一直以來，澳門市場無論升跌都缺乏具指標性的樓市數據供市民大眾參考，市場訊息滯後，不利於市場正常發展，故此，澳門中原地產特別聯同香港中原地產硏究部，研發出全澳首個指標性的樓市指數──「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」。日前，澳門中原地產特別舉辦記者會，正式發佈「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」。中原(工商舖)及澳門董事總經理潘志明先生表示，「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」的創制原意是基於近年房地產市場發展蓬勃，成交活躍，市場對於市況變動的相關數據需求與日俱增，然而，澳門一直缺乏一個有系統的樓市資訊發佈機制，市場訊息滯後，容易對市場帶來錯誤訊號，擾亂市場正常發展，投資者及準買家亦缺乏參考數據準確作出買賣決定。有鑒於此，澳門中原地產在兩年前決定研制一個具公信力的澳門樓市指數，讓市民大眾能對整體樓市變動有綜觀如實的了解。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」最初是參考香港「中原城市指數」，「中原城市指數」是香港最具公信力的樓市指數，由中原地產與城市大學共同研究編制，由1999年9月推出至今已經16年，有效反映香港樓價整體趨勢的變動，是投資者、各界市場人士以至傳媒都高度信賴及認同的參考指標。然而，由於港澳兩地的地區性質及市場成交慣性不同：澳門市場規模較小，二手市場亦未如香港成熟，未具備足夠數據進行運算；而最重要是，港澳兩地官方發佈訊息的程序不同，香港但凡在土地註冊處登記的物業交易就可當日被公眾查閱，數據時效性高，而澳門由於暫時未有交易資訊即時查閱途徑，只能依賴財政局及統計局公佈官方數據，然而官方數據的發佈一般滯後一至兩個月，數據時效性明顯較低。基於種種差別，故此澳門並不能照搬香港「中原城市指數」，經過團隊兩年的反覆研究，最後設計出這個切合澳門市場的「中原澳門景氣指數」。為確保指數的真確性及客觀性，是次研發工作特別邀請香港中原地產研究部共同籌備，由澳門中原地產提供資料數據，香港中原研究部作獨立研究計算。香港中原地產硏究部高級經理楊明儀小姐講解「中原澳門景氣指數」的設計概念，「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」是衡量未來樓價變動方向的參考指標，計算模式參照一般擴散指數(DiffusionIndex，簡稱DI)的計算方法DI=50+1/2((上升數列數-下降數列數)/總構成項目數)*100，DI之數值介於0-100之間，當DI>50時，通常表示處於擴張期，反之則為收縮期。具體來說，「中原澳門景氣指數」的概念跟常見的國家採購經理人指數PMI一樣，指數升或跌並非直接反映樓價升跌幅度的多少，而是反映整體增長或衰退的變化趨勢，若數值連續維持某個水平便能確定趨勢方向。指數以50為盛衰分界線，當指數大於50時，表示未來樓價趨向上升，指數越大反映樓價趨熾熱；相反當指數小於50時，表示未來樓價趨向下跌，若連續多次小於50而且數字越來越小，表示樓價下跌趨勢加劇，若數字越來越靠近50，表示下跌趨勢趨向緩和。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」選取了全澳十四個指標性屋苑由2011年1月起的每月二手成交數據作為運算基礎，包括海天居、寰宇天下、君悅灣、海名居、海擎天、綠洲、壹號湖畔、澳門凱旋門、濠庭都會、濠景花園、大潭山壹號、海洋花園、太子花城、金峰南岸(1-5座)。雖然澳門的住宅樓宇眾多，不過由於大部份都是樓齡較舊的屋苑以及單棟式住宅，這類舊樓的成交量不多，資料較為零散，不具備充足數據進行運算，反而不能反映樓市真實走勢，因此必須經過篩選，選取有較高成交總值、有較大成交宗數、在所屬地區具有代表性的屋苑，才具備足夠數據反映市場的變化趨勢。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」今年首兩季指數分別是16.67、38.46(臨時數字)，指數低於50而逐漸增加，反映樓價下跌趨勢逐漸改善。「中原澳門景氣指數(Centa-MacauClimaticIndex)」將按季度更新，每季向傳媒及大眾發佈，亦會於澳門中原地產網站上公佈，現時網站相關內容已經更新當中，即將面世。

