過去五年全球經濟深度調整，2025澳門更是多事之年，外有「極端貿戰」，各國局勢緊張，內有各項挑戰，導致市場信心疲弱，樓價持續下行。直至11月中旬，特區政府接連提出兩項利好房地產市場措施，包括住宅印花稅豁免上限至600萬及按揭成數提升至八成，氣氛才有所改善，估計全年成交量約2,853宗，按年微跌約6.6%。踏入2026年到底樓市走勢會如何，本行將對2025年樓市表現作全面回顧以及對2026年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原豪宅及氹仔住宅部區域董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生主講。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧2025年工商舖市況，他表示，市場整體呈分化局面，寫字樓及工廈表現持續疲弱，而商舖市場則在旅遊業復甦及減息環境下表現相對穩健。工商廈成交續降倚賴用家寫字樓成交持續減少，預計第四季寫字樓成交量約10宗，推算全年寫字樓成交量約67宗，較去年同期下跌近四成，綜合全年成交一半以上集中在皇朝區，價格較去年同期下跌約1成；下半年平均成交價南灣約3,981元/呎、租價14元/呎、新口岸約2,504元/呎、租價10元/呎、皇朝約3,451元、租價13元/呎。各區空置率方面，澳門寫字樓始終仍有一定的空置率，加上各部門陸續從私人物業遷出至新落成的綜合大樓，以及各銀行對工商貸款的審慎，投資需求幾乎近零，幸而有當局持續招商引資，令近年澳門新公司數目維持在4,500到5,000間左右，支撐寫字樓租賃市場。工廈同樣缺乏投資動力，主要依靠用家支持。中原數據庫資料顯示，第四季工廈平均成交呎價約2,285元，較去年同期跌約16%；平均呎租約5.9元，同比下跌逾兩成。2025全年成交量預計僅約41宗，較2024年大幅回落超過30%預期2026工商廈市場，縱然價格已處於低位，但回穩仍需要一些時間。優質商舖受捧旅遊區搶舖租至於商舖市場，2025年的大額買賣表現活躍，共錄得約10宗成交價超過5千萬元的交易，主要集中在中區、旅遊區及官也街一帶，當中包括二宗酒店物業和地皮成交。初步推算，第四季商舖成交量約96宗，全年累計約346宗，按年微跌約4%。受惠於減息週期，銀行存款利率大幅下調，下半年投資者入市比例顯著上升，第四季成交以回報率逾4厘的優質舖位為主，其中中區錄得兩宗矚目成交：賣草地街全幢物業以約8,000餘萬成交，大三巴街地舖成交價則約6,000餘萬。此外，賭場區獲多利大廈相連舖位亦以約3,250萬獲承接。至於氹仔舊城區交投亦活躍，以總價2,000萬元以下物業為主。值得關注的是，部分以往惜售、「賣樓不賣舖」的發展商，近期亦趁勢釋出貼近市價的優質舖位，於高士德及東方明珠等區域迅速獲投資者承接，反映市場對優質盤源反應積極。據治安警資料顯示，2025年訪澳旅客量已突破4,006萬人次，超越疫前高峰並創歷史新高。在旅客持續增長、政府推動「引客入區」及《支持澳門首店經濟發展計劃》等利好因素下，展望2026年商舖市場交投有望回暖，呈現量升價穩格局。始終現時旅遊區一線街道空置率接近零，將帶動二線街舖需求，相信各區空置情況有望逐步改善，來年看好旅遊區如南灣、皇朝、氹仔等商舖升幅將超越其他類別物業。澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧2025年住宅市場情況，去年市場信心疲弱，樓價持續下行，平均樓價跌至逾十年低位。直至11月下旬，澳門特區政府接連提出兩項利好房地產市場的重要措施，包括住宅印花稅豁免上限至600萬及按揭成數提升至八成，為市場注入一劑強心針，氣氛才有所改善。據財政局資料顯示，2025年首三季成交量約2,153宗，儘管第四季在政策公布後睇樓活動顯著回升，但因買家等待政策正式實施才「簽約下定」，成交量仍顯緩慢，估計第四季成交量僅約700宗左右，全年累計成交約2,853宗，按年微跌約6.6%。樓價方面，澳門住宅市場近十年持續調整，推算2025年每平方米平均樓價約7.2萬元，按年下跌約16%。以氹仔指標屋苑「濠庭都會」為例，季內15座中層一個面積約1,518呎的單位，以約780萬成交，較一年前下跌近25%。同屋苑一個優質兩房單位，以往成交價一般在650萬水平，近期在買家積極議價後以560萬元易手。路氹「金峰南岸」一個面積約1,310呎的兩房單位，去年年頭要價約6百餘萬，上月最終以530萬易手，跌幅亦高達20%，顯示二手市場價格調整顯著。改善型及豪宅市場方面，繼2024年撤辣後，成交量從占比15-20%，上升超過一倍達35-40%。2025年雖然受整體市場拖累下跌，但仍出現不少豪宅買賣及租賃成交，尤其在11月底中高價住宅風向明顯改變，主因一些等待換樓時機已久的買家見政策轉向，迅即把握低位機會入市。11月到12月期間錄得多區複式豪宅成交，如路氹區的海洋花園、金峰名鑄、金峰南岸等，而澳門半島方面，亦有壹號湖畔以及天璽湖的頂層、大平層、大花園等特式單位成交，第四季特式單位成交量環比上升63%，可見高購買力客群已率先行動。從2018年樓市推出「加辣」措施後，業主換樓門檻大幅提高，首期比例普遍約5至6成，加上部分需繳付非首置的額外印花稅（介乎5%至10%），連同其他稅項及費用，在2018至2024年間置業成本約達樓價6至8成，令換樓變得相當困難。故此，市場積壓了超過五年的換樓需求，直至2024年4月20日全面撤辣，然而在經濟不明朗環境下，換樓需求釋放緩慢。展望今年，1月1日後新增首600萬免稅及首期最低只需2成等措施落實，再加上息口必然向下，累積購買力有望逐步釋放。預料逾千呎以上住宅單位尤其受到換樓客青睞，大單位價格可望率先企穩。至於小型單位需待利息繼續下降或今年經濟復甦理想，促使租客感到供抵過租後購買力才會重現回升。另外，發展商亦預計趁市況回暖加快推盤，相信亦有助引動客戶出來做功課；推測今年有望量升價穩，改善型住宅可看高一線。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧全國房地產情況，2025年是中國房地產市場自深度調整週期邁入企穩修復階段的關鍵一年。政策由托底紓困轉向優化提振，主基調延續了因城施策的靈活框架，政策重心明顯轉向全面提振市場信心、激活合理住房需求。回顧2025年大灣區及珠海橫琴市況，先是橫琴方面，橫琴2025年全年網簽成交量為4,315套（截止至12月28日，下同），較去年下跌約14%，佔珠海市網簽成交整體比例約14%。其中辦公為橫琴市場交投主力，共網簽成交1,704套，佔橫琴整體網簽比例約39%；住宅成交為1,268套，佔比約29%；其他成交1,235套，佔約29%；商業成交108套，佔比約3%。隨著市場利好政策持續實行，橫琴優惠措施吸引，2025年橫琴商辦產品現多宗大額交投，帶動該類別單位交投大增。住宅方面，仍受限於供應量不足影響，市場交投量表現不佳。