近月，市場出現新焦點，本地購買力向橫琴、珠海、香港等外地市場延伸，尤其橫琴市場，熱潮一時無兩。橫琴樓市熾熱，反映了澳門剛需龐大，與此同時亦對本地成交造成影響，成交量大幅減少，不少具指標性的藍籌屋苑成交量由上半年平均每月數宗，跌至最近兩個月零成交，個別屋苑即使成交量變動不大，然而價格卻明顯回調。近年本地樓價累積了不少升幅，相比之下橫琴的樓價僅相等於澳門舊樓樓價六成水平，由於兩地樓價的差距，除吸引投資者到橫琴購買物業作投資用途，亦有部分未能在澳門置業的中層人士轉移目標，視橫琴為未來的居所，因此令本地不少購買力轉移至當地。橫琴的發展，固然可為澳門提供土地及人才的補給，舒緩本地住宅供應緊張的現況，然而倘若本地資金長期外流，長久下去將導致本地換樓鏈出現斷層，不利澳門樓市健康發展。而且隨著中層人士外遷，部分本地民生行業亦會跟隨外流，未來澳門的經濟結構將產生重大改變。而造成該變化的原因，歸根究底是源於本地住宅供應不足，居民的置業需求得不到滿足。針對樓市問題，早年政府透過行政措施壓抑了購買力，遏止了炒賣，而樓價亦已趨於穩定，不過始終未能解決核心問題。現時樓市的核心問題在於供應不足，根據統計局最新數據顯示，今年首三季人口累積增加了23,500人，若按照每四人居住一個單位推算，所需住宅單位最少5,800多個，然而事實上首十個月新建成住宅單位僅1,905個，可見供應遠不能滿足需求。過去，政府為回應不同階層的居住需要，著力增加公營房屋，然而在私樓市場上始終著墨不多，建議政府首要從增加供應著手，此外亦可考慮推行免息首期貸款、放寬按揭比例上限、撤銷SSD等措施，幫助本地中下階層置業，紮根澳門。

日前，政府公佈一系列通關新措施，包括關閘延長通關，珠澳跨境工業區口岸臨時開放，以及橫琴蓮花口岸廿四小時通關。政策公佈後引起社會熱議，當中對本地樓市的影響最受大眾關注。坊間疑問政策會否對澳門樓市帶來負面影響，然而以現時澳門的市況分析，相信政策利多於弊。情況有如去年香港實施深圳口岸廿四小時通關，當時很多人擔心會令香港樓價大幅下跌，然而事實上新政策並沒對香港樓市產生下調壓力，反而帶動深圳的樓價及租金上升。相信澳門未來的情況與香港相似，橫琴廿四小時通關，未來可在土地資源上為澳門提供補足，長遠將分流部分外僱租客到當地，舒緩本澳租賃市場供求緊張的壓力，甚至吸引澳門居民到橫琴置業居住。不過現階段橫琴仍在建設當中，社區設施、交通配套等都需要時間發展完善，居住條件仍未成熟，暫時不會引發大量澳門居民或外僱租客到橫琴居住，因此相信短期內不會因為廿四小時通關而對澳門樓價或租金帶來即時影響，反而未來會帶動橫琴樓價及租金上升。近月本地樓市淡靜，市場憂慮賭收下跌會拖累樓市走下坡，事實上市況淡靜是由於樓市進入調整期，並非賭收下跌所致。近年澳門房地產市場由內需支持，住宅欠缺新供應，供求失衡嚴重，令樓價持續上升，當樓價累積了一定的升幅，再加上之前不少業主叫價過於進取，因此成交逐漸放慢。當成交量下跌，樓價亦必然會下調，正如年初時預測，成交價及成交量在第二、三季出現明顯調整。預料這輪調整將會在第四季完成，現時所見部分價格調整10%之後已經有支持，市場開始有承接，而且待價格整固後，明年發展商再開售新盤，屆時一手定價可給予市場清晰的方向，相信更有助平穩樓市發展。展望樓市未來走勢，預料明年上半年市況平穩，相信發展商定價不會過於進取。下半年隨著港珠澳大橋快將落成，橫琴、金光大道後期工程等實體經濟陸續浮現，引發兩地更多商機，帶動經濟進一步發展，將為樓市帶來正面推動力，樓市長遠發展仍然樂觀。

橫琴市場氣氛持續熾熱，上月當地有兩個住宅項目及一個寫字樓項目推出預售登記，吸納市場資金超過80億，澳門幾乎所有購買力都聚集於橫琴，本地二手成交繼續疲弱，市場叫價開始出現調整，氹仔區情況尤其明顯，由於鄰近橫琴新區，難免被分薄客源。最近，不少氹仔區業主見放盤多時仍未獲承接，開始接受現實，態度轉趨軟化。其中，金峰南岸最有議價空間，平均成交價由第三季約每呎8,500─9,000元，下調至現時每呎約7,800─8,200元，跌幅超過8%。屋苑第一期入伙至今已超過四個月，現時以放租盤居多，數量超過50個，平均呎租約15元。不少業主開始明白到本地市場並非買家的唯一選擇，在本地盤源供應緊絀之下，橫琴的新盤正好填補本地市場的供應缺口，亦成為了投資者的資金出路，相信短期內本地二手樓價仍有調整壓力。此外，缺乏一手新盤帶動亦是令市場失去方向的主要原因之一。氹仔區連續多月沒有一手樓花供應，二手樓價缺乏指標，當累積至一定的升幅之後必然出現調整。現時區內的二手樓價已進入調整期，唯獨濠珀走勢相對穩定，本月初發展商首次推售三房單位，呎價由11,000至13,000元，由於同區三房單位供應短缺，因此是次開售吸引不少同區用家及換樓客追捧。一手銷情理想，二手業主心態自然強硬，現時濠珀二手叫價約每呎10,000至11,000元，由於屋苑是現時氹仔市中心唯一的樓花新盤，位置便利，而且設有全澳罕有的24小時會所，屋苑本身條件非常優越，加上有一手價格作指標，業主議價空間不大。隨著賽車、聖誕、新年等檔期逼近，樓市亦進入傳統淡季，未來氹仔區交投相信會持續淡靜。年底市場現金流一般會較為緊張，加上本地賭收連跌五個月等負面因素影響，未來或會有部份業主低價放售套現，預料年底前二手樓價會再有10%調整。

