上半年住宅物業市場成交暢旺，估計上半年成交量合共約2,097宗，較去年同期升約五成。惟隨年初推出的豁免印花稅政策效應逐步減退，市場積壓的購買力已在第一、二季基本釋放完畢，刺激作用已大不如前，加上預期下半年仍有機會面臨加息壓力，接下來樓市走勢會如何，本行將對上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧上半年工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，首季錄得約65宗成交，第二季預計錄得約84宗，合計上半年總成交量約為149宗，較去年同期下跌近20%。儘管整體成交量收窄，但核心旺舖對買家仍具吸引力，季內錄得約2宗涉資超過6,000萬元的大額成交，分別來自皇朝區及氹仔旅遊區；其餘的中小額成交主要集中在關閘、黑沙環及氹仔區。目前市場上成交的商舖物業回報率普遍達到4厘3以上，這類高回報率的物業受投資者青睞，成為現時入市的主力。租賃方面，受惠於旅客量持續上升，澳門旅遊區舖位熱度高，尤其是一線街舖非常搶手，當中旅遊旺區中區錄得約44%升幅，平均呎租約為65元，而賭場區皇朝平均呎租則為77元，升幅約10%。而氹仔區次季平均呎租亦回升至40元，升幅達33%。然而，傳統民生區如高士德區及渡船街一帶淪為市場「重災區」，店舖空置率持續攀升，平均呎租亦維持在約20元的低水平。商舖空置率方面，皇朝區、北區、氹仔區在第二季均有所改善，空置率錄得跌幅，其中氹仔區持續保持低空置水平，空置率為2.3%，反映氹仔強勁的消費需求及人流，吸引商戶進駐意願。而受衛星場結業影響，新口岸區空置率在第二季升至13%，為全澳商舖情況最嚴重的區域；民生區高士德及新橋空置亦升幅明顯，從5%上升了0.8個百分點至5.8%，中區一帶則微升至5.5%。展望下季，預計商舖整體成交量將會進一步受壓，買賣成交將持續集中在具備實質消費支撐的傳統生財區域，如關閘區、氹仔區、旅遊區及賭場區。上述區域以外的民生舖位，業主若要吸引投資者青睞，價格恐怕需要有更為明顯的下調空間。寫字樓與工廈市場方面，今年上半年無論在買賣還是租賃均面臨較大挑戰，整體氣氛十分疲弱。資料顯示，寫字樓首季錄得約43宗成交，次季估計大幅收窄至約16宗，推算上半年總成交約59宗，同比上升約40%，主因今年首季錄得全層寫字樓單位的交易，進而拉高了整體成交量。過去一直被視為核心商業地段的南灣區，今年變為成交量最低的區域，主因政府大樓陸續在皇朝區落成啟用，部分企業跟隨政府部門搬遷，進一步推動了商業重心向皇朝區轉移。目前南灣區寫字樓空置率達到12.9%，比去年同期的11.9%，按年增加了1個百分點，為第二季空置率最高的區域；新口岸區空置率從去年同期的12.8%，回落至11.8%；皇朝區寫字樓則保持平穩，空置率約為11.5%。租金方面，皇朝區寫字樓的每月租賃成交量高居全澳之冠，平均呎租維持在約10至13元水平，表現持平；而南灣區則因客戶流失、空置率攀升，拉低平均呎租至11至12元水平。至於新口岸區寫字樓的交投雖比南灣區略多，但呎租基本持平。目前寫字樓買賣市場缺乏投資者身影，企業用家亦因外圍經濟環境不佳而採取「轉買為租、睇定一點」的保守策略。即使是最旺的皇朝區，寫字樓呎價亦僅在3,000元左右徘徊，市場上更出現呎價低於3,000元的盤源。工廈市場形勢同樣嚴峻，上半年買賣與租賃雙雙受壓。現時工廈物業必須完全具備利用價值、符合用家實際行業需求，用家才會考慮購入。首季工廈成交量僅約10宗，次季進一步下滑至約5宗，推算上半年僅錄得約15宗水平，比去年同期大幅下跌約44%。價格方面，據中原數據顯示，第二季工廈買賣平均成交呎價約1,688元，同比下跌約34%，市場上甚至出現低至每平方呎僅1,000元水平的低價個案。租賃方面，工廈第二季價格明顯下跌，缺乏卸貨台的工廈成交呎租僅約5至6元；向來抗跌力較高的激成工業大廈，亦出現呎價約7至8元的低價成交個案。踏入下半年，在預期加息陰霾及市場營商信心未回升的情況下，估計寫字樓及工廈成交量在低位橫行，無論是買賣還是租賃，都有機會再出現具指標性的市場低價成交。澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，隨政府年初推出的豁免印花稅政策效應逐步減退，市場積壓的購買力已在第一、二季基本釋放完畢，刺激作用已大不如前。此外，市場預期下半年仍有機會面臨加息壓力，相較於鄰近的香港樓市在急升後才出現回吐，澳門樓市則呈現「未升已跌」的市況。據財政局資料，首季成交量突破千宗，錄約1,206宗，四月及五月成交量分別約338及303宗，估計六月再回落至約250宗水平，推算上半年合共約2,097宗，較去年同期升約五成，按季則下調約26%。至於價格方面，估計上半年每平方米樓價約7萬，比上年同期微跌4%，呈先升後回，第一季度為72,634元、第二季度則預計為68,000元，創近十三年新低。本澳不少發展商已在去年及今年上半年推售新盤及貨尾單位，如東方國都、信譽天匯、天璽湖、金峰名鑄等，下半年預計較少大型項目推出，在缺乏一手帶動二手市場的連鎖效應下，二手交投亦難有起色。目前市場客源主要以換樓客為主，然而大市回調導致部分藍籌屋苑價格下跌近三至五成，不少早年入市的業主面臨蝕稅費、蝕首期的困境，換樓意欲因而大幅下降；加上近期銀行對借貸審核採取審慎態度，個別銀行批出的貸款利息偏高，窒礙了準買家的入市步伐。從第二季的成交來看，市場樓價仍在向下調整。以藍籌屋苑為例，壹號湖畔季內有大業主採減價策略套現，呎價低見約5,500元，創下歷史新低。氹仔屋苑濠景花園的兩房單位亦失守四百萬關口，以370萬元錄得成交。至於豪宅市場方面，第二季總價在1,500萬元或以上的物業僅錄得約6宗成交，同比下跌約40%，當中包括一宗別墅物業。季內豪宅整體平均成交呎價為6,537元，若扣除別墅計算，一般豪宅的平均成交呎價則約為5,945元。以星河灣名門世家面積逾4,000呎的大單位為例，成交呎價低見約3,600元，同樣刷新該屋苑的新低紀錄。踏入下半年，隨著世界各國加息收緊銀根，累積不良貸款個案持續增加，令整體樓價存在下行壓力。第三季走勢方面，澳門樓市存在隱憂，房價雖然已相當低水，但受外圍負面因素影響打斷了回升及免稅政策的效力減退，早前回升了的核心地段藍籌屋苑可能會打回原形，而交投較為稀疏的舊樓則需下調尋找承接，唯獨別墅及頂豪物業受大市波及較小，表現仍可看高一線。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧上半年內地市況，首先是大灣區及珠海橫琴部分，2026年5月中原大灣區指數報92.34點，按月升0.33%,連升四個月，累升2.3%，創10個月新高。