去年年中樓市全面「撤辣」後，市場氣氛雖曾短暫回暖，但動力不足，至年底已再度轉淡。踏入2025年，在缺乏新政策刺激下，首季樓市交投量及價格均面臨下行壓力，第二季樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原澳門區資深區域營業董事吳宙新先生、珠海中原事業部總監周藝華先生主講。珠海中原事業部總監周藝華先生回顧第一季珠海市況，他表示，珠海經濟發展勢頭持續向好，珠海人均GDP位居大灣區九城第二，僅次於深圳。2024年珠海實現地區生產總值3184.31億元，同比增長4.80%，人均GDP達12.77萬元，排灣區第二。香洲區GDP達2993.29億元，同比增長3.60%，為珠海GDP主力貢獻區。珠海城市交通基建日益完善，2024年珠海市交通基礎建設推進成果豐碩，市外、市內交通路網全面鋪開，全力推進港珠澳文化、經濟、科技交互融合，加速融城步伐。其中金海公路大橋、珠機城際二期及黃茅海跨海通道等工程均正式通車；金琴快線北延段一期順利通車，二期主體工程即將全面完成，力爭2025年4月具備通車條件等。自澳車北上港車北上政策不斷深化推進以來，香港、澳門居民前往內地的熱情愈發高漲。2025年第一季，經口岸出入境客流超750萬人次，同比增長23%，其中出入境港澳居民超過410萬人次，佔口岸總客流54.6%。車流累計超過156萬輛次，同比增長31%，數據均創新高。港澳居民北上熱潮下，港澳買家在珠的成交比例也持續提升。2024年珠海置業客戶成交構成數據顯示，珠海的香港買家約占13%，較2023年提升7%；澳門買家的成交比例也由2023年的5%提升至10%，較2023年上升5%。珠海作為港珠澳大橋首站落腳地受惠眾多，帶動了珠海商業消費持續增加，港澳年輕人聚集，珠海熱門商圈如玖洲道、富華里等地，玖洲道復刻版『玖洲薈』近日在港澳推出，吸引了不少人支持，反應熱烈，主因該項目收租回報可觀，對於玖洲道品牌認可，加上擁有迎賓大道和九洲大道交匯處的地段優勢，吸引了不少港澳人買舖熱潮。隨著橫琴粵澳深度合作區分線管理政策正式實施一周年，在此居住就業的澳門居民超2萬人，澳資企業占比持續提升。澳門居民在橫琴就業、創業、生活、學習擁有更便利條件，吸引越來越多澳人及澳資企業於橫琴發展。就業方面，對於符合規定的澳門青年，于橫琴就業申請4000元/月就業補貼。而在扶持澳資企業發展方面，對於澳門品牌/澳人持股25%以上的商家可申請裝修補貼最高1000元/㎡，租金補貼最高70元/㎡/月，當中位於橫琴口岸廣場旁信德口岸商務中心商舖現正招商中，吸引不少澳企考察並計劃開店。2025年第一季度，珠海全市房地產商品房可供預售宗數共計16宗，同比減少5成，可供預售面積共計15.49萬㎡，同比減少約59.69%。住宅可供預售面積約14.16萬㎡，同比下跌約58.67%；商業可供預售面積約1.33萬㎡，同比減少約67.17%；辦公無新增供應。2025年第一季度珠海網簽成交量共計9324套，同比上升約4成。價格方面，珠海全市第一季度均價約22,358元/平方米，較去年同期下跌約8.77%。國內樓市多項政策頻出加持，帶動港澳居民北上氣氛，促使珠海樓市持續復甦行情，尤其3月份在小陽春的驅動下，大部分發展商加碼促銷措施，助力樓市回暖，房價則呈鬆動下調趨勢。2025年第一季珠海最受歡迎區域為香洲區，共計網簽成交3,242套，同比上升48.51%。香洲區作為珠海主城核心區，區域發展成熟，基礎配套設施齊全，尤其灣仔、十字門片區地段突出、產品質素高端，戶型覆蓋廣泛，頗受市場青睞。其中華發琴澳新城以網簽成交470套位居榜首。其次為金灣區，共計網簽2,147套，佔全市約23.03%；另斗門共計網簽成交1,602套；高新區共計網簽成交1,092套；橫琴深合區共計網簽成交1,018套；高欄港共計網簽成交223套。2025年第一季度珠海住宅仍為成交主力，網簽成交共計4,874套，同比增長15.88%；住宅均價約24,094元/平方米，較去年第一季度下跌約6.62%。商業物業網簽成交共計191套，同比增長22.44%；商業均價約22,960元/平方米，較去年第一季度下跌約11.74%。辦公物業網簽成交共計1,055套，同比下跌約3.56%；價格方面，辦公均價約20,857元/平方米，較去年第一季度上升約9.60%。今年兩會《政府工作報告》首次將穩住樓市寫入總體要求，為全年房地產政策定調，相信未來將有更多利好政策措施出台（如優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等），持續推動房地產市場的止跌回穩。由於第一季樓市處於週期性淡季，發展商推貨意願低，全市僅有少數新品加推，無新盤面市；預計第二季新房供應力度加大，第四代住宅將相繼入市，為市場提供更多優質房源選擇。今年首季珠海樓市實現開門紅，成交表現好於上年同期，尤其南灣、灣仔及十字門等熱銷區樓盤，因兼顧地段及品質，長期備受港澳買家關注及青睞，成交表現不俗。展望第二季，隨著高品質住宅陸續面市，樓市交易活力將得到提升，刺激市場改善需求加速釋放，疊加兩會提振行業信心，客戶觀望情緒減弱，成交有望繼續保持穩步增長趨勢。澳門中原澳門區資深區域營業董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，自去年年中樓市全面「撤辣」後，市場氣氛雖曾短暫回暖，但動力不足，至年底已再度轉淡。踏入2025年，在缺乏新政策刺激下，首季住宅交投低迷，除了一月份新盤「珀悅」有逾80宗大手成交拉動外，平均每月成交量不足200宗。據財政局資料顯示，一、二月成交量分別約270宗及176宗，估計三月份成交量約在200宗水平，推算全季約646宗，環比下跌約13%；價格方面，由於成交集中於大面積減價盤，拖累樓價進一步受壓，估計3月份實用面積平均每平方米樓價約6.9萬澳門元，推算首季平均樓價約7.2萬澳門元，較去年同期下跌約16%。受外圍經濟環境影響，澳門整體市道仍疲弱，鄰近大灣區城市普遍都將穩樓價促成交寬政策為首要任務吸納資金及人才，香港除優化了「新資本投資者入境計劃」外，亦放寬稅費制度，徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，故此澳門樓市交投量及價格均面臨環境下行及競爭壓力。在現行樓按比例統一為7成的政策下，居民在資金緊缺的情況下仍需負擔3成首期才能置業，對不少家庭而言門檻甚高，加上近期銀行態度保守未必可以借足7成、長年期或好的利率條件，令不少買家望而卻步。而近年一些澳門居民已習慣北上消費，加上澳車北上政策方便，且內地置業劃一利率及可借足八成半，部分更可靈活支付首期，吸引部分澳門客戶北上置業。