近月本地樓市表現持續疲弱，受博彩業收縮影響，市場成交氣氛淡靜，雖然博彩收入縮減只是業界高增長後的短暫調整，並非轉趨下跌，然而難免對買家心態帶來影響，而且之前實施的一系列旅遊政策，以及本月實施的賭場全面禁煙措施，都對市場構成負面心理因素。加上橫琴氣氛熾熱，市場焦點集中在當地，本地成交明顯放緩，估計十月份住宅成交量僅200多宗左右，創近十年同期新低，睇樓量下跌超過七成。正如上月預測，中低端住宅價格開始出現調整，之前該類住宅叫價偏離市價水平，形成有價冇市，最近不少業主開始面對現實，主動調低叫價。亦有部份業主希望放盤套現，轉戰橫琴市場。故本月中低端住宅放盤量顯著增加，而價格亦逐漸調整至合理水平。至於豪宅市場仍然穩固，澳門豪宅供應始終偏低，加上業主普遍持貨能力強，價格始終有支持。橫琴市場如此熾熱不外乎三大因素：地點、質素、價格。就質素及價格而言，現時橫琴大型新盤呎價約4,000元水平，呎價僅相等於澳門廿年樓齡唐樓約六成，而且質素無與倫比，用料考究，更設有大型會所及優質管理，質素及價格同樣吸引。至於地點方面，橫琴與澳門僅一水之隔，消息指年底將開通澳門單牌車進入橫琴，措施一旦落實，屆時穿梭兩地近在咫尺。再加上現時澳門的銀行對橫琴住宅按揭相對優惠，港澳人士一般可獲七成按揭，而且利息與澳門住宅相約，首期成本相對較低。相比之下，澳門住宅按揭較為嚴謹，600萬以上的住宅首期最少四成以上，部份本地買家即使有意在澳門置業，然而難免會因為首期不足而轉投橫琴。展望未來，相信橫琴市況仍會持續向好，至於澳門樓市開始進入調整期，預料年底前中低端住宅價格或有5─8%調整。若要刺激本地樓市回復成交，冀當局可考慮檢討現時的樓按政策，放寬按揭比例，令更多本地用家有能力入市，以助樓市健康有序發展。

近月市況調整，受外圍環境不明朗氣氛影響，市場個別發展，住宅交投持續呆滯，工商舖類別及別墅類貴重物業成為本地市場的焦點。外圍環境對本地樓市一向有舉足輕重的影響力，最近股票市場波動，鄰埠香港政治氣候不穩，加上政府收緊旅客持護照過境及賭場區刷卡服務的影響逐漸浮現，本地旅遊、博彩數據放緩，博彩監察協調局公佈八月份博彩收入為288.76億元，按年下跌6.1%，連跌三個月，影響投資者信心。在眾多不明朗因素影響之下，市場觀望氣氛濃厚，加上橫琴相繼有住宅項目準備推出，搶佔了投資者的注意力，本地住宅成交相對淡靜。相比之下，商用物業持續造好，當中以寫字樓表現最突出，雖然成交量不多，但成交價不斷創新高，最近錄得一個光輝商業中心全層寫字樓單位成交，涉及面積約25,000多呎，以近3億元獲承接，成交呎價達11,500元，創同區呎價新高。現時區內寫字樓叫價普遍超過10,000元/呎以上，優質寫字樓如獲多利中心、珠江大廈等部份叫價更升至12,500至13,000元/呎。隨著住宅價格不斷提升，而且供應量萎縮，部份投資者開始傾向投資貴重物業。其中，別墅相當受追捧，由於放盤少，加上價格相對其他豪宅類別為低，以竹灣豪園為例，現時叫價約6,500至8,000萬起，相比之下，個別大型屋苑的特色單位價格高達8,000至9,000萬，呎價15,000元起，不少投資者都看好別墅的升值前景。此外，銀行對別墅的估價相對貼市，因此非常受大客追捧，無論自用或投資都是很好的選擇。最近陸續有實力投資者四出物色別墅，期望趁低價入市。日前，竹灣豪園就接連錄得兩宗成交，其中一棟以6,300萬成交，成為市場焦點，與上年初另一棟的成交價約4,000萬相比，價格升幅超過五成。展望未來，相信別墅會繼續受追捧，澳門的貴重物業供應向來罕有，別墅類別更是寥寥可數，加上近年入住率提升，別墅的數量可謂「賣一間少一間」，預料未來價格會繼續向好，以竹灣豪園為例，預料明年價格會再有15%增長。