價格方面，橫琴2025年均價錄得約23,584元/㎡，主因受到商辦及其他類型產品價格拉低影響，整體市場價格偏低。2025年橫琴最受歡迎區域為文化創意區，共網簽成交1,641套，同比跌約23%，佔橫琴總成交比例約38%，以創新方及澳門新街坊為成交主力，分別網簽418套、344套。其次中央商務區成交居二位，網簽成交1055套，同比跌約33%，佔約24%，以華發橫琴薈、橫琴璽成交506套居首位。此外，科技研發區共成交887套，同比上升47%，佔比約21%，而口岸服務區共成交496套，綜合服務區共計成交193套，國際居住區共成交43套。據橫琴中原資料庫統計，2025年橫琴市場成交面積100平方米以下單位佔比約75%，主要是以面積介乎60-80平方米單位居多，佔總成交約33%，主因辦公大宗交易增多，如橫琴萬象世界、德智廣場、創新方等優質項目資產的大額成交，從而導致60-80㎡產品成交上漲，這些大手買家更加看好橫琴商辦產品後續市場價值。同時加上澳門新街坊、橫琴口岸廣場及華發系住宅等優質項目持續成交，帶動100㎡以下面積段單位交投上升。在2025年購買橫琴物業的買家當中，以澳門買家居多，佔比約38%；其次為省外買家，佔比約24%，第三位則是珠海買家，佔比約20%，廣東其他區域及香港買家則分別佔比約11%、7%。主因琴澳一體化發展逐步完善，澳門單牌車北上政策或將實施，生活及交通更加便利，吸引不少澳門買家入市橫琴，帶動澳門區域交投佔比位列第一。今年橫琴市場料將有8個項目入市或加推，為市場提供約70萬平方公尺供應量。其中將為市場提供約6.6平方公尺商業供應，約50.9萬平方公尺辦公室供應，約5.1萬平方公尺住宅供應。展望2026年橫琴市況，隨著橫琴4.9米辦公產品陸續交樓，令辦公產品信心回升。加上琴車北上即將實施、居住橫琴可一簽多行訪澳門等政策帶動，且價格已與珠海市區相近，新一年橫琴區域成交量有機會逐步回穩。珠海方面，2025年網簽成交量共30,645套，同比跌約6%；價格方面，珠海全市均價約19,940元/平方米，較去年同期下跌7%，跌幅收窄。2025年珠海16條新政出台，但成交量依然較去年有所下跌。價格方面，隨著開發商壓力有所減緩，推售優惠措施有所調低，令樓價降幅較去年收窄。全年珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交15,269套，佔總網簽量50%；商業共網簽成交1,163套，佔總網簽量4%；辦公共網簽成交3,908套，佔總網簽量13%；其他類型物業共簽網簽成交10,305套，佔總網簽量34%。珠海網簽成交主力區域為香洲區，共網簽成交9,942套，佔整體比約32%。斗門區佔比次之，共計網簽成交6,900套，佔整體比約23%。主因香洲區為珠海核心區域，整體生活配套醇熟，交通、教育、醫療及商業均建設完善，又緊鄰港澳，因而吸引不少買家入市，帶動整體區域交投提升。大灣區方面，11月中原大灣區指數報91.03點，同比下跌5.32點，其中香港、江門、肇慶錄得升幅，其餘8市均下跌。最後是全國方面，2025年商品房成交規模降幅較2024年顯著收窄，預計全年銷售面積達8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄約4%。首11月全國房地產開發投資約7.86萬億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資6.04萬億元，下降11.9%。房屋竣工面積3.9億平方米，下降18.0%。商品房銷售面積7.8億平方米，同比下降7.8%；商品房銷售額約7.5萬億元，下降11.1%。11月末，商品房待售面積7.5億平方米，比10月末減少301萬平方米。其中，住宅待售面積減少284萬平方米。供求相關指標持續改善，在控增量方面，全國新開工面積連續四年低於新房銷售面積，2025年新開工面積預計同比下降20%左右，降至6億平方米，連續第四年新開工面積低於新房銷售規模，全年開工銷售比預計降至66%的歷史新低，相當於每賣出100套房子即去化34套庫存，至11月末商品房待售面積較年初減少4585萬平方米。房價方面，1到11月百城二手住宅價格累計下跌7.46%，城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項目為主，價格整體面臨壓力，部分核心城市改善樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%。總結在政策支持的進一步豐富完善及一系列釋放需求、穩定供給、重塑結構的政策組合拳引導下，預料2026新增住房成交規模築底企穩，價格調整漸近尾聲，而香港率先跑出，澳門則決心穩價提量。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他展望2026年港澳房地產市場將優於去年。隨美聯儲去年三次減息，預計今年減息週期將持續，有助降低置業成本。另外，樓市復甦關鍵在於恢復市民入市信心，目前澳門居民存款充裕，截至去年11月存款額達8,102億澳門元，顯示市場資金充沛，只待信心回升帶動需求。展望2026年，預期住宅市場將呈「量升價穩」局面，全年成交量有望增長10%至20%，而價格走勢則需先行消化現有存量。因應市場回溫，中原澳門將積極擴充團隊及增設服務據點，以迎接預計提升的成交量。中原澳門及橫琴企業傳訊部

澳門中原地產團隊除了工作上全力打拼外，做善事亦身體力行。一眾前線及後勤同事響應公益，到捐血中心捐血，以實際行動拯救生命，傳遞希望。澳門中原日後定會繼續履行社會責任，持續為社會公益貢獻綿薄之力。

第三季澳門樓市持續受壓，發展商加大優惠力度推盤，中原一眾精英迎難而上，齊心協力於第三季創出3,690萬營業額，為鼓勵後勤支援同事的付出與努力，管理層決定按季度盈利向全線後勤發放花紅，一般員工第三季度可多獲0.5個月的薪酬作為花紅。今季度已是連續第四個季度，澳門中原後勤全線獲發花紅。樓市充滿挑戰及機遇，寄望第四季於前線後勤同心協力下，締造更理想佳績。

隨市場踏入減息周期，樓市氣氛持續升溫。為配合市場對優質現樓新盤的需求，豪宅項目「金峰名鑄」的發展商特意推出一系列精選單位。澳門中原地產全力配合發展商部署，圓滿舉行了《金峰中原VIP聯歡派對》，活動獲得金峰業主及準業主踴躍參與，場面熱鬧。是次派對不僅為來賓準備了美酒佳餚，更設有緊張刺激的抽獎環節助慶，豐富獎品包括即場送出的現金利是，將現場氣氛推至高峰。席間，來賓們更獲安排親臨參觀多個樓王單位，包括「海曜」千億金光夜景單位、「盛名」複式單位等，共賞璀璨夜景。不少來賓參觀過示範單位後都感到滿意，即場登記購入意向。為進一步回饋買家支持，凡於第四季透過中原成功購買金峰一手物業的客戶，可獲贈由中原贊助價值$48,888的「北歐極光之旅」，親赴聖誕老人故鄉，體驗夢幻極光，為置業喜事再添難忘回憶。「金峰名鑄」地理位置優越，鄰近金光大道、橫琴口岸，匯集頂尖名校，培正學校路環分部及傳承國際學校。項目擁獨立主題會所-名鑄薈，各類生活配套完善。項目現正推出多個罕有優質現樓單位，以滿足不同買家的需求，「海曜」單位坐擁千億金光夜景、「御金峰」過千呎三房單位為換樓之選、「盛名」複式單位盡顯豪華氣派。欲了解更多優惠詳情，歡迎聯絡澳門中原地產查詢。澳門中原企業傳訊部