北上亦令本地租賃成交及租金均有輕微下跌趨勢，尤其北區鄰近關口的物業影響最大。據澳門統計暨普查局的資料顯示，2024年全澳住宅單位每平方米實用面積平均租金為137澳門元，而據珠海市住房和城鄉建設局資料，珠海全市商品住宅每平方米實用面積平均租金為39.79人民幣(約44.5澳門元)。從上述數據比較下，澳門與珠海的租金明顯存在較大差距。傳統旺季不旺，每年傳統最旺及較多發展商集中開盤一般在小陽春元宵後至清明前，但今年只有位於高士德的一個新盤「晉杰苑」發售，減價力度可算近十多年最大，雖然主打大單位，但每呎僅4,500元，重塑對澳門新樓要過萬元一呎的概念，更有用家指似乎平過拱北橫琴的新樓，該項目開售初期曾出現排隊人龍，至今售出超過8成，反映樓價調整的幅度較大方可吸引買家入市。總結澳門樓市現處於U型狀態，年初下行壓力較大，預計樓價將再經歷一波下調，或再下跌10至20%，價量齊跌樓市步入冰河期，料第二季每月平均成交量徘徊在200宗低水平。至於「U型」底部的長短將取決於多項因素，包括美國減息步伐、救市力度等。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，一月份成交量約21宗，估計二月及三月份成交量分別約18和23宗，推算首季總成交量約62宗，按年下跌約23%。首季成交仍以民生區的北區為主力，旅遊區則以租賃及個別大宗交易為主，失約了超過一年的億元成交終於在本年第一季中浮現，分別於中區及官也街。買家結構方面，過往以用家主導的商舖市場，首季用家僅占約四成，投資者比例大幅攀升至約六成。隨着澳門旅遊業持續回暖，自元旦實施的「一簽多行」及「一周一行」政策進一步刺激旅客增長，帶動核心區商舖的租賃市場暢旺，首季月租超過10萬元的商舖租務成交便錄得約20宗，令旅遊區租金錄得升幅。反之民生區商舖除受居民北上消費熱潮影響外，外賣平台的高抽成費用亦壓縮了飲食行業商家的利潤。即使政府用心推出「社區消費大獎賞」活動促進消費，亦僅屬短期效應，治標不治本，民生區舖位租金仍有輕微下調現象，首季皇朝東、氹仔區及北區均錄跌幅，幅度介乎4%至24%。去年仍有很多舖位投資者認為跌幅，全因疫情或加息所致，待雨過天晴之後，一切又可回復舊觀，所以他們寧願貼息，也堅守自己的投資不放。最近，他們已開始意識到，投資舖位的好日子已經過去了，零售業已經轉型，對門市生意的依賴已大大減少，舖位的價值亦因而逐漸減少，堅守下去，亦難有好結果。澳門各區域主要街道商舖空置率地區第一季地區第一季皇朝東10.80%中區(大三巴、板樟堂區)5.65%皇朝西6.12%高士德及新橋區10.80%新口岸區12.19%北區-黑沙環7.80%氹仔區2.70%北區-筷子基區6.49%資料來源:中原(工商舖)至於寫字樓方面，按統計局數據顯示，一月份成交量約4宗，估算二月及三月份成交量分別約2及8宗，推算全季買賣成交量約14宗，環比下跌逾五成。受內地經濟復甦緩慢及零售行業疲軟影響，企業擴張及進駐意欲下降，新需求減少，寫字樓空置率持續高企。目前寫字樓在只有用家支撐而缺乏投資者情況下，預計年內將繼續呈下行趨勢。工廈市場同樣面臨挑戰，資料顯示一月份工廈買賣成交量約5宗，推算首季買賣成交量約在13宗低水平，與去年同期相若。與寫字樓類似，工廈市場亦以用家主導，僅部分租戶在價格吸引時轉租為買，市場幾乎零投資者。此外，現時商舖回報率普遍達4厘或以上，與工廈及寫字樓物業回報相差不多，投資者會優先選擇商舖，進一步削弱工廈及寫字樓市場的投資動力。總體來說，營商環境困難導致工商舖市場低迷持續，預料短期內難有明顯反彈，現時銀行定存利率港幣約3.8厘、美金約4.4厘，自用借貸利率約2.5厘到3.5厘，因此傳統民生區的用家舖位回報率若達3厘到3.5厘可吸引用家入手；而投資者方面，由於融資成本及首期普遍比用家高，故需4厘起，甚至達6厘方可吸引到投資者入場，除非美國再度減息或經濟大環境改善，工商舖價格才有機會逐步回穩，甚至從低位回升。繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，他表示，2025年初國務院、央行、住建部等多部委多次表態，將大力推動房地產行業止跌回穩。尤其是在2月初的國務院會議上，提出要敢於打破常規推出可感可及的政策舉措。並且首次將好房子寫入政府工作報告。在中央政策面持續扶持，以及地方因城施策大力推動之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規模累計同比增長一成，庫存壓力亦持續減輕。2025年1-2月全國房地產開發投資約1萬億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8%；其中住宅投資約8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3%。房地產開發企業房屋施工面積約60億平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積約42億平方米，下降9.7%。房屋新開工面積約6614萬平方米，下降29.6%。其中，住宅新開工面積約4821萬平方米，下降28.9%，反映供應量正在下降。2025年1-2月份，新房市場交易總體平穩。隨著房地產市場政策優化調整、居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，上年四季度以來房地產交易逐步改善，12月，全國新建商品房銷售面積1.07億平方米，銷售額1.03萬億元，同比降幅分別收窄7.8%和14.5%，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調整週期以來年初最低降幅，延續2024年四季度止跌回穩趨勢。一二線城市交易規模延續同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩步復蘇，同環比齊增，築底企穩信號愈發明確。受春節傳統假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開盤去化率34%，高於2024年同期8個百分點。由中辦和國辦發佈的《提振消費專項行動方案》，以及六部門又聯合召開關於消費專項行動的新聞發佈會中均提及房地產，意在明確穩定樓市預期，並從供需兩端協同發力，要求落實稅收優惠及公積金政策鬆綁，啟動購房消費動能。房地產金融環境持續改善，融資協調機制進一步擴圍增效。地方層面，全國66個省市出台124次政策，積極落實中央穩市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎上，大力推進好房子建設和供給側優化管理。