樓市經過之前一輪沉寂，最近開始有回穩跡象。隨著人民幣匯率止跌回升，以及美國宣佈暫不加息，不利因素塵埃落定，市場緊張情緒開始緩和，交投開始浮現。最近市場氣氛較之前活躍，一方面由於樓價已累積下跌了二至三成，誘發了用家的入市意欲，加上外圍經濟因素趨向明朗，令買家信心開始回復，不少用家出來物色單位及了解市場現況，睇樓量明顯增加。早前中原舉辦的海洋花園開放日，反應相當熱烈，短短兩日就接獲近60組客人睇樓，當中大部份是換樓用家。不過成交量暫未有明顯上升，畢竟用家一般需要較長時間消化市場訊息，故此入市速度會較慢。另外，有部份用家在較早之前已開始「做功課」，密切觀察市況，一心等待低於市價的筍盤。因此，現時一般市價水平的單位會較難被消化，只有低於市價的單位才較易成交。最近就陸續有低於市價的單位獲用家承接，其中，氹仔利民大廈一個832呎兩房單位以350萬成交，平均呎價約4,200元，較該屋苑上月均價低兩成。另外一個花城利鴻大廈1,260呎三房單位，以680萬成交，較同屋苑三房單位半年前成交價800萬低15%。而投資者方面，之前美國未公佈是否加息前，投資者以觀望為主，暫停入市步伐，其後隨著消息公佈，加上人民幣匯率止跌回升，以及股市企穩，市場憂慮情緒逐漸消除，部份投資者開始重回市場物色優質物業。最近業主態度較三個月前明顯放軟，議價空間放寬，不少投資者都有意把握機會趁低吸納，可見投資者對後市依然充滿信心。現時成交雖然仍然緩慢，不過隨著市場信心逐漸回復，相信最快年底前市況會開始好轉。

經濟環境持續波動，隨著股市動盪、人民幣貶值等不利因素相繼浮現，市場信心受挫，投資方向亦出現轉變，不少投資者有「棄股換樓」的跡象。在經濟氣氛未明之下，樓市繼續處於整固當中，然而個別屋苑似乎已調整到位，開始有回穩的跡象。其中，全城焦點所在的金峰南岸，八月份依然是買賣成交最為活躍的屋苑，共錄得成交約18宗，平均呎價約7,117元，與上月相比成交量增加2宗，呎價則微跌約4%。當中由中原促成的成交佔7宗，平均呎價約7,258元。兩房單位由於盤源較多，價格亦相對較低，個別單位成交呎價低至6,500元，開放式單位呎價較高，普遍8,000元以上。由於不少單位已入伙，上會前減價急售的單位已基本被消化，已上會的單位除自住之外，大部份已陸續租出，有租金支持，業主供樓壓力減少，再沒有低價放售的必要，故此不少業主心態轉強，議價較之前困難，個別甚至有反價現象。反而買家方面較之前積極，尤其部份較優勝的單位，買家開始追價吸納。可見該屋苑相對大市提前調整完畢，並穩步回升當中。今年股票市場經歷了多次動盪，投資者對股市信心減弱，市場資金正另覓出路，現時低息環境下，購買抗跌力強的「磚頭」無疑是最穩健的投資方法，故此不少投資者採取「棄股換樓」的投資方向，趁現時樓價低位，趁低吸納。雖然近月經濟數字持續下滑，然而作為本澳主要經濟命脈的博彩業依然每月錄得超過180億賭收，成績仍然較其他博彩城市優勝。市場經濟循環轉動，只要澳門本身基調良好，加上有各項實體經濟支持，長遠發展始終樂觀。以往錯過入市機會的用家，可考慮趁現時淡市，把握置業機會。

最近外圍經濟持續不穩，人民幣匯率下跌、股票市場波動、美國醞釀加息等不明朗因素影響下，本地市場氣氛亦受到拖累，樓市交投顯著放緩。本地經濟陰霾未散，各界期待暑假旅遊零售旺季可為經濟帶來刺激，然而暑假將近尾聲，旅遊零售數字並未如預期樂觀，加上最近人民幣匯率下跌，難免影響遊客的消費意欲，令零售業雪上加霜。受經濟因素影響，買家的憂慮情緒增加，入市步伐明顯放慢，只有低於市價的物業才較為吸引買家。不少業主亦願意擴大議價空間，叫價普遍貼近市價，甚至再有5%左右減幅，加上盤源選擇增加，對於部份之前未能換樓的用家具有一定的吸引力。澳門樓市交投緩慢，有買家考慮轉投橫琴市場。之前本地樓價經過調整，跟橫琴樓價差距收窄，然而近日隨著人民幣匯率下跌，變相令澳門買家的購買力增加，加上兩地樓價始終存在差距，現時橫琴新樓樓價僅相等於澳門的四成左右，對本地用家而言具有一定的吸引力，與澳門二手市場形成競爭，這亦是本地業主願意減價的原因之一。中低端用家市場僵持，反而豪宅市場開始重新受到注意。之前樓市調整，豪宅價格亦停滯了一段時間，隨著市場調整完結，部份高端買家亦開始考慮入市，最近幾個大型豪宅項目陸續錄得成交。本月星河灣明門世家錄得其中一宗成交平均呎價約9,300元，壹號湖畔個別一宗成交均價約10,800元，而天鑽其中一宗成交亦錄得均價約10,300元。不少實力投資者都認同，澳門豪宅相對鄰近地區為低，而且具有可觀的升值潛力，長遠相信澳門豪宅市場始終受到看好。