過去兩季都最受看好的寫字樓市場，第三季表現仍然最為突出，雖然大市處於調整期，各類物業範疇或多或少受到影響，然而寫字樓始終跑贏大市，均價不跌反升。寫字樓需求大固然是支持價格上升的重要因素，據澳門統計局最新數據顯示，首七個月新成立公司達3,092個，令供求失衡情況進一步加劇。而另一推動寫字樓價格上升的主要原因是投資者越來越傾向購買優質物業，部份新落成的甲級寫字樓尤其受實力投資者追捧。第三季南灣區的財神商業中心(FBC)正式開始招租，引起市場關注。FBC是目前澳門罕有的甲級商業大廈，樓高22層，包括5層優質商業樓層及17層甲級寫字樓，共提拱約306,000呎寫字樓面積，項目由設計、建築用料以至物業管理均屬頂級一流標準。項目不但提供寫字樓單位，未來更會配置以香港購物中心及附近日式經營百貨公司為藍本的大型百貨商場，將物業打造成集商務與高檔購物消費於一身的甲級商業項目。FBC的啟用將會帶動同區寫字樓成交，南灣區缺乏新型商業大廈，除近年落成的友邦廣場(AIA)及財富中心(FIT)外，區內的寫字樓供應均以舊式商業大廈為主，故區內的大型企業對優質寫字樓的需求極為殷切。FBC推出放租後大部份單位已獲承租，平均呎租約38元左右，預料未來將帶動區內寫字樓租金進一步上升。至於價格相信會創全澳新高，預計叫價會高達每呎15,000水平，不過對比物業質素及位置，相信價格不難獲投資者接受。總結第三季寫字樓市況，七月份成交量有20宗，涉及金額約2.17億，估計八月份成交量約25宗，九月份在FBC的帶動下，相信成交量進一步上升至40宗左右，推算第三季寫字樓總成交量約85宗水平。預料第四季寫字樓買賣及租賃都會繼續跑贏其他工商舖類別，年底前個別優質寫字樓呎價有望升至15,000元，呎租最高可達40元水平。

近月本澳樓市氣氛呆滯，連續多月缺乏新盤推動，成交持續淡靜，沉寂多時的市況終於有望逆轉，本月東方明珠區內的服務式住宅項目君薈開始入伙，預料將為區內市況帶來動力。備受注目的君悅灣第六座君薈，是現時澳門市場上極為罕有的服務式行政公寓，質素、用料、配套、服務皆屬頂級，項目共提供約266個單位，間隔由開放式至2房戶型，單位面積介乎514至1,186平方呎。項目由世界頂尖設計團隊打造，採用國際知名品牌電器及裝修用料，配備豪華交樓標準，更提供優質酒店式服務，包括家居清潔、管家及洗衣服務以及全澳罕有的24小時禮賓服務等，而且住戶更可免費享用君悅灣會所設施，讓業主盡享更高層次的尊貴禮遇。本週君薈開始進入交樓期，首批入伙的60個單位以中小型單位為主。近日陸續有業主推出單位放租，由於區內缺乏新盤多時，而小型單位的供應更加稀缺，故引起市場高度關注，業主叫租亦較為進取，1房單位租金叫價介乎22,000至25,000元，呎租約23至26元，而開放式單位更達25至35元。日前一個514呎的開放式單位以15,000元獲租，平均呎租約29元。現時區內大型指標屋苑的平均呎租約15元水平，相比之下君薈租金屬同區之冠，不過由於區內租盤短缺的情況非常突出，幾個大型指標屋苑的租盤總數不足10個，而君薈這類配備豪華裝修及頂級酒店式服務的租盤更加絕無僅有，因此估計會極受外僱高層租客歡迎，相信租金具足夠的承接力。東方明珠區近月成交持續疏落，由於缺乏新盤帶動，令市場氣氛持續沉寂，隨著君薈入伙，相信可為區內市況注入動力，畢竟澳門樓市仍然處於上升軌道，而東方明珠區更是澳門半島最具潛力的區份之一，區內幾個大型新盤正規劃興建當中，未來可為區內增加數千個單位，而君悅灣第七座的皇冠假日酒店預計於今年底開幕，加上最受矚目的大型基建項目港珠澳大橋亦如火如荼動工當中，各項利好因素支持之下，預料東方明珠區樓市長遠仍然看俏。隨著君薈陸續入伙，相信不但會帶動同區租金上升，亦有望引發區內業主換樓意欲，帶動二手交投回升。

海外投資熱潮越吹越熱，投資者紛紛放眼鄰近地區物業市場。近日，最受社會各界熱烈討論的必定是橫琴，隨著當地的基礎建設日漸成熟，投資橫琴已成為大勢所趨。橫琴是粵港澳緊密合作的示範區，得到中央大力支持發展，自2009年落實成立橫琴新區至今，一直堅持三定位、四目標、四策略的發展方向，發展旅遊休閒、商務服務、金融服務、科教研發、中醫保健、文化創意及高技術產業等七大產業。橫琴從土地資源、稅制、管理模式等方面都給予澳門便利，引發了大量的商業活動，吸引不少世界500強公司及港澳知名企業進駐。截至8月底，橫琴新區已引進各類企業約5,449家。其中內資企業約5,270家，累計註冊資金約2,695億人民幣；外資企業約179家，累計註冊資金約41億美元；金融機構總數達500家，註冊資本達830億元，資産管理規模超過7,000億人民幣。過去十年澳門經濟高速起動，金光大道總投資1,500億，帶動本地百業興旺，樓市蓬勃。相比之下，橫琴投資規模更加龐大，經濟效應亦更顯著，2009至2013年橫琴GDP年均增長89%，今年上半年GDP更升至23.5億人民幣。在橫琴經濟高速進化的過程之中，澳門佔據了第一優勢。澳門土地有限，人力資源緊絀，對未來長遠發展構成掣肘，橫琴位置比鄰澳門，在土地資源、人力資源方面都為澳門提供補充。橫琴總面積106.46平方公里當中，商業及服務業設施用地佔18%，居住用地佔19%，為澳門提供極為寶貴的商業及居住用地。未來隨著兩地發展逐步融合，澳門單牌車進出橫琴措施落實，勢必令橫琴成為澳門的經濟分區，產生的經濟效益將無可估計，橫琴樓市飛升指日可待。橫琴與澳門在發展過程中逐漸形成了相互補足、互惠共贏的關係，未來兩地融合發展創造無限商機，定必締造下一個黃金十年。未來相信橫琴將會受到越來越多投資者關注，掀起新一輪投資熱潮。

