中原動態

「共展風華」中原澳門及珠海橫琴2023年年度晚宴

中原澳門及珠海橫琴於2024年1月26日,假澳門路氹永利皇宮酒店舉行年度晚宴,與員工分享過去一年的努力成果,並向各界展示2024年的發展方向。是次晚宴以「共展風華」作為主題,以配合中原澳門奮進20載的重要里程碑。中原集團主席施永青先生、中原集團行政總裁施俊嶸先生、中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生、中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生等出席晚宴,並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧中原澳門過去20年的成果以及展望公司未來發展方向,他表示,雖然去年市場復甦力道不如預期,疫情後遺症令市況嚴峻,工、商、住、舖成交量均再創歷史新低,但有賴全體管理層專業誠信深耕二十載,獲得社會賢達及客戶們的認同與信賴,中原澳門及橫琴全年營業額達1.11億港元,逆市造出25%的高增長。今年中原澳門與珠海橫琴團隊將持續提升專業水平、發展更多便民服務與功能,不斷向前,創造更好的成績。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示,中原澳門開業20週年間,飽歷業界融和接受的磨合過程,捱盡市道起伏不斷的苦楚。時至今日,中原澳門的業務已發展延伸至珠海橫琴,創建澳琴珠板塊戰區,成績斐然。而現時面對房地產業百年一遇的大變局,憑藉中原澳門的拚博文化,定必能化危為機,再創輝煌。中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生讚揚中原澳門的業績盈優於大市,2023年中原澳門及橫琴營業額達1.11億港元,較2022年的0.89億,大幅增長25%,證明團隊擁有高效組織能力及超強執行力,值得特別嘉許。隨今年旅遊消費市場復甦、樓市減辣措施生效等種種利好出現,籲同事們好好把握機會,展現中原大灣區的超強實力。中原集團行政總裁施俊嶸先生致辭表示,2023年房地產市場並未有如預期中反彈,反而房價繼續拾級而下,營商環境依然困難。他讚揚澳琴珠團隊逆市創佳績,環比業績增長之餘更加成功扭虧為盈,希望隨市場的陰霾逐漸消散,房地產市場在2024年能夠止跌回升,業績在來年再創高峰。最後,由中原集團創辦人施永青先生致辭,他表示,去年澳門的博彩收入連續12個月錄得按年增長,博彩業是澳門經濟的主要動力,加上六間獲得博彩經營權的博企需增加對非博彩項的投資。這些新的投資將幅射到其他行業,並拉動澳門的GPD增長,全民皆可得益。相信在今年美國大機會減息的大好形勢下,澳門房地產市場當可在2024年止跌回穩,重現生機。他寄語同事把握時機,發奮圖強,再創佳績。當日,先後頒發了「最佳區域營業經理」、「最佳主管」、「最佳地產代理」、「百萬新星」、「卓越之星」、「千萬雄獅」等多個獎項予去年表現優異的同事,希望各位再接再厲。除頒獎之外,還進行慈善大抽獎及才藝表演環節,全場氣氛高漲。
2024-01-29