12省市推進好房子建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將安全、舒適、綠色、智能作為建設標準，制定專項規劃；33省市公積金政策優化，降低購房門檻；20省市推出各類補貼和稅費優惠，通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求；11省市優化供給側管理，如供地優化、審批簡化、存量盤活等；10省市加強城市更新與融資支持；13省市保障性住房擴容。展望2025年全年，3月份兩會已定調全年方向，將以「推動房地產市場止跌回穩」作內地房地產的主旋律，「穩住樓市股市」寫入總體要求，並明確「建設好房子」作為產業轉型方向，中央政策將以穩預期、防風險、促轉型為主線，通過供需兩端協同管理、產品品質升級、金融支持與風險防控並重、住房保障體系完善等四維發力，加速構建房地產發展新模式。地方層面，重點城市將率先推動好房子建設標準落地，以產品反覆運算激發新型住房需求潛力，同時強化閒置土地盤活和存量商品房收儲效率，以重點突破帶動庫存壓力緩解，促進供需雙側預期修復，推動更多區域市場在年內實現供求關係動態優化，為行業整體築底企穩提供關鍵支撐。最後由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結及展示未來發展方向，他表示，去年樓市撤辣等政策實施後，市場普遍期望房地產市場回穩，但澳門整體表現未達預期，成交量持續低迷，樓價至今年首季仍呈下行趨勢，反映現有救市措施力度不足。目前受全球經濟環境及美國減息步伐不明朗影響，市民及投資者觀望情緒濃厚，一方面等待政府推出新一輪樓市扶持政策，另一方面期待下半年美國可能降息1至2次，以帶動市場回暖。儘管現時市況偏淡，但集團看好新政後市利好，對樓市發展持樂觀態度，新一年澳門中原將著力於業務擴張，首季業務組別由16個增至19個，同時在南灣區澳門廣場地下新增分行，以應對未來市場需求。中原澳門及橫琴企業傳訊部

一簽多行及一周一行簽注新政已正式實施，在剛過去的春節假期單日最高近22萬客流，旅客持續增加對商用物業市場帶來什麼影響？為讓各界投資者對市場情況有更深入的了解，澳門中原(工商舖)舉辦了2025年蛇年首個「招商推介會」，邀請到澳門中原(工商舖)商舖部及大灣區招商策劃負責人鍾振華先生、澳門中原(工商舖)商業租賃部負責人林智宏先生及澳門中原(工商舖)工商部及舊樓併購負責人何超群先生擔任主講嘉賓，為大家分析市況，捉緊市場商機。首先，由鍾振華先生分析澳門旅遊市場的概況，他表示，澳門旅遊業快速增長，獨特資源如文化遺產、美食等都有效吸引遊客，去年入境澳門旅客近3,500萬人次，當中內地客佔約7成；而去年全年酒店客房平均入住率按年上升4.9個百分點至86.4%，料在市場不斷完善下，未來旅遊業將更繁榮。此外，他亦分享了一些娛樂場商舖的招商資料。接下來，何超群先生為大家剖析澳門旅遊區及民生區商舖的市場走勢，為觀眾提供了「澳門20大主街研究報告」，分析主要街道商舖的買賣及租賃情況資訊、行業生態，並進行投資回報分析，讓投資者全面了解到現時商舖市場的實際情況。最後，由林智宏先生分享市場現有的旅遊熱點招商發佈及罕有的酒店買賣資訊，包括殷皇子大馬路、議事亭前地、氹仔旅遊區的商舖等，在彩蛋環節更為現場觀眾準備了澳門商用物業推介表、港珠澳法拍銀主盤清單和投資及成交研究報告。是次活動反應非常熱烈，講座後更有不少觀眾主動上前，欲作進一步了解。將來澳門中原將繼續舉辦不同活動，為市場提供更多更全面的資訊。

樓市全面撤辣，美聯儲減息周期啟動，帶動樓市氣氛明顯轉好，2024年中原澳門及珠海橫琴全年錄得約1.38億港元營業額，較2023年上升逾20%，成績令人鼓舞。為答謝非營業部同事的充分配合及努力拼博，向後勤員工派發花紅，一般員工全年可獲相等於1.6個月的薪酬。2024年澳門樓市全面撤辣，及放寬物業按揭成數上限，中央組合拳救市，社會振興經濟及房地產措施一浪接一浪，中原澳門及珠海橫琴同事憑著敏銳市場觸角，在一、二手市場皆創出佳績，成績跑贏大市，第四季錄得約2,900萬佣金收入，業績表現理想。秉承與員工共同分享成果的管理理念，管理層決定按季度盈利向全線後勤發放花紅，第四季向後勤發放花紅0.34個月，累計全年合共獲發相等於1.6個月的薪酬。有關花紅已於農曆新年前發放予所有後勤員工。寄望2025年於前線後勤同心協力下，締造更理想佳績。

振興房地產政策一浪接一浪，中原澳門及珠海橫琴把握市場機遇，去年全年營業額達1.38億港元，較2023年大幅增長約21%，成績跑贏大市。為表彰中原精英，今年中原澳門及珠海橫琴精英會離岸會議，於台灣台中進行，由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生帶領眾精英會會員一同前往。會議上，一眾管理層及精英共商謀略，為公司來年發展獻計謀，大家也可趁機會互相交流及聯誼，加強日後合作機會，期望在這個危與機並存的黃金年代力爭上游，進一步拓大市場佔有率，創造更多商機。3日2夜的旅程上，精英們盡情觀光及享用美食，為未來工作充電，再創佳績。中原今年致力於業務及人手擴張，歡迎各行各業有志人士及業界人才加入，下年精英會旅行，期待有你！

【雙11購房節】抄底換樓大贈禮抽獎結果出爐：頭獎：北極光之旅價值約HK$45,000韓**62**65二等獎：999.9足金金豆一樽價值約HK$20,000鄧**66**36三等獎：IPHONE16PROMAX512GB價值約HK$11,899王**62**66再次感謝這次參與活動的所有客戶，得獎者將收到專人通知及安排領獎。＊以上活動內容本公司保留更改權利，並不作另行通知，如有任何爭議，本公司保留最終決定權。

