今年為全面通關後的首個暑假，居民出遊氣氛高漲，加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響，財政局資料顯示，七、八月成交量分別約204宗及240宗，估計九月成交量約在150宗水平下，推算全季約594宗，環比下跌約27%。踏入下半年到底樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。

　　本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。

內房利好政策推動　需求獲釋放

　　橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第三季珠海橫琴市況，據橫琴中原資料庫監控，2023年第三季度珠海網簽成交量共計約6,396套（截止9.24，下同），同比下跌逾四成；價格方面，珠海全市第三季度均價約22,337元/平方米，較去年同期上升約8.93%。受經濟大環境影響，今年樓價回升後波動相對平穩；8月底認房不認貸等利好政策陸續出台，買家多等待政策發酵，入市步伐減緩。隨“金九”行銷與政策利好雙管齊下，9月下旬市場成交始見復蘇，由於網簽具有滯後性，資料上暫未顯現。

　　第三季度珠海網簽成交主要以住宅為主，共網簽成交約3,136套，占總網簽量49.03%；商業共網簽成交約219套，占總網簽量3.41%；辦公共網簽成交約902套，占總網簽量14.10% ；其他類型物業共計網簽成交約2,140套，占總網簽量33.46%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交約2,232套，占整體比約為35%。斗門區占比次之，共計網簽成交約1,209套，占整體比約為19% 。主因香洲區作為主城區，商業、醫療、學校等配套成熟齊全，備受買家青睞。

　　橫琴第三季度網簽成交量為1,136套 ，同比上升約26.79%，占珠海市網簽成交總體比例約為17.76%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，據統計其他物業網簽成交約762套，占橫琴總體網簽比例約為67.08%。住宅成交約181套，占比約15.93%；商業成交約14套，占比約1.23%；辦公成交則約為148套，占比約13.03%。第三季橫琴住宅供應不足，成交量回暖速度受限。

　　最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成約517套，同比上漲約45.43%，占橫琴總成交比例約45.43%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽約355套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交約334套，同比上升約5.39%，占比約30.93%，以應來科創廣場成交居多，共網簽約271套高居該區榜首。此外，科技研發區共計成交約162套，同比上升約752.63%，占比約14.24%。

　　市場成交以面積60平方米以下單位成交居多，占總體成交達37.97%，其次為面積介乎100至120平方米的單位，約占37.13%。主因第三季橫琴多個項目推售車位，且橫琴萬象世界有大手辦公成交，帶動60平方米以下小面積單位交投上升，而橫琴市場近期有橫琴薈等住宅單位推新，使100至120平方米面積段成交占比升高。

　　在2023年第三季度購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約29%；其次為珠海本地買家，占比約23%，第三位則是香港買家，占比約18%。隨著港車北上的逐步落實，香港買家占比明顯上升至前三；琴澳深合區聯合發展成效顯著，橫琴物業多受澳門買家青睞，澳門買家占比躍居首位。

　　第四季橫琴市場預料將有16個項目入市或加推，將為市場提供約201.4萬平方米供應量。其中將為市場提供約32.8萬平方米商業供應，約135.1萬平方米辦公供應，約27.9萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。由於橫琴住宅規劃地塊有限，料未來僅有以橫琴口岸廣場為主的少量住宅新增供應；而橫琴重視科創，以四大支柱產業為首帶動發展，多家知名企業入戶橫琴，未來橫琴物業供應以辦公為主，為企業落地橫琴供應土壤。

　　除認房不認貸、降低首付、解除限購等多個利好政策頒布，北上通車的帶動、內地旅客經珠海橫琴口岸來澳等疊加利好的持續發酵，推動珠海及橫琴的樓市正向發展。到來珠海及橫琴的買家購房需求持續釋放，有望進一步加快市場回暖。

年底減價套現增 宜及早準備

澳門中原住宅部資深區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，今年為全面通關後的首個暑假，居民出遊氣氛高漲，加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響，而國內亦醞釀出招救市，市場不確定性較多，部分業主及買家按兵不動，觀望國家政策走向再考慮入市，市場交投相對淡靜。財政局資料顯示，七、八月成交量分別約204宗及240宗，估計九月成交量約在150宗水平下，推算全季約594宗，環比下跌約27%；至於價格方面，估計第三季每平方米樓價約9.1萬元，較次季下跌約4%。

　　租賃市場方面，暑假為家庭客及內地生的傳統租樓旺季，加上樓市持續整固下，轉買為租個案上升，第三季租賃成交明顯增加，估計全季約有1,560宗成交，較上季增加約7%；而整體租金同比上調超過10%，以銆海灣開放式單位為例，去年租金最低為6,000元，新租客以8,600元承租。而本季大額租賃成交重現，壹號湖畔一個複式單位以超過10萬元租出，反映高管外僱已回到市場，相信尾季租賃表現會持續優於買賣市場。