第三季雖為樓市傳統淡季，不少家庭趁暑假外遊，同時也是颱風季節，但今年在南灣區大型新盤「天壐湖」開售帶動下，市場氣氛顯著升溫，成交量明顯上升。按財政局資料推算，全季成交量約756宗左右，環比上升約8%。第四季樓市走勢會如何，本行將對第三季樓市表現作全面回顧以及對第四季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生、中原珠海總經理龔慰宗先生主講。中原珠海總經理龔慰宗先生回顧第三季珠海橫琴市況，他表示，第三季度珠海樓市踏入傳統淡季，雖受高溫天氣及雨季影響，但買家上訪及入市交投較去年上升，珠海整體樓市交投逐步回穩，呈現量升價跌態勢。珠海網簽成交量共計6,285套（截止至9月24日，下同），同比上升2.71%；價格方面，珠海全市第三季度均價約18,722元/平方米，同比下跌11.69%。預估隨著美聯儲降息，境外資金回流，疊加傳統銷售旺季金九銀十及年終衝刺的共同促進下，預計珠海樓市成交有望延續穩步上升。第三季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交2,995套，占總網簽量48%；商業共網簽成交147套，占總網簽量2%；辦公共網簽成交492套，占總網簽量8%；其他類型物業共計網簽成交2,651套，占總網簽量42%。其中住宅市場以成交面積段介乎90-120平方米的單位居首位，占比約41%，其次是以面積介乎70-90平方米的單位，占總體成交約28%，主因第三季中海寰宇天下、華發珠澳灣等優質項目持續成交，疊加西區五洲東方墅、粵海拾桂府等主流項目憑藉價格優勢吸引買家入市，保持持續熱銷盛況，帶動該面積段單位交投上升。此外，珠海成交主力區域為香洲區，共計網簽成交1,951套，占整體比約為31%。斗門區占比次之，共計網簽成交1,883套，占整體比約為30%。主因香洲區配套齊全，且有不少新品單位推售，疊加發展商推出多重優惠吸引買家，帶動整體區域交投提升。横琴方面，第三季度網簽成交量為627套，同比跌56.55%，占珠海市網簽成交總體比例約為10%。其中其他物業是橫琴市場交投主力，共網簽成交219套，占橫琴總體網簽比例約為35%；辦公成交為202套，占比約32%；住宅成交191套，占比約30%；商業成交15套，占比約2%。隨著市場利好政策持續實行，橫琴優惠措施吸引，商辦產品保持交投，表明投資者對橫琴信心較強，住宅方面，仍受限於供應量不足影響，市場交投量表現欠佳。價格方面，橫琴2025年第三季度均價錄得約20289元/㎡，主因受到商辦及其他類型產品價格拉低影響，總體市場價格偏低。據中原資料庫監控顯示，2025年第四季珠海市場預料將有24個住宅專案入市，將為市場提供約39.72萬平方米供應量。其中，西區佔主力，共預計新增11個項目（金灣5個、斗門6個），將提供面積約18.31萬平方米供應量；另主城區預計新增5個項目（新香洲3個、前山、吉大各1個），將提供面積約8.39萬平方米供應量，橫琴預計新增2個項目，將提供約4.64萬供應量。展望珠海第四季市況，從宏觀層面看，自9月以來，樓市利好消息不斷，深圳連夜鬆綁8區限購，開啟新一輪救市。同時，美聯儲降息落地，海外資本逐步回流，有望促進樓市元氣修復；從珠海市場層面看，預料珠海第四季將有24個住宅新盤將陸續入市，市場開盤推新節奏提速，疊加傳統銷售旺季金九銀十及年終衝刺的共同促進下，預計珠海樓市成交有望延續穩步上升。此外，橫琴雖然短期住宅供應少，但商辦市場同政策利好仍將有望帶動市場交投，價格或可以企穩回升狀況。澳門中原住宅部區域董事吳宙新先生回顧第三季住宅市況，他表示，傳統上第三季雖為樓市淡季，不少家庭趁暑假外遊，同時也是颱風季節，但今年在南灣區大型新盤「天壐湖」開售帶動下，市場氣氛顯著升溫，成交量明顯上升。據財政局資料顯示，七、八月成交量分別約有291宗及235宗，估計九月份成交量約在230宗水平，推算全季約756宗左右，與去年同期相若，環比則上升約8%。價格方面，由於平均樓價較高的一手成交增多，第三季每平方米樓價按實用面積計算約7.8萬元，較第二季微升，但同比仍下跌近一成。第三季新盤表現突出，「天壐湖」開售銷情理想，七月初項目首度開放示範單位，即使受颱風影響，市場反應依然熱烈，首週末錄得近千組睇樓客，至今累計售出近200伙，當中更錄得有客人欲以高價承接個案，有一單位業主支付首期81萬后，月內即有意向客戶追加80萬誠邀割愛，雖然業主最後並未轉讓，若以此推算帳面獲利近100%。同區「西灣澳壐」隨後推售亦反應不俗，B單位迅速沽清，A單位亦僅餘少量。始終南西灣區過去十年新盤供應稀缺，毗鄰商業核心區的優勢，積累了一定剛性需求，帶動區內物業交投。二手市場方面，受南灣新盤帶動，鄰近豪宅如「壹號湖畔」、「澳門凱旋門」等季內亦錄得多宗成交。另外，值得關注的是東方明珠區「海上居」個別單位，驚現唐樓價出售，開放式單位跌穿三百萬大關，此類劈價盤無疑會對同區放盤業主構成壓力。氹仔方面則持續受家庭用家追捧，當中「濠庭都會」的二手單位承接速度快，其雙數座數單位價格亦創新低，以約1,300呎的單位為例，成交價跌穿七百萬元；約1,000呎的單位更只需五百餘萬即可入手。展望第四季，氹仔新盤「翰林雋峰」預料正式收樓，該項目自開售以來一直以樓花形式推售，從未開放實體示範單位，而隨着現樓亮相，預料將吸引不少「睇現樓才入市」的買家，而部分業主收樓後又會將單位放租，由於項目擁完善會所設施，周邊配套成熟，相信能吸引年輕家庭、學生等客源。另外，「湯臣主教山壹號」亦將罕有推出精裝豪宅租盤，建築面積約3,000至3,400呎，月租約在三萬元水平，預計可進一步刺激市場氣氛。隨美國本月中宣佈減息0.25厘，本澳銀行亦跟隨下調最優惠利率，普遍幅度為0.125厘，而憧憬年底前利率再降，「供平過租」趨勢變明顯，為樓市帶來正面支持，加上澳門居住需求持續，料年尾成交量將有所提升。價格方面，由於新盤定價保守，以量為主，連帶二手價格亦被迫「跟風」，促使成交量增加，樓價短期內難見大幅上升；然而在二手市場降價潮中，仍錄得不少獲利個案，如寶龍花園高層一單位，業主在本年二月以388萬購入，並於四月以480萬易手，帳面獲利近92萬，可見仍有買家在伺機出動，欲在降價潮及低息環境中，探求高回報或收益機遇。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季工商舖市況，他表示，澳門商舖買賣市場於第三季回暖，據統計局資料顯示，七月錄得約30宗成交，估計八月份及九月份共錄得約54宗成交，推算第三季成交量約84宗，環比升約23.5%，但較去年同期微升約6%。過去數年大多成交來自用家租轉買，而投資者甚少，但從今年開始出現投資者撈底入市，第三季度尋找旅遊區一線街舖的投資者更是大幅增加，且持續出現大額成交。