2023年房地產整體表現為“先熱後冷”，年初受通關利好帶動，本澳旅遊業快速復甦，抑壓多時的購買力曾一度釋放，但美國加息持續，高息環境打擊買家入市信心，導致下半年住宅樓市價量齊降，估計全年成交約2,800餘宗，再破去年2,900餘宗的歷史低位。踏入2024年到底樓市走勢會如何，本行將對2023年樓市表現作全面回顧以及對2024年樓市作預測。

　　本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。

寫字樓再大幅下調機會不高

澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生回顧2023年工商舖市況，他表示，寫字樓方面表現疲弱，預計第四季成交量約12宗，推算全年寫字樓成交量約60宗，按年下跌近四成。受政府部門撤出影響，加上一些細規模公司因南灣區租金普遍較高而遷往其他區域，南灣區空置率大幅上升了1.7個百分點至10.4%。空置率高企，加上高息環境影響，令投資者減少，放盤量增多，寫字樓價格受壓，對比2022年下跌了約18%，以成交量較多的皇朝區為例，平均成交呎價跌穿5,000元。至於寫字樓價格是否已經幾乎見底，仍然要看出租回報率及減息情況，現時皇朝新口岸寫字樓租金約為12-17元/呎，售價約為3,800至5,000元/呎，南灣(不包括單一業權之甲級寫字樓）約為在17-25元/呎，售價約為5,500至7,000元/呎回報率，整體寫字樓回報率大約在3.7到4.2%之間，如果調頭減息將有利企業而帶動寫字樓使用率。另外，寫字樓貸款比率可達7成甚至更高，目前來看買會比租划算，故此預計今年寫字樓再大幅下調的機會不高，若開始減息寫字樓較有可能跑贏其他類別的物業。

旅遊區商舖成交料將大幅增加

　　商舖方面，在息口高企下，銀行存款利率高達5厘，雖然手持資金的人知道不會長期持續，其亦會不斷留意市場伺機而動，但普遍回報率要達3.5厘投資者才會考慮，而現時市面上的舖位回報一般只有約2.5至3厘左右的回報，因此成交在缺乏投資者，目前單靠用家的支撐。據統計局資料推算，第四季商舖成交量約55宗，估計全年在約276宗水平，成交量按年跌約23%再創新低。各區商舖以自用客購入民生舖位佔多，而少量旅遊區的成交則為投資者入市，新馬路一帶錄得約4宗成交均來自投資者，當中亦見內地客入市。價格方面，民生區整體有15至20%的跌幅，而旅遊區業主多為長線持有，一向價格硬淨，但亦有小部份業主肯減價出貨，大三巴附近一個物業放售兩年，最終由6,800萬降至約5,400萬獲得承接。

　　受澳車北上直接影響，居民消費模式轉變，新開業的商戶減少，民生區租金明顯下跌。至於旅遊及賭場區，一線舖位已消化了九九十十，旅遊區租金回復至疫情前的7成，而賭場區亦已回復至疫情前約6成水平。預計今年旅遊區與民生區會出現較大的分線變化，去年旅遊區的租賃成交大幅增加，不少用家租不到心儀靚位，估計今年在減息訊號越來越強烈的情況下，旅遊區的商舖成交會大幅增加，而民生區雖然受澳車北上影響嚴重，但仍然有不少傳統用家做生意，如果價格回落多2成，相信亦會有用家願意承接。

工廈在減息後　有條件止跌回穩

　　工廈成交量一直在低位徘徊，估計2023全年成交量約25宗，較2022年低位再大幅回落約百分之五十，故此導致有個別業主為求盡快出手而大幅調整價格。在第四季有筷子基工廈業主為求加快售出，以呎價僅約1,650元易手，破近10年新低，成為了新的市場指標；工廈市場一向以用家主導，雖然去年全面通關旅遊業復甦，但民生區生意明顯較差，大部分公司按兵不動，在缺少用家入市下，急於出貨套現的業主只能劈價吸引投資者入市，因此去年工廈錄得多宗低價且回報率達4%成交出現。

