繼今年年初澳門首個樓市減辣措施生效，即豁免第二套房徵收5%取得印花稅，及將住宅樓按上限劃一為7成，市場未見明顯起色，澳門政府於日前再提出《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案，倘若有關法案通過後，第二季樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。

　　本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。

　　橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第一季珠海橫琴市況， 2024年1、2月，珠海全市房地產商品房可供預售宗數共計26宗，同比持平，可供預售面積共計38.95萬㎡，同比增長約28.2%。住宅可供預售面積約28.46萬㎡，同比下跌約5.4%；辦公可供預售面積約6.63萬㎡，同比持平；商業可供預售面積約3.86萬㎡ ，同比增長約1196.4%。

此外， 2024年1、2月珠海商品房銷售面積共計41.45萬㎡ ，同比增長約13.2%。住宅銷售面積約31.27萬㎡，同比增長約20.1%；辦公銷售面積約6.79萬㎡ ，同比增長約178.4%；商業銷售面積約2.07萬㎡ ，同比增長約231.7%。

2024年第一季度珠海網簽成交量共計6,685套，同比下跌逾三成；價格方面，珠海全市第一季度均價約22,070元/平方米，較去年同期下跌約4.94%。現時港澳北上消費已成趨勢，不少港澳居民趁春節假期北上看房，而橫琴封關的消息亦吸引相當部分准買家關注珠海市場，但因網簽具有一定滯後性，數據上暫未顯現。

2024年第一季珠海最受歡迎區域為香洲區，共計網簽成交2,249套，同比下跌34.16%，主因香洲作為主城中心，配套成熟齊全，且有剛需支撐，其中灣仔十字門片區項目質素優良，戶型豐富，頗受市場喜愛。其次為橫琴深合區，共計網簽成交1,406套；斗門共計網簽成交1,356套；金灣共計網簽成交1,122套；高新區共計網簽成交447套；高欄港共計網簽成交104套。臨珠區域住宅方面，三鄉區共計網簽成交約261套；坦洲區共計網簽成交約517套；神灣區共計網簽成交約130套。

2024年第一季度珠海住宅仍為成交主力，網簽成交共計4,206套，同比下跌32.26%；住宅均價約25,869元/平方米，較去年第一季度上漲約5.19%。商業環比量價齊跌，網簽成交共計156套，同比下跌13.33%；商業均價約25,483元/平方米，較去年第一季度下跌約30.95%。辦公產品網簽成交共計1,094套，同比上升約12.21%；價格方面，辦公均價約12,812元/平方米，較去年第一季度下跌約21.24%。

回顧首季珠海市場，整體成交築底回升，2月底LPR迎來年內首降，3月份成交量有所起色，回暖趨勢處於緩坡。長遠來看，珠海鄰近港澳雙城，受灣區融合發展影響，港珠澳大橋使用量屢創新高，城市動力仍不可小覷，部分高品質項目仍頗受港澳買家關注，樓市潛力深遠。

橫琴方面，今年第一季度網簽成交量為1,406套 ，同比大升約81.65%，占珠海市網簽成交總體比例約為21.03%。其中住宅類型物業占比較高，據統計住宅物業成交則為1,095套，占比約77.88%，主因橫琴住宅備受青睞，“澳門新街坊”單盤成交拔高，“華發橫琴璽”、“橫琴口岸廣場”等多盤持續發力，交投暢旺。

其餘商業成交2套，占橫琴總體網簽比例約0.14%；辦公成交48套，占比約3.41%，其他成交261套，占比約為18.56%。至於價格方面，受“澳門新街坊”價格影響，橫琴第一季均價約35436.14元/平方米，環比下跌15.83%。

2024年第一季度橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交897套，同比上漲約2260.53%，占橫琴總成交比例約63.80%，以“澳門新街坊”成交居多，共網簽824套高居該區榜首。