5月份中原大灣區12個指數中，錄得升幅及跌幅的指數參半，升幅幅度由0.2%至4.98%不等，6個下跌的指數，跌幅為0.2%至4.27%。四大中心城市亦是升跌參半，香港及深圳指數分別升0.67%及0.2%，兩指數已分別連升5個月及4個月。而澳門指數已連續6個月創新低，5月份再跌1.78%，廣州指數則微跌0.2%。珠海方面網簽成交量共計5,360套（截止至6月24日，下同），環比下跌14%；價格方面，珠海全市第二季度均價約18,150元/平方米，環比下跌3%。次季珠海樓市活躍度有所回溫，住建局等六部門聯合出臺8項優化措施，如上調公積金貸款額度至最高150萬，延續以舊換新補貼等多項措施支持剛需及改善買家置業，買家睇樓活躍度上升，但買家入市態度仍較審慎，不過優惠多價格筍的優質單位十分受青睞，去化較快，令珠海市場成交處於分化狀態，價格呈現平穩橫行態勢。據中原資料庫監控顯示，2026年第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交3,477套，占總網簽量65%；商業共網簽成交193套，占總網簽量4%；辦公共網簽成交244套，占總網簽量5%；其他類型物業共計網簽成交1,446套，占總網簽量27%。2026年第二季度珠海網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交1,764套，占整體比約為33%。鬥門區排名第二，共計網簽成交1,339套，占整體比約為25%。金灣區位列第三，共計網簽成交1,108套，占整體比約為21%。橫琴方面2026年第二季度網簽成交量為385套，環比下跌55%，均價約31,055元/平方米，環比上升27%。其中住宅是橫琴市場交投主力，共網簽成交189套，占橫琴總體網簽比例約為49%；其他物業成交137套，占比約29%；辦公成交為77套，占比約20%；商業成交9套，占比約2%。2026年第二季度橫琴最受歡迎以橫琴萬象世界成交居多，網簽69套。其次橫琴口岸廣場，網簽57套。前十名依次為橫琴萬象世界、橫琴口岸廣場、澳門新街坊、橫琴國際金融中心二期、國際青年文化中心、中冶口岸大廈、橫琴科學城、中冶逸璟公館、德國城、新興際華財富廣場。據中原資料庫統計，2026年第二季橫琴市場成交面積100平方米以下單位占比約74%，主要是以面積介乎80-100平方米單位居多，占總體成交約51%。在2026年第二季度購買橫琴物業的買家當中，以省外居首占比約29%；其次為澳門買家，占比約26%，第三位則是珠海本地買家，占比約21%，廣東其他買家則占比約17%，香港買家約7%。據中原資料庫統計，2026年下半年橫琴市場預料將有20個項目入市或加推，將為市場提供約117萬平方米供應量。其中將為市場提供約18萬平方米商業供應，約85萬平方米辦公供應，約6.5萬平方米住宅供應。其中，中央商務區預計新增9個專案，將提供面積約43萬平方米供應量；綜合服務區預計新增4個專案，將提供面積約17.8萬平方米供應量；科技研發區預計新增3個專案，將提供面積約22.6萬平方米供應量；文化創意區預計新增2個項目，將提供面積約16.5萬平方米供應量；口岸服務區及高新技術產業區各預計新增1個項目，將分別提供面積約4.5萬和12.5萬平方米供應量。最後是全國上半年整體表現，1至5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；全國房地產開發投資3.0萬億元，同比下降16.2%；房地產開發企業房屋施工面積54.9億平方米，同比下降12.3%。房屋竣工面積1.4億平方米，下降23.4%。反映止跌回穩政策見效，供應端持續收縮減少。隨著穩市場政策效應釋放，一線城市持續回升，但三四線長期滯銷房源去化壓力較大，老舊現房積壓仍在，拖累整體庫存降幅。據國家統計局數據顯示，5月一線城市新房價格環比漲0.2%，漲幅擴大0.1個百分點，連漲三月。其中上海、廣州、深圳分別漲0.2%、0.2%、0.4%，北京跌0.2%。二手房價環比漲0.4%，持平上月，連漲三月。北京、上海、廣州、深圳分別漲0.1%、0.6%、0.1%、0.6%。一線城市依託人口和產業優勢率先回穩，引領二三線築底。北京5月二手網簽15974套，創近5年同期最高；上海（含商業）網簽28023套，同比增31%，連續三個月高位，創近6年同期最高，僅次於2020年5月的3.05萬套；深圳網簽5534套，同比增18.1%，連續3個月超5000套榮枯線。而從土地成交資料來看，地價水準與市場熱度呈現明顯的錯配分化格局：上海以41618元/㎡的成交樓面地價位居首位，深圳、廣州、北京緊隨其後，高地價高度集中於一線城市；而溢價率維度，深圳以44.73%遙遙領先，杭州33.16%、廣州21.90%位列前三，6月5日，南山區粵海街道T204-0153號宅地歷經291輪競價，由保利置業以57.72億元競得，溢價率達150.74%，成交樓面地價10.87萬元/㎡，刷新深圳住宅用地樓面單價歷史紀錄。僅一周後，前海桂灣片區核心宅地吸引9家頭部央國企同台競拍，最終建發房產以35.25億元摘得，溢價率114.29%，樓面地價9.59萬元/㎡，創下前海宅地價格新高。上海土拍熱度同步上行。5月下旬第四批次集中供地中，5宗宅地總成交額110.45億元，其中3宗地塊溢價率突破35%；強二線核心城市熱度同步凸顯。杭州6月上旬四宗涉宅用地平均溢價率達41.9%，上城區九堡單元地塊溢價率高達61.51%，創下年度新高；南京玄武區孝陵衛G16地塊經90輪競價，以50.24%的溢價率成交，刷新近五年紀錄；蘇州工業園區金雞湖低密宅地溢價率30.04%，樓面地價68920元/㎡，刷新蘇州及江蘇省住宅地價紀錄；濟南、廣州、武漢等城市也陸續出現溢價率超20%的地塊。受追捧的土地均具核心地段、低密度、項目體量中小型等三項特點，本次現象與過去樓市火熱時期不一樣，明顯是由需求帶動，上半年深圳3000萬以上高端住宅成交566套，是2025年同期的2.8倍。北京高端專案開盤去化率超90%，而剛需項目去化率僅23%-30%；上海單價10萬元/㎡以上的高端住宅流速雖有所放緩，但頭部品質項目仍能維持九成以上的去化率，甚至部分專案觸發積分搖號，改善型產品在市場調整週期中展現出更強的抗週期韌性與去化確定性，為高地價專案提供了需求支撐。