其中殷皇子大馬路繼首季促成的一宗過億、回報率超過5厘半的成交後，於本季再促成一宗達9,000萬成交，另外大三巴附近亦促成了一宗約5,000萬元的相連舖位，兩宗投資回報率皆超過4.5%；除傳統最旺的噴水池大三巴區持續出現大宗交易外，近期旅客量大增的氹仔舊城區亦錄得一宗呎價新高成交，地堡街一個面積約522平方呎的舖位，成交價近3,900萬，每呎高達7萬多元，創下該區近年的呎價新高。而民生區舖位買賣繼續以用家主導，成交集中在關閘及黑沙環一帶，比如近期明珠都匯的招商發佈會後吸引了不少商戶前來尋找商機，個別知名樓盤的商舖亦因而受惠出現多宗成交。租賃市場方面，旅遊區表現持續強勁，如南灣英皇酒店、新口岸利澳酒店等均錄得由中原促成的多宗大面積成交，租客分別有中式酒樓、會所卡拉OK、零售百貨、藥房、手信、火鍋、高端酒吧等，總面積接近12萬呎。至於寫字樓市場，第三季進一步下跌，估計只有12宗，比去年同期下跌約45%，成交以皇朝區為主，呎價約3,300元、南灣成交量次之，呎價約4,000元、而新口岸及其他地區僅錄零星成交；儘管整體成交量處於低位，但皇朝區寫字樓的查詢量明顯上升，尤其景觀好及帶裝修的盤源的需求較大；估計受兩幢政府辦公大樓正在興建，吸引一些租約到期的用家提前佈局。工廈市場跌幅最為顯著，第三季估計成交量僅約5宗，同比跌逾五成。根據本公司資料庫統計，季內平均買賣呎價約1,551元，按年下跌約35%。由於上半年出現多宗呎價低於2,000元的成交，成為市場新價格參考。因此，除非物業條件特別優質，如激成的呎價可達3,000元，否則一般需降至呎價約1,000餘元方能獲承接，但符合條件的盤源不多，故拖慢成交進度。季內福泰工業大廈錄得呎價僅約1,500元的成交，創近年新低。隨著澳門政府積極推動招商引資，新招商政策備受商界好評，加上重啟減息週期定期存款持續釋放，不少資金轉投4厘以上的工商鋪物業，預計市場的高厘貨源會逐漸減少，價格有望止跌回升。繼續由中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第三季大灣區及全國市況，他表示，新建商品房銷售面積5.7億平方米，同比下降4.7%。新建商品房銷售額5.5萬億元，下降7.3%，而首八月全國房地產開發投資6萬億元，同比下降12.9%；八月商品房待售面積為7.6億平方米，比7月末庫存量進一步減少317萬平方米；而中原大灣區指數報91.97點，按月跌0.74%，其中近期最為活躍的香港錄得連升兩個月，主因受惠於港股造好、拆息回落，加上之前推出的「新資本投資者入境計劃」起到至關緊要作用。資料顯示，截至八月底，香港新資本投資者入境計劃錄得超過1,900宗申請，若所有申請獲批，預計將為香港帶來約580億港元資金；故此，在新一份施政報告內，當局進一步放寬投資住宅類別成交價門檻，以及提升非住宅物業的計入上限，此舉不僅有利樓市發展，同時亦為香港帶來不少經濟效益。目前澳門推行的人才引進計劃，已引入超過750位優秀人才，但澳門人資市場仍然緊張，希望當局考慮適當放寬相關政策吸引更多人才或企業來澳，例如考慮給予特定行業或規模的企業補貼，吸引商戶爭取來澳開業，並提供10個以上澳人職位、交稅達到一定程度等，可在澳門長期逗留、租房。另外，亦可考慮借鑒香港「新資本投資者入境計劃」，在本澳進行指定金額投資即獲申請資格，並規定資金可流入商用或部分住宅物業、入股公司或創業等，一方面創造更多就業機會，亦有利更多不同範疇人才來澳發展，而本澳房地產及各行各業亦可借力帶動回暖。此外，現時澳門樓市在新盤推出、減息等作用下有所回穩，但回升仍然乏力，冀當局推出提振措施，如補貼居民購房首期及利息，或修改現行樓按比例。在現行樓按比例統一為7成的政策下，居民需負擔3成首期才能置業，對不少家庭而言門檻甚高，加上近期銀行取態保守，未必可以借足7成、獲得長年期或較好的利率條件，令不少市民望而卻步，可考慮向內地看齊，劃一首套房樓按比例15%、其後25%。在23/24年住戶收支調查顯示，全澳約20萬住戶中，有近4.8萬住戶居於出租單位，期望可通過政策支持，令更多澳門人在低樓價時期轉租為買，在澳門擁有一層屬於自己的物業，增強社會凝聚力。中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示今年港澳樓市經過首三季迎來新局勢，尤其在九月份美國聯儲局宣佈減息0.25厘，市場預期全年減息幅度可能達0.75至1厘，有助提振樓市氣氛。利率回落減輕供款負擔，加上銀行積極拓展按揭業務，為市場帶來支持。然而，首三季好壞消息參半，一方面部分財困或持貨量大的業主大幅降價出售，市場湧現平價盤源；另一方面，大宗交易增加，回報率達4厘或以上的工商舖物業備受投資者青睞。近期買家入市態度積極，新盤銷情理想，更出現過去兩三年鮮有的短期獲利成交。展望第四季，預計成交量進一步上升，樓市比起首三季精彩。在銀行加快追收貸款下，市場上不乏財困業主減價套現，令有吸引力的平盤出現，加上發展商及代理積極促銷，將推動交投。但價格仍需時間整固，才能走出谷底。

中原澳門及珠海橫琴精英會緊貼市場脈搏，致力提升團隊專業競爭力。今年精英會特別選址香港舉辦離岸會議，由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴資深董事何兆恆先生率領眾精英會會員參與。是次2日1夜的行程內容豐富多元，一眾精英登上遊艇，於維港美景中暢享派對時光，放鬆身心，隨後於鯉魚門品嘗海鮮盛宴，準備以最佳狀態迎接下半年！活動同時設有經驗分享環節，讓與會精英交流實戰心得，互相啟發。行程特別安排參觀多個當地房地產項目，包括啟德發展區的豪宅項目「澐璟」、「啟德海灣」、港鐵黃竹坑站上蓋項目港島南岸「滶晨」、以及全幢酒店和商舖物業等，通過實地考察，精英們掌握了不同市場的最新發展與投資趨勢。重點行程更到訪中原集團打造的首個學生公寓項目「一步居117」，項目推出約短短2個月，出租率達98%，最高呎租91元。集團目前已與其他國際級的資金進行洽談，將會推出更多投資項目，預計投資額超過10億元。展望未來，中原精英會將繼續舉辦多元化活動，積極開拓會員視野，助力團隊再創輝煌成績。

澳門中原憑藉一眾同事積極拼搏的精神，上半年逆市創佳績，日前假YOHO金銀島名勝世界酒店舉行上半年度頒獎典禮，席間頒發了「最佳區域董事」、「最佳主管」、「傑出地產代理」、「大雕獎」等多個獎項予表現優異的同事。期望下半年上下一心，努力向更高目標進發！同場舉行玩轉夏日水樂繽紛池畔派對答謝一眾同事辛勤付出，共同享受美味自助餐和遊戲！大家聚首一堂，場面相當熱鬧！