中原澳門及橫琴地產2023年樓市回顧及2024年前瞻新聞稿

2023年房地產整體表現為先熱後冷,年初受通關利好帶動,本澳旅遊業快速復甦,抑壓多時的購買力曾一度釋放,但美國加息持續,高息環境打擊買家入市信心,導致下半年住宅樓市價量齊降,估計全年成交約2,800餘宗,再破去年2,900餘宗的歷史低位。踏入2024年到底樓市走勢會如何,本行將對2023年樓市表現作全面回顧以及對2024年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。寫字樓再大幅下調機會不高澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生回顧2023年工商舖市況,他表示,寫字樓方面表現疲弱,預計第四季成交量約12宗,推算全年寫字樓成交量約60宗,按年下跌近四成。受政府部門撤出影響,加上一些細規模公司因南灣區租金普遍較高而遷往其他區域,南灣區空置率大幅上升了1.7個百分點至10.4%。空置率高企,加上高息環境影響,令投資者減少,放盤量增多,寫字樓價格受壓,對比2022年下跌了約18%,以成交量較多的皇朝區為例,平均成交呎價跌穿5,000元。至於寫字樓價格是否已經幾乎見底,仍然要看出租回報率及減息情況,現時皇朝新口岸寫字樓租金約為12-17元/呎,售價約為3,800至5,000元/呎,南灣(不包括單一業權之甲級寫字樓)約為在17-25元/呎,售價約為5,500至7,000元/呎回報率,整體寫字樓回報率大約在3.7到4.2%之間,如果調頭減息將有利企業而帶動寫字樓使用率。另外,寫字樓貸款比率可達7成甚至更高,目前來看買會比租划算,故此預計今年寫字樓再大幅下調的機會不高,若開始減息寫字樓較有可能跑贏其他類別的物業。旅遊區商舖成交料將大幅增加商舖方面,在息口高企下,銀行存款利率高達5厘,雖然手持資金的人知道不會長期持續,其亦會不斷留意市場伺機而動,但普遍回報率要達3.5厘投資者才會考慮,而現時市面上的舖位回報一般只有約2.5至3厘左右的回報,因此成交在缺乏投資者,目前單靠用家的支撐。據統計局資料推算,第四季商舖成交量約55宗,估計全年在約276宗水平,成交量按年跌約23%再創新低。各區商舖以自用客購入民生舖位佔多,而少量旅遊區的成交則為投資者入市,新馬路一帶錄得約4宗成交均來自投資者,當中亦見內地客入市。價格方面,民生區整體有15至20%的跌幅,而旅遊區業主多為長線持有,一向價格硬淨,但亦有小部份業主肯減價出貨,大三巴附近一個物業放售兩年,最終由6,800萬降至約5,400萬獲得承接。受澳車北上直接影響,居民消費模式轉變,新開業的商戶減少,民生區租金明顯下跌。至於旅遊及賭場區,一線舖位已消化了九九十十,旅遊區租金回復至疫情前的7成,而賭場區亦已回復至疫情前約6成水平。預計今年旅遊區與民生區會出現較大的分線變化,去年旅遊區的租賃成交大幅增加,不少用家租不到心儀靚位,估計今年在減息訊號越來越強烈的情況下,旅遊區的商舖成交會大幅增加,而民生區雖然受澳車北上影響嚴重,但仍然有不少傳統用家做生意,如果價格回落多2成,相信亦會有用家願意承接。工廈在減息後有條件止跌回穩工廈成交量一直在低位徘徊,估計2023全年成交量約25宗,較2022年低位再大幅回落約百分之五十,故此導致有個別業主為求盡快出手而大幅調整價格。在第四季有筷子基工廈業主為求加快售出,以呎價僅約1,650元易手,破近10年新低,成為了新的市場指標;工廈市場一向以用家主導,雖然去年全面通關旅遊業復甦,但民生區生意明顯較差,大部分公司按兵不動,在缺少用家入市下,急於出貨套現的業主只能劈價吸引投資者入市,因此去年工廈錄得多宗低價且回報率達4%成交出現。展望2024年工廈市場,價格大幅下調後回報率上升、工廈不受SSD限制、且不少行業必須要在特定條件之工廈經營的情況下,加上工廈市場缺乏新供應,以目前低價入手此類工廈應該是不錯的選擇,預計工廈在開始減息後才會有條件止跌回穩。住宅交投續淡全年不足三千澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2023年住宅市場情況,雖然去年年初受通關利好帶動,本澳旅遊及博彩業快速復甦,抑壓多時的購買力一度釋放,但美國多次宣布加息,高息且外圍環境不明朗令市場買家卻步,據財政局資料顯示,今年第一季成交量約969宗,第二季約824宗,至第三季回落至590宗,估計第四季約440宗水平,總結預計2,823宗創1984年有紀錄之來的歷史低位。樓價方面,第四季估計約為8.5萬,比去年第四季10.2萬同比下跌16%左右;而第四季曾一度有機會跌至7萬餘,只因二手成交量低,從而被一手拉高平均價,其中Tiffanyhouse折扣達到77折,而珀悅呎價以低至6,000余作招徠,平均成交呎價約在7,000元上下水平,比旁邊的新盤價格折讓約1/3,開盤約一個月成交約一百套單位,從這些願意割價的新盤成交量上,可看到市場價格降至這個位置會有承接力;然而澳門與其他需去庫存的地區情況不同,澳門地少人多,現時大多數發展商貨量不多,不急於大幅劈價推售,預計今年未必會有再大幅劈價出貨的發展商,相信在第一季整固後,樓價會逐漸回穩,尤其是大單位貸款上限增至7成,以及第二套房免交特別印花稅後,這些單位會出現承接後回暖。在豪宅市場上,去年受高息及外圍環境動盪影響,部分投資者資金流向高息定期,中原數據庫資料顯示,2,000萬以上的大面積物業、特色單位及別墅僅錄得約22宗成交,同比減少22%,而平均呎價約9,026元,按年下跌約3%。豪宅市場在近10年來的跌幅顯著,個別豪宅屋苑平均呎價回落近六成,以壹號湖畔為例,2014年高位成交呎價達約15,000元,至去年成交呎價錄得約7,000餘元水平;大潭山壹號高位呎價約8,000至10,000元水平,去年最低僅錄得約4,000至5,000元元,跌幅近半,而近年入伙的氹仔市中心濠尚大單位,亦由以往成交價約1.1萬,回落至去年約8,000左右,跌幅達3成。踏入2024年,樓市利好消息浮現,預計在第一季整固後、加息的終結,再加上推動樓市止跌回穩的政策方向明確,相信有助帶動經濟和市況好轉。從今年1月1日起樓按上限統一為七成,擬不再向第二套房購買者徵收印花稅的減辣措施出台,預計在買家數量大幅增加及貸款放寬資金增多的情況下,今年樓市的成交量可以有望回到2021年的水平。價格方面,細單位可能會有10%的下行壓力,但並非普遍性,在澳門半島的傳統名校區與氹仔市中心等屋苑影響不會太大,而大單位方面由於之前「跌到過哂龍」今年回升少許實屬正常,估計下半會有5至10%的回升。琴澳高度一體化橫琴後市發展樂觀中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧2023年全國的樓市情況,先回顧大家最關心的橫琴情況,橫琴2023年全年網簽成交量為3,419套,較去年下跌約14.76%,占珠海市網簽成交總體比例約為9.24%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力,據統計住宅物業網簽成交1,334套,占橫琴總體網簽比例約為39.02%。商業成交64套,占比約1.87%;辦公成交則為543套,占比約15.88%。23年橫琴有較長時間住宅供應不足,導致市場成交受限,網簽套數銳減。四季度有澳門新街坊開售帶旺市場氣氛,多個住宅項目推出,市場氣氛活躍,成交量大幅回升。但由於網簽的滯後性,數據上暫未體現。網簽數據內最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成交1,938套,同比下跌1.47%,占橫琴總成交比例約56.68%,以華發橫琴灣成交居多,共網簽693套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛,網簽成交526套,同比下跌約59.54%,占比約15.38%。此外,口岸服務區共計成交365套,同比上升約185.16%,占比約10.68%,而科技研發區共計成交313套,文化創意區共計成交161套,國際居住區共計成交116套。據橫琴中原數據庫統計,2023年全年橫琴市場成交以面積介乎100-120平方米以上單位成交居多,占總體成交達29.21%,其次為面積60平方米以下的單位,約占25.89%。主因橫琴市場成交主力為住宅產品,其中成交主要集中於橫琴灣、橫琴府、橫琴薈的剛改產品,這類產品價格適中,品質優越,能適應多元的家庭需求。而橫琴萬象世界、中葡商貿廣場等辦公項目都有不俗成交,帶動小面積單位占比上升。在2023年購買橫琴物業的買家當中,以澳門區域買家居多,占比約74.29%;其次為廣東其他買家,占比約6.22%,第三位則是珠海本地買家,占比約6.05%。主因專供澳人的澳門新街坊項目開售,優惠的價錢吸引了大量澳門買家排隊入手,銷售情況火爆,致使橫琴本年澳門區域買家數量遙遙領先,但特別值得一提其中不少為非長居澳門人士,大多是早年已經移民或者是十多年前的投資移民人士,本次澳門新街坊把這一班人吸引到橫琴實屬好事。總結2023年,橫琴雖有較長時間未有拍地、缺乏住宅貨源、交投淡靜;但9月份起前有認房不認貸、降首付等政策利好刺激,後有澳門新街坊吸引客流,多個住宅項目相繼推新,市場人興財旺,成交逐漸回升。受經濟大環境影響,市場資金易向高地價、高質量的項目傾斜,橫琴住宅產品市場認可度較高,樓市的發展更取決於供應的穩定性。近日《橫琴粵澳深度合作區總體發展規劃》正式公佈,明確強調全力支持琴澳高度一體化發展,在橫琴打造澳人新家園。隨著政策的大力推進,料橫琴樓市將得到強有力的正向助力,獨特的地理優勢將為橫琴產品提供極大的價值加成。料在《總規》的穩步兌現下,橫琴後市發展相對樂觀。2024年橫琴市場預料將有12個項目入市或加推,將為市場提供約131萬平方米供應量。其中將為市場提供約15.1萬平方米商業供應,約104萬平方米辦公供應,約6.9萬平方米住宅供應,約5.6萬平方米文創供應。其中,口岸服務區預計新增1個項目,將提供面積約26.5萬平方米供應量;中央商務區預計新增6個項目,將提供面積約56.1萬平方米供應量;文化創意區預計新增1個項目,將提供面積約16.5萬平方米供應量;綜合服務區預計新增1個項目,將提供面積約9.0萬平方米供應量;科技研發區預計新增2個項目,將提供面積約11.1萬平方米供應量,高新技術產業區預計新增1個項目,將提供約12.5萬供應量。由於橫琴用地規劃所致,料未來僅有少量住宅新增供應,且未見純住宅項目推新;而橫琴極力推進與澳門產業融合、鼓勵創新創業、放寬市場准入,發展勢頭猛烈,辦公需求增加會變成主流趨勢。珠海方面去年網簽成交量共計36,989套,較去年下跌13%;價格方面,珠海全市2023年均價約22,039元/平方米,較去年微跌3%。2023年珠海樓市在經歷了一季度小陽春,二季度成交滑坡,三季度認房不認貸等利好政策救市後,四季度樓市築底企穩,較多項目選擇年底乘勢入市。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主,共網簽成交22,230套,占總網簽量60.10%,較去年基本持平;商業共網簽成交939套,占總網簽量2.54%;辦公共網簽成交3,721套,占總網簽量10.06%;其他類型物業共計網簽成交10,099套,占總網簽量27.30%。成交主力區域為香洲區,共計網簽成交13,000套,占整體比約為35%。斗門區占比次之,共計網簽成交9,363套,占整體比約為25%。大灣區方面11月份中原大灣區指數報109.43點,連跌6個月,累跌近10%,按月跌2.56%,主要受港澳跌幅擴大逾4%所拖累,大灣區指數跌幅加大。12個指數中,錄得跌幅的指數共8個,跌幅由1.01%至4.6%,錄升幅的指數有4個,升幅由0.17%至1.96%。四大中心城市,全線報跌。11月港澳指數分別下跌4.39%及4.6%,香港指數更創今年最大跌幅,相信與港匯下跌有關。香港於10月尾減辣,11月份成交量稍升,12月再優化移民政策加入房地產元素,坐實政策方向,普遍認為香港樓價會止跌回穩。回顧2023年全國市場,首11月全國房地產開發投資10萬億元,同比下降9.4%;房屋竣工面積6.5億平方米,增長17.9%。商品房銷售額10萬億元,下降5.2%,商品房待售面積6.5億平方米,同比增長18.0%,新開工面積呈現斷崖式下跌。2023年預計商品房新開工面積94885萬平方米,同比下降21%,創2013年以來新低,較2019年高峰下降近六成。今年以來主動購置土地的多為央企、國企,民企拿地動作並不明顯,且房企奪地也主要聚焦核心城市優質地塊,表明開發商首要任務仍然是去庫存,而新增投資方面不再追求大規模而改為追求高質素易出手。另一方面,雖然諸多金融支持政策,由於缺少執行細則、容錯免責機制等原因,導致基層落實不到位,房企資金壓力並未得到根本緩解。2023年前11月,80家典型房企融資總量為5430億元,同比下降擴大至25%,從整體看2023年房企資金壓力仍未有較大改觀。據內地不完全統計,去年首11個月,全國逾200省市出台超過600個房地產調控措施,主要包括五方面:第一,落地認房不認貸,8月25日,三部門聯合發文推進落實認房不用認貸,利好置換及異地購房者,包括北上廣深在內的至少63省市官宣認房不認貸,泉州等11城更是放寬至認貸不認房。第二,調降首付比例下限,打開限購城市降首付空間,8月31日,兩部門調整優化差別化信貸政策,將住房商貸的最低首付比例統一調整為20%,二套統一為最低30%,不再區分地區限購與否。第三,動態調節首套房貸利率下限,調降二套房房貸利率下限,1月5日,兩部門發佈首套房貸利率動態調節機制,此後近百城下調了首套房貸利率下限,超20城取消了下限。8月31日,央行、金監局宣佈將二套房商貸利率下限由LPR+60BP調整為LPR+20BP。第四,落實存量房貸降息,減輕居民負債壓力,8月31日,央行、金監局發文指導商業下調存量首套住房貸款利率,據央行11月發佈報告,存量房貸降息工作已經基本完成,涉及房貸規模超22萬億元,平均降幅0.73個百分點,惠及超5000萬戶、1.5億人,每年減少借款人利息支出1600-1700億元,戶均每年減少3200元。第五,降准降息,3月27日、9月15日分別全面降准0.25個百分點,6月20日下調1年期LPR10BP至3.55%,調降5年期以上LPR利率10BP至4.2%,8月20日單邊調降1年期LPR利率10BP至3.45%。然而新房市場以貨尾及去庫存為主,在減少新盤刺激的情況下,而全國二手房交易量佔全部房屋交易量比重達到37.1%,創造歷史新高,全國已經有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。展望2024年,房地產政策有望初見曙光,不論內地核心與非核心城市的支持樓市政策、香港的投資移民及減辣、澳門的貸款及減辣,都足見推動樓市健康發展的政策是大方向,減辣、放寬、支持會持續加大力度,鬆綁潮出現令整個市場有機會重獲信心。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況,他表示高息環境,令投資者更審慎,各地房地產市場去年都呈價量齊跌局面,尤其工商舖類物業多以投資者為主導,跌幅因而更大。預計2024年,美聯儲加息周期結束,或有望年中開始陸續減息,加上因應各地政府對房地產的支持措施,今年整體樓市情況會比去年好,第一季樓價雖再有下行壓力,但會先跌後回穩,全年成交量將增加,樓市見曙光。而中原澳門及橫琴今年亦將積極增加人手及擴充各地佈點,以應付即將提升的成交量。
2024-01-02

