跌幅相對較少，預料較舊區域或呎價較高的細價樓仍有下跌壓力，較為看好路氹、皇朝、東方明珠、林茂塘等區域，尤其是大單位在未來供應量不多，呎價較細單位低3-4成，而且在未來外地人重來澳門的經濟元素帶動下較看好新區及大單位換樓市場。

即將踏入2023年，隨着各地放寬防疫，各類經濟活動將有序恢復，有利本澳旅遊博彩等重要產業復原，但市場信心需要在實際經濟數據上升，或樓市政策放寬才有望轉向，預料今年第二季開始會有明顯好轉。

中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國市況，2022年1至11月份，全國房地產開發投資12萬億元，同比下降9.8%；其中，住宅投資9.4萬億元，下降9.2%。商品房銷售面積同比下降23.3%。商品房銷售額11.8萬億元，下降26.6%;11月末，商品房待售面積同比增長10.0%。

至於大灣區及珠海橫琴市況，11月的中原大灣區指數報117.41，較上月跌3.1%，重返2020年4月時水平，創有紀錄以來單月最大跌幅，主要是四大中心城市11月指數皆錄得跌幅，其中香港指數更跌逾5.26%。12個指數當中，7個指數於11月錄得今年新低，分別是廣州、深圳、東莞、惠州、肇慶、江門及大灣區指數。11月10個指數錄得下跌，跌幅由0.94%至6.22%不等，其中4個指數錄得歷史最大跌幅，包括大灣區指數、香港、佛山及肇慶指數。大灣區樓價於11月明顯跌勢加劇。錄得升幅的指數減少至2個，兩個錄得升幅的指數，分別是中山及珠海，升幅由1.21%至3.73%。

據橫琴中原數據庫監控，2022年珠海（截止12.29，下同）網簽成交量共計42,084套，同比下跌約36.58%；價格方面，珠海全市均價約22,098元/平方米，較去年下降約16.86%。本年度珠海網簽成交以住宅物業為主，共網簽成交22,079套，同比下降約54.397%；辦公物業共網簽成交約5,113套，同比下跌約35.85%；商業物業共網簽成交1,678套，同比下降約17.83%；其他物業共網簽成交13,214套，同比上升約66.36%。

珠海網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交16,808套，同比2021年下降28.97%；斗門區次之，共計網簽成交約10,446套，同比去年下跌22.07%；金灣區則排名第三，共網簽約5,777套，同比去年下降約46.53%。

回顧2022年橫琴市場，網簽成交量約為3,975套，同比下降約43%，佔珠海網簽成交總體比例約9.45%。價格方面，橫琴整體均價約41,783元/平方米，較去年輕微下跌約1.7%。主因2022年下半年各地疫情管控影響，買家外出睇樓下跌，橫琴不少項目為促進成交量多推出優惠價格，令整體成交價有所下跌。

2022年橫琴最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交約1,884套，同比下降約44.75%，佔橫琴總成交比例約48.78%，以華發天琴花園成交居多，共網簽約561套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，共計網簽成交約1,261套，同比上升約13.09%，佔比約32.65%。此外，科技研發區也備受買家關注，共計網簽成交約222套，同比下跌約77.62%，佔比約5.75%；而文化創意區共計網簽成交119套，國際居住區共計網簽成交約260套，口岸服務區共計網簽成交116套。

據橫琴中原數據庫數據顯示，在2022年購買橫琴物業的買家當中，以珠海本地買家居多，佔比約25.93%；其次為廣東其他區域買家，佔比約20.37%，澳門買家只有9.26%。

回顧2022年橫琴樓市，因疫情反覆影響，整體經濟不明朗，買家外出睇樓意欲降，入市信心較弱，令橫琴市場整體交投較去年下跌。不過隨著國家出台一系列穩經濟措施，如降息降準，珠海放寬限購資格，令部分買家購房壓力及門檻下降，加上橫琴有幾個住宅新盤開售，吸引早已看好橫琴未來市場的買家入手，帶動一定的橫琴交投量。

    據橫琴中原數據庫統計，2023年橫琴市場預料將有12個新項目入市或加推，將為市場提供約181萬平方米供應量。其中將為市場提供約16.7萬平方米商業供應，約130.8萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應，約5.6萬文創供應。

總結去年全年至少295省市出台595次房地產鬆綁政策。兩度降准、三次降息以及階段性放寬房貸利率下限，從結果看來仍難驅動居民購房。房企融資政策持續放鬆，前10月在於過度收緊政策的回收和糾偏為主，從“金融16條”後對於房企融資態度發生根本轉變。

預測2023年整體房地產行業是融資寬鬆期，有條件參與拍地的開發商會增多，雖然國央企仍為土拍市場支柱力量，但隨著“第四支箭”等進一步金融政策的實施，一部分優質民企將重新回到土拍市場，參與到優質開發土地的競拍中。核心一二線城市的優質開發土地將繼續成為房企拿地重心，同時其出讓條件的放寬為房企帶來高利潤預期，從而帶動新房市場升溫。

預料一線城市與強二線的政策特區成交量開啟強復甦模式，房價在去年底開始築底，隨著經濟復甦確定性加強，已回到爬升通道。二三線城市方面成交量將開始築底，估計需要時間較長，止跌橫行持續半年以上；至於其他競爭力較弱的城市則會進入漫長的調整階段。因為房屋嚴重供大於求，同時人口又在加快流失，相信短期內仍然繼續下跌。

而大灣區方面十一月僅珠海中山錄得升幅，預料在今年會持續受到港澳通關及北上通車利好影響，尤其是珠海港珠澳大橋口岸一帶較為看好，料今年珠海會收復去年的跌幅，成交量從四萬回升至六萬，價格從2.2萬回到2.8萬的水準，橫琴方面轉折點在年中封島及新街坊的銷售，估計下半年橫琴成交量有大幅增加，尤其看好商舖會有15%的增長。

澳門方面住宅成交量去年創歷史新低，大量剛需保留抑壓，以過去20年平均每年1.25萬宗成交為例，預計今年在確認經濟復甦後,被抑壓的剛需性成交會陸續浮現，預料下半年為高峰期，成交量重回6,000宗水平，價格方面有望追回去年跌幅，而工商舖三個方面對經濟復甦更為敏感，上半年回升速度會較快。