　　展望第四季，雖然澳門旅遊業持續復甦，但外圍經濟不穩定，在高息環境下本大利少，居民供款、企業各項經營成本增加，預料臨近年底業主降價求售來回收資金，達至減輕負債比率情況會增加。然而在市場成交量低迷的情況下，如集中拋售較容易觸發連鎖性反應，買家擔心樓價還會持續下跌，就會更為觀望不敢貿然入市，市場需求減弱，業主難以及時套現。在這種情況下，趕着賣樓的業主唯有減價招徠，令樓價進一步下跌，導致銀行在為物業做按揭時更加收緊，導致買家可以獲得的貸款減少，這些都會阻礙買家入市，令市場的成交量進一步萎縮。而對這樣的境況，澳門不少家庭已擁有自己居住的樓宇，而這套自住的樓宇，往往是他們財富的主要組成部分。如果樓價大幅下跌，他們就會覺得自己的財富少了，不敢消費或投資業務，建議適當推出相應穩定樓市措施。

多元經濟推動　料寫字樓需求增強

　　中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，首先是寫字樓市場，近幾年一直受政府部門撤出及興建政府大樓影響，平均呎價由10,000餘降至7,000餘水平，隨消息被市場消化，價格逐漸靠穩。今年受加息周期影響，買家入市趨審慎，第三季成交量估計約19宗，推算首三季約53宗，較去年同期下跌42%；而受成交下滑及加息影響，成交呎價從7,000餘再度降至5,000餘水平。

　　從寫字樓市場供求上看，現時寫字樓價格已跌穿價值，處於非理性下跌。主因澳門新土地用作發展商廈機會微，即市場新供應受限，加上觀察近年公司新增量走勢，每季大約新增一千間左右，今年首兩季均在1,200間水平以上，而現存寫字樓租約量最近開始有增長，第二季環比上升1.4%。

　　從上述數據可見，澳門寫字樓需求需暫時仍能被滿足，但隨澳門持續發展多元經濟，市場需求將進一步加強。以大橫琴公司為例，早前於澳門租用兩層寫字樓作共享辦公室，解決一些來澳發展業務的內地公司需求，未來隨琴澳兩地商務合作不斷深化，內企欲「往外走」，來澳門開設駐點，可謂他們必然的選擇。故此，長遠仍看好澳門寫字樓發展。

工廈功能性強　用家支持價格走穩

　　工廈市場方面，近年成交持續於低位徘徊。估計第三季工廈成交約2至3宗，推算首三季約20宗左右，與去年同期相約。中原(工商舖)資料顯示，目前工廈平均成交呎價約3,267元左右，呎租約9.66元，環比錄得微升，為正常浮動水平內。近年工廈以用家入市為主，價格走勢相對平穩，主因工廈對澳門加工、進出口貿易等公司有著無可取代的地位，市場由需求主導，並支持租賃及其價格。

　　未來工廈有新增量機會不高，甚至在都市更新之下，現有供應量更有機會減少，而澳門正開展經濟適度多元，預料日後商貿往來會逐漸增加，當中一些無法批給至其他地區的工作或產品，或考慮在澳增添廠房，屆時或會為本土工廈市場帶來壓力。

商舖尾季續淡　交投集中潛力區

　　最後是商舖市場，同樣受到加息周期影響，投資情緒悲觀，今年買賣成交明顯減少，估計第三季約67宗水平，推算首三季約204宗，較去年同期回落13%。而租賃市場方面，受旅遊轉旺氣氛帶動，成交量及租金均現升幅；中原(工商舖)資料顯示，今年首三季共錄861宗舖位租賃成交，較去年同期增加14.8%；另據統計局資料，第二季全澳整體商舖租金回升1.9%，其中升幅最高的區域為新口岸、中區及南灣，分別幅度為6.3%、5.2%及4.9%；而跌幅較高的為黑沙環新填海區，跌幅約3.1%。

　　即將踏入商舖租賃淡季，不少商戶開始放緩睇舖、開業步伐，除了因店家集中火力準備年尾促銷無暇分身外，更考慮到現時承租後，店舖裝修需時，完工開業不久便迎來農歷新年，開業氣氛受阻，故商戶較少會選擇尾季入市。