而全國已有41個省市出臺好房子建設標準，統一了優質住宅的產品標準、引導供給結構優化，正在逐步成為新的土地定價錨點，達標項目的市場售價較周邊同區位普通項目平均溢價率達15%-20%。總結一線與強二線的核心地段及優質產品已回穩甚至出現溢價，而其他產品仍需逐步築底，總體改變成果明顯；港澳方面，預料香港稍作調整依然睇好；澳門上半年因免稅成交有所增加，但新增個案不少為一手促銷及親朋轉讓，雖然澳門房價已相當低水，但三季度調整壓力依然較大，商業更是會有深度調整。相比之下，別墅與頂級豪宅因其稀缺及獨特性，後市仍值得看高一線。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他指出，當前房地產市道整體氣氛仍較為不樂觀，下半年市場需要面對銀行收緊按揭與外圍息口挑戰。首先，本地銀行在房地產按揭業務的審批上顯得相當嚴格，特別是對工商舖按揭更為冷淡，甚至不接受申請，加上內地對境外投資及資金外流控制嚴密，導致新買家數量減少。其次，外圍息口前景不明朗，市場預期美國下半年或仍有加息壓力，這將對市場帶來進一步衝擊，短期內房地產局勢難以明朗。受北上消費及網購盛行等營商環境改變影響，零售業經營困難。雖然澳門熱門旅遊街道的交投表現因旅客集中而理想，但遠離旅遊區的民生舖位則受到較大衝擊，空置率上升且租金屢創新低。寫字樓方面，隨政府大樓落成並遷出私人商廈，加上實體經濟活動未見明顯改善，預計寫字樓空置率將會上升，價格停滯不前。儘管整體市況在下半年需保持審慎，但豪宅市場或可在逆市中看高一線。他指，由於豪宅價格已累積一定跌幅，近期觀察到不少「老牌資金」出於為家族提供穩固後盾，有意在低位尋覓優質別墅或大單位。這類剛性需求與財力支持，有望帶動下半年豪宅物業錄得較為健康的發展。雖然大市氣氛審慎，但調整期往往亦是『逆市尋寶』時機，為協助有意置業或放盤的市民，澳門中原開發的澳門找房APP將推出全新線上功能「澳門競拍」。一直以來，澳門傳統房產交易以掛牌放售為主，業主定價時大多憑感覺，買家則傾向從低價還起，也不清楚是否有競爭對手或出價，買賣雙方耗費大量時間在協調與溝通上，結果物業掛牌數月仍未能出售導致資源分配不及時；而競拍模式具備市場競價、公開透明、限時截止、快速成交等優點，但過去受限於線下場地與繁瑣流程，未能普及。有見及此，澳門中原正式推出全澳首個房產線上競拍平台「澳門競拍」，徹底打破時空限制。這項創新服務將房產拍賣流程遷至線上，無需親臨現場，告別冗長瑣碎的議價談判；競價、查詢一站式完成，所有出價公開透明，為本地房產交易注入全新模式，滿足買賣雙方多元需求。對於買家而言，拍賣常被視為「執漏」時機，但這些物業往往存在貸款困難、手續複雜等風險，令人卻步。而「澳門競拍」上的物業可如常申請貸款，條件與一般物業貸款流程無異，無須全款購置。更重要的是，平台採用線上即時出價機制，有別於傳統暗標方式；競投過程公平便捷，當前出價、競爭對手數量等資訊一目了然，買家可隨時掌握形勢，從容決策。對債權人或業主來說，傳統方式往往未能體現物業真正價值，主因是準買家獲取資訊不便，經常只得一個地址，需花費大量時間實地查證，無形中將非專業買家拒諸門外；加上買家對手續不熟悉，憂慮隱藏風險，出價自然趨於保守。而「澳門競拍」設有專人協助處理全部手續，並提供即時查詢服務，令買家安心放膽出價；同時，圍觀人數、競投人數清晰可見，潛在買家不會誤判市場形勢，有助促進資源快速配對。債權人亦可透過實時數據觀察市場反應，迅速調整策略，絕不耽誤寶貴時間。「澳門競拍」適用範圍廣泛，涵蓋各類物業：住宅業主想加快脫手，又不願盲目劈價，平台提供最佳平衡；別墅買家圈層狹窄，同類成交極少，定價缺乏參考，競拍正好以市場真實反應定價；工商舖業主若自身網絡有限，難以接觸實力投資者，平台可精準觸達目標客群；至於地皮等冷門項目，潛在買家稀少，放盤週期動輒以年計，透過競拍可大幅縮短成交時間。為確保每項拍賣皆獲最佳推廣效果，我們配備專業拍賣團隊，提供多元拍攝及AI虛擬裝修服務，製作視頻、360全景睇樓等，而線上睇樓更可一鍵切換多種裝修風格，讓買家直觀感受物業潛力。在曝光方面，除中原官網及APP用戶推送等渠道外，同時串聯Facebook、視頻號、小紅書等社交媒體矩陣，進行線上多渠道推廣；更輔以精準客群廣告投放及智能競價，搶佔市場先機，確保每項物業獲得最大關注。「澳門競拍」的誕生，標誌著本澳房產交易邁向數碼化、透明化的新里程。我們深信，這項創新服務將為買賣雙方創造更公平、高效、安心的交易體驗。

【買樓免厘印中原送甜品】抽獎結果出爐：頭獎：雙人聖誕老人村冰島極光之旅價值約HK$48,888蔡*顏小姐63****28二等獎：雙人豪華郵輪旅遊禮券價值約HK$28,888蔡*豹先生65****98三等獎：IPHONE17PROMAX512GB價值約HK$11,888蕭*明小姐61****49再次感謝這次參與活動的所有客戶，得獎者將收到專人通知領獎。得獎人如放棄領獎，獎項則由候補名單依序遞補。＊以上活動內容本公司保留更改權利，並不作另行通知，如有任何爭議，本公司保留最終決定權。

隨著大灣區融合加速，香港房產需求持續升溫。澳門中原特別策劃「香港房產大使計劃」，為精英同事提供共60小時的專業培訓，務求掌握第一手市場動態。培訓團隊日前前往香港，展開實地考察之旅，深入兩大指標豪宅「林海山城」與「柏傲莊」實地踩盤，與當地同事交流資訊，精準掌握區域價值與市場趨勢。活動上，團隊亦到訪慈山寺，享用清心齋菜，以最純粹的方式釋放日常壓力，助精英們帶著平靜與正能量繼續前行。

兩項利好樓市措施在今年年初正式生效，為市場注入強大動力，澳門住宅市場在2026年首季迎來明顯復甦，呈「量價齊升」格局。第二季樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。澳門中原資深區域營業董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，揮別去年底買家普遍抱持的觀望心態，自今年1月1日起，置業首600萬免稅以及樓按上限提高至八成兩項利好措施正式生效，為市場注入強大動力，澳門住宅市場在2026年首季迎來明顯復甦。據財政局資料顯示，今年一、二月成交量分別錄得約384宗及494宗，預計三月份成交將維持在450宗的水平，推算全季總成交量約1,328宗，較去年同期大幅上升約95%，呈「量價齊升」的格局。價格方面，受一手盤成交拉動，預測首季實用面積平均每平方米樓價約為7.5萬澳門元，同比微升約1.5%。住宅租金方面，延續近年升勢。據統計局資料顯示，去年全澳平均每平方米租金約139元，按年上升2%。