上半年住宅物業市場持續低迷，估計上半年成交量合共約1,341宗，較去年同期下跌約14%，價格方面亦有明顯跌幅。隨著六月底南灣湖豪宅項目「天璽湖」推出，市場氣氛有所改變，接下來樓市走勢會如何，本行將對上半年樓市表現作全面回顧以及對下半年樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生、澳門中原(工商舖)資深區域營業董事李肇成先生主講。澳門中原住宅部資深區域營業董事羅俊明先生回顧上半年住宅市況，他表示，住宅物業市場在上半年持續低迷，平均每月成交量僅維持在200至250宗低水平，據財政局資料，四月及五月成交量分別約283及196宗，估計六月萎縮至約180宗水平，推算上半年合共約1,341宗，較去年同期下跌約14%。至於價格方面，估計上半年每平方米樓價約7.2萬，對比2024年同期的8.9萬，跌幅高達兩成，平均樓價創逾十年低位。年初受惠利率下降消息，供樓成本降低，一度刺激本地用家的換樓需求，但在環球經濟不穩、地緣政治衝突升溫下，加上面對近月宣佈的衛星賭場年底前全面結業的衝擊，市場觀望情緒轉濃，買家入市信心不足，導致交投放緩，樓價再有下行壓力。以氹仔藍籌屋苑「濠庭都會」的1,314呎兩房單位為例，去年年底成交價約在770萬水平，近月已下調至約700萬頭；而「花城」的兩房單位亦由550萬水平，下調至約490萬左右，短短半年跌幅近10%。一手市場方面，今年發展商推盤量不多，尤其在四月份發佈的澳門施政報告中，對房地產業着墨甚少，未有推出直接支持樓市的政策，使多數發展商選擇觀望及延後推盤計劃，轉以消化現有貨尾的促銷為主。然而，整體市場反應平淡，僅個別項目如高士德「晉杰苑」以超低呎價放售，才能吸引買家。總結上半年在缺乏重大利好消息刺激下，住宅成交量及價格均呈下行趨勢。踏入下半年，隨著六月底南灣湖豪宅項目「天璽湖」推出，市場氣氛明顯有所改變。在剛過去的週末，中原曾接待逾千名查詢「天璽湖」的客戶，當中亦促成了不少，首輪發售50套單位已超額完成，發展商已密鑼緊鼓籌備新一輪攻勢，預料有機會於七月中旬開放示範單位；受「天璽湖」推售影響，附近的一手項目「澳璽」亦緊隨其後推出單位，市場反應相當理想，預料將吸引更多發展商順勢推盤。此外，市場普遍預期美聯儲將於下半年再度減息，有望緩解市場悲觀情緒，為樓市注入動力，帶動每月成交量逐步回升至約300宗水平。豪宅市場方面，今年一月至六月期間，成交價在1,500萬或以上的住宅物業僅錄得約19宗，當中總價超過2,000萬元的物業約有4宗，較為注目的是1宗別墅及1宗來自星河灣名門世家約4,300呎的大單位；至於新盤方面，「天璽湖」錄得2宗複式成交，成交價格分別為1,100萬及1,860萬。由此可見，市場對豪宅仍有一定渴求，主因豪宅等大面積單位的買家多為換樓客，這類買家以置換更優質物業為主要目的，故願意以較大成本換取心儀物業；其次，從供應量來說，目前市場新推項目多以中小型剛需戶型為主，大單位占比不高，可見未來大單位稀缺性將提高，對長遠價格走勢提供有力支持，故在眾多物業當中，澳門豪宅依然備受看好。澳門中原(工商舖)區域董事李肇成先生回顧上半年工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，首季錄得約112宗成交，估計次季錄約76宗成交，推算上半年總成交量約188宗，與去年同期相若。在第二季，銀行拆息明顯回落，定期存款利率下降，對比目前一般存款息率約在2至3厘水平，目前澳門舖位的成交回報普遍達3.8至5厘，息差優勢明顯，促使部分原用作定期的資金轉投物業市場，帶動商舖買賣氣氛轉暖。次季商舖買賣成交集中在民生區，成交價以1,000萬元以下的中小型舖位為主，以瘋堂街為例，總價在300餘萬至800萬水平的舖位，月內便成交了約8間。至於旅遊及賭場區雖有放盤，但始終總價高，普遍叫價逾5,000萬元，在經濟前景未明下承接乏力，上半年成交價超5,000萬或以上的成交僅有約2宗。尤其在六月初，十一間衛星場宣佈年底前退場，更形成雙重打擊，既直接衝擊周邊商業生態，亦觸發市場悲觀預期，企業擔憂被銀行追收貸款，普遍傾向減少不必要的投資或擴充計劃，導致大額舖位交投陷入僵局。商舖租賃方面，受惠本澳旅客量持續增長，直接帶動旅遊區商舖需求暢旺，上半年月租超過20萬或以上的大額租賃約有18宗，當中大三巴、板樟堂一帶傳統旅遊區佔約七成，其次為氹仔舊城區一帶，優質舖位可謂一位難求。以板樟堂街約2,600呎的相連地舖為例，第二季以月租約40萬成交，而賣草地街的全幢物業亦以約39萬租出，據了解兩宗交易均由藥房業者承租；而氹仔核心區同樣錄得大額成交，孫逸仙博士大馬路相連舖位以月租40萬元由餐飲行業承租，反映零售及餐飲業對旅遊復甦的信心。而民生區方面，舖位租金持續錄得季度緩降，部份業主為免舖位長期空置，除下調租金外，亦主動延長免租期等優惠條款，吸引新租戶，因此儘管市場有商戶結業，但新創業者仍有進駐意願，使整體租賃成交量保持平穩。受此推動各區空置率亦有所下降，其中降幅最多的為皇朝東由10.80%降至9.68%，其他各區均有0.1%到0.75%的下降，而新口岸區受衛星場影響，由12.19%上升至15.40%，為唯一空置率錄升幅的區域。澳門各區域主要街道商舖空置率地區第二季地區第二季皇朝東9.68%中區(大三巴、板樟堂區)4.5%皇朝西5.82%高士德及新橋區10.40%新口岸區15.40%北區-黑沙環7.20%氹仔區2.50%北區-筷子基區6.35%資料來源:中原(工商舖)展望第三季，雖然衛星場退場的不確定性可能影響投資情緒，但在低息環境及旅遊業復甦的支持下，有穩定收租回報的民生區的中小型舖位仍具高承接力，預料下半年商舖買賣成交量將比上半年多。旅遊區商舖租賃需求則料保持暢旺，尤其下半年盛事如大賽車、全運會等接連舉行，將繼續提升客流量。上半年寫字樓買賣市場表現依然疲軟，資料顯示首季錄得約18宗成交，估計次季約21宗，推算寫字樓上半年成交約39宗，較去年同期下跌逾三成。受經濟大環境影響，企業欠缺擴充需求，據統計局資料顯示，首季新成立公司共913間，按年下跌約18%。導致儘管寫字樓價格已跌至低位，但多數買家仍持觀望態度，預期市場尚未見底，因而轉向租賃市場；受其推動，各區空置率均有所下降，降幅介乎0.5%至1.5%之間。皇朝區寫字樓市場在政府新建辦公樓落成並即將遷入的帶動下，表現相對穩健，買賣及租賃成交量均止跌回穩，平均呎租維持在11至12元水平。而南灣區寫字樓則呈兩極化，甲級寫字樓如澳門財富中心等優質單位，空置率低且平均呎租能維持在30元的高位；同區其他物業則面臨租金下調壓力，反映市場對頂級辦公室仍有需求。整體而言，在市場營商信心未回升的情況下，預計寫字樓短期內仍以租賃為主導，買賣交投難有明顯回升。2025年各區寫字樓空置率區分2025年第二季第一季皇朝11.3%12.8%新口岸12.8%13.3%南灣11.9%13.0%資料來源:中原(工商舖最後是工廈市場，成交主要依賴買家購入自用，主因在同等厘數回報下，投資者會優先選擇購買商舖物業。首季工廈成交量約17宗，估計次季約6宗，推算上半年約23宗水平，比去年同期下跌約40%，而價格方面則同比明顯下調了約20%。主因現時工廈買家對物業有極高要求，要完全符合其需求的放盤方能促成交易。目前缺乏卸貨台等配套的工廈呎價已低至1,600至1,700元水平，而具備卸貨台的優質工廈，平均呎價則在3,000元左右。預料工廈市場續以用家主導，買家「啱用」才能獲承接，因此成交量低位徘徊。