澳門中原向公益金及同善堂捐款 響應善舉

澳門中原積極履行企業社會責任,多年來不遺餘力支持各類慈善活動。今年繼續鼎力支持年度大型慈善籌款活動-第四十屆澳門公益金百萬行,以及澳門同善堂一年一度的「沿門勸捐」籌款活動。由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生帶領一眾精英會代表,到訪同善堂捐贈善款,受到同善堂值理會熱情接待,並參觀「同善堂藥局」,了解同善堂歷史及慈善服務的發展情況。澳門中原多年來一直履行「取之於社會,用之於社會」的企業責任,未來也將持之以恆,用行動為社會上有需要人士送上關愛和支持。
2023-12-07

中原澳門及橫琴2023年第三季樓市回顧及前瞻發佈會

今年為全面通關後的首個暑假,居民出遊氣氛高漲,加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響,財政局資料顯示,七、八月成交量分別約204宗及240宗,估計九月成交量約在150宗水平下,推算全季約594宗,環比下跌約27%。踏入下半年到底樓市走勢會如何,本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。內房利好政策推動需求獲釋放橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第三季珠海橫琴市況,據橫琴中原資料庫監控,2023年第三季度珠海網簽成交量共計約6,396套(截止9.24,下同),同比下跌逾四成;價格方面,珠海全市第三季度均價約22,337元/平方米,較去年同期上升約8.93%。受經濟大環境影響,今年樓價回升後波動相對平穩;8月底認房不認貸等利好政策陸續出台,買家多等待政策發酵,入市步伐減緩。隨金九行銷與政策利好雙管齊下,9月下旬市場成交始見復蘇,由於網簽具有滯後性,資料上暫未顯現。第三季度珠海網簽成交主要以住宅為主,共網簽成交約3,136套,占總網簽量49.03%;商業共網簽成交約219套,占總網簽量3.41%;辦公共網簽成交約902套,占總網簽量14.10%;其他類型物業共計網簽成交約2,140套,占總網簽量33.46%。成交主力區域為香洲區,共計網簽成交約2,232套,占整體比約為35%。斗門區占比次之,共計網簽成交約1,209套,占整體比約為19%。主因香洲區作為主城區,商業、醫療、學校等配套成熟齊全,備受買家青睞。橫琴第三季度網簽成交量為1,136套,同比上升約26.79%,占珠海市網簽成交總體比例約為17.76%。其中其他物業是橫琴市場交投主力,據統計其他物業網簽成交約762套,占橫琴總體網簽比例約為67.08%。住宅成交約181套,占比約15.93%;商業成交約14套,占比約1.23%;辦公成交則約為148套,占比約13.03%。第三季橫琴住宅供應不足,成交量回暖速度受限。最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成約517套,同比上漲約45.43%,占橫琴總成交比例約45.43%,以華發橫琴灣成交居多,共網簽約355套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛,網簽成交約334套,同比上升約5.39%,占比約30.93%,以應來科創廣場成交居多,共網簽約271套高居該區榜首。此外,科技研發區共計成交約162套,同比上升約752.63%,占比約14.24%。市場成交以面積60平方米以下單位成交居多,占總體成交達37.97%,其次為面積介乎100至120平方米的單位,約占37.13%。主因第三季橫琴多個項目推售車位,且橫琴萬象世界有大手辦公成交,帶動60平方米以下小面積單位交投上升,而橫琴市場近期有橫琴薈等住宅單位推新,使100至120平方米面積段成交占比升高。在2023年第三季度購買橫琴物業的買家當中,以澳門區域買家居多,占比約29%;其次為珠海本地買家,占比約23%,第三位則是香港買家,占比約18%。隨著港車北上的逐步落實,香港買家占比明顯上升至前三;琴澳深合區聯合發展成效顯著,橫琴物業多受澳門買家青睞,澳門買家占比躍居首位。第四季橫琴市場預料將有16個項目入市或加推,將為市場提供約201.4萬平方米供應量。其中將為市場提供約32.8萬平方米商業供應,約135.1萬平方米辦公供應,約27.9萬平方米住宅供應,約5.6萬平方米文創供應。由於橫琴住宅規劃地塊有限,料未來僅有以橫琴口岸廣場為主的少量住宅新增供應;而橫琴重視科創,以四大支柱產業為首帶動發展,多家知名企業入戶橫琴,未來橫琴物業供應以辦公為主,為企業落地橫琴供應土壤。除認房不認貸、降低首付、解除限購等多個利好政策頒布,北上通車的帶動、內地旅客經珠海橫琴口岸來澳等疊加利好的持續發酵,推動珠海及橫琴的樓市正向發展。到來珠海及橫琴的買家購房需求持續釋放,有望進一步加快市場回暖。年底減價套現增宜及早準備澳門中原住宅部資深區域營業董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況,他表示,今年為全面通關後的首個暑假,居民出遊氣氛高漲,加上受美聯儲加息周期及本澳重啟土地拍賣影響,而國內亦醞釀出招救市,市場不確定性較多,部分業主及買家按兵不動,觀望國家政策走向再考慮入市,市場交投相對淡靜。財政局資料顯示,七、八月成交量分別約204宗及240宗,估計九月成交量約在150宗水平下,推算全季約594宗,環比下跌約27%;至於價格方面,估計第三季每平方米樓價約9.1萬元,較次季下跌約4%。租賃市場方面,暑假為家庭客及內地生的傳統租樓旺季,加上樓市持續整固下,轉買為租個案上升,第三季租賃成交明顯增加,估計全季約有1,560宗成交,較上季增加約7%;而整體租金同比上調超過10%,以銆海灣開放式單位為例,去年租金最低為6,000元,新租客以8,600元承租。而本季大額租賃成交重現,壹號湖畔一個複式單位以超過10萬元租出,反映高管外僱已回到市場,相信尾季租賃表現會持續優於買賣市場。展望第四季,雖然澳門旅遊業持續復甦,但外圍經濟不穩定,在高息環境下本大利少,居民供款、企業各項經營成本增加,預料臨近年底業主降價求售來回收資金,達至減輕負債比率情況會增加。然而在市場成交量低迷的情況下,如集中拋售較容易觸發連鎖性反應,買家擔心樓價還會持續下跌,就會更為觀望不敢貿然入市,市場需求減弱,業主難以及時套現。在這種情況下,趕着賣樓的業主唯有減價招徠,令樓價進一步下跌,導致銀行在為物業做按揭時更加收緊,導致買家可以獲得的貸款減少,這些都會阻礙買家入市,令市場的成交量進一步萎縮。而對這樣的境況,澳門不少家庭已擁有自己居住的樓宇,而這套自住的樓宇,往往是他們財富的主要組成部分。如果樓價大幅下跌,他們就會覺得自己的財富少了,不敢消費或投資業務,建議適當推出相應穩定樓市措施。多元經濟推動料寫字樓需求增強中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況,首先是寫字樓市場,近幾年一直受政府部門撤出及興建政府大樓影響,平均呎價由10,000餘降至7,000餘水平,隨消息被市場消化,價格逐漸靠穩。今年受加息周期影響,買家入市趨審慎,第三季成交量估計約19宗,推算首三季約53宗,較去年同期下跌42%;而受成交下滑及加息影響,成交呎價從7,000餘再度降至5,000餘水平。從寫字樓市場供求上看,現時寫字樓價格已跌穿價值,處於非理性下跌。主因澳門新土地用作發展商廈機會微,即市場新供應受限,加上觀察近年公司新增量走勢,每季大約新增一千間左右,今年首兩季均在1,200間水平以上,而現存寫字樓租約量最近開始有增長,第二季環比上升1.4%。從上述數據可見,澳門寫字樓需求需暫時仍能被滿足,但隨澳門持續發展多元經濟,市場需求將進一步加強。以大橫琴公司為例,早前於澳門租用兩層寫字樓作共享辦公室,解決一些來澳發展業務的內地公司需求,未來隨琴澳兩地商務合作不斷深化,內企欲「往外走」,來澳門開設駐點,可謂他們必然的選擇。故此,長遠仍看好澳門寫字樓發展。工廈功能性強用家支持價格走穩工廈市場方面,近年成交持續於低位徘徊。估計第三季工廈成交約2至3宗,推算首三季約20宗左右,與去年同期相約。中原(工商舖)資料顯示,目前工廈平均成交呎價約3,267元左右,呎租約9.66元,環比錄得微升,為正常浮動水平內。近年工廈以用家入市為主,價格走勢相對平穩,主因工廈對澳門加工、進出口貿易等公司有著無可取代的地位,市場由需求主導,並支持租賃及其價格。未來工廈有新增量機會不高,甚至在都市更新之下,現有供應量更有機會減少,而澳門正開展經濟適度多元,預料日後商貿往來會逐漸增加,當中一些無法批給至其他地區的工作或產品,或考慮在澳增添廠房,屆時或會為本土工廈市場帶來壓力。商舖尾季續淡交投集中潛力區最後是商舖市場,同樣受到加息周期影響,投資情緒悲觀,今年買賣成交明顯減少,估計第三季約67宗水平,推算首三季約204宗,較去年同期回落13%。而租賃市場方面,受旅遊轉旺氣氛帶動,成交量及租金均現升幅;中原(工商舖)資料顯示,今年首三季共錄861宗舖位租賃成交,較去年同期增加14.8%;另據統計局資料,第二季全澳整體商舖租金回升1.9%,其中升幅最高的區域為新口岸、中區及南灣,分別幅度為6.3%、5.2%及4.9%;而跌幅較高的為黑沙環新填海區,跌幅約3.1%。即將踏入商舖租賃淡季,不少商戶開始放緩睇舖、開業步伐,除了因店家集中火力準備年尾促銷無暇分身外,更考慮到現時承租後,店舖裝修需時,完工開業不久便迎來農歷新年,開業氣氛受阻,故商戶較少會選擇尾季入市。買賣方面,受市場淡靜氣氛影響,部分業主為盡快降壓減持,其讓步空間會較大,預料年底量升價跌,將有不少業主願意割價減低負債。第四季市場成交趨勢將集中於兩類物業,第一類是回報率較高的物業,但現時放盤商舖普遍回報約2.5%,對比定存利率達4.5%,對投資者來說並不吸引,時下回報率約3.5%甚至4%的物業才能受到投資者青睞;第二類為潛力區物業,如東方珠明珠區、氹仔區及皇朝區等。首先明珠區內擁多個新屋苑,區內居住人口多,加上鄰近新城A區,考慮到日後人流紅利,是不錯的投資選擇;其次為氹仔區,尤其官也街一帶,今年區內旅客量明顯增加了不少,因臨近金光大道項目,落戶店舖可擁日夜旅客人流,最近區內租盤越見緊張;最後是皇朝區,是傳統旅遊旺區,加上受疫影響降價不少,估計回升反彈力將較強。內地房策救市現成效中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及大灣區市況,他表示,在今年1至8月,全國房地產開發投資約7.7萬億元,同比下降8.8%。房地產開發企業房屋施工面積及新開工面積均現跌幅,幅度分別為7.1%及24.4%。此外,商品房銷售額約7.8萬億元,同比減少3.2%,其中住宅銷售額減少1.5%,商品房銷售面積約7.4億平方米,同比減少7.1%,商品房待售面積約6.5億平方米,同比增加18.2%。大灣區方面,8月份中原大灣區指數報117.25點,按月跌0.3%,連跌三個月,累跌3.55%。12個指數中,錄得跌幅的指數有7個,跌幅由0.25%至2.74%,錄升幅的指數共5個,升幅由0.16%至2.14%。因匯率關係,四大中心城市的香港及澳門轉跌為升,分別上升0.65%及2.14%,深圳及廣州指數續試低位,兩指數按月跌1.71%及0.25%,兩市更創41個月及29個月低位。在本年三季度起,政治局定調行業供需關係發生重大轉變,中央政策力度逐漸由托而不舉逐漸轉向托舉並用。金融支持持續加碼,落地認房不認貸、調降限購城市首付比例下限、調降二套房貸利率加點下限,此外落實存量房貸降息減輕居民負擔,降准降息穩經濟。地方政策鬆綁加力提速,133個省市218次放鬆房地產政策,頻次較二季度翻倍,9月更是迎來核心城市雙限解禁潮。在一系列政策的推動下,國民經濟持續恢復,房地產行業也迎來邊際改善。商品房銷售面積、新開工面積、開發投資等指標單月同比降幅持續收窄。尤其是政治局會議以來,政策利好帶動市場購房預期向上,銷售面積、金額單月環比開始企穩。整體來看,市場在經歷了一季度小陽春、二季度滑坡之後,三季度在底部盤整修復。當前市場難言真正反轉,經濟復蘇慢、收入預期不穩定等決定了居民加杠杆意願不高,這一點從居民中長期貸款仍保持低位也可見一斑。但可以預計的是,新政利好、供應增加以及已經到來的金九銀十銷售旺季,我們認為第四季銷售大概率企穩回升,但不會出現以往V型反轉。而銷售的回暖、預期的修復或將帶動房企投資意願的回升,不過也並非普漲行情,區域分化可能更加顯著,三四線城市應放盡放,但核心城市同步開始進行放寬可能會把原本其他城市的資金吸引,總結預測一線城市及政策特區回暖可期。港澳市場方面,外界都比較關注賣地成績帶來的影響,上周香港啟德2A區有一幅住宅用地公佈招標結果,樓面地價只賣得每呎5,390元,比2019年中啟德4C區賣得的19,636元一呎的樓面地價,相差了72.55%。雖然這兩幅地的條件相差很遠,但即便如此仍然有比較大的差幅;另外澳門方面亦於昨天開標,結論是一幅流標而另一幅由一間本地建築商成功以高出底價15%約1.166億,即8.936億,約2574元/呎,預計建成後平均成本約4,500至5,000元/呎,如計算商舖等其他價值,住宅的成本更低,預期對現時區內的其他新盤有一定壓力,但估計仍然符合預期,賣一幅留一幅反映當局訂價合理。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況,指通關後經濟雖開始復甦,但息口成本高影響大,投資物業回報率不吸引,加上美聯儲加息周期是否完結仍有待確定,買家普遍觀望為主,因此樓市下行走勢料持續。不過中國政府陸續推出一系列措施振興房地產市場,中原為響應政策推動,成立跨區聯動部門,致力在大灣區進行聯動工作,協調各地業務發展,介紹不同的房地產產品給市場認識,為大眾提供最優質的投資資訊。
2023-09-28