隨著樓市調整完畢，市場氣氛逐漸回穩，用家及換樓客的入市意欲增加，睇樓量顯著上升，最近林茂塘區成為市場焦點，有發展商醞釀推售一手單位，受到不少換樓客高度關注。林茂塘區向來是澳門半島最受用家追捧的熱門區份，用家不但注重屋苑的質素，對於整個區份的居住環境及配套同樣注重。林茂塘區人口密度相對低，據統計局資料顯示，2014年筷子基及林茂塘區年終人口約55,900人，人口密度相對黑沙環區、東方明珠區、氹仔中心區等區份低。加上該區發展得越來越成熟，高檔食肆、連鎖超市等生活配套應有盡有，區內休憩設施充足，而且鄰近高士德名校區，因此是不少人心目中的理想居住區份。近年隨著區內多個大型屋苑陸續落成，令不少中產家庭客都鍾情林茂塘區，對大單位需求殷切，惟區內幾個近年落成的大型屋苑皆以中小型單位為主，1,500呎以上的大單位相當緊絀，每當有大單位放盤，往往會成為家庭客高度關注的目標。據中原資料顯示，由年初至今林茂塘區共錄得約50宗成交，平均呎價約7,873元，其中1,500呎以上大單位僅佔6宗。踏入八月份，隨著外圍不明朗因素逐漸消除，本地經濟開始回穩，七月份賭收錄得186.15億，較預期理想，為市場增添信心，樓市氣氛開始回暖，用家積極物色盤源，希望把握機會換樓。最近已先後有發展商部署推盤，其中林茂塘區有屋苑推出一手單位，呎價約8,000餘元起，反應相當理想。相信這次一手銷情將會成為市場的熱身，隨著交投氣氛回升，未來區內其他高端一手新盤開售定必誘發更多用家及換樓客入市，推動成交量及成交價上升。

踏入第三季，一如之前預測，市場交投有放慢跡象。隨著叫價止跌回升，加上銀行按揭持續嚴謹，令不少買家無法衝破心理關口，導致成交拉鋸。回顧上半年換樓熱潮持續，低端減價盤成為用家吸納的對象，其後部份減價二手樓花單位放出，亦迅速被市場消化。隨著減價盤源逐漸減少，買家的目光開始轉移至中端住宅，現時市場上的業主持貨能力相對較強，有條件待價而沽，加上在政府的按揭限制政策下，銀行的樓按取態仍然維持嚴謹，令買家處於心理關口，態度轉趨觀望，導致買賣雙方形成拉鋸。據中原資料顯示，七月至今住宅成交量按月下跌近五成。事實上，市場在過去兩季累積了一定的購買力，換樓剛性需求大，不過用家一般現金儲備不足，需要出售原有單位套現，才能支付換樓首期，在現時中端住宅交投減少的情況下，令換樓鏈中斷，難免拖慢成交。這類用家以中產階層為主，成為市場上換樓困難的夾心階層。即使較有實力的用家傾向追求新落成的大型屋苑，亦會擇平而買，最近出現個別投資者因股市波動急需現金，而減價出售套現的情況，這類減價單位成為換樓客的追捧目標，接連錄得多宗成交。其中一個東方明珠區遠期樓花單位，約1,300多呎，業主蝕讓離場，以約1,260萬獲承接，成交價較合約價低近一成。現時市場氣氛僵持，一方面由於買家需要時間衝破心理關口，再者SSD影響盤源流轉，同樣是阻礙市場交投的重要因素。建議政府適時檢討政策，考慮適度放寬SSD及住宅按揭限制，幫助有需要的市民置業，長遠有利市場健康發展。

樓市經過首兩季調整，交投氣氛開始回暖，樓價亦已經穩步回升，然而最近外圍環境連番波動，希臘債務問題，內地股市急挫、1,600隻股票停牌，港股震動，為本地樓市增添不明朗因素，削弱市場信心。近日市場放盤有增加的跡象，有業主因為股市下滑急需現金周轉，減價放售單位套現，減幅一般達一至兩成。亦有業主看淡後市，認為樓價仍未見底，希望趕及樓價進一步下跌之前盡快放盤離場。最近就有一個金峰南岸7座低層兩房單位，面積1,259呎，由於業主急需套現，主動減價出售，最終以800萬成交，平均呎價6,354元，較市價7,200元低12%。雖然不少減價盤接連湧現，然而成交量未見大幅增加。現時市場氣氛受消息左右，無論投資者抑或用家都傾向觀望。經濟前景未明，投資者運用資金較以往謹慎，除非價錢低於市價兩至三成，否則不會輕易入市。而用家方面，置業步伐亦明顯放慢，不少用家相信樓價仍有下調空間，不急於入市，反而趁現時盤源充足慢慢挑選心儀單位，擇平擇優而買。縱然市場不明朗因素不少，然而長遠來看澳門經濟前景始終向好，最近四個月賭收跌幅已經持續收窄，接連有投資銀行對澳門經濟前景看法正面，認為最壞的情況已過，並預期七月賭收重上200億水平，著名評級公司穆迪更對澳門維持去年Aa2的評級。各界對澳門前景回復憧憬，隨著市場信心逐漸恢復，相信未來交投亦將逐步回復穩定。