工廈平均成交價買賣呎價(元)租賃呎租(元)2024第一季3,1498.2第二季2,5788.21第三季2,4008.37第四季2,7057.682025第一季1,9058.31第二季2,5727.67資料來源:中原(工商舖)中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧上半年大灣區及珠海橫琴市況，他表示，首五月全國房地產開發投資3.6萬億元，同比下降10.7%；新建商品房銷售面積3億平方米，同比下降2.9%。新建商品房銷售額3.4萬億元，下降3.8%，其中住宅銷售額下降2.8%，降幅收窄。商品房待售面積7.7億平方米，比4月末減少715萬平方米。由此可見，在一系列穩樓市政策的推動下，商品房市場的庫存壓力有所緩解，待售面積首現下降。中原大灣區指數報93.25點，按月跌1.79%，跌幅明顯擴大，指數已連跌5個月，並重返2017年1月逾8年低位。據中原數據庫監控，2025年第二季度珠海網簽成交量共計7,366套（數據截止6月25日，下同），環比下跌21%，2025年上半年累計網簽約16,690套，較去年同期上漲7%，經歷長時間的周期調整後，終於迎來首次價跌量升出現。第二季度珠海網簽成交主要以住宅物業成交為主，共網簽成交3,664套，占總網簽量49.74%；商業共網簽成交492套，占總網簽量6.68%；辦公共網簽成交1453套，占總網簽量19.73%；其他類型物業共計網簽成交1,757套，占總網簽量23.85%。網簽成交主力區域為香洲區，共計網簽成交2,579套，占整體比約為35%，同比漲32%。斗門區占比次之，共計網簽成交1,883套，占整體比約為25.56%。主因香洲區區域配套成熟，加上次季度多項目優惠力度增加，促進市場交投，帶動成交量上漲。橫琴方面，第二季度網簽成交量為1,060套，環比上升約4.13%，占珠海市網簽成交總體比例約為15%。其中商辦物業是橫琴市場交投主力，據統計商辦網簽成交655套，環比大增逾244%，占橫琴總體網簽比例約為61.79%。住宅成交191套，占比約18.02%；商業成交30套，占比約2.83%；其他物業成交則為184套，占比約17.36%。寫字樓等商辦物業是橫琴市場交投主力，據統計商辦網簽成交655套，環比大增逾244%，占橫琴總體網簽比例約為61.79%。商辦物業一向低迷，成交占比一般低於20%，價格持續沉底，而今次的谷底反彈，直接為沉寂已久的橫琴商辦物業會帶來正面啟示，亦意味著商辦市場的政策寬鬆獲得投資者高度認同。2025年第二季度橫琴最受歡迎區域為科技研發區，共計網簽成交488套，同比上漲約461%，占橫琴總成交比例約44.85%，以橫琴萬象世界居多，共網簽487套高居該區榜首。其次文化創意區也受到不少買家喜愛，網簽成交337套，占比約30.97%，以金匯國際廣場及澳門新街坊成交為主，分別交投約198套、83套。此外，中央商務區共計成交137套，占比約12.59%，以往最受往來港澳人士歡迎的口岸服務區只有73套，排第四位；成交面積以100平方米以下單位為主，約占市場交投超9成，其中以面積介乎60-80平方米單位居多，占總體成交約54.26%。珠海次季初受到中美貿易戰影響，市場信心及買家入市步伐暫緩，但隨著二季中後期國家穩樓市及金融政策陸續出台，而珠海市於5月7日亦針對穩樓市亦發佈16條重要措施，措施自印發日起施行，有效期為三年。措施包括有以舊換新額外1%政府補貼政策，最高可獲3萬補貼；支持新來珠青年人才在珠置業，落實一免兩減新來珠青年人才住房政策，首年免收租金，次年按租金標準的30%收取租金，第三年按租金標準的50%收取租金。另外，優化公積金貸款政策。符合公積金貸款資格的，單、雙繳存職工家庭住房公積金個人住房貸款最高額度分別由60萬元調整為80萬元、由100萬元調整為130萬元。購買首套及第二套自住住房申請住房公積金貸款的，最低首付比例為20%。其中，購買保障性住房申請住房公積金貸款的，最低首付比例為15%。出台房票安置政策，推動項目通過購買存量商品房落實房屋安置工作；加快推進城中村改造；鼓勵住宅用地配套設施建設，新出讓商品住宅用地規劃條件中約定建成後需移交政府的幼兒園、社區用房、養老托育服務設施、公共廁所、郵政快遞服務用房等配套設施，建築面積不計算容積率。推進收購存量商品房，按照市場化、法治化和雙方自願原則，在全市範圍內有序開展已建成未出售存量商品房的收購工作；妥善處置閒置存量土地，積極運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地；探索既有商業辦公建築用途合理轉換；在符合建築安全、環境、消防、功能協調、不影響相鄰關係等前提下，探索允許既有商業辦公建築之間用途相互轉換或轉換為文化、教育、體育、醫療、養老、幼托、酒店等用途。便利義務教育入學，外來人員購買新建商品住宅的，其子女可憑該住宅的預告登記證明或有效購房憑證材料（購房合同、發票等），在承諾按照商品房買賣合同約定辦理不動產權證後，在入學報名期間可向商品住宅所在轄區教育行政部門申請入讀義務教育學校，所在轄區教育行政部門按義務教育招生入學政策統籌安排入學。隨著上半年量升價跌、庫存下降的出現，加上季度的多項政策，預計今年下半房珠海地產整體市場環境會相比2024年良好，下半年房地產市場企穩回升有望。中原(工商舖)、中原澳門及橫琴董事總經理潘志明先生總結整體市況，他表示儘管年初受外圍局勢影響，包括美國重啟貿易戰及中東衝突升級等因素，令市場對房地產前景趨於保守，但隨着時間推移，市場氣氛在五、六月份明顯緩和。第二季在利率下調及美國減息預期的帶動下，成交量逐步回升，整體市況較預期樂觀。對於港澳市場，他坦言上半年確實面臨挑戰，例如商戶結業潮及衛星場退場等利淡因素，營商環境相對艱難。然而，從銀行存款數據反映，市場資金仍充裕，加上過往亦曾經歷大大小小的危機，但市場具備適應能力，因此一旦前景明朗後，資金便有望重新流入房地產市場。展望下半年，他認為樓價進一步大幅下調的空間有限，即使未完全觸底，也已接近底部區間，預期下半年走勢將較上半年更為樂觀。

由董事總經理潘志明先生擔任主講導師的2025年《地產中介管理人招募計劃》完滿結束，同場亦舉行畢業典禮並頒發證書。在是次課程中，潘志明先生透過講解基礎管理、決策思維與管理四大職能等概念，來加深學員對管理學的認識，並提供實戰技巧與案例，快速輔助學員掌握管理人的必備技能。他表示，今後有機會將會繼續開班，甚至將課程對外開放，讓業界或對地產行業感興趣之人士前往報讀，讓智慧傳承。