中原精英遠赴越南 養精蓄銳再創佳績

今年中原澳門及橫琴精英會離岸會議,於越南胡志明市進行,由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生帶領眾精英會會員一同前往。上半年社會復常成交量上升,中原澳門及珠海橫琴創出約6,500萬佳績,業績同比升約六成,升幅跑贏大市。為了獎勵去年獲得好成績的精英們,今年中原精英會選址越南胡志明市,讓一眾精英暫時放下忙碌的工作,養精蓄銳,準備迎接更多的挑戰。行程特別安排參觀當地核心區樓盤,擴闊大家對不同市場的認識。另外,亦舉辦了一手策劃成交心得分享會,讓精英們互相交流工作成果。4日3夜的旅程圓滿結束,一眾精英平日的工作壓力一掃而空,再次以最佳狀態迎接新機,並肩再創佳績。中原今年致力於業務及人手擴張,歡迎各行各業有志人士及業界人才加入,下年的精英會旅行,期待有你!
2023-08-08

中原澳門及橫琴上半年業績升58% 施永青先生講座為投資者指路

上半年全澳成交增約10%,中原澳門及橫琴創出約6,500萬佳績,業績同比升約58%,升幅跑贏大市。為與員工分享努力成果,中原澳門及橫琴於2023年7月11日於澳門皇冠假日酒店舉行以「皇牌選擇,使命必達」為主題的《2023年上半年頒獎典禮》。同場亦舉行了由中原集團主席施永青先生主講的「施家指路」講座,深入分析環球經濟走勢及物業市場危與機,助觀眾把握時機,為資產增值提前佈局。頒獎禮上,中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧上半年的成果以及展望公司未來發展方向,他表示,社會復常成交量上升,中原澳門及珠海橫琴上半年業績約6,500萬,同比升約58%,整體升幅跑贏大市。展望旅遊業持續復甦,加上專才政策將為澳門提供不少活力,下半年市場會更加活躍。未來將積極獨家策劃一手樓盤,持續推動澳門找房App,線上線下開拓客源,加強團隊覆蓋力。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示,近年受疫情影響,市場對線上服務需求大增,不少同事轉戰線上渠道,積極鑽研及拓寬客源,並更取得良好收獲。是次大會以「皇牌選擇,使命必達」為主題,除了表揚一眾精英的不懈努力及其敏銳市場觸覺,並寄望下半年中原澳門及橫琴能再創佳績,以「使命必達」的決心,爭取全年業績達2億。中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生致辭表示,澳門是中原的奇蹟,多年來並非一帆風順,需與鄰近地區競爭,面對資金向內地流的壓力,依然能保持盈利,他同時讚揚澳門同事的積極性,祝願同事們把握社會復常新機遇,再創輝煌一頁。最後,由中原集團主席施永青先生致辭,他表示,中原澳門及橫琴既有盈利能力,亦能控制營運成本在相對低水平,是中原少數在疫情幾年仍能保持盈利的分公司,業績明顯比行家優勝,他寄語同事不要因此驕傲,贏行家亦要贏過去的自己,繼續做出好成績。在「施家指路」講座上,由中原精英會何超群會長擔任客席主持,他就加息問題、國際局勢等向中原集團主席施永青先生提問及請教未來投資方向。施永青先生談到美聯儲加息,表示加息路徑已開始清晰,預料美息接近見頂,而息口並非影響投資者入市唯一因素,直言現時去全球化興起,令各國無法互補長短,不利世界經濟發展,但澳門經濟主要靠旅遊博彩業,受去全球化影響較微,經濟恢復增長機會高,因此認為澳門地產市場穩陣,相反香港地產則隱憂較多。談到香港本月放寬物業最高按揭成數,施永青先生表示當然有利樓市發展,政策令市民入市門檻降低,帶動需求增加。他又指澳門樓價下調得比香港更多,除適當調整樓市政策外,澳門更需增加人才以配合市場多元產業發展。至於現時澳車北上對社會消費模式及對民生區舖位的影響,他認為一段時間後便會取得平衡,始終市民北上需時間成本,加上鄰近地區消費指數亦未必持續保持低水平,而澳門商家亦會相應提升競爭力,總結澳門是自由開放的得益者,理應支持開放的政策。
2023-07-13