中原澳門及珠海橫琴於2025年1月13日，假澳門觀光塔舉行年度晚宴，公司上下匯聚一堂，一同分享過去一年的努力成果，並向各界展示2025年的發展方向。中原集團主席施永青先生、中原集團行政總裁施俊嶸先生、中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生、中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原集團創辦人施永青先生致辭，他指出在憂慮美國總統換屆將迎來不明朗因素下，現時市場上對未來採悲觀態度的人不少，今年首季市場料續有壓力，而隨政策方向漸清晰，及美聯儲局仍有減息空間，第二、三季見底回穩，至第四季甚至會有一定升勢，認為港澳樓市在2025年大機會呈「U」型走勢。中原集團行政總裁施俊嶸先生致辭表示，過去4年集團業績有所倒退，但在2024年成功扭虧為盈，各個大型板塊都可以做出利潤，包括經營環境最困難的內地業務，是意義重大的一年。中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生，讚揚中原澳門及珠海橫琴同事在業務版塊上，充分體現到「小而強」的特質，表現十分出色。新一年，澳門新管治班子已經上場，有信心澳門將有一番新景象。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，社會各界對振興經濟、振興房地產行業不遺餘力，在整體市場局勢向好下，預料2025年的經濟表現會比往年好，祝願同事接下來取得更亮麗的成績。中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧過去一年的成果以及展望公司未來發展方向，他表示，2024年全國各地出台超過七百多次的房地產促進政策，澳門樓市全面撤辣，及放寬物業按揭成數上限，令市場重現曙光，中原澳門及珠海橫琴全年營業額達1.38億港元，較2023年大幅增長約21%，成績跑贏大市，接近2019年水平。晚宴間，頒發了多個獎項予去年表現優異的同事，希望各位再接再厲，「最佳區域經理」冠軍為澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生，「最佳主管」冠軍為澳門中原(工商舖)工商部首席分區營業董事何超群先生，而「最佳地產代理」冠軍則由澳門中原(工商舖)工商部首席聯席董事潘玉小姐獲得。除頒獎外，還進行了慈善大抽獎，特別嗚謝各禮品贊助商：中國工商銀行、澳門國際銀行、華僑銀行、東亞銀行、大西洋銀行、中國銀行、大豐銀行、金時代旅遊有限公司等，令晚宴更加盡善盡美！是次晚宴亦舉辦了「中原好聲音歌唱比賽」，將現場氣氛推至高峰。

去年4月開始澳門跟隨香港及國內其他城市，實施全面撤辣，有效釋放樓市購買力，多個發展商把握時機推盤，而美聯儲自去年9月起三度減息及內地六萬億為樓市再添動力，估計全年成交量重上3,000宗。踏入2025年到底樓市走勢會如何，本行將對2024年樓市表現作全面回顧以及對2025年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅及氹仔住宅部區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生主講。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧2024年工商舖市況，他表示，工商廈交投均錄大幅回升，推算全年寫字樓成交量約92宗，按年上升近六成，其中皇朝區最受用家歡迎，預測第四季各區寫字樓均價，皇朝區為3,940元/呎、南灣區5,300元/呎及新口岸區3,000元/呎，全年整體跌幅約2成；空置率方面，新口岸區受區內商舖空置率影響故從9.3%大幅升至13%，而皇朝區及南灣有所改善，分別由12.6%下降至12.2%及14.3%下降至13.1%；租金方面，整體跌幅約為2%；至於工廈物業，推算全年工廈成交量約53宗，按年升約36%，全年均價為2,396元/呎，較去年同期下跌約22%；租金方面，截至去年第三季全市均價約每呎為7.99元，較去年同期僅微跌0.3%，其中青洲跨境工業區最貴每呎約11.3元、其後依次為望廈、筷子基、林茂堂，分別為每呎8.19元、7.73元、6.95元，最低為黑沙環及祐漢區5.59元。綜合上述數據分析，租金跌幅見底，工商廈回報率從去年的3.5%升至4%，故此用家如能獲銀行以利息不高於3%的貸款，在購買與租用兩者之間會選擇購買。預測由於新一年減息空間有限，業主如需出售必須維持4%左右的回報率，方能吸引買家入市，而寫字樓三區之一皇朝區從成交量及現時供應上，看到明顯已經觸底，來年可以看高一線；而南灣區作為傳統核心區域雖然空置率改善明顯但買賣成交量低，說明用家仍然選擇租用，故仍然有尋底空間；新口岸區則較為淡季仍然不算太過明朗，建議審慎觀察。工廈受惠於供應量，其租金跌幅近乎零，但倉庫等非加工用途的放盤量近日持續增加，拖累該類型的租金有機會下調，但可放置大型設備加工類別的工廈，則放盤量少、穩定性很高，相對較為看好。總體而言，除用家外，大多數投資者首選為舖位，令工商廈物業即使願意減價，放盤周期都會相當長，交投活躍較低，需等待再度進入減息周期後商舖止跌回升、工廈寫字樓回暖交投，才有機會轉暖。至於商舖市場，旅遊及賭場區與民生區表現明顯分歧，買賣方面由於旅遊及賭場區的舖位總價較高，而市場上買家多集中於2千萬或以下的物業，因此成交主要集中在民生區關閘和祐漢一帶的平價盤，故價格方面，全澳商舖普遍呈跌勢，氹仔區第四季平均呎價環比大幅下跌約45%至每平方呎約14,857元；中區下跌約24%；黑沙環及筷子基一帶下滑約13%；至於新口岸及高士德區較少成交，數據上未能真實反映市況。在買家比例方面，錄得不少從事藥房行業人士轉租為買自用。而第四季最矚目的區域為寰宇天下商圈，共計約40多個舖位在季內全數售出，平均成交呎價約在2萬元水平。據統計局資料，2024年首三季商舖買賣成交約262宗，估計第四季成交量約89宗，推算全年約351宗成交，按年升約35%。租賃市場方面，旅遊區十分暢旺，以官也街一舖位為例，疫情時月租約8萬，至近月以約30萬元獲承租，大幅上漲275%，氹仔舊城區季內亦錄得呎租近300元的成交，而季內較矚目的租賃為位於皇朝賭場區的金苑大廈地舖，呎租逾450元。現時一線旅遊街道基本上已無吉舖放租，租客需要提前預租才能覓得心儀舖位。相反民生區舖位受北上消費及網購普及等多項因素影響，空置率高，2024年的平均租價已較年前普遍下調近10%，現時在低位開始獲一些商戶趁低吸納，伺機開業擴張，故未見業主再有下調價格。政府積極推動消費，非博彩元素如演唱會等帶動經濟下，疊加減息周期利好，望能刺激投資氣氛，再加上「一簽多行」、「一周一行」政策已於今年元旦起實施，根據治安警資料，元旦當天本澳各口岸共錄得約10.9萬旅客入境，比去年約8.5萬上升約逾百分之二十，相信旅客的增長，整體而言對零售業舖市有推動作用，帶動工商舖物業於今年轉活，預計2025全年商舖買賣成交量按年上升約35%。澳門中原豪宅及氹仔住宅部區域董事羅俊明先生回顧2024年住宅市場情況，2024年4月中旬澳門樓市全面撤辣，釋放部分樓市購買力，多個發展商把握時機去庫存，第二季成交量明顯反彈，據財政局資料顯示，第一季成交量約538宗，第二季大幅上升至約1,028宗，惟在息口高企影響下，效力在第三季逐漸消退，成交量回落至約749宗，而美聯儲自去年9月起三度減息，為樓市再添動力。惟12月受聖誕元旦長假期影響，外遊氣氛濃厚，估計第四季成交量約752宗，全年重上3000宗預測為3,067宗，較2023年上升約百分之五。