近月樓市漸見回暖，二手成交回升，部份本地業主出售物業獲利套現，持有現金增加，投資意欲旺盛，有意向外尋找新的投資機會。上週六、日澳門中原地產舉辦「新加坡發展投資講座及物業展銷會」，吸引大批本地投資者到場查詢，反應熱烈。據統計，新加坡是最受港人喜愛的海外置業地區第三位，當地政治穩定，法制健全，經濟發達，2014年更名列全球競爭力排名第二位，是眾所周知極具投資優勢的國際都會。同時亦是最熱門的海外升學國家之一，當地奉行精英教育，加上新加坡政府實施一系列居留政策吸引人才，近年就有不少澳門學生到當地升學。由於投資環境優裕，樓價亦相對較低，部份位於市中心優質地段的新盤實用面積呎價僅10,000多元(港幣，下同)，而且銀行提供八成按揭，利息僅1.6%左右，加上最近一年港元強勢，相對新加坡元匯率低水，變相令港澳人士的購買力增強，故不少投資者有意到當地置業。是次展銷會帶來的兩個項目珊頓?雲尚及盛薈華廷分別位於當地金融區及豪宅區，發展商以優惠價發售，並提供15%稅務回贈及其他折扣，優惠最多達17%，短短兩日接連錄得多宗成交，以實用面積700呎的一房戶型最受追捧，呎價約10,000─11,000元，入場費折實約600餘萬起，買家多數為家長購作子女升學居住之用，此外亦有投資者購作長線收租投資。近年澳門投資海外物業盛行，投資者除了要考慮匯率、升值潛力等因素，更重要是管理問題，中原分行網絡涵蓋新加坡，當地有專業團隊為客戶直接跟進收樓、管理、甚至租務等事宜，讓客戶坐享投資成果。

住宅市場經過半年調整，已經低位喘定，第二季市況調頭向上，隨著中低端住宅交投回升，豪宅市場亦開始受到注視，在放盤量急增之下，未來或有機會引發減價潮。最近市場放盤量增加，新入伙屋苑及遠期樓花二手盤源充足，主要因為部份業主選擇薄賺離場，叫價亦未敢進取。不少用家趁機入市換樓，買家的選擇性多了，有條件擇平而買，故雖然成交量上升，然而成交價卻未有突破。以金峰南岸為例，現時分層單位的成交呎價約7,500至8,000元，與去年高峰期呎價約10,000元相比，仍有20─25%差距。中低端住宅價格持續偏軟，市場普遍認為豪宅將會成為下一波減價潮的主角。最近陸續有複式單位、空中別墅等特色豪宅單位推出市場，引起不少本地富豪及專門投資豪宅的基金公司關注。惟叫價與準買家的意向仍有差距，故暫未有成交。現時金峰南岸、星河灣名門世家、壹號湖畔、澳門凱旋門等名牌屋苑的特色單位呎價介乎15,000至20,000元不等，相信短期內或有10─15%下調空間。事實上，澳門的豪宅向來不乏捧場客，除了本地富豪及基金公司，近年隨著澳門與鄰近地區的經濟往來日漸頻繁，不少內地及香港富豪亦鍾情購買澳門豪宅作投資或度假之用。不過由於過去少有放盤，業主叫價強硬，加上銀行對豪宅的估價及按揭稍欠積極，令買家的購買成本高，成交難度大。現時買家正觀望市況動向，等待減價，只要業主願意在叫價上稍作讓步，相信必定可以推動成交，打破悶局。

樓市升勢持續，繼上月中低端二手住宅交投活躍，市場氣氛進一步回暖，踏入六月份，有發展商乘勢加推一手單位，吸納市場購買力，豪宅市場亦受帶動。近日市場最大焦點必定要數濠珀，六月份首日，濠珀加推最後一批單位，戶型包括開放式、一房、二房及三房單位，面積由556至1,936呎，呎價由11,000至13,000元，市場反應相當理想，合共30多個單位，一日內全部售罄，更創下周邊屋苑的成交呎價新高。濠珀的熱銷，為市場注入一支強心針。事實上，樓市由近幾個月起已經顯著回穩，不少用家出動睇樓，加緊入市，當中以500萬至600萬的單位成交最活躍，成交價亦明顯上升。受中低端市場帶動，豪宅價格亦開始略有回升。金峰南岸一期已入伙的二房單位，叫價由上月約每呎7,000多元升至現時8,000多元。壹號湖畔及天鑽現時叫價約每呎10,000至11,000元，較上季約8,000至9,000元回升超過兩成。近日就有一個壹號湖畔2座中層B單位，以呎價10,000元獲承接，是自樓市調整以來的高價成交，可見豪宅市場亦開始有承接。而另一個矚目的範疇就是車位市場，自從四月份政府提出考慮調升停車場收費及取消月票制，刺激車位交投明顯增加，投資者入市意欲大增。最近就有投資者一次過買入濠庭都會5個地庫層車位，平均成交價約175萬，與四個月前最低價約150萬相比，價格上升逾16%。現時地面層車位叫價達180萬以上，周邊屋苑車位價格亦有不同幅度的增長，不過依然有不少投資者希望入市，可見他們對車位市場的未來走勢相當看好。展望未來，隨著中低端二手市場回升，加上濠珀熱銷對市場帶來刺激，相信豪宅市場將會成為下一股升浪的主角，優質的豪宅將會更受買家追捧，價格亦有望繼續上揚。預料整體市場都會更趨活躍，未來一季住宅價格或有機會再創5─10%升幅。