　　展望2024年工廈市場，價格大幅下調後回報率上升、工廈不受SSD限制、且不少行業必須要在特定條件之工廈經營的情況下，加上工廈市場缺乏新供應，以目前低價入手此類工廈應該是不錯的選擇，預計工廈在開始減息後才會有條件止跌回穩。

住宅交投續淡　全年不足三千

　　澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2023年住宅市場情況，雖然去年年初受通關利好帶動，本澳旅遊及博彩業快速復甦，抑壓多時的購買力一度釋放，但美國多次宣布加息，高息且外圍環境不明朗令市場買家卻步，據財政局資料顯示，今年第一季成交量約969宗，第二季約824宗，至第三季回落至590宗，估計第四季約440宗水平，總結預計2,823宗創1984年有紀錄之來的歷史低位。

樓價方面，第四季估計約為8.5萬，比去年第四季10.2萬同比下跌16%左右；而第四季曾一度有機會跌至7萬餘，只因二手成交量低，從而被一手拉高平均價，其中Tiffany house 折扣達到77折，而珀悅呎價以低至6,000余作招徠，平均成交呎價約在7,000元上下水平，比旁邊的新盤價格折讓約1/3，開盤約一個月成交約一百套單位，從這些願意割價的新盤成交量上，可看到市場價格降至這個位置會有承接力；然而澳門與其他需去庫存的地區情況不同，澳門地少人多，現時大多數發展商貨量不多，不急於大幅劈價推售，預計今年未必會有再大幅劈價出貨的發展商，相信在第一季整固後，樓價會逐漸回穩，尤其是大單位貸款上限增至7成，以及第二套房免交特別印花稅後，這些單位會出現承接後回暖。

　　在豪宅市場上，去年受高息及外圍環境動盪影響，部分投資者資金流向高息定期，中原數據庫資料顯示，2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅僅錄得約22宗成交，同比減少22%，而平均呎價約9,026元，按年下跌約3%。豪宅市場在近10年來的跌幅顯著，個別豪宅屋苑平均呎價回落近六成，以壹號湖畔為例，2014年高位成交呎價達約15,000元，至去年成交呎價錄得約7,000餘元水平；大潭山壹號高位呎價約8,000至10,000元水平，去年最低僅錄得約4,000至5,000元元，跌幅近半，而近年入伙的氹仔市中心濠尚大單位，亦由以往成交價約1.1萬，回落至去年約8,000左右，跌幅達3成。

　　踏入2024年，樓市利好消息浮現，預計在第一季整固後、加息的終結，再加上推動樓市止跌回穩的政策方向明確，相信有助帶動經濟和市況好轉。從今年1月1日起樓按上限統一為七成，擬不再向第二套房購買者徵收印花稅的減辣措施出台，預計在買家數量大幅增加及貸款放寬資金增多的情況下，今年樓市的成交量可以有望回到2021年的水平。價格方面，細單位可能會有10%的下行壓力，但並非普遍性，在澳門半島的傳統名校區與氹仔市中心等屋苑影響不會太大，而大單位方面由於之前「跌到過哂龍」今年回升少許實屬正常，估計下半會有5至10%的回升。

琴澳高度一體化　橫琴後市發展樂觀

　　中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧2023年全國的樓市情況，先回顧大家最關心的橫琴情況，橫琴2023年全年網簽成交量為3,419套，較去年下跌約14.76%，占珠海市網簽成交總體比例約為9.24%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力，據統計住宅物業網簽成交1,334套，占橫琴總體網簽比例約為39.02%。商業成交64套，占比約1.87%；辦公成交則為543套，占比約15.88%。23年橫琴有較長時間住宅供應不足，導致市場成交受限，網簽套數銳減。四季度有“澳門新街坊”開售帶旺市場氣氛，多個住宅項目推出，市場氣氛活躍，成交量大幅回升。但由於網簽的滯後性，數據上暫未體現。