至於價格方面，推算2024年每平方米平均樓價約8.5萬元，約5,527元/呎（按實用面積估算，下同）按年僅回落約7%。但由於第二季開始多個發展商同步推盤，縱使優惠眾多，新盤呎價依然比二手樓高出不少，故令平均呎價未能反映真實跌幅，有見11月成交均價為74,364元，即約4,836元/呎，同比下跌15.6%較能反映實際跌幅情況。豪宅市場方面，由於去年政府對樓市全面撤辣、放寬物業按揭成數上限，統一澳門居民及非澳門居民按揭成數上限為7成，釋放出抑壓多年的需求，有業主見市場出現機會，逐轉守為攻主動減價吸客，帶動豪宅表現突出。中原數據庫資料顯示，去年2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅錄得約58宗成交，較2023年同期成交約21宗，大幅上升276%，尤其在撤辣消息放出開始，短短3個月便成交了約26宗；全年平均成交呎價約8,088元，同比下跌約11%。2023首置買家為2,442宗、第二套或以上為398宗、非本地人及公司為73宗；估計2024年首置買家約為1,656宗、第二套或以上預測約1,166宗、非本地人及公司預測約245宗；綜合數據顯示雖然總體成交量回升，但首置買家大幅下跌32%、第二套或以上大幅上升2.9倍、非本地人及公司大幅上升近3.4倍。過去幾年澳門樓市一直由用家及首置客為主導，預計踏入2025年，在中央政府不斷使出組合拳，要令樓價止跌回穩、振興消費，及推出多項惠澳措施，包括「一簽多行」、「一周一行」，將為本地經濟注入新的增長動力，有助提振經濟。當經濟逐步復甦，也會為樓市帶來正面影響，預料今年上半年減息效應浮現，而農曆年前後，不少發展商有計劃開售，相信會帶動住宅成交量將較去年同期上升百分之十，約達3,500宗。樓價方面，從今年客戶群體統計數據可見兩極化趨勢，過去一段較長時間新盤設計供應以首置客為主，加上積壓的二手庫存，預計1000呎以下或樓齡達30年以上的住宅回升空間有限，相反地段較好的大單位由於供應量有限，呎價比細單位低近且質素更高，從成交量及客戶群的大幅增加來看很快便會踏入回穩，預計反彈力度有可能會跑贏大市。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧2025年大灣區及珠海橫琴市況，先是橫琴方面，橫琴2024年全年網簽成交量為4,785套（數據截至2024年12月30日，下同），較去年上漲約36.87%，占珠海市網簽成交整體比例約14.62%。其中住宅物業為橫琴市場交投主力，據統計住宅物業網簽成交2,310套，占橫琴整體網簽比例約48.28%。商業成交50套，占比約1.04%；辦公成交則為799套，占比約16.7%。2024年橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計簽成交2,162套，同比暴漲1202%，占橫琴總成交比例約45.18%，以澳門新街坊成交居多，共網簽1716套高居該區榜首。其次中央商務區也受到不少買家喜愛，網簽成交1377套，同比下跌約30%，佔比約28.78%，以華發橫琴璽(薈)成交居多，共網簽703套高居該區榜首。此外，科技研發區共成交573套，同比上升約82%，佔比約11.97%，而綜合服務區共計成交273套，口岸服務區共成交232套，國際居住區共計成交168套。根據橫琴中原資料庫統計，2024年全年橫琴市場成交以面積介乎80-100平方米以上單位成交居多，占總體成交達35.69%。其次為面積60平方米以下的單位，約占20.47%。主因橫琴市場成交主力為住宅產品，其中成交主要集中於澳門新街坊、橫琴薈橫琴璽、橫琴府等2-3房單位，這類產品價格適中，品質優越，能適應多元的家庭需求。而橫琴寓及橫琴口岸廣場等小面積住宅單位也有不俗成交，帶動小面積單位占比上升。在2024年購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，佔比約48%其次為珠海買家，佔比約21%，第三位則是省外區域買家，佔比約17%。主因專供澳門買家的「澳門新街坊」配套陸續兌現並趨同澳門，持續吸引不少澳門買家陸續入場，交投量保持增加。另外隨著二季度樓市解限購、降首付低利率以及一簽多行等政策陸續出台，入市資金門檻降低，橫琴物業吸引力增強，省外買家比例增大。2024年3月橫琴正式封關運行，粵澳深合區邁入發展新階段，備受客戶關注，市場投資熱度上漲。緊接著國內自5月17日開始，樓市利好新政不斷出臺，如取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，並下調個人住房公積金貸款利率，多地包括珠海橫琴限購取消，首套房及二套房首付下降至15%，多項政策促進樓市止跌回穩。臨近年底珠海橫琴一周一行一簽多行通關政策加持，買家入市橫琴步伐加速，帶動橫琴整體交投量上升。2025年橫琴市場預料將有11個項目入市或加推，將為市場提供約82.9萬平方米供應量。其中將為市場提供約5.3萬平方米商業供應，約56.2萬平方米辦公供應，約15.7萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，口岸服務區預計新增1個項目，將提供面積約4.5萬平方米供應量；中央商務區預計新增6個項目，將提供面積約54萬平方米供應量；科技研發區預計新增2個項目，將提供面積約6萬平方米供應量，高新技術產業區預計新增2個項目，將提供約18.4萬供應量。預料隨著橫琴一簽多行的正式實施會造成極大良好影響，從近期一手成交去看10月份錄77宗、11月份公佈消息後反彈2.14倍達165宗、12月份比10月再升4.38倍達338宗，另外租賃市場更一盤難求，橫琴住宅由人氣不足從而一躍而起，相信2025年的變化更為巨大，值得關注。珠海方面受整體大環境不景氣影響，2024年珠海樓市低迷，量價齊跌。據中原資料庫監控，2024年珠海全年網簽成交量共計32,724套，較去年下跌14%。價格方面，珠海全市2024年均價約21,525元/平方米，較去年跌9.12%。其中前三季度市場表現相對冷清，成交量持續低位，而進入第四季度，隨著一系列利好政策的出臺及落地，重塑樓市信心，提升市場熱度，促使成交量止跌回升，翹尾收官。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交18,861套，占總網簽量57.64%，較去年基本持平。商業共網簽成交879套，占總網簽量2.69%；辦公共網簽成交3,625套，占總網簽量11.08%；其他類型物業共計網簽成交9,359套，占總網簽量28.6%。珠海網簽成交主力區域為斗門區，共計網簽成交10,229套，占整體比約31.26%。