最近統計局公佈最新數據，上季物業成交量按季下跌12.7%，其中舖位成交量佔107宗，按年下跌75%，最近兩個月舖位成交量雖然仍未見明顯回升，然而市場頻頻出現大額成交。經過之前的調整後，市場由四月份開始有回暖的跡象，金管局數據顯示，三月份居民存款金額有4,662億，市場資金充裕，不少投資者有入市意欲，不過大部份都希望等待時機「執平貨」，因此暫時以觀望為主，成交未算活躍。有業主選擇獲利離場，市場上陸續出現旺區貴重商舖放盤。一、二線街當旺舖位是不少投資者趨之若鶩的珍貴物業，最近難得有業主放盤，旋即吸引大批投資者注視，接連錄得多宗大額成交。早前東方明珠區就有一籃子舖位，以呎價22,000多元獲承接，總成交金額近10億。近日又有一個近殷皇子大馬路的舖位，以1億元成交，平均呎價高達134,500元。展望未來，預料五、六月份成交量會維持平穩，不過相信會繼續有大額成交浮現。澳門土地資源緊絀，舖位缺乏新供應，別具投資價值，雖然近月賭收放緩，市況稍為回軟，然而只是高峰期升浪之後的短暫整固，長遠而言，澳門仍具備充分的發展優勢。近年政府大力推動多元化經濟，增加非博彩旅遊元素，隨著各個大型酒店項目陸續落成，旅遊硬件配套不斷豐富，加上港珠澳大橋、輕軌等基建的支持，未來必定令澳門的旅遊城市地位進一步提升，推動旅客量大增，長遠來看舖位始終具有投資前景。尤其部份頂級一線舖位，以往旺市時業主基本上不會放盤，即使放盤叫價亦會相當進取，租金回報一般不足2厘。現時市場難得有部份罕有的一線旺舖放售，而且叫價合理，回報率可達2.2厘以上，有興趣的投資者不妨多加留意，把握入市時機。

最近市場焦點離不開氹仔區，早前區內新盤濠珀接連推出三房及開放式一手單位，以靈活的付款方式吸引買家，由三月底至四月初短短的時間內已錄得超過100宗一手成交，其中開放式單位更於一日內售出60多伙。濠珀的熱銷不但打破了沉靜已久的市場悶局，更帶動了氹仔區的二手市場成交。在一手銷情帶動下，市場二手成交氣氛明顯回暖，買家的入市意欲增加，不少用家希望把握機會上車或換樓，市場上個別低價單位成為搶手貨，造就上月氹仔市中心多個屋苑成交增加。其中，濠庭都會四月份錄得十多宗成交，呎價介乎6,700至7,400元，另外濠珀亦有多宗二手成交產生，呎價約9,000至9,200元。隨著這批低價盤源陸續被消化，開始出現業主反價現象，現時濠庭都會叫價介乎每呎7,200至8,200元，濠珀二手叫價更升至9,300至10,000元。面對業主叫價進取，買家考慮更為謹慎，成交速度開始放慢。不過，車位交投反而較之前活躍，早前政府提出將考慮調升停車場收費，消息刺激了車位交投，四月份濠庭都會錄得15宗車位成交，成交價介乎155至165萬。至於租賃成交就更為活躍，由於五月底金光大道將有新酒店項目投入營運，外僱人數將進一步增加，不少外僱租客近一兩個月已經開始物色租盤，氹仔市中心的三房單位最受歡迎，花城區接連錄得多宗租賃成交，呎租由8至10元。此外，濠珀由四月份開始分階段收樓，亦為市場增加了一批租盤，現時該屋苑放租單位大概有20個左右，租金叫價約每呎15至17元，受區內不少優質租客追捧。踏入五月份，預料二手市場表現會相對平穩，由於市場上的低價盤源已經基本被消化，相信之後的樓價會相對穩固，除非業主願意提供較大的議價空間，為成交增加動力，否則未來二手交投可能會較為拉鋸。