近年澳門各區人口不斷膨脹，過去被視為宜居新區的氹仔區，人口密度亦不斷上升，加上居住環境轉變、租金上升等因素，不少租客開始向鄰近的路氹區遷移，最近區內更有大型新盤金峰南岸入伙，成功吸引一批氹仔區的租客轉租。隨著金光大道工程不斷推進，外來常駐人口日益遞增，據澳門統計暨普查局最新數據顯示，截至六月份外地僱員人數逾15.5萬。過去在金光大道工作的外地僱員一般會選擇租住氹仔區的住宅，然而近年區內人口急速遞增，住屋供不應求的問題日漸明顯，推動租金持續攀升，最近部份舊租約到期單位業主加租幅度高達兩成，加上交通堵塞情況加劇，居住環境明顯轉變。相比之下鄰近的路氹區人口密度低，居住環境舒適，而且發展日益完善，吸引不少氹仔區租客有意遷入。最近，路氹區大型新盤金峰南岸第一期1至5座於七、八月份開始陸續收樓，正好成為該批到期租客的頭號目標。項目是近年同區唯一的大型優質私人屋苑，質素較氹仔市中心的同類屋苑更高，故受到不少租客青睞。近日，一個開放式單位以11,000元獲承租，呎租高達16元，租客為香港外僱高層，原本以13,000元租住市中心兩房單位，雖然新單位的面積相對原本的單位為小，不過由於屋苑在配套、級數、交樓標準等方面都屬於頂級水平，租客經過衡量和考慮，最終決定轉租金峰南岸。目前金峰南岸第一期已有不少單位完成交樓，部份業主收樓後希望盡快出租單位，租金叫價相對保守，現時兩房單位不包傢電租金約15,500元左右，呎租約13元水平，若連傢電呎租約15元以上，與氹仔市中心的藍籌屋苑濠庭都會呎租相約。不過隨著首批租盤被消化，下一輪放租的單位數量將大幅減少，物以稀為貴，屆時租金必然越來越高。預料年底前開放式單位呎租升至19至20元，兩房單位有機會升至18至20元水平。現時路氹區正處於全速發展的階段，隨著金光大道工程加緊推進，預料最快明年開業的三大博企項目估計將產生兩萬個新職位，越來越多人在路氹區工作，到路氹區居住已成為大勢所趨，相信未來金峰南岸租金將繼續沿正向增長。

最近澳門樓市交投持續乏力，由中價樓轉換豪宅的情況出現斷層，中端用家在本地換樓困難，開始向鄰近地區如珠海、橫琴等地尋求換樓機會。最近本地樓市成交維持淡靜，由於之前業主普遍受一手豪宅新盤影響而叫價進取，令中低端住宅價格大幅攀升，超出市場價格水平，部份中檔住宅呎價更逼近豪宅水平，買家無法承接，以致成交呆滯，只有個別定價合理的單位才有機會成交。故不少業主開始接受現實，市場上開始陸續出現減價個案，近日氹仔寶龍花園一個約1,200呎三房單位，業主早前叫價850萬，惟定價過於進取，超越市場合理水平，單位放盤多時仍乏人問津，後來業主接受現實，把叫價調整至合理水平，最終以730餘萬獲成交。現時中低端住宅價格已較早前回落，然而豪宅價格仍處於上升軌道，高、中、低價樓的呎價分界逐漸回復明顯。面對銀行按揭取態審慎，對買家入息審查嚴謹，令買家的首期成本加重，加上盤源供應緊絀，用家缺乏換樓誘因，由中價樓轉換豪宅的情況更出現斷層。不少中端業主由於難以在本地市場解決換樓需求，開始將目光轉移至其他鄰近地區，其中香港、橫琴以及珠海都是熱門的選擇。以往本澳買家到鄰近地區置業不少是以投資為目標，近年隨著澳門與鄰近地區發展越來越緊密，加上即將實施的24小時通關政策、港珠澳大橋以及橫琴新區發展等因素，令越來越多澳門人有意到珠海置業居住。適逢上週末，就有一個珠海頂級的豪宅項目仁恆濱海中心來澳展銷，項目共提供300多個住宅單位，均為大戶設計，由2,016呎三房至6,660呎複式戶型，是珠海目前最頂級的大型商住項目，質素與澳門同類豪宅相比有過之而無不及，然而平均呎價約6,000餘元人民幣，呎價僅相等於澳門豪宅的三分一水平。發展商為優惠澳門買家，與工銀澳門合作提供港幣按揭貸款，更可享首期12個月免息分期付款，難怪吸引大批本澳用家到場查詢，當中更有買家即場成交。澳門經濟環境持續向好，居民換樓改善生活的需求有增無減，隨著澳門、珠海、橫琴三地融合發展，未來相信會有越來越多澳門人選擇到珠海置業換樓，提升生活質素。