主因今年斗門區多個剛需項目持續推貨，並以降價優惠吸引眾多剛需買家入市，令該區交投量居首位。香洲區次之，共計網簽成交7,583套，占整體比約23.17%。2024年11月中原大灣區指數報96.36點，按月升1.34%，連升兩月，累積升幅達2.29%。升幅相信主要來自港澳地區，因匯率關係，兩地區11月升幅分別是2.55%及1.59%，帶動了大灣區指數升幅擴大，大灣區指數及香港指數同樣錄得年半以來最大升幅。12個指數當中，4個指數下跌，8個指數上升。下跌指數的幅度由0.3%至1.7%不等，共8個指數於11月份錄得升幅，幅度為0.03%至2.55%。四大中心城市全線報升，為2023年5月起計，年半以來首次。2024年首11月全國房地產開發投資9.36萬億元，同比下降10.4%；房屋竣工面積4.8億平方米，下降26.2%。商品房銷售面積8.6億萬平方米，同比下降14.3%；商品房銷售額8.5萬億元，下降19.2%，商品房待售面積7.3億平方米，同比增長12.1%。總結第一季度銷售成交同比降幅年內最高，市場表現不及預期。一季度商品房銷售面積同比下降19.4%，成交金額下降27.6%，降幅均為年內最高；第二季度4月份政治局會議之後去庫存政策力度加大，首付比例降低至15%、取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、LPR；企業融資端，房地產融資協調機制建立並加快推進，白名單項目獲批近萬億融資額度，以舊換新在主要城市全面鋪展開來，並開始推動一二手房交易鏈條逐步恢復。4-6月新房銷售面積同比降幅逐月收窄，6月份同比降幅更是只有14%，市場預期較年初已有明顯改善，市場信心有所回暖。銷售面積2.5億平方米同比下降18.6%，降幅較一季度收窄0.8個百分點，銷售金額同比下降22.7%，降幅較一季度收窄了4.9個百分點。第三季度是行業傳統淡季，銷售面積較二季度下降10%左右，成交面積同比下降12.7%，降幅較二季度再度收窄了5.9個百分點。第四季度政策面明確止跌回穩，成交規模止跌回正。9月末政治局會議定調未來發展方向，明確嚴控增量、優化存量、提高質量以來，中央層面持續放出重大穩市場有力增量政策，10月份國新辦新聞發佈會更是罕見地三度提及房地產，推動行業信心持續回穩，11月財政部降低契稅、增值稅、土地增值稅，住建部擴大城中村改造範圍，自然資源部提出專項債券資金收回收購存量閒置土地，12月政治局會議明確將執行適度寬鬆的貨幣政策，並再度強調穩住樓市。據住建部公佈數據，10月、11月新房網簽成交面積實現了連續兩個月同環比雙增長。就統計局數據來看，10月份新房成交面積同比止跌，11月同比增長3%，自2023年下半年以來，商品房成交面積實現了首度回正。截至2024年全國各地出台政策超760條，政策出台數量已超2023年全年。自國內5.17、9.26兩輪重大舉措落地前後，樓市政策出台頻次明顯加快，落實政策包括優化/取消限購、放鬆/取消限售、降低首付比例、降低房貸利率、取消普宅標準、優化限價、發放購房補貼、放寬購房契稅等多個方面，行業資金面持續改善，疊加寬鬆貨幣政策減輕地方財政壓力。整體來看，當前需求端政策環境已達歷史最寬鬆水準，2025年商品房銷售有望企穩，預計全年面積、金額企穩回升機會大。而近幾年，購房者的置業觀念逐漸從先上車，再置換轉到一步到位，四房戶型因更強的功能性和適配性，可以匹配三代同堂、二孩三孩家庭等多種的家庭結構，迎合了購房者對長期穩定居住環境的需求；政策帶動大面積產品市場份額增長。從成交面積結構看，主力110-140㎡產品市場份額保持穩定，與去年相比沒有變化。面積更大的產品，即140-180㎡和180㎡以上產品成交占比同期分別增加1.1和0.6個百分點，這表明市場對於更大面積住宅的需求正在逐漸增加，相信未來數年、地段好、第四代設計及大戶單位將主導市場。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示2024年的樓市是峰迴路轉的一年，年內有不少扶持房地產的新政策接連出台，包括政府全面撤消已維持十多年的樓市辣招、美國進入減息周期，三度減息累減1厘等，因此可見自4月份開始成交量明顯回升，整體市況呈價跌量升現象。而踏入2025年，相信樓市會呈價穩量升局面，主因受惠於一浪接一浪的樓市新政開始奏效，而銀行對房地產的按揭成數提升，支持買家入市。估計在今年第一、二季一些業主仍有財政壓力下，市場上仍有機會覓得平貨，至下半年或減息再出現，加上成交量上升，已在2024年大幅下跌的樓價再有下調機會微。而當息口水平降低，定期存款利率吸引力下降時，預料一些資金亦將轉投「磚頭」，因此對2025年整體樓市看法較為樂觀。中原澳門及橫琴企業傳訊部

受疫情影響移師線上舉行的公益金百萬行，今年終於復辦實體步行籌募善款，澳門中原地產一如以往鼎力支持，一眾主管、前線及後勤同事亦有參與，不少同事更攜幼出席，向社會發放愛心與關懷。澳門中原地產多年以來一直熱心參與公益，日後定必繼續履行社會責任，推動慈善公益事業不斷發展。

自政府今年四月中旬宣布全面撤辣後，樓市一度反彈，積累的購買力釋放，據財政局資料顯示，次季住宅成交量約1,028宗，較第一季升逾90%，惟在高息環境下，撤辣刺激作用持續減弱，七、八月成交量分別僅約有356宗及200宗。隨九月中旬減息周期開展，第四季樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第三季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第三季珠海橫琴市況，她表示，第三季珠海新房市場表現欠佳，成交繼續探底，據珠海中原數據庫監控，第三季珠海網簽成交量共計5,168套，環比下跌42.26%；價格方面，全市第三季網簽均價約21,500元/平方米，環比微升2.75%。三季度珠海樓市踏入傳統淡季，加上高溫天氣影響，多買家外遊，上訪量下跌，各大項目推盤意欲下降，雖有解除限購及調整首付，以及房貸利率二次下調支撐，珠海7月及8月交投氣氛較淡，致使第三季市場成交量下降。但是隨著9月尾，美國降息及國內再次調整房貸利率，降低二套房首付比例，並大力支持房地產止跌回穩，一定程度上提振樓市信心，帶動熱度回漲，促使樓價較三季止跌回穩。據中原數據庫監控顯示，2024年第三季珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交3,120套，占總網簽量60.37%；商業共網簽成交237套，占總網簽量4.59%；辦公共網簽成交638套，占總網簽量12.35%；其他類型物業共計網簽成交1,173套，占總網簽量22.7%。