最近樓市回暖，經過上季樓價調整，誘發買家重投市場，交投氣氛開始回升。由於新盤帶動，加上換樓需求支持，市場成交以中高端住宅為主，低端住宅交投相對淡靜。豪宅市場成交顯著增加，由於賭收放緩影響，賭場人士減少，高端租賃市場淡靜，豪宅租金回落，尤其賭場區一帶的高端租盤更出現退租。缺乏租賃帶動，加上同區有新盤天鑽入伙，盤源增加，部份業主選擇減價出售，獲利離場，有同區二手豪宅單位近日以呎價10,000元獲成交，較去年中高峰期呎價14,000元回落近三成。由於樓價減幅顯著，吸引不少投資者趁低吸納，亦有想換購高質素物業的換樓客入市，令豪宅成交加速湧現。豪宅一向抗跌力強，現時大市跌勢喘定，樓價料回升在即，相信豪宅會繼續成為買家追捧的對象。中端市場方面，成交主要集中在新屋苑及樓花項目。由於在現時按揭政策下，首期成本高，不少用家傾向購買二手長期樓花以緩衝壓力，最近就以海一居最受追捧，隨著發展商完成物業登記符合銷售條件，而且SSD期滿，部份單位釋放到市場，令海一居成為不少換樓客的追捧對象，四月份首三週已錄得二十多宗成交，平均成交呎價近7,000元。現時投資者與用家的比例約2：8，為健康合理的比例，反映市場仍然以用家為主導，有剛需支持。最近用家購買意欲明顯增強，不過入市情緒相對理性，部份會貨比三家，除非遇上業主減價才會加快成交決定。預料短期內中高端住宅仍然是市場成交的重心，樓價相信會趨向平穩。

經濟環境持續波動，賭收十連跌，博彩監察協調局數據顯示首季博彩毛收入跌至647.77億，較去年同期下跌36.6%，其中二月份更創有紀錄以來最大跌幅，同比急跌48.6%，至195.42億。樓市亦受影響持續調整，直至二月底樓價已較去年底下調最少兩成。不少準買家認為樓價已下跌了一定的水平，是時候止跌回穩。最近有買家開始加緊入市步伐，希望趁低價吸納心儀單位。加上早前濠珀推售三房單位，發展商以靈活的付款方式吸引買家，呎價介乎12,000至13,000元，較市場二手價高四成，依然反應熱烈，短時間內錄得30多宗成交，在這股熱潮帶動下，市場不少二手成交開始湧現，而且成交價亦有回升跡象。新入伙屋苑尤其受追捧，以金峰南岸為例，最近有兩房單位以呎價7,300元成交，較之前呎價6,800至6,900元回升近7%；而天鑽現時成交價回升至每呎9,500至10,000元，較入伙前近9,000元回升超過5%。此外，部份傳統豪宅屋苑價格亦有支持，其中壹號湖畔最近成交呎價已回升至11,500至20,000元水平，對比年初個別單位呎價低至10,000元已有顯著升幅。可見買家信心回穩，看好市場長遠發展。踏入四月份，濠珀再推出最後一批開放式單位，相信會進一步帶動市場氣氛，預料四月份市場會陸續有成交湧現。至於樓價方面，現時樓價對比一、二月已有明顯升幅，相信急需出貨的業主之前都已套現離場，現時市場上都是持貨能力較強的業主，因此預料未來樓價會漸趨回穩。

經濟環境變動，樓市進入調整期，今年春節後市場成交氣氛似乎並未如往年熾熱，二手交投呆滯，然而，事實上不少用家及換樓客正蠢蠢欲動，希望趁淡入市，市場回暖在即。今年春節後市場成交並未見明顯回升，日前氹仔新盤濠珀開售，初期反應未見熾熱，由於不少人認為樓市處於調整期，態度偏向觀望，未敢輕易入市，後來發展商為吸引買家，推出更優惠的付款方式，首輪訂金10%，之後第一年每四個月付2%，第二年每四個月付3%，最長28個月成交期，若提早成交更可獲現金回贈，另外更向買家提供優惠價配售車位。由於成交期長，首期輕鬆靈活，吸引不少換樓客關注，一日內錄得二十多宗成交，涉及單位由約1,719至1,936呎，三房加一工人套房間隔，價格介乎1,900多萬至2,500多萬，平均呎價約12,000多元。由於三房連露台戶型屬同區罕有，而且享有中央公園景觀，難怪即使較市場二手價格高四成仍備受追捧，短時間內錄得多宗成交，可見買家普遍對後市充滿信心，看好未來兩年樓市始終趨向上升。事實上樓市自去年底進入調整期至今，已累積了不少購買力，不少人有意欲希望趁淡市換樓，礙於現金不足而無法實現，只要發展商願意提供切合換樓客需求的付款方式，或者銀行願意放寬按揭，都可以有效推動成交。隨著該批濠珀單位的成交，將帶動市場交投氣氛，引發一輪成交熱潮，相信短期內二手買家將會加快入市步伐，而業主或有機會反價甚至封盤。預料樓市最快由四月份開始回暖，屆時成交量相信會有顯著增長。