中原澳門及橫琴2023年第二季樓市回顧及前瞻發佈會

隨著年初復常,旅遊業及經濟明顯快速回升,但仍受外圍不明朗及北上通車影響,踏入下半年到底樓市走勢會如何,本行將對第二季樓市表現作全面回顧以及對第三季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原港珠澳董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅部資深區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生主講。遊客重臨百業旺料下半年旅遊賭場區續升澳門中原(工商舖)區域營業董事李肇成先生回顧第二季工商舖市況,首先是商舖方面,首季受通關利好帶動,市場交投明顯轉活,據統計局資料顯示,首季錄得約67宗成交,而次季交投量略降,估計次季錄約64宗成交,推算上半年總成交量約131宗水平,同比回落約16%。上半年商舖市場主要集中在民生區,主因不少業主在經歷疫情後,積極出貨減壓,民生區商舖價格約有近10%的下調,吸引不少用家客轉租為買,相反旅客重臨,經濟開始復甦,旅遊及賭場區業主心態強,價格相當硬淨,加上放盤不多,因此成交量持續偏低。商舖租賃方面,上半年錄約1,500宗成交,當中以旅遊及賭場區最為活躍,業主反價以倍數計,但租賃成交速度依然很快。通關後民生區和旅遊區表現分歧明顯,民生區如北區及筷子基一帶受澳車北上影響顯著,現時區內大面積的餐飲類型商舖,租戶普遍要求減租約15至20%,頂手及重新放租個案亦有上升趨勢,反之現時旅遊旺區的空置不多、放盤減少,商戶進駐能考慮的只有大三巴正街尾段或二線街位置。預計下半年民生區和旅遊區舖市持續分歧,民生區價格將面臨較大下行壓力,如需成交或再需要下調10%-15%跌幅,而由於近月節假日旅客大勝預期,商家對前景信心增加,旅遊及賭場區將持續受捧,價格料從谷底回暖約5%。上半年寫字樓市場表現持續疲弱,資料顯示首季錄得約13宗成交,估計次季約14宗,推算寫字樓上半年成交約27宗,較去年同期回落了約六成。政府辦公大樓相繼落成,開始陸續遷出私人寫字樓市場,本澳寫字樓空置率預料仍有上升壓力,市場上價格亦持續有下調情況,因此大多數投資者優先考慮入手其他類型物業,寫字樓買賣局限於用家市場,加上現時寫字樓租金亦在低位,用家客可租可買,令交投停滯。預計下半年寫字樓交投淡靜,價格或再有約5%跌幅。最後是工廈市場,首季成交量約6宗左右,估計次季約10宗,推算上半年約16宗水平,較去年同期回落約27%。次季工廈市場明顯轉好,始終工廈功能性大、用途廣,收租回報穩定,價格在今年年頭下調約10%後,即獲不少用家及投資者承接,尤其大面積工廈最受追捧,近月寶豐工業大廈一個8千多呎的單位錄得成交,呎價跌穿2,700元水平,創該廈呎價新低。預計下半年工廈市場續以大面積為主,整體價錢調整後呎價低水,入場門檻低,故預計成交量將逐漸增加。上半年住宅租金增速快料專才流入勢更強澳門中原豪宅部資深區域董事羅俊明先生回顧第二季住宅市況,資料顯示,四月及五月成交量分別約301及287宗,六月為傳統淡季,估計成交量約200宗水平,推算上半年合共1,807宗,較去年同期上升10.7%。至於價格方面,估計次季每平方米樓價約9.3萬元,較首季微升1.1%。他表示,新舊區正逐漸向兩極化發展,隨通關政策逐步放寬,旅遊業回暖且政府大力推動多元化發展,旅遊區及核心商業明顯受惠,而舊區則受北上通車影響趨淡靜,逢節假日民生區舊區人流量明顯減少,而新區在持續向好階段。住宅租賃市場方面,受通關經濟復甦影響,外僱及企業家回流澳門,大量空置單位被消化,租金亦從低谷回暖,普遍回升幅度約15%至20%,約為疫情前的70-80%,當中賭場區的消化速度較快,尤其定價在8,000至2.5萬元的單位,現時區內這類單位租金已上升約20%;以金光大道附近物業如金峰、擎天匯兩房為例,由疫情9,000至1.1萬元,到最近1.2-1.4萬元,回升幅度超過3成。一手市場方面,各大發展商借復甦加速推盤,接連推出多項優惠搶業績,在優惠下部分一手單位比二手更平,將原來二手買家吸引到一手市場,上半年度以天晉、擎天匯、濠尚、金峰等離島一手住宅項目銷量最好,不過隨路氹一手項目庫存逐漸減少,預料第三季一手買家焦點會落在澳門半島,離島區由於優惠減少,買家會逐步回歸二手市場。大單位及豪宅市場方面,今年上半年錄得成交金額逾2,000萬以上的住宅物業合共約11宗,與去年同期相比成交量減少45%,成交價格方面上半年平均成交呎價約7,626元,與去年同期均價約9,360元,下跌接近兩成。疫情三年累積跌幅超過3成,個別甚至接近5成,位於明珠區的海上居以往叫價1.3萬元/呎以上,而早前錄得有連車位單位易手,成交呎價約9,400元,總價約3,200萬元,減幅近三成,另外金峰一個帶泳池花園的三層天屋為例,面積約5,600呎,以4,500萬易手,成交呎價約8,000元,過去同類單位每呎可達1.2萬至1.5萬元水平。經歷長達三年的疫情,豪宅市場曾一度陷入成交低潮,並呈價量齊跌局面,多區豪宅均錄兩至三成跌幅,唯校網區表現較優,價格硬淨,如向來備受家長客支持的高士德校網區,世紀豪庭一覆式單位獲用家以2,250萬承接,呎價約1.3萬元,為近半年罕見呎價新高。次季豪宅市場放盤量有所增多,估計較首季增約兩成,而普遍業主亦願意降價出讓,故吸引了不少意向客戶入市了解。總結上半年受復常影響,成交量有雙位數的回升,價格亦止跌微升1.1%,但對比疫前仍有一段相當距離。預料下半年外圍因素、澳車北上、加息引發一連串的金融危機仍存在一定隱憂,不過「打鐵還需自身硬」,澳門樓市一向與旅遊業及本土經濟掛勾,在旅業持續復甦加上即將於七月實施的專才政策將為澳門提供不少活力,下半年租賃市場會更加活躍,買賣方面長遠也會逐步走出低谷困難,尤其離島、新口岸、東方明珠等新區,預全年成交量可達3,500宗,比較去年上升15%,但相比疫前約7,000至10,000宗仍有不少空間。下半年有機會推出的一手項目集中在澳門半島,如即將入伙的下環薈、蘇豪薈,加推新單位的有擎天半島、TiffanyHouse等。利好政策出台橫琴成交量料升中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生回顧全國及珠海橫琴市況,在今年1至5月,全國房地產開發投資約4.5萬億元,同比下降7.2%;其中,住宅投資3.4萬億元,下降6.4%。房地產開發企業房屋施工面積78億平方米,同比下降6.2%,供應量仍維持收縮趨向,房屋竣工面積2.7億平方米,增長19.6%。此外,商品房銷售額約5萬億元,增長8.4%,其中住宅銷售額增長11.9%。銷售額比銷售面積增速更快,側面體現地價較高的核心區域交投氣氛更為熱烈。大灣區方面,5月份中原大灣區指數,受多個城市指數向升所帶動,連升四個月,5月指數衝破120點,報121.54,創去年8月以來9個月新高,按月升2.13%。5月份12個指數中,錄得升幅的有9個,升幅的幅度由0.41%至5.72%不等,錄得跌幅的城市3個,跌幅為0.9%至1.57%。四大中心城市全數向升,更同步創下今年新高,香港及澳門,因受人民幣匯率下跌影響,指數升幅凌厲,分別升2.83%及4.22%。深圳及廣州指數更同步衝破130點,創今年高位。至於珠海市場,據橫琴中原資料庫監控,2023年第二季度珠海網簽成交量共計9,324套,同比下跌約23.35%;價格方面,珠海全市第二季度均價約23,096元/平方米,較去年同期下跌約7.53%。第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主,共網簽成交6,383套,同比上升約0.87%;商業共網簽成交152套,同比下跌約61.22%;辦公共網簽成交907套,同比下跌約49.36%;其他類型物業共計網簽成交1,882套,同比下跌約48.48%。而成交主力區域為香洲區,共計網簽成交3,143套,占整體比約為33.71%。斗門區占比次之,共計網簽成交2,590套,占整體比約為27.78%。橫琴方面,今年第二季度網簽成交量為1,102套,同比下跌約17.33%,占珠海市網簽成交總體比例約為11.82%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力,據統計住宅物業網簽成交482套,占橫琴總體網簽比例約為43.74%。商業成交19套,占比約1.72%;辦公成交208套,占比約18.87%;其他成交則為393套,占比約35.66%。2023年第二季度橫琴最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成交704套,同比上漲約29.89%,占橫琴總成交比例約64.06%,以華發橫琴府成交居多,共網簽210套高居該區榜首。而市場成交以面積60平方米以下單位成交居多,占總體成交達66.67%,其次為面積介乎80至100平方米的單位,約占12.9%。主因第二季中央商務區方達成大廈等項目推售大量車位,帶動60平方米以下小面積單位交投上升,而橫琴市場近期住宅單位供應量維持低位,致使100平方米以上住宅銷量下降。在次季橫琴買家當中,以廣東其他區域買家居多,占比約20.43%;其次為澳門買家,占比約17.2%,第三位則是珠海本地買家,占比約15.05%。隨著港澳車北上政策的落實,港珠澳互聯互通,更多港澳買家選擇橫琴入市;五一黃金周旅遊人數增多,帶動整體市場交投氣氛略有回升,不乏有自黑龍江、內蒙、韓國的買家,買家分佈區域範圍擴大。據橫琴中原資料庫統計,2023年第三季橫琴市場預料將有6個項目入市或加推,將為市場提供約107.3萬平方米供應量。其中將為市場提供約12.2萬平方米商業供應,約68.5萬平方米辦公供應,約21萬平方米住宅供應,約5.6萬平方米文創供應。其中,口岸服務區預計新增2個項目,將提供面積約75.5萬平方米供應量,科技研發區預計新增2個專案,將提供面積約12.5萬平方米供應量,中央商務區預計新增1個項目,將提供面積約6.9萬平方米供應量;高新技術產業區預計新增1個項目,將提供約12.5萬供應量。總結2023年上半年房企一手行銷力度和規模不斷調節及增加,情況從1-2月的大力吸引、以至3-4月量升價跌,5月開始調整收窄折扣遇冷後,6月中下旬開始至7月初再加大吸引力,個別急於衝業績的發展商6月底的折扣力度比過去任何時間都要大,另外市場正逐漸走向現房市場,由於對前景走勢不明朗,故買家大多為即時需要,對於期房樓花的需求減低,令房企的壓力更大。預期下半年樓市要從弱復甦到真正回暖甚至追平跌幅,除了政策支持外仍然要看實際經濟情況,目前除一線城市、強二線或政策特區外,其他都較難看好;而在澳門及珠海橫琴市場方面,由於經濟回暖及發展速度加快,有港車北上接受申請、內地澳門駕照互認、吸人材政策等強力支撐,復甦速度會較快。中原港珠澳董事總經理潘志明先生總結整體市況,指通關後雖然經濟轉好,政府加強振興經濟措施,但社會依然有疫情後遺症,加上加息周期未完,樓市未完全復甦,需待下半年市場上的低價盤被消化後,第四季市況才會進一步好轉,長遠來看對房地產市場前景感樂觀。中原將致力於業務及人手擴張,今年分別於澳門、珠海及橫琴積極擴充業務版圖,氹仔花城分行即將投入服務,在珠海及橫琴亦進駐大企業設展廳,在華發商都、明珠廣場華潤萬家、摩爾廣場沃爾瑪及華發新城商業街均增設新據點。現時澳門共有約145名員工,目標在今年內擴充至200人,而珠海及橫琴現時約190名員工,下半年亦將積極招募人手,以應付市場服務需求。
2023-06-29