　　買賣方面，受市場淡靜氣氛影響，部分業主為盡快降壓減持，其讓步空間會較大，預料年底量升價跌，將有不少業主願意割價減低負債。第四季市場成交趨勢將集中於兩類物業，第一類是回報率較高的物業，但現時放盤商舖普遍回報約2.5%，對比定存利率達4.5%，對投資者來說並不吸引，時下回報率約3.5%甚至4%的物業才能受到投資者青睞；第二類為潛力區物業，如東方珠明珠區、氹仔區及皇朝區等。首先明珠區內擁多個新屋苑，區內居住人口多，加上鄰近新城A區，考慮到日後人流紅利，是不錯的投資選擇；其次為氹仔區，尤其官也街一帶，今年區內旅客量明顯增加了不少，因臨近金光大道項目，落戶店舖可擁日夜旅客人流，最近區內租盤越見緊張；最後是皇朝區，是傳統旅遊旺區，加上受疫影響降價不少，估計回升反彈力將較強。

內地房策救市現成效　

　　中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及大灣區市況，他表示，在今年1至8月，全國房地產開發投資約7.7萬億元，同比下降8.8%。房地產開發企業房屋施工面積及新開工面積均現跌幅，幅度分別為7.1%及24.4%。此外，商品房銷售額約7.8萬億元，同比減少3.2%，其中住宅銷售額減少1.5%，商品房銷售面積約7.4億平方米，同比減少7.1%，商品房待售面積約6.5億平方米，同比增加18.2%。

　　大灣區方面， 8月份中原大灣區指數報117.25點，按月跌0.3%，連跌三個月，累跌3.55%。12個指數中，錄得跌幅的指數有7個，跌幅由0.25%至2.74%，錄升幅的指數共5個，升幅由0.16%至2.14%。因匯率關係，四大中心城市的香港及澳門轉跌為升，分別上升0.65%及2.14%，深圳及廣州指數續試低位，兩指數按月跌1.71%及0.25%，兩市更創41個月及29個月低位。

　　在本年三季度起，政治局定調行業供需關係發生重大轉變，中央政策力度逐漸由“托而不舉”逐漸轉向“托舉並用”。金融支持持續加碼，落地“認房不認貸”、調降限購城市首付比例下限、調降二套房貸利率加點下限，此外落實存量房貸降息減輕居民負擔，降准降息穩經濟。地方政策鬆綁加力提速，133個省市218次放鬆房地產政策，頻次較二季度翻倍，9月更是迎來核心城市雙限解禁潮。

　　在一系列政策的推動下，國民經濟持續恢復，房地產行業也迎來邊際改善。商品房銷售面積、新開工面積、開發投資等指標單月同比降幅持續收窄。尤其是政治局會議以來，政策利好帶動市場購房預期向上，銷售面積、金額單月環比開始企穩。整體來看，市場在經歷了一季度“小陽春”、二季度“滑坡”之後，三季度在底部盤整修復。

　　當前市場難言真正“反轉”，經濟復蘇慢、收入預期不穩定等決定了居民加杠杆意願不高，這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預計的是，新政利好、供應增加以及已經到來的金九銀十銷售旺季，我們認為第四季銷售大概率企穩回升，但不會出現以往V型反轉。而銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意願的回升，不過也並非普漲行情，區域分化可能更加顯著，三四線城市應放盡放，但核心城市同步開始進行放寬可能會把原本其他城市的資金吸引，總結預測一線城市及政策特區回暖可期。

　　港澳市場方面，外界都比較關注賣地成績帶來的影響，上周香港啟德2A區有一幅住宅用地公佈招標結果，樓面地價只賣得每呎5,390元，比2019年中啟德4C區賣得的19,636元一呎的樓面地價，相差了72.55%。雖然這兩幅地的條件相差很遠，但即便如此仍然有比較大的差幅；另外澳門方面亦於昨天開標，結論是一幅流標而另一幅由一間本地建築商成功以高出底價15% 約1.166億，即8.936億，約2574元/呎，預計建成後平均成本約4,500至5,000元/呎，如計算商舖等其他價值，住宅的成本更低，預期對現時區內的其他新盤有一定壓力，但估計仍然符合預期，賣一幅留一幅反映當局訂價合理。

　　中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，指通關後經濟雖開始復甦，但息口成本高影響大，投資物業回報率不吸引，加上美聯儲加息周期是否完結仍有待確定，買家普遍觀望為主，因此樓市下行走勢料持續。不過中國政府陸續推出一系列措施振興房地產市場，中原為響應政策推動，成立跨區聯動部門，致力在大灣區進行聯動工作，協調各地業務發展，介紹不同的房地產產品給市場認識，為大眾提供最優質的投資資訊。