近月，樓市氣氛淡靜，一月份成交量仍相對平穩，二月份由於春節長假期，不少業主外遊，市場成交顯著放緩。承接去年第四季市場調整效應，樓價持續回落，春節前樓價對比去年底再進一步下調約10%。由於調整速度太急，不少業主決定暫時封盤，成交拉鋸。往年春節之後往往是樓市的「小陽春」，然而今年市況卻一反傳統，春節後外遊的業主陸續回澳，市場不但未見回暖，反而出現封盤現象。主要由於過年前樓價回落太急，而業主又普遍不願意減價，索性暫時封盤。現時業主心態仍然相當強硬，雖然賭場唱淡消息不斷，賭收連跌9個月，然而並未打擊業主信心，不少業主認為壞消息已盡出，樓價跌勢已經喘定，期望春節後樓價回穩，故業主普遍持觀望態度。最近，不少用家四出物色單位，希望趁樓價回落把握機會入市，部份臨近入伙期的大型樓花項目最受用家歡迎，其中金峰南岸過年前平均叫價回落至每呎6,900至7,000元水平，吸引了不少換樓客追捧。隨著過年後業主紛紛封盤，低價盤絕跡，現時叫價每呎7,100至7,200元的亦開始獲買家考慮。現時地價高，建築用料、人工、宣傳廣告等成本亦不斷上升，麵粉貴，麵包亦自然貴，而且澳門土地資源少、置業需求大，樓價始終有支持。故投資者見價錢合理都會積極入市，上月就有部份投資者在過年前吸納減價單位，作長線投資用途。雖然短期內樓價傾向橫行，不過長遠走勢仍然向好。踏入三月份，市場氣氛開始回暖，過年後隨著外僱及學生回流，租賃市場明顯活躍，租金有承接，部份過年前未獲承租的租盤，過年後很快已租出。在租賃市場帶動下，預料未來樓市會逐漸向好，樓價有望逐漸回穩。

二月接近尾聲，回顧本月樓市，春節前住宅成交較之前暢旺，睇樓量及查詢量都明顯上升。部分業主希望趁新年前套現，定價會貼近市價，而且會提供一定的議價空間，吸引部分用家四出物色單位，希望趁淡市購買心儀單位，只要叫價合理，最快可於幾日內成交。以濠庭都會為例，最近一個約1,340呎的單位以930萬成交，對比半年前樓價高峰期約1,080萬，樓價回落14%；另外，澳門傳統中產住宅區高士德區，亦有約兩年樓齡的1,700呎大單位連車位，叫價1,600萬，預計快將獲承接，較高峰時期叫價2,000萬，下調達20%。可見之前的不合理叫價，現已回落至合理水平。現時樓價已經有承接，成交以藍籌屋苑為主，大單位較受追捧。由於未來發展商開則會傾向小面積單位，大單位供應將逐漸減少，因此無論換樓抑或長線投資，現時入市都是適合的時機。春節期間，外遊情況增加，市場氣氛較為淡靜，隨著春節假期完結，預料三月開始樓市就會逐漸重回正軌。去年市場樓花供應少，而且以投資性較大的珍珠盤為主，缺乏大單位供應，不但忽略了用家需求，而且亦導致低端住宅樓價在去年初一度升幅強勁，反而豪宅價格升勢較慢，低端住宅與中高端物業之間的呎價分野不明顯。今年將有幾個屋苑入伙，估計可為市場增加約1,200個住宅單位，將供應量重新提升至合理水平，相信有望推動交投回升，有助樓價健康合理地發展。預料今年中端住宅樓價穩定，豪宅走勢看俏。最近坊間有聲音，希望銀行放寬按揭，助本地用家置業。事實上，過去由於銀行按揭嚴謹，的確令置業成本增加，拖慢市場成交，間接令本地資金流向外地，對澳門換樓市場造成不健康的影響。本地居民置業需求龐大，希望當局適時檢討調控措施，適度放寬按揭限制，助本地用家解決置業換樓需求，繼而推動盤源流轉，有助本地樓市長遠健康發展。