網簽數據內最受歡迎區域為中央商務區，共計網簽成交1,938套，同比下跌1.47%，占橫琴總成交比例約56.68%，以華發橫琴灣成交居多，共網簽693套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛，網簽成交526套，同比下跌約59.54%，占比約15.38%。此外，口岸服務區共計成交365套，同比上升約185.16%，占比約10.68%，而科技研發區共計成交313套，文化創意區共計成交161套，國際居住區共計成交116套。

據橫琴中原數據庫統計，2023年全年橫琴市場成交以面積介乎100-120平方米以上單位成交居多，占總體成交達29.21%，其次為面積60平方米以下的單位，約占25.89%。主因橫琴市場成交主力為住宅產品，其中成交主要集中於橫琴灣、橫琴府、橫琴薈的剛改產品，這類產品價格適中，品質優越，能適應多元的家庭需求。而橫琴萬象世界、中葡商貿廣場等辦公項目都有不俗成交，帶動小面積單位占比上升。

　　在2023年購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約74.29%；其次為廣東其他買家，占比約6.22%，第三位則是珠海本地買家，占比約6.05%。主因專供澳人的“澳門新街坊”項目開售，優惠的價錢吸引了大量澳門買家排隊入手，銷售情況火爆，致使橫琴本年澳門區域買家數量遙遙領先，但特別值得一提其中不少為非長居澳門人士，大多是早年已經移民或者是十多年前的投資移民人士，本次澳門新街坊把這一班人吸引到橫琴實屬好事。

　　總結2023年，橫琴雖有較長時間未有拍地、缺乏住宅貨源、交投淡靜；但9月份起前有“認房不認貸”、“降首付”等政策利好刺激，後有“澳門新街坊”吸引客流，多個住宅項目相繼推新，市場人興財旺，成交逐漸回升。受經濟大環境影響，市場資金易向高地價、高質量的項目傾斜，橫琴住宅產品市場認可度較高，樓市的發展更取決於供應的穩定性。

　　近日《橫琴粵澳深度合作區總體發展規劃》正式公佈，明確強調全力支持琴澳高度一體化發展，在橫琴打造澳人新家園。隨著政策的大力推進，料橫琴樓市將得到強有力的正向助力，獨特的地理優勢將為橫琴產品提供極大的價值加成。料在《總規》的穩步兌現下，橫琴後市發展相對樂觀。

　　2024年橫琴市場預料將有12個項目入市或加推，將為市場提供約131萬平方米供應量。其中將為市場提供約15.1萬平方米商業供應，約104萬平方米辦公供應，約6.9萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約26.5萬平方米供應量；中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約56.1萬平方米供應量；文化創意區預計新增1個項目，將提供面積約16.5萬平方米供應量；綜合服務區預計新增1個項目，將提供面積約9.0萬平方米供應量 ；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約11.1萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬供應量。

　　由於橫琴用地規劃所致，料未來僅有少量住宅新增供應，且未見純住宅項目推新；而橫琴極力推進與澳門產業融合、鼓勵創新創業、放寬市場准入，發展勢頭猛烈，辦公需求增加會變成主流趨勢。

      珠海方面去年網簽成交量共計36,989套，較去年下跌13%；價格方面，珠海全市2023年均價約22,039元/平方米，較去年微跌3%。2023年珠海樓市在經歷了一季度“小陽春”，二季度成交滑坡，三季度“認房不認貸”等利好政策救市後，四季度樓市築底企穩，較多項目選擇年底乘勢入市。

　　全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交22,230套，占總網簽量60.10%，較去年基本持平；商業共網簽成交939套，占總網簽量2.54%；辦公共網簽成交3,721套，占總網簽量10.06% ；其他類型物業共計網簽成交10,099套，占總網簽量27.30% 。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交13,000套，占整體比約為35%。斗門區占比次之，共計網簽成交9,363套，占整體比約為25% 。