據橫琴中原數據庫統計，橫琴首季整體成交量約為311套，環比增長約59.49%，成交均價約48,898元/㎡(以上數據無計入“澳門新街坊”項目)。橫琴開展各色新年活動，加之新政策封關的平穩運行，橫琴的成交量迎來了新年的一波小高潮，住宅產品是客戶首選單位。

2024年第一季橫琴市場成交以面積介乎100至120平方米單位成交居多，占總體成交達32.68%，其次為面積介乎80至100平方米的單位，約占26.48%。主因第一季度住宅為橫琴的成交主力，其中100至120平方米的單位價格適中，其中“華發橫琴璽”的大平層產品適配多元家庭需求，市場流動性強，備受買家喜愛；而“澳門新街坊”兩房單位市場交投良好，拉高80至100平方米單位占比。

在2024年第一季度購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約58%；其次為珠海本地買家，占比約19%，第三位則是省外買家，占比約14%。主因“澳門新街坊”價格優勢明顯，經歷開售熱潮後仍能保持交投熱度。自中央落實橫琴3月封關以來，吸引了全國各地買家關注橫琴市場，在政策強力扶持下，橫琴前景一片大好，不少投資性買家趁機入市。

據橫琴中原數據庫統計，2024年第二季橫琴市場預料將有2個項目入市或加推，將為市場提供約38.97萬平方米供應量。其中將為市場提供約33.37萬平方米辦公供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約26.67萬平方米供應量；高新技術產業區預計新增1個項目，將提供約12.5萬平方米供應量。

由於橫琴免稅封關多項政策利好企業發展，大力扶持金融、跨境電商、科技研發等多項產業聚合，以及力推與澳門產業融合，支持澳青橫琴創業就業，預計橫琴未來辦公需求將持續增加。未來物業供應以辦公為主，為企業落地提供充足土壤。

2024年開頭橫琴樓市迎來“小陽春”，“澳門新街坊”持續吸客，多個住宅項目因其高質素的產品力亦取得不俗成交。一季度橫琴正式封關，琴澳融合進入快速期，利好政策不斷加碼，在全國市場上都維持較高關注度。

橫琴免稅封關後，政策大力扶持企業落地發展，阿里巴巴、字節跳動、華為、谷歌等頭部企業已經搶先在橫琴部署。展望未來，橫琴若能將相關利好政策持續迅速落實，市場預估會有更多增量資金進入，釋放到住宅以及辦公物業市場。作為“特區中的特區”，在強有力的政策帶領下，橫琴價值正在不斷釋放及提升。

澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，今年年初澳門樓市減辣措施正式生效，即豁免第二套房徵收5%取得印花稅，及將住宅樓按上限劃一為7成，但市況未見明顯起色，加上適逢農曆新年傳統淡季和利率依然高企，首季成交量仍在低水平。財政局資料顯示，一、二月及三月成交量分別約263宗、132宗和143宗，全季約538宗，同比下跌約44%；而價格方面，由於成交多集中在減價盤，樓價持續受壓，首季每平方米樓價按實用面積計算約8.56萬元水平，環比下跌約2%。

減辣政策雖未能直接帶動本澳樓市復甦，但不少發展商藉此利好消息，及香港撤辣旺市加持，趁機減價推盤去庫存。以金峰名鑄為例，三月份發展商推售的御金峰單位，以呎價約7,700元放售，同類型單位在2021年呎價需要過萬元，明顯比當年大幅減價約30%。而在促銷下，錄得約5宗千呎單位成交，反映發展商減價對市場有一定刺激作用，但居民普遍入市信心不足，觀望氣氛濃厚，致成交速度仍然較慢。

二手市場方面，今年在調整樓按成數後，變相取消青年首置計劃，800萬澳門元或以下的物業因而受壓，首季市場成交以大單位為主，壹號湖畔及濠庭都會的大面積單位均錄得成交。至於租賃市場，相比去年整體租金上調超過10%，租金回報由以往約2厘上升至逾2厘半，今年首季在經濟復甦不似預期下，業主都十分克制，並未見明顯加租的現象。