首三位升幅最高的區域分別為外港及南灣湖新填海區、新口岸區及路環，均錄得4%增長；而跌幅最高的分別為台山區、筷子基區，均錄得2%跌幅。若按面積劃分，100至149.9平方米的單位租金升幅最為顯著，達約5%，而50至99.9平方米及150平方米以上的單位亦分別錄得2%的升幅。儘管中東局勢存在不確定性，仍無阻本澳樓市持續向好。隨著銀行最優惠利率普遍回落至加息周期前的水平，供樓成本相應下降，顯著增強了買家的入市信心。目前市場不僅剛需用家受惠，投資者亦在租金回報上升與資金成本下降的雙重誘因下重新活躍。特別是農曆新年後，積累已久的購買力明顯釋放，新盤如「天璽湖」、「信譽天匯」、「晉海」及「金峰名鑄」等推售反應熱烈。其中二月份住宅成交量約494宗，更創下自2021年以來的單月新高。二手市場方面，優質藍籌屋苑正被市場迅速消化。買家心態已由年初的「觀望等跌」轉向「擔心遲買更貴」，入市步伐明顯加快，位於核心地段且擁有優質景觀的放盤「買少見少」。以氹仔指標屋苑「花城」為例，近期錄得多宗兩房單位成交，對比去年同類單位仍在「4字頭」徘徊，近月成交價普遍已重返500萬元水平，反映優質物業的議價空間已大幅收窄。樓價見底回升，市場開始出現投資者獲利個案，其中「濠庭都會」一個面積約1,300呎的單位，原業主於去年以約585萬購入，持貨約1年，今年以約688萬易手，轉手帳面獲利逾100萬，預料同類個案會陸續增多。此外，樓市交投活躍，部分業主有反價情況出現，以「壹號湖畔」為例，一個中層四房大單位，原業主叫價約1,560萬，其後反價40萬照獲用家承接；而氹仔「濠珀」一個兩房單位，原本以618萬放售，亦輕微反價至約628萬成交。在大市轉熱之際，豪宅市場表現相對平淡，2026年首季成交金額逾1,500萬以上的住宅物業合共約6宗，與去年同期相比減少約50%，當中2宗為別墅成交，主因目前剛需用家主導，豪宅始終總價較高，買家入市相對謹慎。至於成交價格方面則錄得升幅，首季平均成交呎價約7,209元，同比上升約7%，主因受1宗金光大道別墅拉高呎價。再看鄰近地區，香港樓市復甦顯著，率先實現量價齊升。由於港澳樓市向來關係密切，澳門要跟緊步伐，需進一步推出更多提振樓市措施以吸引人才及資金流入，持續鞏固市場信心。展望第二季，預料發展商將陸續推出新盤及貨尾單位，如「半山壹號」、「東方國都」等。其中，位於氹仔核心地段的「翰林?雋峰」開始入伙，並將首次推出現樓示範單位，憑藉其優越位置與交通便利，料將成為市場焦點。預期第二季交投將持續暢旺，總成交量有望繼續突破千宗大關。珠海中原事業部總經理吳悅先生回顧第一季珠海橫琴市況，他表示，第一季珠海網簽成交量共計5,758套（截止至3月24日，下同），環比下跌26%；價格方面，珠海全市第一季度均價約18,853元/平方米，環比微跌1%。2026年第一季珠海樓市先抑後揚，1-2月受年關及春節假期影響，珠海交投偏少，轉至3月珠海市場交投明显復甦，買家入市信心回升，在兩會明確今年要著力穩定房地產市場的定調基礎下，房貸低利率及低首付購房措施持續實行，不少發展商續推優惠措施去項目庫存，令市場累積的購買力開始陸續釋放，帶動珠海市場交投熱度提升，呈現樓市小陽春。資料顯示，網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交2,758套，占總網簽量55%；商業共網簽成交168套，占總網簽量3%；辦公共網簽成交339套，占總網簽量7%；其他類型物業共計網簽成交1,771套，占總網簽量35%。成交主力區域為香洲區，共計網簽成交1,831套，占整體比約為36%。高新區以網簽成交988套，占整體比約20%；斗門區排名第三，共計網簽成交813套，占整體比約為16%。當前珠海市場區域分化特徵顯著（東高西低），如核心區香洲及十字門配套優質板塊去化較為活躍，加之春節長假效應，集中促銷加碼帶動整體區域交投提升。至於橫琴市場，首季網簽成交量為610套，環比下跌58%，占珠海市網簽成交總體比例約為12%；價格方面，橫琴第一季均價約22,770元/平方米，環比上升17%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，共網簽成交281套，占橫琴總體網簽比例約為46%；辦公成交為179套，占比約29%；住宅成交137套，占比約22%；商業成交13套，占比約2%。受限於橫琴住宅市場供應不足，令總體市場交投減少，但橫琴物業價值堅挺，並持續受到不少准買家關注，首季價格按季回升17%。隨著商用物業首付下降至30%措施實行，橫琴4.9米辦公產品陸續交樓，令不少買家對橫琴商用物業市場信心回升，預期第二季橫琴市場總體交投將向上。橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共計網簽成交274套，同比跌約1%，占橫琴總成交比例約45%，以德智廣場成交居多，分別網簽228套。其次科技研發區成交居二位，網簽成交152套，同比上升141%%，占比約25%，以橫琴萬象世界成交居多，網簽125套。此外，中央商務區共計成交90套，同比下跌83%，占比約15%，而口岸服務區共計成交77套，綜合服務區共計成交13套，國際居住區共計成交4套。以單位成交面積來看，面積100平方米以下單位占比約88%，主要是以面積介乎80-100平方米單位居多，占總體成交約64%，主因第一季澳門新街坊、橫琴科學城及IFC二期等優質項目保持成交，帶動該面積段單位交投上升。以單位成交面積來看，面積100平方米以下單位占比約88%，主要是以面積介乎80-100平方米單位居多，占總體成交約64%，主因第一季澳門新街坊、橫琴科學城及IFC二期等優質項目保持成交，帶動該面積段單位交投上升。據中原資料庫資料顯示，在2026年第一季購買橫琴物業的買家當中，以省外買家居多，占比約41%；其次為珠海本地買家，占比約24%，第三位則是澳門買家，占比約18%，廣東其他買家則占比約12%。受惠現時購房貸款利率偏低，商用物業首付下調措施出臺，以及橫琴發展愈加完善，吸引不少省外買家入市，而澳門買家仍主要集中在澳門新街坊成交居多，帶動區域占比提升。總結第一季度珠海市場交投先抑後揚，價格企穩現區域性分化，核心區域如香洲區、橫琴區價格堅挺，部分優質樓盤價格微漲，周邊區域如斗門、金灣以價換量，價格小幅波動，成交活躍。展望第二季度珠海樓市，預料將呈現回暖延續，量升價平趨勢，延續金三銀四效應，開發商衝刺半年度業績壓力，推盤量力度或增加，成交節奏以五一旺季和年中業績衝刺為窗口期，疊加政策紅利市場預期修復，在國內著力穩定樓市基調及購房成本持續降低環境下，形成良性循環，後市有望延續持续上涨節奏。