工商舖市場一向以舖位為動力，惟近月舖位成交緩慢，反而寫字樓市場表現突出，價格及租金都有明顯增長，成為最受看好的商用物業類別。第二季舖位成交放緩，估計商舖總成交量約280宗左右，較去年同期下跌25%，大部份業主叫價進取，預料七月份舖位成交量會進一步下跌。以往舖位市場一向為商用物業的動力指標，惟近月寫字樓表現反而更為突出，在強勁需求之下，加上租客承租能力強，部份外資企業對大面積的寫字樓需求尤其殷切，即使租金持續大幅度增長，寫字樓租賃成交仍然相當活躍。不少投資者看好寫字樓市場的前景，有意購入長線投資，當中更有部份投資者由住宅市場流向寫字樓市場，令寫字樓成為備受熱捧的對象。不過由於價格升勢急速，而且業主惜售，供應短缺，寫字樓首季成交疲弱，據澳門統計暨普查局資料顯示，一至三月共錄得成交僅83宗，隨著投資者對價格逐漸消化，加上住宅市場盤源緊絀，投資者流向商用物業進一步增加，第二季寫字樓交投回升，四月及五月成交量分別有20及60宗，估計六月份成交宗數約25宗，推算第二季寫字樓成交量約105宗，較首季回升逾兩成。過去幾季寫字樓市場以皇朝區走勢最凌厲，最近傳統商業區份南灣區的價格升幅亦漸趨明顯，六月份中華廣場高層六個寫字樓單位以呎價約9,400至9,500元獲承接，涉及金額約1.2億，創南灣區寫字樓最高成交呎價紀錄，同時亦成為市場指標，自此同區寫字樓成交呎價陸續突破9,000元關口。南灣區是發展得最成熟的商業地段，不少銀行、律師樓及國際公司都會在該區設立辦公室，不過區內寫字樓供應短缺，據統計全區商業大廈僅26棟左右，加上長年缺乏新供應，區內寫字樓供不應求的情況日益嚴重，租金及價格亦長升長有。最近有市場消息指位於南灣區的財神中心FBC將於下半年推出放租，這類極罕有的配備優質管理的頂級商廈必定極受大型國際公司租客歡迎，未來同區寫字樓的價格及租金相信會受刺激進一步上升。

本澳海外投資風氣持續盛行，當中以香港樓市最受投資者熱捧，近月外圍經濟向好，加上港府草擬放寬調控，香港樓市穩步回升，不少澳門投資者看好香港樓市的發展前景，近期接連推出的幾個香港新盤，都吸引不少澳門投資者追捧。最近，受外圍經濟因素及港府草擬放寬調控影響，香港樓市逐步回穩。上月美國聯儲局宣布於2014年底結束買債，卻維持資產規模，令超低息口持續。另一方面，主要央行繼續進行QE貨幣寬鬆政策，有利全球資產市場。香港樓市得以受惠，回升力量雄厚，加上香港經濟穩定增長，政府維持穩定的土地供應，低息環境令買家放心入市。另外，港府早前微調雙倍印花稅DSD，放寬換樓期，增加業主換樓意慾，亦是支持樓市交投量穩步上升的主因之一。整體市況持續好轉，樓價連升四週，中原城市領先指數CCL最新報121.19點，創42周新高。發展商積極推售新盤，近期一手新盤多貼近市價，同時提供多重優惠，銷情理想，不但得到本地買家支持，同時亦吸引不少澳門投資者購買。早前發售的幾個屋苑在澳門的反應都相當理想，吸引大量澳門投資者查詢，不少客人更親赴香港參觀示範單位，了解當地的投資環境。上週六又有發展商推出新盤「奧朗?御峯」，當日開放示範單位，即錄得多達3,000人次入場參觀。項目位於旺角埃華街，鄰近奧運站及旺角站等，地點交通便利。是次發展商首推五十多伙，主打開放式及一房單位，實用面積介乎256至322平方呎，扣除發展商提供之優惠，折實後售價由342萬起，為現時市區入場價最低的新盤。項目地點優越，質素上乘，而且又是現時區內少有的現樓新盤，預計9月底可收樓，業主可即買即收租，發展商於區內的另一個同類型屋苑「奧柏?御峯」現時平均呎租約50元，推算租金回報接近5厘，難怪吸引不少收租客，首日已錄得逾170張入票，當中更不乏澳門投資者。本澳投資者的投資情緒持續高漲，他們對鄰近地區的地產市道越來越熟悉，這類銀碼細、回報高的香港住宅項目未來相信澳門投資者的參與度會越來越高。