澳門中原辦移民講座 剖析香港專才新政

自全面通關後,各地經濟加速復甦,相信不少本澳居民都有到不同地方發展、投資或生活的想法,為幫助大家尋找適合自己的地方,了解世界各地的移民政策,澳門中原舉行了「移家有得揀」澳門場活動,現場特設專家駐場,解答有意移民人士的各種難題,更特別邀請到香港中原移民顧問總監戴雪雁、香港中原移民顧問副總監黃穎雯及香港中原移民顧問高級市場主任劉耀東擔任專題講座主講嘉賓,為大家講解香港高端人才通行證、優秀人才入境計劃及剖析世界各地移民政策。首先,由劉耀東先生為大家講解在香港《施政報告2022》中,經優化了的多項人才計劃,他詳細說明了申請高端人才通行證和優秀人才入境計劃的各項條件,其中提到一項政策向合資格外來人才退還在港置業額外的印花稅,將大幅降低了合資格海外人士的首置負擔。其後,由戴雪雁先生作出補充並進入提問環節,現場觀眾積極提問,嘉賓們逐一細心回答。接下來,黃穎雯小姐剖析世界各地移民政策,包括英國、美國、澳洲、加拿大等,席間提供了專業移民意見,如稅務計劃、資產管理、物業、保險等,在計劃移民路上助大家一臂之力。是次講座非常成功,現場坐無虛席,將來澳門中原將繼續舉辦不同活動,為大家提供各類型的市場資訊。
2023-05-03