　　而在本月12日，澳門政府提出《取消與不動產需求管理相關的稅務措施》法律草案，包括取消特別印花稅、額外印花稅及取得印花稅，並且暫停加息2厘的壓力測試要求，相信法案正式生效後，有助房地產市場流動性增加，居民及投資者入市信心恢復。展望法案通過後，將釋放本地及外地居民的購買力，加上發展商積極推盤去庫存，料第二季每月平均成交量或重上一千宗水平，樓價則有望止跌回穩。

中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，首季舖位市場的放盤量多，而且價格有下調，成交量明顯上升，據統計局資料顯示，一月份成交量約39宗，二月份成交量約30宗，推算全季約102宗水平，較去年同期升約52%。由於投資者開始入市覓筍盤，因此首季買家比例，用家及投資者各佔五成左右。

　　首季商舖各區均錄成交，尤以黑沙環及關閘區最受追捧，而氹仔區亦錄4宗或以上成交，分別為氹仔市區及官也街的商舖。價格方面，整體有所下調，以氹仔花城區為例，一個約963呎的舖位，首季以3,000萬錄得成交，呎價約31,000元，同類型舖位以往成交呎價一般在40,000元水平。

　　租賃方面，民生區及旅遊區舖位表現仍有明顯分歧，民生區營商環境及人流未見起色，租金普遍下調約15%，唯獨旅遊區租金穩步上升，特別是氹仔舊城區官也街一帶，估計受惠於演唱會經濟帶動，這些演唱會多在金光大道附近項目內舉行，遊客自然就近流入鄰近的官也街，區內現時租盤極少，可謂一舖難求。

　　次季澳門樓市全面撤辣生效後，料可釋放市場積壓多時的資金，加上商舖業主多願合理調整價格，現時回報在3厘以上的物業亦有不少選擇，相信能刺激資金重回工商物業投資，預計第二季成交量續升，每月平均成交量約25至30宗。

　　至於寫字樓方面，按統計局數據顯示，一月份成交量約5宗，二月份成交量約4宗，推算全季買賣成交量約19宗，環比上升約73%。主因在工商舖物業中，寫字樓價格下調的比率最大，現時呎價低見約4,000元，收租回報一般超過3厘半，接近4厘，因此首季吸引了投資者買入作長期持有收租用途。預計第二季成交量亦會比去年同期高，而價格則會因成交量多而保持平穩。

　　最後是工廈市場，資料顯示一月份工廈買賣成交量約3宗，二月份成交量約5宗，推算首季約17宗左右，環比大幅上升143%。主因工廈以用家市場為主，現時價格同比下調了約13%，加上部分持貨已久的業主開始接受市場現實，願擴大議價空間求售，吸引租戶轉租為買。

總體來說，商業市場亦能間接受惠樓市全面撤辣的利好，與香港不同，原本香港的商用物業市場就不存在辣招規限，但澳門的商用物業一向存在「SSD」現時取消了相關「辣招」後，除部分住宅市場的資金將能釋放出來外，商用物業的買賣回歸市場化；加上現時商業買賣回報為近10年新高，普遍高於3厘，因此相信能刺激大量成交，預料在澳門多元化經濟發展及資金流入商用物業市場的走勢下，本年度的價量均會有持續向好。

繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，2023年全年GDP核算1,260,582億元，比去年同期增長5.2%；2024年第一季度全國GDP總值初步核296,299億元，同比實現5.3%的增長；面對繁重的發展穩定任務，國家著力擴大內需，提升信心，為市場發展提供積極因素。

第一季全國房地產開發投資2.2萬億元，同比下降9.5%；其中，住宅投資1.6萬億元，下降10.5%。房地產開發企業房屋施工面積678,501萬平方米，同比下降11.1%。其中，住宅施工面積474,580萬平方米，下降11.7%。房屋新開工面積17,283萬平方米，下降27.8%。主因房地產供地、開工回調，對資金的需求下降。

　　新建商品房銷售面積22,668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額2.1萬億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。3月末，商品房待售面積74,833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。銷售額比銷售面積降幅較大，一定程度上反映房企通過降價促銷、以價換量手段應對市場。