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，商舖市況，澳門旅遊業持續復甦，旅客量屢創新高，帶動商舖租賃交投活躍，尤以旅遊旺區表現突出。買賣市場旅遊區不少業主封盤提價，民生區持續走弱，據統計局資料顯示，１月錄得約27宗商舖買賣成交，估算2月及3月合共約52宗，推算第一季總成交量約79宗，環比下跌約三成。季內旅遊區錄得約2宗逾5,000萬元的大額舖位成交，皆為投資者用途；而1,000萬元以下的細價舖則以黑沙環及北區的自用買家為主。隨著本土經濟前景漸趨穩定，加上過往高息定期存款陸續到期，在低息環境及物業高回報的吸引下，市場4%以上回報率的優質商舖盤逐步減少，預料第二季旅遊區商舖會延續缺盤情況，旅遊區價升量減的情況持續，民生區則分化發展，除傳統優質位置外大部分區域仍需時間調整。租賃市場方面，首季商戶查詢量顯著上升，不少商戶趁租金調整期計劃擴充業務，或從二、三線地段遷往核心主街。在第一季錄得的租賃成交當中，中區平均呎租下調51%，氹仔區及北區均下調9%；皇朝、新橋區、新口岸及高士德表現較優，租金升幅介乎16%到49%。首季月租超過10萬港元的舖位成交錄得約15宗，當中氹仔舊城區及板樟堂區各佔約4宗，賭場區約5宗，其餘分佈於民生區。當中旅遊區商舖租賃表現持續強勢，有商戶退場亦能迅速被市場承接，空置率已處於極低水平。資料顯示，第一季新口岸區、中區及黑沙環區空置率均有下跌趨勢，幅度介乎0.5%到3.4%；皇朝東西、高士德及新橋區、筷子基區錄得微升，幅度介乎0.5%到1.18%左右。隨著澳門政府積極引客深入社區，預期將為各區商舖帶來持續客流，有助改善民生區商舖的空置情況。寫字樓市場方面，根據統計局數據，1月成交量約7宗，估算2月及3月分別約15宗及4宗，推算全季買賣成交量約26宗，同比上升44%。然而，租賃市場表現穩定，價格保持平穩，買賣市場則錄得輕微跌幅。以皇朝區寫字樓為例，季內成交呎價跌穿3,000元。不過，2月份時代商業中心以先到先得形式放售寫字樓單位，平均成交呎價約2,900元，由於價格具吸引力，短短兩日便全數售出，反映業主願意折讓時，市場承接力依然存在。預計在營商信心未回升的情況下，企業傾向選擇租用寫字樓，短期內市場仍以租賃為主導，買賣交投及價格難有明顯回升。工廈市場面臨的挑戰最為嚴峻，首季推算成交量僅約9宗，同比跌幅達47%，顯示交投意欲低迷。租金方面亦隨之下調，尤其缺乏卸貨設施的大面積單位，平均呎租已回落至5至6元，而具備卸貨台的優質工廈則相對平穩，平均呎租約7至8元。現時市場投資焦點多集中於高回報的商舖物業，工廈買家以用家為主，預計成交量短期內將持續在低位徘徊。繼續由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季大灣區及全國市況，他表示，今年首季全國107個省市出台175次穩市場政策，整體趨勢延續控增量、去庫存、優供給邏輯，首兩月房地產開發企業房屋施工面積53.5億平方米，下降11.7%，開發投資9,612億元，同比下降11.1%。全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1,486.6萬平方米，環比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態勢顯著。一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環比、同比分別下降57%、35%，二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高於一線城市。三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小於一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大於110㎡的面積段產品成交占比相比去年均上升，小於110㎡的面積段產品占比則均未達到去年水準。一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，但市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品占比相比去年增加1.3個百分點至26.7%。二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交占比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交占比下降1.6個百分點。三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品占比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交占比較去年下降1.4個百分點。2026年第一季成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交占比持續提升，與去年相比，兩者占比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品占比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。全國1、2月份新房銷售額同比下降13.5%，但3月份各地成交及查詢量都有明顯好轉，上旬新房成交實現同比增長，中旬二手房成交更是創下近5年的最高紀錄。粵港澳大灣區方面，2月份中原大灣區指數報90.76點，終止了連續6個月的跌勢，按月升0.61%。2月份中原大灣區12個指數中，錄得升幅的指數明顯增多，由1月份僅4個指數向升，增至2月份的8個，增幅由0.6%至6.4%不等，下跌指數4個，跌幅為1.4%至2.6%。四大中心城市指數，深圳與香港錄升幅，深圳指數結束了連跌11個月。然而受中東局勢混亂，美方時打時和，投資市場一時狂升一時急跌，完全變成了某些人的提款機，叫投資者無所適從。盡管如此，香港房地產成為了唯一例外，更錄得9連升，對鄰近的澳門珠海深圳等地亦有所帶動。而另一方面，戰事反而令人們才察覺到原來有一個強大的祖國是這麼重要。港澳人不用負擔國家的國防開支，卻有一支全世界裝備最先進，戰鬥力最強的軍隊保護我們，令我們在這個動盪的時代一樣可以安枕無憂。單是這點，就足以令港澳的房地產增值不少。