全面通關經濟復常 港澳兩地遊客激增 餐飲零售前景看好 料帶動第二季港珠澳工商舖旺舖先行

中港兩地全面通關,帶動商業活動增多,本港及澳門最新復活節期間旅客人次亦錄得大幅增長,帶動旺區消費人流更旺盛。港珠澳工商舖表現亦見不俗,今年第一季港珠澳工商舖買賣價量均見上升,當中港澳兩地舖位市場表現突出,其中本港工商舖錄得約890宗買賣成交,涉及總成交金額約195.64億元,佔24%來自商舖。中原港珠澳工商舖認為,港珠澳於今年首季落實全面通關後,商業及旅遊活動交流更見頻繁,兩地落實撤銷口罩令,經濟亦見復常,預料效應於第二季更見明顯,對兩地經濟有重大正面推動力,舖位市場反彈力度最強,旺區舖位買賣及租務吸納情況亦見回升。展望第二季港珠澳工商舖市場成交量會平穩上升,升幅約20%,價格亦會逐步回升,升幅約10%,前景全面看好。通關效應助工商舖走出疫情陰霾新冠肺炎疫情困擾全球超過三年,踏入2023年,港珠澳陸續擺脫疫情困擾,本港正式於2月6日起全面與內地及國際通關,推動第一季工商舖物業交投氣氛顯著升溫。同時,季內香港政府最新發表之財政預算案更提出發展重點為「全力拼經濟、拼發展」,並積極融入國家發展大局,在多項利好措施支持下,工商舖市況愈見明朗。中原(工商舖)、澳門及橫琴董事總經理潘志明表示,今年第一季錄得約890宗工商舖買賣成交,對比去年第四季增長25%,涉及總金額則錄得約195.64億元,按季上升約74%。因應通關效應,市場憧憬旅遊業及相關餐飲及零售業可隨之受惠,基座商場及大型商舖項目備受市場關注,季內涉及基座商場及大型舖位項目受追捧,共錄得11宗逾億元成交,佔整體大手成交個案比例逾一半。同時,自全面通關以來,旅客人次逐步回升,自2月份訪港旅客首次突破百萬人次後最新香港旅遊發展局發佈2023年3月份整體訪港旅客飆升至245萬人次,更恢復到疫情前季度平均客量約三成,當中約八成即超過196萬人國內旅客。有個別早著先機的財團看準機遇,趁早吸納全幢酒店以迎接大批旅客。季內錄得其中一宗酒店易手個案為中國旅游集團酒店控股公司以約34億元購入尖沙咀金巴利道28號君怡酒店全幢,更成為疫情以來最大宗酒店交易。此外,在全面通關利好因素前提下,中港澳通關帶來顯著暢旺的旅客數字,舖位市場率先起動。潘氏續稱,2023年第一季商舖市場共錄得約214宗買賣個案,按季輕微減少約3%,但成交金額就見增加,首季錄得93.96億元,按季大幅上升95%,反映舖位大額成交個案增多。今年首季最大額舖位交易為旺角亞皆老街16至16B旺角商業大廈地下E舖及1至4樓,市傳成交價達約3.5億元。潘氏分析,整體港珠澳工商舖買賣市況,全面通關無疑對整體港珠澳工商舖市場帶來正面影響,預測香港工商舖市況會陸續浮現通關效應,交投氣氛會維持平穩,料會錄得約1,100宗水平,價格亦會上升至215億元;加上香港新近發放首輪消費券,更會帶旺零售及餐飲行業,對舖位買賣交投量有帶動作用。通關及除口罩下商舖市場最先受惠租賃活動漸見活躍至於舖位租務市場亦見百花齊放。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基稱,自全面通關消息公佈後,疫情下倒退的行業如奢侈品及藥妝店都逐漸重返市場。資料顯示,第一季市場共錄得約1,172宗舖位租務成交,涉及總金額約1.36億元;對比上一季(去年第四季)分別上升約18%及17%,而按年同期比較,租務表現亦見顯著轉好,宗數及金額分別上升約44%%及40%。同時,個別主打旅客生意的行業亦重返核心消費區,如尖沙咀、旺角、銅鑼灣及中環等。當中開舖速度最快的是化妝品及藥妝相關行業,單是旺角及尖沙咀區,首季已錄得約10宗,當中最矚目的租賃個案要數日本人氣連鎖藥妝店承租旺角彌敦道639號雅蘭中心地下G15至19號及1樓104號複式舖,市傳月租約100萬元。另有奢侈零售品牌進駐,如一所鐘錶珠寶店進駐中環皇后大道中54至56號豐樂行地下至3樓複式舖,料成交月租約80萬元。黃氏分析,商舖市場向來對經濟市道反應最為迅速及直接,在疫情漸散退的市況下,市民消費意欲已見回升,而中港澳通關亦全面落實,訪港旅客人次更有顯著增加,利好香港零售及餐飲市道,增加商戶租舖信心。港府亦積極推動本港旅遊業,推出「HelloHongKong」全球宣傳計劃,著力吸引旅客到訪,刺激零售及旅遊業。同時,政府已再派發5,000元消費券,相信會進一步刺激港人消費意欲。觀察現時租賃市況,以餐飲業先行,民生時裝及零售行業洽租情況都見增多,料近年盛行的街市行業洽租會相對減少。租賃情況向好,自然帶動投資者買賣心態,預計今年商舖租賣市場會陸續升溫,預測租賃市場表現會更見好,料第二季成交宗數會上升至少一成至約1,300宗,核心區舖租會跑贏大市,會有約10%升幅,至於非核心區舖租亦料會有約5%至10%增幅。旅遊人次急升舖市反彈澳門及珠海橫琴工商舖市場首季表現強勢,中原澳門及橫琴資深董事何兆恆先生表示,通關後澳門旅遊業迅速恢復,首兩月入境旅客近300萬,同比上升1.2倍,而首季旅遊物價指數亦受酒店房價和機票價格上調影響,亦按年上升18.16%。在旅遊業推動下,部分業主看好後市發展,不少出售轉為出租,以致售盤減少而價格上漲,首季澳門商舖買賣市場呈價升量跌。按澳門統計局資料估算,首季商舖成交量約90宗水平,較上季減少約26%,而首季成交主要集中於氹仔區及明珠區上。價格方面,氹仔區及明珠區錄明顯升幅,幅度約19%至24%不等,其中氹仔核心區舖位表現最為突出,首季曾錄得氹仔馬場附近商舖以4.5萬元呎價易手,屬疫後高位。至於皇朝及南灣旅遊賭場區,由於租金大幅回升,業主大多選擇轉售為租,願減價的租售盤均在市場銷聲匿跡。現時澳門商舖價格回升,但與疫情前仍有一段距離,除了本地投資者蠢蠢欲動外,近月外地投資者查詢量亦大幅增加。預計第二季持續受盤源不足影響,估計成交量僅約兩成增幅,約110宗水平;價格方面,民生區走勢較為平穩,估計約有5%升幅,而旅遊賭場區走勢凌厲預計有雙位數增長。珠海買家信心回歸價格穩中趨降珠海方面,今年首兩月全市房地產商品房可供預售項目共計約26個,可供預售面積共計約30.38萬平方米,同比減少約41%;其中商業約0.3萬平方米,同比下跌約94.4%;回看首季珠海房地產市場的表現,網簽成交量同比上升約19.98%,共計約9,868套。其中,商業共網簽成交約180套,同比下跌約44.79%;均價約3.7萬元/平方米,較去年第一季度上漲約76%。何氏分析,珠海第一季度市場回暖明顯,房企出貨積極性增加,疫情三年積壓的市場需求釋放。加上利率下降,信貸環境改善,市場預期逐步轉好,買家信心逐漸回歸,樓市呈現供需兩旺態勢,房價穩中趨降。其中橫琴熱盤推新表現不俗,成交量強勢攀升。隨著廣州南沙至珠海城際萬頃沙全線建成後,可實現大灣區西岸主要城市1小時通達,珠海位於灣區的樞紐地位再次提升。再加上央行降准房貸利率低、《珠海市2023年市政府投資專案計畫》和《珠海市2023年重點建設專案計畫》正式發佈,可預見珠海市未來的發展可延性空間巨大。橫琴利好政策多料次季持續吸資橫琴深合區2023年第一季度網簽成交量約為774套,住宅物業網簽成交約467套,占橫琴總體網簽比例約為60.34%;商業成交約27套,占比約3.49%;辦公成交約63套,占比約8.14%。由於橫琴即將封關,可售商舖缺乏,故首季商業成交只有約3.49%。至於價格方面,商舖首季均價約為8.5萬元/平方米,環比上升約41%,主要成交來自橫琴口岸一帶,由於臨近關口,享地利優勢,故造價較高。而寫字樓方面,首季均價約為2.7萬元/平方米,環比上升約17%。何氏分析,在買家來源上,橫琴由以前港澳地區客戶占70%,現時購買主力已變為廣東區域及珠海本地人,用春江水暖鴨先知來形容最為貼切。目前以廣東占比約25.42%,同比去年第一季上升約95%。其次為珠海本地買家,占比約22.03%,第三位則是澳門買家,占比約15.25%,暫香港買家比例不算多。供應方面,據資料庫統計,踏入第二季預料只有2個項目入市,最多為市場提供約24萬平方米供應量,其中將為市場提供約3.2萬平方米商業供應,約12.6萬平方米辦公供應。隨著港澳恢復通關,港珠澳大橋使用頻繁,北上通南、深珠通道等全國各地交通網絡連接增強,加上前港交所總裁李小加所創立的滴灌通等公司為澳琴建設新的金融中心出力,《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》、《橫琴支援澳資企業發展的扶持方法》橫琴特殊的地理優勢再次發揮,橫琴與澳門兩地合作範圍更深更廣,簡單來講橫琴注水吸企業、吸人才、政策力度之大,對全國累積購買力釋放,澳琴吸引力短期內會大幅上升。澳門旺區租金倍升料次季持續自澳門通關後,商戶入市步伐明顯加快,租賃市場交投明顯大幅上升。澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生表示,首季錄得約365宗商舖租賃成交,環比上升52%。此外,在首季錄得不少來自旅遊區及賭場區的大額租賃成交,資料顯示,月租超過20萬的舖位錄得約14宗,超過100萬月租的舖位錄得約2宗,其中位於板樟堂的全幢物業以約200萬高額租出,租客為經營時裝零售生意。租金方面,旅遊區及賭場區租金較開關前明顯上漲,幅度介乎75%至178%,部分一線街舖升幅甚至達疫情時期3至4倍,雖然升幅顯著,但目前旅遊區平均租金約達疫前73%,賭場區約達68%左右。民生區方面,除了北區錄得微跌外,其餘區域亦有所上升,幅度介乎10%至15%。目前市場利好因素較多,加上臨近暑假檔期,不少商戶開始搶占旺點,把握旅遊旺季人流提高業績,估計次季租賃成交量將持續增長;另外,在此推動下旅遊區及賭場區租金將持續回升15%至20%;而民生區租金則較平穩,主因受居民外遊增,影響區內民生消費,不少民生商戶首季營業額錄跌幅。隨著澳車北上,橫琴“二線關”、推企業租金補貼、商舖裝修補貼、品牌落地獎勵、經營獎勵、研發費補貼等多重澳資企業進駐扶持措施推出,亦令不少商戶考慮「向內走」。資料顯示,今年於橫琴註冊的澳資企業數量增長迅速,截至2023年2月末,橫琴實有企業約5.5萬戶,同比增長0.8%;其中澳資企業5,396戶,同比增長12.9%。此外,通關後橫琴消費市場復甦力強。今年首兩月橫琴內社會消費品零售總額完成3.94億元,同比增長84.9%,其中餐費收入1.36億元,同比增長267.5%。可見橫琴消費市場成長迅速,加上多項利好政策同步推行,故不少商戶考慮趁早落戶,優先享受片區紅利。現時考慮在橫琴落戶的企業,大多以連鎖品牌為主,主要落戶點圍繞八大項目,包括中交匯橫琴廣場、IFC橫琴國際金融中心、HFC橫琴金融傳媒中心、橫琴中大金融中心、中央匯美食廣場、金源國際廣場、琴海灣、金匯國際廣場,租金平均每平方米約150元至500元不等。中原(工商舖)對2023年第二季港珠澳舖位前景預測:本港澳門第一季第二季第一季第二季舖位買賣成交量214宗(-3%)250宗(+15%)90110(+22%)舖位買賣成交金額(約元)93.96億元(+95%)逾105億元(上升約10%)9.4億13.2億買賣價走勢--升5%民生區:升19%至24%旅遊及賭場區:--民生區:升5%旅遊及賭場區:10%起舖位租務成交量1172宗1,300宗(+10%)365宗420宗(+15%)租金走勢--非核心區:升5至10%核心區:升10%旅遊核心區:升3-4倍賭場區核心區:升2倍旅遊核心區:升20%賭場核心區:升15%資料來源:中原(工商舖)及市場資訊
2023-04-19