2024年第三季珠海網簽成交主力區域為斗門區，共計網簽成交1,627套，占整體比約為31%。香洲區占比次之，共計網簽成交1,375套，占整體比約為27%。主因斗門區項目持續以價換量，有效刺激成交量釋放。至於橫琴方面，據中原數據庫監控統計，2024年第三季橫琴度網簽成交量為878套，環比下降34%，占珠海市網簽成交總體比例約為17%。其中其他物業網簽最多，約372套，占橫琴總體網簽比例約為42%；住宅成交約326套，占比約37%；商業成交約13套，占比約1%；辦公成交則約167套，占比約19%。受暑期及天氣影響，准買家上訪量下降，入市態度偏謹慎，致橫琴樓市交投量較二季下降。價格方面，橫琴第三季網簽均價約37,919元/平方米，環比微跌2%。由於受橫琴住宅供應量少影響，開發商相對惜售降價幅度不大，住宅價格較為堅挺，令橫琴總體價格降價幅度不大，處於平穩階段。2024年第三季橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交393套，同比上漲約534%，占橫琴總成交比例約45%，以澳門新街坊成交居多，共網簽282套高居該區榜首。其次中央商務區也受到不少買家喜愛，網簽成交189套，同比下跌約64%，占比約22%，以華發橫琴府、珠江國際金融中心成交居多，分別網簽80套、76套。此外，國際居住區共計成交117套，同比上升736%，占比約13%，而綜合服務區共計成交86套，科技研發區共計成交50套，口岸服務區共計成交43套。據中原數據庫統計，2024年第三季橫琴市場成交面積100平方米以下單位占比超5成，主要是以面積60平方米以下單位居多，占比約26.22%，其次為介乎80-100平方米單位，占總體成交約25.61%，面積為140平方米以上單位成交居第三位。主因第三季橫琴寓、澳門新街坊、華發橫琴璽等項目交投居多，地段佳項目自身質素高的項目較受買家喜愛。在2024年第三季購買橫琴物業的買家當中，以澳門區域買家居多，占比約34%；其次為珠海本地買家，占比約22%，第三位則是廣東其他區域，占比約20%。主因澳門新街坊配套陸續趨同澳門，如可使用澳門幣小額移動支付，商業配套逐漸成熟，吸引澳門買家入市，帶動占比上升。2024年第三季橫琴市場預料將有4個項目入市或加推，將為市場提供約59.8萬平方米供應量。其中將為市場提供約6.9萬平方米辦公供應，約47.3萬平方米住宅供應，約5.6萬平方米文創供應。其中，中央商務區預計新增1個項目，將提供面積約2.35萬平方米供應量；科技研發區預計新增1個項目，將提供面積約1萬平方米供應量；高新技術產業區預計新增2個項目，將提供面積約5.6萬平方米供應量。橫琴二手市場方面，與第三季的大蝕讓減價完全相反，業主受股市及島內大宗交易的帶動議價空間明顯縮窄，預期年底成交價會有最少5%的回升。澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，自政府今年四月中旬宣布全面撤辣後，樓市一度反彈，積累的購買力釋放，據財政局資料顯示，次季住宅成交量約1,028宗，較第一季升逾90%，惟在高息環境下，撤辣刺激作用持續減弱，七、八月成交量分別僅約有356宗及200宗，估計九月份成交量與八月持平，約在200宗水平，推算全季約760宗左右，環比下跌約27%。而價格方面，受新盤減價推盤影響，及二手成交多集中在減價盤的情況下，樓價再度回調，估計第三季每平方米樓價按實用面積計算約8.3萬元水平，比第二季重挫超過一成。第三季在整體成交量明顯放緩下，加上焦點仍集中在一手樓，二手市場持續受壓，有心沽貨的業主，須進一步擴大議價空間才能促成交易，就算減息周期已啟動，業主亦暫未有封盤及反價現象，希望藉好消息加快套現，氹仔指標屋苑之一「金峰南岸」的兩房單位近期跌破指標價，以約600萬放售，呎價僅約5,000元，較疫前8000元時期回落約四成。踏入第三季尾第四季初多方面利好消息釋出，市場氣氛明顯轉好，位於新口岸的豪宅「TiffanyHouse」九月底率先推出第二座全新單位，短短數天預約睇樓量已錄得逾300組。現時發展商取態依然為先求量再求價，但由於是次推售的單位景觀佳，望金蓮花廣場、松山及漁人碼頭海景，故定價才稍有調升。另一方面，本澳銀行積極配合新盤推出優惠按揭計劃，反映銀行業界對樓市及置業人士的正面支持。美國聯儲局宣布減息0.5厘，高於市場預期，亦為2020年疫情以來首次減息，本澳多家銀行亦跟隨減息步伐，減幅達四分一厘，即時減低買家供樓負擔，加上市場普遍認為年內美國將再度減息，無疑對樓市起正面作用。而在「國家隊」入市及內地金融刺激政策的提振下，近日港股顯著上漲，市場上聰明資金進場，亦令買家入市信心增加。隨租金持續上升而樓價又已顯著整固，相信吸引不少用家客轉租為買，加上發展商積極推盤，交投料逐漸回升，估計第四季成交量或重上1,000宗水平。再者，預期美國未來還會減息，進一步減輕供樓人士壓力，市場上大幅劈價的放盤將有所減少，此類劈價盤為樓價下調的重要因素之一，因此看好樓價將止跌回穩，每平方米回復至去年第四季8.7萬元水平。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，他表示，在過去一季憧憬減息氣氛濃，加上全球經濟復甦步伐緩慢，但澳門商用物業依然吸引用家支持。首先是寫字樓，政府大樓相繼落成，庫存累積加新供應，各區寫字樓空置率維持在雙位數，影響價量繼續下調，第三季成交量估計不足10宗，環比大跌七成半，成交價方面以皇朝為例成交呎價跌破4,000元水平，較去年同期再跌三成，空置率方面有所回暖，除新口岸錄得12.8%，較上季升1.8%外，皇朝區錄得12.4%，比上季跌0.2%，南灣區報13.9%比上季跌1%，兩大區均有好轉。至於工廈市場，第三季工廈成交僅約6宗左右，環比大跌約七成。平均成交呎價低見2,400元/呎，比去年同期下跌36%，而整體工廈平均呎租則約8.37元，同比跌11%，但比上季有所回升2%。減息周期開始後，預計帶動經濟重振商業氣氛，長遠有利工商廈需求，尤其近新政府大樓的皇朝區海景寫字樓，及具備卸貨台的優質工廈，這對商戶而言是硬需求，現時工商廈物業回報率普遍可達3.5%個別達到4%，對長期用家而言購置會比租用划算，而價格大幅調整至成本價水平，有硬需求的用家必然會陸續出手入市，料第四季租客變買家的情況增加，成交量會大幅度回升，但價格方面因過去仍有投資者退市，庫存量需時消化，預料年內依然會在低位徘徊。最後是關注度高的商舖市場，據統計局資料顯示，七月錄得約36宗成交，估計八、九月分別約28宗及16宗水平，推算全季約80宗，較次季成交量減少約兩成，而各區空置率方面升幅最大為皇朝東報17%大幅上升4.7%其次是北區報7.3%大幅上升3%第三位為皇朝西及筷子基分別報12.2%及6%皆升1%，表現最好是中區報4.37%跌1.9%，其次是新口岸報11.6%跌1%；較為平穩有氹仔區報2.75%微升0.25%。