澳門寫字樓供不應求情況日益加劇，加上地價及建築成本增加，推動價格不斷攀升，預料升幅跑贏大市，寫字樓前景備受投資者看好。近年市場對寫字樓的需求有增無減，隨著經濟高速增長，吸引越來越多海外公司進駐澳門，據澳門統計暨普查局資料顯示，今年1至4月新成立公司累積1,618間，較去年同期的1,313間大幅增加23%，然而寫字樓的新供應卻少之又少，新建成的商舖加上辦公室單位數目首四個月累積只有30個，意味著需求與供應之間的比例高達54：1，可見供求失衡情況極為嚴重。另外一個重要的因素是地價及建築成本問題，以寫字樓最集中的皇朝區為例，隨著區內的規劃及發展越來越成熟，可發展的土地資源已絕無僅有，而地價亦越來越高，最近區內發售的樓花新盤呎價平均16,000元，反映皇朝及新口岸一帶地價高企。估計現時區內光地價已達每呎12,000元水平，加上逐年遞增的建築成本，物業價值自然不斷攀升。皇朝區是寫字樓租賃最活躍的區份，現時平均呎價介乎23至25元，視乎寫字樓質素而定。以現時供求失衡情況來看，相信短期內呎租將突破30元水平，以呎價12,000元計算，回報率高達3厘，獲多利中心、誠豐商業中心、金龍中心等質素較高的寫字樓商廈，回報率會更高。目前放盤少，預料在供應短缺的情況下，年底前價格有機會升至每呎15,000元水平。作為澳門半島的核心區份，皇朝區的商業、旅遊、酒店、零售等各方面發展成熟，配合政府重點打造的新填海地段，為該區的發展構建宏觀藍圖，相信區內的寫字樓長遠升值前景持續可觀。澳門的寫字樓與鄰近的上海、香港等商業城市相比，現時價格仍相對落後，可預見將來仍有很大的升值空間，相信寫字樓未來仍然是穩健的投資工具。

樓花法自去年六月起實施以來，樓花供應銳減，加上受SSD限制，二手流通量下降，市場盤源供不應求。然而法例實施至今一年，隨著樓花的物業登記程序陸續完成，相信可為市場釋出部份盤源，二手供應緊張的情況將得到舒緩。過去一年業主惜售情況普遍，主要因為擔心賣樓套現後難以在盤源緊絀的市場再度入市，因此形成業主越來越惜售、盤源供應越來越少的惡性循環局面，拖慢整體樓市成交。然而樓花法實施至今已滿一年，不少在建樓花的發展商已完成臨時分層登記，意味著只要業主做好物業登記手續，單位就可以符合買賣條件，以後市場上的二手盤源將陸續增加，有望舒緩二手供應緊張的狀況。最近，東方明珠區內最大型的樓花新盤海一居已開始進行相關的登記程序，未來將可向市場釋放3,000多個單位，相信隨著盤源流通量增加，業主的賣樓意欲亦會隨之提升，帶動整體二手交投。另外，銀行按揭亦是影響成交的重要因素，現時買家認為樓價已升至一定的高位，入市所需的成本增加，然而銀行取態始終保守，對買家的入息審查嚴謹，除核實收入證明及是否同時有其他按揭之外，而且供款上限一般不可超過入息的一半，令買家的首期更為吃力，除非具備充裕的現金，否則需要銀行的配合才能促成交易。本地物業市場供應緊絀，不少投資者向外尋找投資機會，鄰近地區如香港，最近陸續有發展商減價促銷，引起澳門買家關注，當中包括住宅、舖位、寫字樓及商場項目，無論質素、價格還是回報率都相當具吸引力，實用面積約500多呎的2房全新單位，總價僅約400多萬元，幾乎相等於澳門二三十年樓齡舊樓的價格，因此吸引不少澳門投資者購作長線收租投資，而這股海外投資熱潮亦漸漸成為趨勢。投資需求尚可向海外市場尋求出路，然而本地市場始終以用家需求為主，隨著人口增長，人均收入提升，市民置業上車及換樓改善生活的需求與日俱增，政府應該適時檢討樓市政策，制定有效措施，幫助首置人士上車以及用家換樓，可考慮由政府做擔保，提高按揭比例，或可考慮效法鄰近地區過去的做法，向上車客及換樓人士提供首期借貸，協助用家解決住屋需求。

路氹金光大道工程進行得如火如荼，隨著大量人口遷入，氹仔區住屋需求壓力日益加重，租賃市場熾熱，最近更有報導指未來三年六大博企項目將產生多四萬個新職位，未來區內的住宅供應定必更緊張。眾所周知，氹仔區的租賃市場是全澳最活躍的區份之一，無論是本地租客、學生以至在路氹區酒店工作的外僱都會選擇在氹仔租屋，區內租盤供求失衡的情況日益嚴重，平均五至八個租客搶租一個單位。租金被搶高，據澳門中原地產資料顯示，截至四月份濠庭都會、濠景花園、太子花城等幾個指標性藍籌屋苑平均呎租與去年同期相比，累積升幅高達15─23%，其中個別單位呎租已超過13元水平。雖然路氹區新盤金峰南岸第一期1至5座將於年底前落成，屆時將為市場增加八百多個單位，有望可暫時舒緩租賃市場的壓力，然而長遠而言供應始終跟不上需求。隨著金光大道工程進行得如火如荼，2015至2017年，銀河二期、新濠影匯、巴黎人、永利皇宮、美高梅路氹項目、上葡京等六個博企項目陸續落成，估計將產生四萬個新職位，意味著未來氹仔區的住宅供應會更加緊張，租金亦將繼續攀升。相比之下，區內的二手市場表現相對遜色，在蓬勃的租賃市場支持之下，氹仔區的住宅價格穩步上揚，現時部份藍籌屋苑呎價已升至10,000元心理關口水平，買家需要時間消化，成交放慢，加上受近月一手樓花銷情影響，雙鑽、君薈、南灣壹號等新盤吸納了不少資金，故二手市場相對沉悶。事實上，現時市場並非購買力不足，近月每逢有新盤開售，市場反應都相當理想，即使發展商定價進取，亦無阻買家追捧。其中，本月初星河灣?名門世家限量推出5個單位，2房至3房間隔，面積約1,468至1,906呎，呎價介乎16,000至17,500元，短短數天全部售罄，可見優質的屋苑始終有捧場客。至於二手成交乏力，主要原因是價格累積了一定的升幅，買家不敢貿然高追，而且銀行按揭維持嚴謹，買家的首期壓力大，亦令買家增加了考慮。最近，業主的叫價態度已稍為緩和，甚少出現反價，部份叫價低於市價5─8%的單位，一般很快獲成交。近日有準買家四出物色單位，打算趁淡市把握機會換樓，倘若業主願意提供議價空間，為成交創造條件，相信會吸引更多換樓客入市。