去年年中樓市全面「撤辣」後，市場氣氛雖曾短暫回暖，但動力不足，至年底已再度轉淡。踏入2025年，在缺乏新政策刺激下，首季樓市交投量及價格均面臨下行壓力，第二季樓市走勢會如何，本行將對第一季樓市表現作全面回顧以及對第二季樓市作預測。本次樓市回顧及前瞻發佈會由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生、中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生、澳門中原澳門區資深區域營業董事吳宙新先生、珠海中原事業部總監周藝華先生主講。珠海中原事業部總監周藝華先生回顧第一季珠海市況，他表示，珠海經濟發展勢頭持續向好，珠海人均GDP位居大灣區九城第二，僅次於深圳。2024年珠海實現地區生產總值3184.31億元，同比增長4.80%，人均GDP達12.77萬元，排灣區第二。香洲區GDP達2993.29億元，同比增長3.60%，為珠海GDP主力貢獻區。珠海城市交通基建日益完善，2024年珠海市交通基礎建設推進成果豐碩，市外、市內交通路網全面鋪開，全力推進港珠澳文化、經濟、科技交互融合，加速融城步伐。其中金海公路大橋、珠機城際二期及黃茅海跨海通道等工程均正式通車；金琴快線北延段一期順利通車，二期主體工程即將全面完成，力爭2025年4月具備通車條件等。自澳車北上港車北上政策不斷深化推進以來，香港、澳門居民前往內地的熱情愈發高漲。2025年第一季，經口岸出入境客流超750萬人次，同比增長23%，其中出入境港澳居民超過410萬人次，佔口岸總客流54.6%。車流累計超過156萬輛次，同比增長31%，數據均創新高。港澳居民北上熱潮下，港澳買家在珠的成交比例也持續提升。2024年珠海置業客戶成交構成數據顯示，珠海的香港買家約占13%，較2023年提升7%；澳門買家的成交比例也由2023年的5%提升至10%，較2023年上升5%。珠海作為港珠澳大橋首站落腳地受惠眾多，帶動了珠海商業消費持續增加，港澳年輕人聚集，珠海熱門商圈如玖洲道、富華里等地，玖洲道復刻版『玖洲薈』近日在港澳推出，吸引了不少人支持，反應熱烈，主因該項目收租回報可觀，對於玖洲道品牌認可，加上擁有迎賓大道和九洲大道交匯處的地段優勢，吸引了不少港澳人買舖熱潮。隨著橫琴粵澳深度合作區分線管理政策正式實施一周年，在此居住就業的澳門居民超2萬人，澳資企業占比持續提升。澳門居民在橫琴就業、創業、生活、學習擁有更便利條件，吸引越來越多澳人及澳資企業於橫琴發展。就業方面，對於符合規定的澳門青年，于橫琴就業申請4000元/月就業補貼。而在扶持澳資企業發展方面，對於澳門品牌/澳人持股25%以上的商家可申請裝修補貼最高1000元/㎡，租金補貼最高70元/㎡/月，當中位於橫琴口岸廣場旁信德口岸商務中心商舖現正招商中，吸引不少澳企考察並計劃開店。2025年第一季度，珠海全市房地產商品房可供預售宗數共計16宗，同比減少5成，可供預售面積共計15.49萬㎡，同比減少約59.69%。住宅可供預售面積約14.16萬㎡，同比下跌約58.67%；商業可供預售面積約1.33萬㎡，同比減少約67.17%；辦公無新增供應。2025年第一季度珠海網簽成交量共計9324套，同比上升約4成。價格方面，珠海全市第一季度均價約22,358元/平方米，較去年同期下跌約8.77%。國內樓市多項政策頻出加持，帶動港澳居民北上氣氛，促使珠海樓市持續復甦行情，尤其3月份在小陽春的驅動下，大部分發展商加碼促銷措施，助力樓市回暖，房價則呈鬆動下調趨勢。2025年第一季珠海最受歡迎區域為香洲區，共計網簽成交3,242套，同比上升48.51%。香洲區作為珠海主城核心區，區域發展成熟，基礎配套設施齊全，尤其灣仔、十字門片區地段突出、產品質素高端，戶型覆蓋廣泛，頗受市場青睞。其中華發琴澳新城以網簽成交470套位居榜首。其次為金灣區，共計網簽2,147套，佔全市約23.03%；另斗門共計網簽成交1,602套；高新區共計網簽成交1,092套；橫琴深合區共計網簽成交1,018套；高欄港共計網簽成交223套。2025年第一季度珠海住宅仍為成交主力，網簽成交共計4,874套，同比增長15.88%；住宅均價約24,094元/平方米，較去年第一季度下跌約6.62%。商業物業網簽成交共計191套，同比增長22.44%；商業均價約22,960元/平方米，較去年第一季度下跌約11.74%。辦公物業網簽成交共計1,055套，同比下跌約3.56%；價格方面，辦公均價約20,857元/平方米，較去年第一季度上升約9.60%。今年兩會《政府工作報告》首次將穩住樓市寫入總體要求，為全年房地產政策定調，相信未來將有更多利好政策措施出台（如優化公積金貸款政策、加大購房補貼力度等），持續推動房地產市場的止跌回穩。由於第一季樓市處於週期性淡季，發展商推貨意願低，全市僅有少數新品加推，無新盤面市；預計第二季新房供應力度加大，第四代住宅將相繼入市，為市場提供更多優質房源選擇。今年首季珠海樓市實現開門紅，成交表現好於上年同期，尤其南灣、灣仔及十字門等熱銷區樓盤，因兼顧地段及品質，長期備受港澳買家關注及青睞，成交表現不俗。展望第二季，隨著高品質住宅陸續面市，樓市交易活力將得到提升，刺激市場改善需求加速釋放，疊加兩會提振行業信心，客戶觀望情緒減弱，成交有望繼續保持穩步增長趨勢。澳門中原澳門區資深區域營業董事吳宙新先生回顧第一季住宅市況，他表示，自去年年中樓市全面「撤辣」後，市場氣氛雖曾短暫回暖，但動力不足，至年底已再度轉淡。踏入2025年，在缺乏新政策刺激下，首季住宅交投低迷，除了一月份新盤「珀悅」有逾80宗大手成交拉動外，平均每月成交量不足200宗。據財政局資料顯示，一、二月成交量分別約270宗及176宗，估計三月份成交量約在200宗水平，推算全季約646宗，環比下跌約13%；價格方面，由於成交集中於大面積減價盤，拖累樓價進一步受壓，估計3月份實用面積平均每平方米樓價約6.9萬澳門元，推算首季平均樓價約7.2萬澳門元，較去年同期下跌約16%。受外圍經濟環境影響，澳門整體市道仍疲弱，鄰近大灣區城市普遍都將穩樓價促成交寬政策為首要任務吸納資金及人才，香港除優化了「新資本投資者入境計劃」外，亦放寬稅費制度，徵收100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，故此澳門樓市交投量及價格均面臨環境下行及競爭壓力。在現行樓按比例統一為7成的政策下，居民在資金緊缺的情況下仍需負擔3成首期才能置業，對不少家庭而言門檻甚高，加上近期銀行態度保守未必可以借足7成、長年期或好的利率條件，令不少買家望而卻步。而近年一些澳門居民已習慣北上消費，加上澳車北上政策方便，且內地置業劃一利率及可借足八成半，部分更可靈活支付首期，吸引部分澳門客戶北上置業。北上亦令本地租賃成交及租金均有輕微下跌趨勢，尤其北區鄰近關口的物業影響最大。據澳門統計暨普查局的資料顯示，2024年全澳住宅單位每平方米實用面積平均租金為137澳門元，而據珠海市住房和城鄉建設局資料，珠海全市商品住宅每平方米實用面積平均租金為39.79人民幣(約44.5澳門元)。從上述數據比較下，澳門與珠海的租金明顯存在較大差距。傳統旺季不旺，每年傳統最旺及較多發展商集中開盤一般在小陽春元宵後至清明前，但今年只有位於高士德的一個新盤「晉杰苑」發售，減價力度可算近十多年最大，雖然主打大單位，但每呎僅4,500元，重塑對澳門新樓要過萬元一呎的概念，更有用家指似乎平過拱北橫琴的新樓，該項目開售初期曾出現排隊人龍，至今售出超過8成，反映樓價調整的幅度較大方可吸引買家入市。