中原澳門及橫琴2023年第一季樓市回顧及前瞻新聞稿

今年市場開局良好,多個新盤於三月先後推售,成交量按月遞增。按財政局數據顯示,一、二月成交量分別約205宗及319宗,估計三月再度上升至400宗水平,料首季成交量約920宗,環比上升約17%。踏入第二季,樓市走勢會如何,本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐主講。橫琴利好政策多料次季持續吸資橫琴中原副總經理陳瑞樊小姐回顧第一季橫琴市況,首季橫琴網簽成交量約為679套(截止3.23,下同),同比下跌約23.7%。佔珠海市網簽成交總體比例約為7.87%。其中住宅物業是橫琴市場交投主力,據統計,住宅物業網簽成交約399套,佔橫琴總體網簽比例約為58.76%。商業成交,佔比約3.98%;辦公成交約60套,佔比約8.84%;其他成交則約為193套,佔比約28.42%。主因位於中央商務區的華發橫琴薈多次加推,為市場提供新貨源,吸引剛需及置換客購入,帶動橫琴市場交投量上漲。橫琴最受歡迎區域為中央商務區,共計網簽成交約412套,同比下降約32%,佔橫琴總成交比例約60.68%,以華發橫琴薈成交居多,共網簽約139套高居該區榜首。其次綜合服務區也受到不少買家喜愛,網簽成交約106套,同比上升約6%,佔比約15.61%,該區主要以其它物業成交居多,共計成交約97套。此外,口岸服務區共計成交約66套,同比上升約266.67%,佔比約9.72%,而國際居住區共計成交約48套,文化創意區共計成交約30套,科技研發區共成交約17套。由於網簽存在滯後性,實際上第一季度受澳門旅遊業復甦、港澳恢復全面通關、新春長假期、《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》陸續發佈等因素影響,橫琴樓市交投氣氛明顯活躍,據中原橫琴數據顯示首季成交量約為556宗,對比2022年第四季210宗,上升164.76%。而成交以面積140平方米以上單位成交居多,佔總體成交達逾29.74%,其次為面積介乎100至120平方米的單位,約佔27.74%。主因第一季橫琴市場多推售兩房至四房住宅單位,特別是中央商務區內住宅居多,因此帶動面積約100平方米以上住宅上升。值得注意的是大手入市辦公用途物業個案增多。買家分佈當中,以廣東其他區域買家居多,佔比約25.42%。其次為珠海本地買家,佔比約22.03%。第三位則是澳門買家,佔比約15.25%。隨著疫情放開,港澳恢復通關,全國各地交通網絡連接增強,旅遊人數增多,並帶動整體市場交投氣氛有所回升,使於疫情期間累積的購買力逐步釋放,其中廣東其他區域及澳門買家率先入市,帶動買家區域佔比較去年上升。據橫琴中原數據庫統計,踏入第二季預料將有2個項目入市,最多為市場提供約24萬平方米供應量。其中將為市場提供約3.2萬平方米商業供應,約12.6萬平方米辦公供應,約2.8萬平方米住宅供應。其中,中央商務區預計新增1個項目,將提供面積約11.7萬平方米供應量;高新技術產業區預計新增1個項目,將提供約12.5萬供應量。由於橫琴利民政策不斷落地,商業項目大多看準下半年時機推出,故首季度交投以住宅成交為主,料令第二季市場供應量減少。第一季度出台多項利好政策,如《橫琴發展促進條例》、《橫琴金融30條》、《橫琴支持澳資企業發展的扶持方法》橫琴特殊的地理優勢再次發揮。隨著澳門巴士、出租車或可進入橫琴,橫琴“二線關”、澳門新街坊逐步落成、推企業租金補貼、商舖裝修補貼、品牌落地獎勵、經營獎勵、研發費補貼等多重澳資企業進駐扶持措施,以及多項利好政策陸續執行。橫琴與澳門兩地合作範圍更深更廣,料橫琴後市將持續吸引更多大灣區客戶關注,市場交投或平穩向上。另外,珠海樓市第一季度(截止3.23,下同)網簽成交量同比下跌約25.67%,共計約8,628套,均價約23,077元/平方米,較去年同期下跌約8.94%。成交以住宅物業成交為主,共網簽成交約5,707套,同比上升約10.41%;商業共網簽成交約165套,同比下跌約49.39%;辦公共網簽成交約889套,同比下跌約4.61%;其他類型物業共計網簽成交約1,867套,同比上升約3.84%。成交主力區域為香洲區,共計網簽成交約3,043套,佔整體比約為35.28%。斗門區佔比次之,共計網簽成交約3,605套,佔整體比約為30.2%。一手住宅銷情理想次季持續推新澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況,他表示,今年市場開局良好,自從內地調整了對抗新冠疫情的策略後,反應比較敏銳的二手市場,在今年1月份已初見眉目。隨著交投量的增加,樓價已出現反彈,估計單是1、2月份,二手樓價已升了5%左右;如情況繼續,相信樓價可以在今年追回去年的跌幅。財政局資料顯示,一、二月成交量分別約205宗及319宗,估計三月份繼續遞增,並在一手新盤推動下,有望貼近400宗水平,推算全季約920宗,環比上升約17%。至於價格方面,在全澳23個分區當中錄得17個分區變動,呈12升5跌,而整體樓價按月環比回落1%,主要跌幅來自傳統住宅區,如青洲、沙梨頭及氹仔舊城區等,其中以沙梨頭及大三巴跌幅最高,達35%;而升幅最高的區域為下環、黑沙環及祐漢與林茂塘,分別升幅為33%、27%及24%。目前市場交投氣氛甚佳,因多個新盤於三月份先後推售,包括天晉、濠尚、金峰名鑄、東方海岸、TiffanyHouse、小潭山莊、海上居、傲蓮閣、碧蘆、信敬軒等等,部分新盤更推出大規模的優惠,引發不少累積購買力入市,均獲不俗成績。其中氹仔市中心新盤最受用家喜愛,位於該區天晉及濠尚成了首季新盤銷量冠亞軍,繼天晉推出大受歡迎後,濠尚是次推出的開放式及一房單位亦全數售罄,其三房及四房亦賣出近半。至於二手市場方面,睇樓量亦較上季多,購買過千呎換樓客大幅增加。通關後,二手業主叫價上升,一手發展商觀察到二手市場交投暢旺,並從2月份開始試推新盤,市場反應良好,故在3月份大舉出擊,加上定價吸引,折扣及優惠後甚至比二手單位更划算,對二手市場有一定的震盪作用。此外,願意割價的筍盤已被市場吸納得七七八八,而業主的心態亦比較早前强,買賣雙方經常都爭持不下,成交難度大增。因此,3月份一手成交量大增,但二手市場成交量卻相對回落,並以總成交量來看,3月份仍是一個上升的月份。總結首季一手發展商優惠促銷主導市場成交,從一手盤的銷情來看,市場承受力算是相當不錯的,發展商優惠力度大並非對後市悲觀,反而推盤是對市場看好,始終疫情期間推優惠效用不一定高,且累積了一定的庫存,所以策略先「求量」再「求價」。隨經濟活動增多,近期企業客戶有所增加,一些有意來澳長期發展之企業或投資者,他們對澳門不動產興趣濃厚,特別是可用作員工宿舍更便於管理的相連單位。如望廈區信譽名門剩餘14個由公司持有的單位,近日錄得多間企業洽談,預料市場對一籃子住宅需求增加;但由於澳門以公司名義購買需繳10%額外印花稅,阻礙了部分公司投資步伐,建議在經濟重整初期適當調整。3月份新盤銷情理想,預料發展商陸續為第二季推出的新盤作部署,市場的注意力將被吸引到一手市場上,二手市場的交投顯得相對淡靜。然而第一季的好市,主要源自疫情期間積累的購買力,但積累總會被日漸消耗,加上現時世界宏觀環境愈來愈複雜,不確定因素增多,建議澳門樓市政策可以適時減辣,讓全澳業主回氣,甚至推動企業來澳投資。工廈空置高次季或量價齊跌中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況,首先是工廈市場,成交量下跌53%,估計首季約9宗水平,主因購買工廈投資者多為看重其不用裝修、且回報率達到3%,但近期加息持續及重建有一定困難,故令吸引力下降,再加上空置率高企及持續有銀主盤拍賣,令二手市場進一步受到衝擊,預第二季價量下跌機會較大。料次季商舖租賃成交將持續突出商舖方面,首季舖位市場受通關利好帶動,旅遊及經濟加速復甦,租賃交投明顯大幅上升,旅遊區租金較開關前明顯上漲,而民生區亦不再有疫情免租等情況出現,租金叫價與通關前變化不大;但旅遊及賭場區,商舖租金從疫情降至的2成大幅回升3至4倍,旅遊區平均租金達疫前的73%,賭場區則達約68%左右。在首季錄得不少來自旅遊區及賭場區的大額租賃成交,資料顯示,月租超過20萬的舖位錄得約14宗,超過100萬月租的舖位錄得約2宗,其中位於議事亭前地的全幢物業以約150萬高額租出,租客為經營時裝零售生意。目前市場利好因素較多,料次季租賃成交將持續突出。買賣方面估計全季約90宗水平,較上季減少26%,主要於通關後業主看好後市,普遍叫價上升及轉售為租,以致售盤減少而價格上漲,當中以氹仔區及黑沙環區較受客戶追捧,而氹仔區的商舖平均呎價較高,約在每呎28,000至45,000元左右,首季該區成交樂駿盈軒地舖創高達約45,000元呎,屬疫後高位。澳金融政策引外資寫字樓市場迎好轉至於寫字樓方面,去年受疫情及政府遷出雙重打擊,空置量急升,導致租金及價格出現踩踏現象而大幅降價,皇朝區空置率由去年第一季的10.7%上升至本季約13%,新口岸由8.3%升至8.8%,南灣區則由7.7%升至8.77%。推算首季寫字樓成交量約28宗,比上季增加2.5倍,受惠於租賃市場交投轉暖,疫情時暫停營業的公司重開,以及來自香港、內地及國際的新機構進駐,再加上現時澳門政府致力優化金融市場環境,吸引新類型金融機構落戶本地。過去5年,獲許可在澳門營運的金融機構增加了11家,以近期開始營運的滴灌通金融交易所為例,其在澳門租用了近6,000呎的面積作為辦公室。料未來在政府大力扶持及推動引入大型企業陸續在澳設點的作用下,寫字樓市場將迎來好轉。今年開局良好預料樓市逐漸變暖繼續由何兆恆先生回顧首季全國樓市走勢,他表示,1-2月份全國房地產開發投資約1.3萬億元,同比下降5.7%。其中,住宅投資約1萬億元,下降4.6%,房地產開發企業房屋施工面積約75億平方米,同比下降4.4%,因疫症期間拍地明顯減少所造成,未來新供應量亦會持續收縮,房屋竣工面積約1.3億平方米,增長8%,保交樓成果顯著。商品房銷售面積1.5億平方米,同比下降3.6%,其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額1.5萬億元,下降0.1%,其中住宅銷售額增長3.5%,面積下降而金額上升,如非售價造成,則反映成交集中在地價較高的核心區域。中原大灣區指數、香港指數、澳門指數及深圳指數於2月份齊終止三連跌。中原大灣區指數2月報116.26點,較上月升2.6%。主要受香港及澳門指數彈升所帶動,中原大灣區指數2月份升幅為45個月以來最大。中原大灣區12個指數中,2月份錄得升幅的有9個,而且升勢凌厲,幅度由0.46%至5.52%,3個指數錄得跌幅,由0.31%至1.14%不等。四大中心城市2月份指數全線向升,其中香港指數升幅最大,達5.52%。受惠於疫後各市全面解綁、降首付、降利率等外部利好刺激,成交出現了顯著復甦,尤其是一線城市及行政特區。總結從一手盤的銷情來看,市場承受力算是相當不錯的,不論國內或澳門市場都受惠政策放寬獲得良好開局,同時市場亦非形勢立即急轉,表現健康,住宅及商業租賃暢旺,先租後買觀念主導市場思維,令物業回報得到支持,累積購買力依然有不少未獲得釋放,總體預料今年的經濟、政策、就業都會持續改善,樓市逐漸變暖是可預見的。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況,指今年房地產市場生氣勃勃,但始終不能單靠本地累積的購買力,去消化市場存量,近期澳門中原積極進行外展活動,利用中原大台平優勢將項目推廣到香港、深圳及其他城市,並在三月份率先組織了同事前往蘇州參與房展,更將近期澳門及珠海橫琴熱銷的項目帶到當地,獲得不俗的反響。另外,香港及澳門市場關係密切,未來中原為幫助投資界及商界朋友更了解三地工商舖市況,將於下月18日在香港首度舉辦港珠澳工商舖記者會,綜合分析三地工商舖的發展。
2023-03-30

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