澳門經濟持續向好，居民收入攀升，積累財富，市場投資意欲旺盛。過去澳門投資者普遍以住宅為主要投資對象，不過由於供應萎縮、銀行按揭嚴謹等原因，越來越多投資者將目標轉移至商用物業，掀起一股追捧熱潮。自額外印花稅政策及樓花法生效後，住宅市場一手及二手供應持續萎縮，盤源流通量大減，加上銀行對住宅按揭態度審慎，現時一個八百萬的二手單位按揭比例一般只有五成，買家的購買成本壓力大，反觀商用物業受政策限制相對較少，銀行按揭亦相對寬鬆，部份借貸比例可達七至八成，購買成本相對較低，部份住宅投資者開始轉投商用物業，包括寫字樓、工廠大廈、舖位、小型酒店地皮等。其中，舖位是表現最突出的範疇之一，據澳門統計暨普查局資料顯示，首季舖位成交量有428宗，涉及金額約53.28億，與去年同期相比分別上升36%及88%。受旅遊零售業支持，加上本地居民收入增加，據統計局資料顯示，首季本地居民月入中位數達1.5萬，消費力不斷提升，舖位租金及價格自然水漲船高。不少投資者有意在板樟堂、新馬路等一線旺區投資舖位，惟旺區一舖難求，故每逢有放盤必成為焦點，價格亦屢創新高。最近，營地街一幅建築面積約320呎的商業用地，獲本澳資深投資者承接，平均呎價超過22.5萬，成為同區的呎價新高。現時該商業用地正用作舖位用途，雖然面積不大，但由於位置好、人流旺，非常適合零售租客，而這類旺區細舖亦最受投資者追捧。現時澳門投資者的投資取態不會只看短線回報，反而對物業的位置、人流、地區發展前景、升值潛力等因素更為看重。一線地段既是旅客消費的必到熱點，又是本地居民消費的中心地區，兩股龐大的消費力支持，舖位的升值能力自然強，據澳門中原地產資料顯示，過去一年中區舖位呎價累積升幅超過五成。加上地區發展潛力因素，以新馬路為例，興建中的輕軌將在附近落站，落成後將為區內帶來大量人流，未來的發展空間以及舖位的升值潛力都將無可估計，以上都是吸引投資者購買商用物業作長線投資的重要原因。現時商用物業的投資熱潮已逐漸擴張，若未來住宅供應再無增加，成交繼續乏力，市場資金需要尋求出路之下，相信未來商用物業的市場比重將進一步擴大。

首季商舖成交活躍，樓花法效應令部份住宅市場資金流向商舖，推動交投上升，舖位價格及租金都有明顯升幅。以往每年第一季都是傳統樓花銷售旺季，今年受樓花法影響，供應量稀少，而二手盤源又非常短缺，傳統在住宅市場的購買力無法釋放，部份資金另謀出路轉而流入工商舖及海外物業市場。而工廈、寫字樓、商舖三個類別當中，以商舖市場最為投資者熟悉，因此吸納的資金亦相對其他兩個類別多，推動成交顯著上升。據澳門統計暨普查局資料顯示，按印花稅統計一月及二月商舖買賣成交宗數分別有246及92宗，涉及金額分別約26.84及14.59億元。由於年頭銀行的按揭取態一般較年底寬鬆，對成交起正面推動作用，因此一月份成交量明顯較多。二月農曆新年為商舖市場傳統淡季，故成交相對較少。估計三月份成交量約100宗，涉及金額約15億。推算第一季商舖總成交量約438宗，總成交金額約56.43億，與去年同期相比成交量上升39%，金額增加近1倍。商舖市場交投暢旺，各區舖位價格及租金都有明顯升幅，當中，以中區升勢最為突出，呎價及呎租升幅均為五大區份之冠，現時該區呎價己升至約78,000元，呎租約300元水平，反映投資者對旅遊業前景及消費市道始終充滿信心。另外，氹仔區的表現亦不容忽視，區內發展日益完善，吸引越來越多商戶進駐，舖位租金及價格受到支持，最近該區就有舖位成交呎價創下11萬新高。而過往備受追捧的皇朝區，由於放盤量越來越稀疏，而且業主叫價亦進取，首季並未錄得買賣成交。踏入第二季，預料商舖租金會繼續上升，主要受惠於旅遊零售業因素，據澳門統計暨普查局資料顯示，首兩個月入境旅客合共超過506萬人次，較去年同期上升8%，早前世界旅遊及旅行理事會報告指出，澳門旅遊業對GDP貢獻達3,457億澳門元，佔GDP總額86.2%，旅遊業持續蓬勃，零售消費市道暢旺，對舖位租金有正面推動作用。而買賣交投方面相信會稍為回落，因春節過後業主叫價進取，買家需要時間消化，暫緩入市步伐，因此相信之後交投會有調整，投資者態度以觀望為主，買賣雙方拉鋸，難以促成交易，短期內買賣價格上升的阻力較大。