中國是這場中東戰禍中受衝擊最少的國家，經濟上所受的拖累應比較少，香港受惠程式最大、澳門次之，預料2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部的關鍵觀察期，香港持續領先大市，澳門低位反彈。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況指，地緣政治局勢不穩下，投資者對「磚頭文化」的認同感提升，資金傾向流向政局穩定及國家安全程度高的地區，房地產的保值避險功能再度成為焦點。在經歷幾年的樓價下調後，澳門住宅市場第一季出現價量回升的初步跡象，屬市場健康調整。住宅市場有所回暖，但商業物業仍處於低迷期，價格跌幅顯著，需要更多政策支持以改善營商環境。展望未來，他強調房地產的健康發展與整體經濟息息相關，建議澳門特區政府可參考鄰近地區經驗，透過政策吸引更多外來資金投資，如效仿香港結合教育產業，帶動教學大樓及學生宿舍需求，又或者加強推動演藝體育及金融業務等。始終樓價大幅下滑對社會及就業環境造成負面衝擊，穩定房地產市場能促進澳門整體的經濟繁榮。

2025年樓市逐步轉勢，隨著美國展開減息週期，樓市交投回暖，中原澳門及珠海橫琴全年創出達1.25億港元營業額，表現跑贏市場，成績令人鼓舞。為答謝非營業部同事的努力與配合，向後勤員工派發花紅，一般員工全年可獲約等於1.11個月的薪酬。2025年年底，澳門政府公佈推出兩項利好樓市措施，加上低息環境持續，帶動居民入市信心回升，中原澳門及珠海橫琴同事把握樓市轉角機遇，第四季錄得約2,660萬佣金收入，業績表現理想。秉承與員工共同分享成果的管理理念，管理層決定按季度盈利向全線後勤發放花紅，第四季向後勤發放花紅0.29個月，累計全年合共獲發約等於1.11個月的薪酬。有關花紅已於農曆新年前發放予所有後勤員工。寄望2026年於前線後勤同心協力下，締造更理想佳績。

中原澳門舉辦年度「LuckyGirl」社團活動，組織多位兼顧職場與家庭的女同事前往珠海及橫琴進行一日考察，晚上並在珠海品嚐美酒佳餚，親身感受機遇處處的城市活力。考察首站來到橫琴「中國紫檀文化博物館」。該館佔地逾1.2萬平方米，以明清宮廷風格建造，宏偉氣派。館內陳列豐富的紫檀藝術珍品，讓參觀同事深刻感受到中國傳統文化的深厚底蘊，也成為大家記錄旅程的熱門打卡點。隨後，團隊前往珠海實地參觀位於拱北口岸經濟帶的新建住宅項目「栖澳灣畔公館」。項目坐擁口岸區龐大人流，毗鄰輕軌珠海站，可串聯全國高鐵網，交通網絡四通八達。透過是次考察，同事不僅拓寬了行業視野，也對當地房地產市場的最新發展有了更清晰的認識，有助提升專業能力。行程結束前，中原（工商舖）、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生，以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生專程加入團隊，與眾人在珠海北山餐廳品嚐美酒佳餚。大家在輕鬆愉快的氛圍中交流心得，舒緩日常工作壓力，也進一步增強了團隊凝聚力。展望未來，中原澳門將繼續舉辦多元活動，為員工創造更多學習與交流的機會，致力推動地產代理行業的服務標準持續提升。

中原澳門及珠海橫琴於2026年1月13日舉行年度晚宴，公司上下匯聚一堂，一同分享過去一年的努力成果，並向各界展示2026年的發展方向。中原集團主席施永青先生、中原集團行政總裁施俊嶸先生、中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生、中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、以及中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生等出席晚宴，並帶領一眾主管進行祝酒儀式。中原集團創辦人施永青先生致辭表示，香港樓市已確認見底，且升勢正在加快，幅度顯著。他表示，當前支撐香港樓市回暖的幾項關鍵因素，同樣為澳門樓市帶來利好。首先，中美摩擦初見緩和，減少了市場的重大憂慮，有利於內地經濟穩定。同時，全球資金從美元市場流出，預期流入實物資產領域，房地產市場因此受惠。而隨著美國來年預計繼續減息，港澳地區亦將跟隨，減輕買家與投資者的供樓負擔，刺激市場需求。加上澳門已推出兩項利好樓市措施，雖然目前樓市氣氛相對沉靜，但相信市場會逐步消化現有存貨，邁向復甦。期望澳門能進一步優化人口政策，並持續推動經濟多元化發展，他對港澳樓市的前景表示充滿信心。中原集團行政總裁施俊嶸先生表示，中原澳門在過去一年整體成交宗數錄得上升，其中在二手交易及租賃範疇表現突出，大宗交易亦取得亮麗成績，公司總體表現跑贏市場。他又指儘管去年公司在規模上有所調整，但業績仍得以保持穩定，同時人均收入更實現增長。他寄語團隊來年於剛需市場上，展現更穩健、更亮麗的表現。展望未來，他祝願公司業績再創高峰，並期望所有合作夥伴業務蒸蒸日上。中原集團亞太區主席兼行政總裁黃偉雄先生，讚揚中原澳門團隊表現穩定性高，且團結一心。他指澳門物業市場，尤其是工商舖及投資市場，經營環境極具挑戰。然而中原同事表現出色，穩佔市場領導地位。更為難得的是，在過去七年間，儘管面對各種經營困境，中原澳門每年均能持續錄得盈利。黃偉雄先生寄語團隊於來年再接再厲，再創輝煌。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生致辭表示，經歷幾年疫情，在百業待興的同時，市場進化至新的格局，傳統思想及營商環境均迎來前所未有的挑戰。在此背景下，每宗交易都得來不易，但中原澳門及珠海橫琴全年仍創出高達1.25億港元營業額。展望2026年市場走勢比2025年好，希望中原同事突破現在，創建未來，為地產代理行業寫下更光輝的一頁。晚宴間，頒發了多個獎項予去年表現優異的同事，希望各位再接再厲，「最佳區域經理」冠軍為澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生，「最佳主管」冠軍為澳門中原(工商舖)工商部首席分區營業董事何超群先生，而「最佳地產代理」冠軍則由澳門中原(工商舖)工商部首席聯席董事潘玉小姐獲得。除頒獎外，還進行了才藝表演環節及慈善大抽獎，特別嗚謝各禮品贊助商：中國銀行、橫琴工商聯會、大豐銀行、東亞銀行、交通銀行、中國工商銀行、華僑銀行、香港永利國際投資移民顧問有限公司、大西洋銀行等，令晚宴更加盡善盡美。