　　3月中原大灣區指數報102.89點，連跌10個月，但3月跌幅明顯收窄，按月跌0.09%，近乎無升跌。12個指數當中，錄得跌幅的指數達10個，跌幅由0.07%至3.34%，錄得上升的城市僅兩個，升幅分別是0.56%及1.37%。四大中心城市3月份僅香港在撤辣效應下，結束6連跌，止跌回升0.56%，其餘三個城市：澳門、廣州及深圳皆繼續下跌。總結今年第一季，大灣區指數錄3.3%的跌幅，12個指數當中，錄得跌幅的指數9個，升幅3個。

回顧第一季度，市場整體仍處於弱勢整理階段。首季度，新房市場供應和成交雙雙處於低位，樓市冷意十足。企業銷售業績下行壓力進一步加劇。首兩月，近9成百強房企累計業績同比下降，降幅超過50%占43家，民企和央國企全面失守，過往表現堅挺的優質企業也未能獨善其身，業績腰斬。

　　料地方房地產調控政策繼續優化，北上廣深杭等核心城市先後鬆綁限購，預示地方因城施策空間進一步打開。全國至少127個省市出台152次寬鬆性政策，頻次同比增長約4成，多數城市限制性政策基本已經解除，未來增加購房補貼力度、稅費減免、放寬公積金貸款等方面政策仍有一定發力空間，放寬限價，鼓勵優質優價，給予開發企業更高定價自主權，鬆綁救市是大灣區乃至全國房地產市場的大勢所趨，從放寬港人匯款、廣州推出“127新政”、到深圳取消7090政策，再到香港全面撤辣，可以看到政策方向十分明顯。各城需要搶先吸引資金進入本地樓市，從而提振經濟。

　　繼香港全面撤辣後，澳門撤辣是否能像香港一樣，預料市場氣氛會變得興旺，令住宅市場的交投量倍增，但交投增加不一定有能力即時帶動價格跟隨上漲，原因是發展商手上的庫存較多，還有很多資金等著要回籠，他們為了清「貨尾」，應不會急於提價。發展商的這種心態，將令一手市場的樓價，在短期內都不易上升。

　　而二手市場的景況卻與一手市場相反。二手市場上的空置率原先就不高，加上賣方都是個別的小業主，他們擁有的多是自用的單位，沒有「貨尾」問題要考慮，小業主只會關心自己能否高價套現，故此二手業主短期內可能會暫停放售，待未來有機會回升至過去價格水平才重新放售，從而令二手交投從開始時的增量變為後來的減少。

　　在撤辣之前，澳門住宅只有用家的剛性需求作支持，但現時的用家選擇比之前多了不少，有社屋、經屋、長者屋、未來的夾屋，還有新街坊及澳車北上，故此目前澳門應說好澳門故事，打造良好的投資環境，加上低稅制吸納海外投資者與本地機構出手，需求增加之後價格自然會跟著一起上升。這種需求結構的改變，並非一時，而是會持續影響發揮的，當一手庫存去化一定數量後，二手市場的樓價方可能上升。現時發展商一手現樓空置庫存估計大約2,000套左右，如能從現時每年不足3,000宗的成交，慢慢回復至2020年的6,000餘，甚至過去二十年的平均10,000宗的交投量水平，澳門樓價止跌回升是大概率會發生的事。

　　中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，指「撤辣」是現今市場的走勢，房地產市場若長期受壓、持續下調，會使大多數市民的資產蒸發，近年各地政府都在想方設法振興樓市。加上現時美國通脹超預期，今年何時能減息成疑，以香港在2月底全面撤辣為例，撤辣後交投量雖倍增，但發展商並沒有借勢加價，反而加大優惠，加速套現；而持貨量較多的業主亦要趁撤辣沽貨減壓。再者，現時各地房地產市場都在互相競爭，準買家都在比較澳門、香港、珠海、橫琴等地的物業，因此現階段相信價格大幅上調的機率不大。