延續去年底市況淡靜氣氛，一月份交投仍然疲弱，其中東方明珠區成交亦不多，由於該區以用家為主，未有大量減價放售現象，區內幾個大型屋苑只錄得零星成交。不過，隨著海一居投入動工，相信將會為該區市況帶來明顯變化。各界期待已久的海一居於一月份正式動工，並有望年底前完成打樁工程。由於該區缺乏一手供應多時，市場渴求甚殷，令海一居再度引起各界關注。最近有部分額外印花稅期滿的業主獲利放售，亦有持貨量多的投資者減持出售，令成交量有明顯增長。據澳門中原地產資料顯示，一月份海一居錄得二手成交約10宗，平均呎價約7,200元，呎價較去年中樓價高峰時期回落近兩成。主要因為去年底大市調整，部分業主叫價下調。海一居為東方明珠區內最大型樓花，共有17座大樓，提供約5,220個住宅單位及100萬呎商場配套，項目落成後，將帶動區內發展得更完善、更成熟，加上港珠澳大橋概念，以及區內幾個大型屋苑，形成近似香港的「九龍站效應」，吸引不少自住用家以及為子女置業的家長選擇該區，剛需龐大。過去一年該區新盤供應近乎零，市場缺乏一手帶動，欠缺方向，相信隨著海一居動工，發展商恢復推盤，交投有望回升。雖然最近正值春節前夕傳統淡季，市場成交偏淡，不過，過去幾個月市場對於不利消息已基本消化，現時各界都憧憬春節期間的博彩及旅遊數據，期望可為之後的市況帶來推動力。事實上，近日已有不少用家四出物色單位，市場成交難度降低，只要有單位放售很快可獲成交，可見現時市場承接力已經開始回復。預料二月份成交量及成交價都會持平，過年後市況變動會漸趨顯著。

2014年完結，總結去年樓市表現，上半年雙鑽、君薈等新盤開售，刺激二手叫價上升，部分中低價單位呎價甚至向新盤看齊，成交疏落。下半年本地缺乏新盤開售，加上橫琴氣氛熾熱，消耗不少本地購買力，二手叫價回落，重回年初水平。踏入2015年，相信樓市有機會逐漸回復正軌。今年將有幾個新盤，如濠珀、亮點、天鑽、金峰二期等陸續入伙，由於新盤入伙前部分不願意上會的業主都會減價出售離場，因此是買家趁低吸納的好機會。加上由於樓價下調，變相令銀行大部分估價都估足，意味著置業首期比重減輕，亦刺激了準買家的購買意欲。日前，一個濠珀約1,100多呎的2房單位，以約960多萬獲承接，平均呎價約8,400元，較去年第四季同類單位成交呎價最高峰約10,500元，呎價回落最多達兩成。最近，查詢問價及成交都開始有增加的跡象，預料春節前這股趨勢會繼續維持，有意置業的用家相信會把握這段時間加緊入市步伐，預料本地樓市最快可在春節後逐漸回暖。最近環球大氣候時有不穩，日本擴大量化寬鬆、歐洲減息救市、香港佔中風波、澳門賭收下跌等，然而澳門樓市仍被看高一線。雖然博彩業正處於高增長過後的調整期，不過調整幅度相對溫和，而且隨著澳門經濟結構轉變，內在支持因素亦增加。過去澳門經濟以博彩業及旅遊業為重心，較為依賴外在因素，外圍因素一旦有變動，本地經濟環境及樓市亦會隨之而受影響。時至今日，澳門不再單純依賴博彩業，特區政府支持多元化產業發展，而橫琴新區正好可為澳門補給土地資源，幫助澳門打破地域限制，創造更多發展機會。在橫琴的強大支緩下，可預見未來澳門的經濟發展將更具潛力，樓市長遠看好。

橫琴熱潮持續，分散本地市場注意力，加上24小時通關消息放出，為本地市場增添不穩定情緒，成交繼續淡靜。上月24小時通關消息公佈，令部分業主產生心理影響，擔心本地樓市受衝擊，個別業主加緊放售物業套現，叫價態度軟化，另外亦有部分業主由於之前叫價過高，令單位遲遲未獲成交，最近亦陸續調整叫價，整體樓價較之前回落。其中，金峰南岸上月錄得約16宗成交，平均成交呎價約8,000元水平，個別單位呎價最低約7,200元，與過去兩個月呎價約9,000元相比，回落一成左右。踏入十二月，價格繼續調整，現時市場上金峰南岸放盤叫價以每呎8,000元左右為主，個別細單位約8,500元水平。現時業主取態大致有兩種：部分業主擔心大環境不穩會影響市況，甚至擔心樓價下跌，希望盡快出售套現；另一部分業主眼見現時樓價回落，與目標價格有一定差距，寧願暫時封盤放租，先觀察市況再作決定。而買家方面，不少之前未能入市的準買家留意到樓價已回落到可接受的水平，希望把握時機入市，因此最近的放盤只要叫價合理，都可很快獲承接，不過始終放盤量不多，整體成交量未見明顯增長。現時市況仍然維持拉鋸，預料年底前樓價不會有明顯變動。雖然現時坊間對於24小時通關對本地樓價的影響存有疑慮，不過現階段橫琴仍在發展初期，所有配套有待完善，居住條件仍未成熟，因此相信短期內不會因為通關政策而對澳門樓價造成拖累。而且不少本地居民始終視澳門為長遠居住地，傾向在本地置業，因此本地市場始終有支持。隨著橫琴24小時通關正式實施後，業主及買家逐漸看清市場走勢，相信屆時市場氣氛將會逐漸回暖，預料樓價最快或會在明年初回復穩步向上。