過去五年全球經濟深度調整，2025澳門更是多事之年，外有「極端貿戰」，各國局勢緊張，內有各項挑戰，導致市場信心疲弱，樓價持續下行。直至11月中旬，特區政府接連提出兩項利好房地產市場措施，包括住宅印花稅豁免上限至600萬及按揭成數提升至八成，氣氛才有所改善，估計全年成交量約2,853宗，按年微跌約6.6%。踏入2026年到底樓市走勢會如何，本行將對2025年樓市表現作全面回顧以及對2026年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅及氹仔住宅部區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生主講。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧2025年工商舖市況，他表示，市場整體呈分化局面，寫字樓及工廈表現持續疲弱，而商舖市場則在旅遊業復甦及減息環境下表現相對穩健。工商廈成交續降倚賴用家寫字樓成交持續減少，預計第四季寫字樓成交量約10宗，推算全年寫字樓成交量約67宗，較去年同期下跌近四成，綜合全年成交一半以上集中在皇朝區，價格較去年同期下跌約1成；下半年平均成交價南灣約3,981元/呎、租價14元/呎、新口岸約2,504元/呎、租價10元/呎、皇朝約3,451元、租價13元/呎。各區空置率方面，澳門寫字樓始終仍有一定的空置率，加上各部門陸續從私人物業遷出至新落成的綜合大樓，以及各銀行對工商貸款的審慎，投資需求幾乎近零，幸而有當局持續招商引資，令近年澳門新公司數目維持在4,500到5,000間左右，支撐寫字樓租賃市場。工廈同樣缺乏投資動力，主要依靠用家支持。中原數據庫資料顯示，第四季工廈平均成交呎價約2,285元，較去年同期跌約16%；平均呎租約5.9元，同比下跌逾兩成。2025全年成交量預計僅約41宗，較2024年大幅回落超過30%預期2026工商廈市場，縱然價格已處於低位，但回穩仍需要一些時間。優質商舖受捧旅遊區搶舖租至於商舖市場，2025年的大額買賣表現活躍，共錄得約10宗成交價超過5千萬元的交易，主要集中在中區、旅遊區及官也街一帶，當中包括二宗酒店物業和地皮成交。初步推算，第四季商舖成交量約96宗，全年累計約346宗，按年微跌約4%。受惠於減息週期，銀行存款利率大幅下調，下半年投資者入市比例顯著上升，第四季成交以回報率逾4厘的優質舖位為主，其中中區錄得兩宗矚目成交：賣草地街全幢物業以約8,000餘萬成交，大三巴街地舖成交價則約6,000餘萬。此外，賭場區獲多利大廈相連舖位亦以約3,250萬獲承接。至於氹仔舊城區交投亦活躍，以總價2,000萬元以下物業為主。值得關注的是，部分以往惜售、「賣樓不賣舖」的發展商，近期亦趁勢釋出貼近市價的優質舖位，於高士德及東方明珠等區域迅速獲投資者承接，反映市場對優質盤源反應積極。據治安警資料顯示，2025年訪澳旅客量已突破4,006萬人次，超越疫前高峰並創歷史新高。在旅客持續增長、政府推動「引客入區」及《支持澳門首店經濟發展計劃》等利好因素下，展望2026年商舖市場交投有望回暖，呈現量升價穩格局。始終現時旅遊區一線街道空置率接近零，將帶動二線街舖需求，相信各區空置情況有望逐步改善，來年看好旅遊區如南灣、皇朝、氹仔等商舖升幅將超越其他類別物業。澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2025年住宅市場情況，去年市場信心疲弱，樓價持續下行，平均樓價跌至逾十年低位。直至11月下旬，澳門特區政府接連提出兩項利好房地產市場的重要措施，包括住宅印花稅豁免上限至600萬及按揭成數提升至八成，為市場注入一劑強心針，氣氛才有所改善。據財政局資料顯示，2025年首三季成交量約2,153宗，儘管第四季在政策公布後睇樓活動顯著回升，但因買家等待政策正式實施才「簽約下定」，成交量仍顯緩慢，估計第四季成交量僅約700宗左右，全年累計成交約2,853宗，按年微跌約6.6%。樓價方面，澳門住宅市場近十年持續調整，推算2025年每平方米平均樓價約7.2萬元，按年下跌約16%。以氹仔指標屋苑「濠庭都會」為例，季內15座中層一個面積約1,518呎的單位，以約780萬成交，較一年前下跌近25%。同屋苑一個優質兩房單位，以往成交價一般在650萬水平，近期在買家積極議價後以560萬元易手。路氹「金峰南岸」一個面積約1,310呎的兩房單位，去年年頭要價約6百餘萬，上月最終以530萬易手，跌幅亦高達20%，顯示二手市場價格調整顯著。改善型及豪宅市場方面，繼2024年撤辣後，成交量從占比15-20%，上升超過一倍達35-40%。2025年雖然受整體市場拖累下跌，但仍出現不少豪宅買賣及租賃成交，尤其在11月底中高價住宅風向明顯改變，主因一些等待換樓時機已久的買家見政策轉向，迅即把握低位機會入市。11月到12月期間錄得多區複式豪宅成交，如路氹區的海洋花園、金峰名鑄、金峰南岸等，而澳門半島方面，亦有壹號湖畔以及天璽湖的頂層、大平層、大花園等特式單位成交，第四季特式單位成交量環比上升63%，可見高購買力客群已率先行動。從2018年樓市推出「加辣」措施後，業主換樓門檻大幅提高，首期比例普遍約5至6成，加上部分需繳付非首置的額外印花稅（介乎5%至10%），連同其他稅項及費用，在2018至2024年間置業成本約達樓價6至8成，令換樓變得相當困難。故此，市場積壓了超過五年的換樓需求，直至2024年4月20日全面撤辣，然而在經濟不明朗環境下，換樓需求釋放緩慢。展望今年，1月1日後新增首600萬免稅及首期最低只需2成等措施落實，再加上息口必然向下，累積購買力有望逐步釋放。預料逾千呎以上住宅單位尤其受到換樓客青睞，大單位價格可望率先企穩。至於小型單位需待利息繼續下降或今年經濟復甦理想，促使租客感到供抵過租後購買力才會重現回升。另外，發展商亦預計趁市況回暖加快推盤，相信亦有助引動客戶出來做功課；推測今年有望量升價穩，改善型住宅可看高一線。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧全國房地產情況，2025年是中國房地產市場自深度調整週期邁入企穩修復階段的關鍵一年。政策由托底紓困轉向優化提振，主基調延續了因城施策的靈活框架，政策重心明顯轉向全面提振市場信心、激活合理住房需求。回顧2025年大灣區及珠海橫琴市況，先是橫琴方面，橫琴2025年全年網簽成交量為4,315套（截止至12月28日，下同），較去年下跌約14%，佔珠海市網簽成交整體比例約14%。