租賃成交集中在旅遊區賭場區為主，由於旅遊人次節節上升，旅遊區重現一舖多客搶租的情況，買賣方面則以民生區為主導，主因旅遊區商舖業主普遍有不錯的租金收入，過往的跳樓價不再，而民生區尤其是北區不少業主因澳車北上而不看好前景，寧願低價離場，故此第三季成交皆集中在一些非核心地點；減息放水令人民幣兌港幣澳門幣上升，眾多物業之中對商鋪物業最有利，一方面吸引旅客在人民幣升值後在澳門消費更好用，另一方面減低了澳人北上的折扣，帶動整體澳門消費利好商舖。此外減息後各地都開始爆出大宗交易，預計第四季存貨較高的大業主都需趁年底減持物業調整負債比率，久違了大宗交易年底將會重現，內地及外地聰明資金近日皆流進中國股市，有利大宗大易流通，預計第四季交投量會大幅增加5成以上，成交價格方面個別發展有危有機。繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，他表示，上半年市場積弱，三季度新建商品房銷售面積、金額絕對量為年內低點，7、8月為傳統營銷淡季，原本備受期待的「金九」遲遲未見，市況持續淡靜。1至8月份，全國房地產開發投資6.9萬億元，同比下降10.2%；新建商品房銷售面積6億平方米，同比下降18.0%。新建商品房銷售額5.9萬億元，下降23.6%。8月末，商品房待售面積7億平方米，同比增長13.9%。目前內房融資難的問題依然突出，從歷年65家典型房企的融資總量來看，2024年前三季度的融資總量為3,507億元，同比下降29%。熱賣項目將有以下特性，一是開發商產品設計獨具特色，產品競爭力明顯優於其他；二是房企推出特色營銷戰略，實現聚集人氣，提升銷量的作用；三是性價比較高、折扣力度較大的剛需盤；四是區域板塊內供應稀缺，一般是處於城市核心改善盤，僧多粥少。在戶型上，三房戶型依然是市場上最受歡迎的選擇，其成交套數占比達54.1%，與去年相比減少了1.8個百分點，降幅與上半年保持一致。四居室戶型的成交套數占比較上半年繼續增加0.3個百分點至28.4%。同時，兩居室戶型的成交占比降至12.6%。大灣區方面，8月中原大灣區指數報96.56點，已連跌15個月，按月跌2.25%，創2017年3月後7年多的新低。12個指數當中，10個指數下跌，跌幅再度擴大，幅度由0.76%至5.34%不等，5個指數創今年最大跌幅，分別是整個大灣區指數、香港、澳門、佛山及珠海指數。而四大中心城市指數繼續齊跌，香港及澳門指數因匯率關係，跌幅加劇，分別下跌3.05%及2.74%。八月份暑假為樓市傳統淡季，大灣區市場亦不能倖免，灣區城市價量齊跌。9月19日美國宣佈減息0.5%比預期0.25%高，9月24日，國新辦舉行新聞發佈會，央行推出多項重磅政策，降准、降利率、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續期金融16條等。下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。此次降準將有效補充中長期流動性，降低銀行負債成本，同時房企融資也將受惠。9月26日，中共中央政治局會議指出，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。後續一系列房地產將加快出台。9月29日晚間多項穩房地產政策，包括：1.引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，預估10月12日發布細節，10月31日前實施利息3.55%，根據此前平均4.06%計算，降幅在0.5個百分點左右，以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，假設該房貸利率從4.4%降至3.55%，可節約借款人利息支出每年約5600元。批量調整完成後，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，每年可為存量房貸家庭節約支出1500億，不過，這只是一個估算的平均數。因為每個借款人的房貸是在不同地區不同；2.統一房貸最低首付比率至15%3.關於保障性住房再貸款，最新通知提到，為支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，進一步增強對金融機構和收購主體的市場化激勵，對於金融機構發放的符合要求的貸款，中國央行向金融機構發放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。4.經營性物業貸款、開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期政策的適用期限從2024年12月31日延長至2026年12月31日；隨著各地政策逐漸放寬，尤其是核心或特區城市預期能吸引更多購房者，市場是否能把握快速回暖仍有待各個城市自身的落實情況及積極性觀，但在前所未見的政策力度及後手仍有一系統的放水及政策推動下止跌回穩可實現的機會甚高。展望未來中國房地產將迎來健康穩定向好發展，預測市場未來各地將繼續積極優化樓市政策，釋放更多購房需求，同時更向供給端發力，並調整土拍規則貫徹建設好房子政策導向，即以系統性開展好房子、好小區、好社區、好城區等四好建設，打造宜居、韌性、智慧城市，通過提供更優質的產品來吸引購房者，滿足市場居住升級的長期需求。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示2024年對房地產來說是峰迴路轉的一年，在年頭時大多數人對市況較為悲觀，而第一個轉捩點是港澳全面撤辣，令成交量一度彈升，雖然刺激作用在七、八月持續減弱，但在九月中，美聯儲宣佈減息為第二個利好消息，且超出預期減息達半厘，市場人士亦傾向預期當局將在未來1年9個月內將累減2.5厘。加上九月底中央樓市刺激政策也接連出台，多項因素令市場信心上升，香港股市飆漲，成交金額在兩周內由不足500億變5000億。他續指，現階段業主及發展商料會把握利好，趁機出貨，令資金鬆綁，市場上仍不乏平價筍盤，從而帶動成交量上升，到第二階段價格便會趨平穩，至明年樓價才有機會輕微回升。

情暖中秋，共享團圓，又迎來一年一度的中秋佳節！中原特別為所有員工準備了佳節茶會，送上月餅、應節水果等，並送到各分行給同事享用，答謝大家工作上的努力。同事們收到應節禮品臉上都洋溢喜悅，甜在心頭。中原致力締造和諧、美滿的工作環境，每逢傳統佳節，都會為員工送上節日祝福，希望以實際行動傳遞公司對員工的關愛，讓每位員工能感受到家的溫暖。