總結澳門樓市現處於U型狀態，年初下行壓力較大，預計樓價將再經歷一波下調，或再下跌10至20%，價量齊跌樓市步入冰河期，料第二季每月平均成交量徘徊在200宗低水平。至於「U型」底部的長短將取決於多項因素，包括美國減息步伐、救市力度等。中原澳門及珠海橫琴董事何兆恆先生回顧第一季工商舖市況，首先是商舖方面，據統計局資料顯示，一月份成交量約21宗，估計二月及三月份成交量分別約18和23宗，推算首季總成交量約62宗，按年下跌約23%。首季成交仍以民生區的北區為主力，旅遊區則以租賃及個別大宗交易為主，失約了超過一年的億元成交終於在本年第一季中浮現，分別於中區及官也街。買家結構方面，過往以用家主導的商舖市場，首季用家僅占約四成，投資者比例大幅攀升至約六成。隨着澳門旅遊業持續回暖，自元旦實施的「一簽多行」及「一周一行」政策進一步刺激旅客增長，帶動核心區商舖的租賃市場暢旺，首季月租超過10萬元的商舖租務成交便錄得約20宗，令旅遊區租金錄得升幅。反之民生區商舖除受居民北上消費熱潮影響外，外賣平台的高抽成費用亦壓縮了飲食行業商家的利潤。即使政府用心推出「社區消費大獎賞」活動促進消費，亦僅屬短期效應，治標不治本，民生區舖位租金仍有輕微下調現象，首季皇朝東、氹仔區及北區均錄跌幅，幅度介乎4%至24%。去年仍有很多舖位投資者認為跌幅，全因疫情或加息所致，待雨過天晴之後，一切又可回復舊觀，所以他們寧願貼息，也堅守自己的投資不放。最近，他們已開始意識到，投資舖位的好日子已經過去了，零售業已經轉型，對門市生意的依賴已大大減少，舖位的價值亦因而逐漸減少，堅守下去，亦難有好結果。澳門各區域主要街道商舖空置率地區第一季地區第一季皇朝東10.80%中區(大三巴、板樟堂區)5.65%皇朝西6.12%高士德及新橋區10.80%新口岸區12.19%北區-黑沙環7.80%氹仔區2.70%北區-筷子基區6.49%資料來源:中原(工商舖)至於寫字樓方面，按統計局數據顯示，一月份成交量約4宗，估算二月及三月份成交量分別約2及8宗，推算全季買賣成交量約14宗，環比下跌逾五成。受內地經濟復甦緩慢及零售行業疲軟影響，企業擴張及進駐意欲下降，新需求減少，寫字樓空置率持續高企。目前寫字樓在只有用家支撐而缺乏投資者情況下，預計年內將繼續呈下行趨勢。工廈市場同樣面臨挑戰，資料顯示一月份工廈買賣成交量約5宗，推算首季買賣成交量約在13宗低水平，與去年同期相若。與寫字樓類似，工廈市場亦以用家主導，僅部分租戶在價格吸引時轉租為買，市場幾乎零投資者。此外，現時商舖回報率普遍達4厘或以上，與工廈及寫字樓物業回報相差不多，投資者會優先選擇商舖，進一步削弱工廈及寫字樓市場的投資動力。總體來說，營商環境困難導致工商舖市場低迷持續，預料短期內難有明顯反彈，現時銀行定存利率港幣約3.8厘、美金約4.4厘，自用借貸利率約2.5厘到3.5厘，因此傳統民生區的用家舖位回報率若達3厘到3.5厘可吸引用家入手；而投資者方面，由於融資成本及首期普遍比用家高，故需4厘起，甚至達6厘方可吸引到投資者入場，除非美國再度減息或經濟大環境改善，工商舖價格才有機會逐步回穩，甚至從低位回升。繼續由何兆恆先生回顧全國及大灣區樓市，他表示，2025年初國務院、央行、住建部等多部委多次表態，將大力推動房地產行業止跌回穩。尤其是在2月初的國務院會議上，提出要敢於打破常規推出可感可及的政策舉措。並且首次將好房子寫入政府工作報告。在中央政策面持續扶持，以及地方因城施策大力推動之下，2025年年初核心30城樓市率先向好，新房交易規模累計同比增長一成，庫存壓力亦持續減輕。2025年1-2月全國房地產開發投資約1萬億元，同比下降9.8%，降幅比上年全年收窄0.8%；其中住宅投資約8056億元，下降9.2%，降幅收窄1.3%。房地產開發企業房屋施工面積約60億平方米，同比下降9.1%。其中，住宅施工面積約42億平方米，下降9.7%。房屋新開工面積約6614萬平方米，下降29.6%。其中，住宅新開工面積約4821萬平方米，下降28.9%，反映供應量正在下降。2025年1-2月份，新房市場交易總體平穩。隨著房地產市場政策優化調整、居民剛性和改善性住房需求逐步釋放，上年四季度以來房地產交易逐步改善，12月，全國新建商品房銷售面積1.07億平方米，銷售額1.03萬億元，同比降幅分別收窄7.8%和14.5%，除疫情解禁的2023年初之外，為本輪調整週期以來年初最低降幅，延續2024年四季度止跌回穩趨勢。一二線城市交易規模延續同比上升，其中上海、深圳新房交易面積更是上升至上年同期的3倍和2倍，蘇州、武漢、重慶、福州、徐州等城市穩步復蘇，同環比齊增，築底企穩信號愈發明確。受春節傳統假期影響，2月份房企推盤積極性有所回落，平均開盤去化率34%，高於2024年同期8個百分點。由中辦和國辦發佈的《提振消費專項行動方案》，以及六部門又聯合召開關於消費專項行動的新聞發佈會中均提及房地產，意在明確穩定樓市預期，並從供需兩端協同發力，要求落實稅收優惠及公積金政策鬆綁，啟動購房消費動能。房地產金融環境持續改善，融資協調機制進一步擴圍增效。地方層面，全國66個省市出台124次政策，積極落實中央穩市場要求，在保障合理剛需和改善需求的基礎上，大力推進好房子建設和供給側優化管理。12省市推進好房子建設。北京、上海、杭州、廣州南沙、重慶、四川、浙江等12個省市明確將安全、舒適、綠色、智能作為建設標準，制定專項規劃；33省市公積金政策優化，降低購房門檻；20省市推出各類補貼和稅費優惠，通過補貼、契稅優惠、以舊換新等方式刺激需求；11省市優化供給側管理，如供地優化、審批簡化、存量盤活等；10省市加強城市更新與融資支持；13省市保障性住房擴容。展望2025年全年，3月份兩會已定調全年方向，將以「推動房地產市場止跌回穩」作內地房地產的主旋律，「穩住樓市股市」寫入總體要求，並明確「建設好房子」作為產業轉型方向，中央政策將以穩預期、防風險、促轉型為主線，通過供需兩端協同管理、產品品質升級、金融支持與風險防控並重、住房保障體系完善等四維發力，加速構建房地產發展新模式。地方層面，重點城市將率先推動好房子建設標準落地，以產品反覆運算激發新型住房需求潛力，同時強化閒置土地盤活和存量商品房收儲效率，以重點突破帶動庫存壓力緩解，促進供需雙側預期修復，推動更多區域市場在年內實現供求關係動態優化，為行業整體築底企穩提供關鍵支撐。最後由中原(工商舖)、中原澳門及珠海橫琴董事總經理潘志明先生總結及展示未來發展方向，他表示，去年樓市撤辣等政策實施後，市場普遍期望房地產市場回穩，但澳門整體表現未達預期，成交量持續低迷，樓價至今年首季仍呈下行趨勢，反映現有救市措施力度不足。目前受全球經濟環境及美國減息步伐不明朗影響，市民及投資者觀望情緒濃厚，一方面等待政府推出新一輪樓市扶持政策，另一方面期待下半年美國可能降息1至2次，以帶動市場回暖。儘管現時市況偏淡，但集團看好新政後市利好，對樓市發展持樂觀態度，新一年澳門中原將著力於業務擴張，首季業務組別由16個增至19個，同時在南灣區澳門廣場地下新增分行，以應對未來市場需求。中原澳門及橫琴企業傳訊部