其中辦公為橫琴市場交投主力，共網簽成交1,704套，佔橫琴整體網簽比例約39%；住宅成交為1,268套，佔比約29%；其他成交1,235套，佔約29%；商業成交108套，佔比約3%。隨著市場利好政策持續實行，橫琴優惠措施吸引，2025年橫琴商辦產品現多宗大額交投，帶動該類別單位交投大增。住宅方面，仍受限於供應量不足影響，市場交投量表現不佳。價格方面，橫琴2025年均價錄得約23,584元/㎡，主因受到商辦及其他類型產品價格拉低影響，整體市場價格偏低。2025年橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共網簽成交1,641套，同比跌約23%，佔橫琴總成交比例約38%，以創新方及澳門新街坊為成交主力，分別網簽418套、344套。其次中央商務區成交居二位，網簽成交1055套，同比跌約33%，佔約24%，以華發橫琴薈、橫琴璽成交506套居首位。此外，科技研發區共成交887套，同比上升47%，佔比約21%，而口岸服務區共成交496套，綜合服務區共計成交193套，國際居住區共成交43套。據橫琴中原資料庫統計，2025年橫琴市場成交面積100平方米以下單位佔比約75%，主要是以面積介乎60-80平方米單位居多，佔總成交約33%，主因辦公大宗交易增多，如橫琴萬象世界、德智廣場、創新方等優質項目資產的大額成交，從而導致60-80㎡產品成交上漲，這些大手買家更加看好橫琴商辦產品後續市場價值。同時加上澳門新街坊、橫琴口岸廣場及華發系住宅等優質項目持續成交，帶動100㎡以下面積段單位交投上升。在2025年購買橫琴物業的買家當中，以澳門買家居多，佔比約38%；其次為省外買家，佔比約24%，第三位則是珠海買家，佔比約20%，廣東其他區域及香港買家則分別佔比約11%、7%。主因琴澳一體化發展逐步完善，澳門單牌車北上政策或將實施，生活及交通更加便利，吸引不少澳門買家入市橫琴，帶動澳門區域交投佔比位列第一。今年橫琴市場料將有8個項目入市或加推，為市場提供約70萬平方公尺供應量。其中將為市場提供約6.6平方公尺商業供應，約50.9萬平方公尺辦公室供應，約5.1萬平方公尺住宅供應。展望2026年橫琴市況，隨著橫琴4.9米辦公產品陸續交樓，令辦公產品信心回升。加上琴車北上即將實施、居住橫琴可一簽多行訪澳門等政策帶動，且價格已與珠海市區相近，新一年橫琴區域成交量有機會逐步回穩。珠海方面，2025年網簽成交量共30,645套，同比跌約6%；價格方面，珠海全市均價約19,940元/平方米，較去年同期下跌7%，跌幅收窄。2025年珠海16條新政出台，但成交量依然較去年有所下跌。價格方面，隨著開發商壓力有所減緩，推售優惠措施有所調低，令樓價降幅較去年收窄。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交15,269套，佔總網簽量50%；商業共網簽成交1,163套，佔總網簽量4%；辦公共網簽成交3,908套，佔總網簽量13%；其他類型物業共簽網簽成交10,305套，佔總網簽量34%。珠海網簽成交主力區域為香洲區，共網簽成交9,942套，佔整體比約32%。斗門區佔比次之，共計網簽成交6,900套，佔整體比約23%。主因香洲區為珠海核心區域，整體生活配套醇熟，交通、教育、醫療及商業均建設完善，又緊鄰港澳，因而吸引不少買家入市，帶動整體區域交投提升。大灣區方面，11月中原大灣區指數報91.03點，同比下跌5.32點，其中香港、江門、肇慶錄得升幅，其餘8市均下跌。最後是全國方面，2025年商品房成交規模降幅較2024年顯著收窄，預計全年銷售面積達8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4%。首11月全國房地產開發投資約7.86萬億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資6.04萬億元，下降11.9%。房屋竣工面積3.9億平方米，下降18.0%。商品房銷售面積7.8億平方米，同比下降7.8%；商品房銷售額約7.5萬億元，下降11.1%。11月末，商品房待售面積7.5億平方米，比10月末減少301萬平方米。其中，住宅待售面積減少284萬平方米。供求相關指標持續改善，在控增量方面，全國新開工面積連續四年低於新房銷售面積，2025年新開工面積預計同比下降20%左右，降至6億平方米，連續第四年新開工面積低於新房銷售規模，全年開工銷售比預計降至66%的歷史新低，相當於每賣出100套房子即去化34套庫存，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬平方米。房價方面，1到11月百城二手住宅價格累計下跌7.46%，城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項目為主，價格整體面臨壓力，部分核心城市改善樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%。總結在政策支持的進一步豐富完善及一系列釋放需求、穩定供給、重塑結構的政策組合拳引導下，預料2026新增住房成交規模築底企穩，價格調整漸近尾聲，而香港率先跑出，澳門則決心穩價提量。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他展望2026年港澳房地產市場將優於去年。隨美聯儲去年三次減息，預計今年減息週期將持續，有助降低置業成本。另外，樓市復甦關鍵在於恢復市民入市信心，目前澳門居民存款充裕，截至去年11月存款額達8,102億澳門元，顯示市場資金充沛，只待信心回升帶動需求。展望2026年，預期住宅市場將呈「量升價穩」局面，全年成交量有望增長10%至20%，而價格走勢則需先行消化現有存量。因應市場回溫，中原澳門將積極擴充團隊及增設服務據點，以迎接預計提升的成交量。中原澳門及橫琴企業傳訊部

澳門中原地產團隊除了工作上全力打拼外，做善事亦身體力行。一眾前線及後勤同事響應公益，到捐血中心捐血，以實際行動拯救生命，傳遞希望。澳門中原日後定會繼續履行社會責任，持續為社會公益貢獻綿薄之力。

第三季澳門樓市持續受壓，發展商加大優惠力度推盤，中原一眾精英迎難而上，齊心協力於第三季創出3,690萬營業額，為鼓勵後勤支援同事的付出與努力，管理層決定按季度盈利向全線後勤發放花紅，一般員工第三季度可多獲0.5個月的薪酬作為花紅。今季度已是連續第四個季度，澳門中原後勤全線獲發花紅。樓市充滿挑戰及機遇，寄望第四季於前線後勤同心協力下，締造更理想佳績。