大灣區方面11月份中原大灣區指數報109.43點，連跌6個月，累跌近10%，按月跌2.56%，主要受港澳跌幅擴大逾4%所拖累，大灣區指數跌幅加大。12個指數中，錄得跌幅的指數共8個，跌幅由1.01%至4.6%，錄升幅的指數有4個，升幅由0.17%至1.96%。四大中心城市，全線報跌。11月港澳指數分別下跌4.39%及4.6%，香港指數更創今年最大跌幅，相信與港匯下跌有關。香港於10月尾減辣，11月份成交量稍升，12月再優化移民政策加入房地產元素，坐實政策方向，普遍認為香港樓價會止跌回穩。

　　回顧2023年全國市場，首11月全國房地產開發投資10萬億元，同比下降9.4%；房屋竣工面積6.5億平方米，增長17.9%。商品房銷售額10萬億元，下降5.2%，商品房待售面積6.5億平方米，同比增長18.0%，新開工面積呈現斷崖式下跌。2023年預計商品房新開工面積94885萬平方米，同比下降21%，創2013年以來新低，較2019年高峰下降近六成。今年以來主動購置土地的多為央企、國企，民企拿地動作並不明顯，且房企奪地也主要聚焦核心城市優質地塊，表明開發商首要任務仍然是去庫存，而新增投資方面不再追求大規模而改為追求高質素易出手。

　　另一方面，雖然諸多金融支持政策，由於缺少執行細則、容錯免責機制等原因，導致基層落實不到位，房企資金壓力並未得到根本緩解。2023年前11月，80家典型房企融資總量為5430億元，同比下降擴大至25%，從整體看2023年房企資金壓力仍未有較大改觀。

　　據內地不完全統計，去年首11個月，全國逾200省市出台超過600個房地產調控措施，主要包括五方面：第一，落地“認房不認貸”，8月25日，三部門聯合發文推進落實“認房不用認貸”，利好置換及異地購房者，包括北上廣深在內的至少63省市官宣“認房不認貸”，泉州等11城更是放寬至“認貸不認房”。

　　第二，調降首付比例下限，打開限購城市降首付空間，8月31日，兩部門調整優化差別化信貸政策，將住房商貸的最低首付比例統一調整為20%，二套統一為最低30%，不再區分地區限購與否。

　　第三，動態調節首套房貸利率下限，調降二套房房貸利率下限，1月5日，兩部門發佈首套房貸利率動態調節機制，此後近百城下調了首套房貸利率下限，超20城取消了下限。8月31日，央行、金監局宣佈將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP。

　　第四，落實存量房貸降息，減輕居民負債壓力，8月31日，央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率，據央行11月發佈報告，存量房貸降息工作已經基本完成，涉及房貸規模超22萬億元，平均降幅0.73個百分點，惠及超5000萬戶、1.5億人，每年減少借款人利息支出1600-1700億元，戶均每年減少3200元。

　　第五，降准降息，3月27日、9月15日分別全面降准0.25個百分點，6月20日下調1年期LPR10BP至3.55%，調降5年期以上LPR利率10BP至4.2%，8月20日單邊調降1年期LPR利率10BP至3.45%。然而新房市場以貨尾及去庫存為主，在減少新盤刺激的情況下，而全國二手房交易量佔全部房屋交易量比重達到37.1%，創造歷史新高，全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。

　　展望2024年，房地產政策有望初見曙光，不論內地核心與非核心城市的支持樓市政策、香港的投資移民及減辣、澳門的貸款及減辣，都足見推動樓市健康發展的政策是大方向，減辣、放寬、支持會持續加大力度，鬆綁潮出現令整個市場有機會重獲信心。

　　中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示高息環境，令投資者更審慎，各地房地產市場去年都呈價量齊跌局面，尤其工商舖類物業多以投資者為主導，跌幅因而更大。預計2024年，美聯儲加息周期結束，或有望年中開始陸續減息，加上因應各地政府對房地產的支持措施，今年整體樓市情況會比去年好，第一季樓價雖再有下行壓力，但會先跌後回穩，全年成交量將增加，樓市見曙光。而中原澳門及橫琴今年亦將積極增加人手及擴充各地佈點，以應付即將提升的成交量。