近年投資海外物業風氣盛行，由於周邊地區住宅市場與本地市場相比相對低水，投資者陸續向外尋找投資機遇，隨著這股趨勢越來越熱，投資者對海外物業的接受程度亦越來越高，過去較集中在香港、珠三角等鄰近城市，然而近年已擴展至亞太區、甚至歐美等國家。澳門人對投資「磚頭」情有獨鍾，不過受調控政策影響，本地物業市場盤源流通量越來越低，投資機會減低，令本澳投資者的投資渠道收窄，積存的購買力無處釋放，加上銀行按揭取態審慎，令置業成本增加，部份現金流相對不夠充裕的小投資者尤其受影響，因此，拓展海外投資機會成為大勢所趨。澳門投資者的風險管理一向謹慎，過去較集中投資香港、珠三角等較受澳門人熟悉的地區。近年經濟向好，人均收入持續上升，本地居民外出旅遊增加，對海外城市的認識加深，對投資當地的興趣變得濃厚。而且很多發達國家的租賃市場回報高，國家政制、社會治安、貨幣匯率等因素都較為穩定，適合長線投資。另外，近年澳門人到海外升學的情況增加，部份家長會在海外置業用作子女居住之用。因此，投資海外物業的風氣越來越盛行，而本地投資者的接受程度亦逐漸提高，只要物業質素及價格合理，回報理想，即使亞太區或歐美等較遠的國家亦大有捧場客。之前先後有葡萄牙、英國、新加坡等海外物業來澳展銷，投資者反應相當熱烈，銷情理想，可見本澳投資者的購買力仍相當充裕，他們對於有潛力的物業需求甚殷。適逢上週末，一個日本的住宅項目來澳門舉行展銷會，吸引大批本澳投資者到場了解。該項目位於著名的東京都核心的新宿區，為澳門人熟悉，物業位置優越，距離地鐵站僅三分鐘路程，樓高24層，共提供215個單位，單位間隔由開放式至三房戶型，實用面積由24.6─151.82平方米，價格由港幣280萬起。由於銀碼較細，投資門檻相對較低，加上日本租賃市場穩定，平均租金回報接近四厘，而且現時日元匯率處於低位，對小投資者而言的確是非常吸引的投資機會。現時本澳投資者對投資海外物業的興趣越來越濃厚，預料未來海外物業市場會繼續成為澳門人重視的投資渠道。

最近住宅成交量大幅下滑，市民大眾對市況無從掌握，成交量太少令數據欠缺指標性，偶然一兩宗高價成交已成為價格指標，導致市場產生高樓價的錯覺，進而令業主信心大增叫價進取，而買家又不敢貿然追價，成交膠著，最終令市況陷於停滯不前的困局。回顧上月，樓市一反常態表現疲弱，以往春節後傳統樓市的小陽春現象並未出現，反而出現了前所未有的淡市。由於樓花法效應令一手供應大減，加上二手盤源又不斷萎縮，市場放盤量稀疏，難以滿足本地購買力。澳門市場在供應上形成缺口，反觀鄰埠香港卻不斷有發展商積極推盤，部份全新的樓盤定價僅與澳門20年樓齡的舊樓相約，就以最近香港推售的大型屋苑為例，呎價僅約8,000元水平，而且部份發展商更提供多種優惠，吸引越來越多本澳投資者關注。近日就有許多客戶轉為查詢香港物業，因應客戶需求，澳門中原地產於農曆年後多次帶客戶到香港進行實地參觀，了解當地樓市的投資潛力，捕捉投資機遇。最近，一位於香港元朗的商場項目「又一新城」開售，該商場地處元朗食街，附近亦有著名食肆，為澳門人所熟識。商場分拆成149個舖位出售，建築面積介乎約30至100餘呎，價格平均約二百多萬，並提供首2年每年5厘租金回報保證及印花稅回贈等。由於舖位涉及銀碼細，而且受自由行影響元朗近年消費氣氛愈來愈旺，對舖位租金有刺激作用，因此項目推出後旋即引起市場熱烈回響，不但在香港市場造成熱話，更引起大量澳門投資者高度關注，開售當晚八成舖位全數沽清，當中15%為澳門買家消化，可見澳門投資者對這類價碼細而又回報穩定的商用物業渴求甚殷。投資海外物業早已成為大勢所趨，尤其現時澳門市場供應緊絀之下，本地購買力無處釋放，相信未來會有越來越多投資者向外尋找投資機會。

春節過後，市場氣氛逐漸回暖，商舖成交回復活躍。投資者看好部份二線區份的發展潛力，不惜以進取的價格入市，推動二線區份舖位價格上升，其中氹仔區更創出呎價11萬的最新指標。中原(澳門)區域營業經理羅俊明先生表示，最近，各個二線區份都屢錄成交，繼早前高士德區接連有舖位獲承接後，氹仔區亦越來越受投資者關注，日前區內一個位於馬場對面的地舖經中原成交，成交價約5,550萬元，舖位面積約500呎，平均呎價超過11萬，成為同區舖位呎價的最新指標。舖位目前已交吉，業主有意放租，租金定價約10至12萬，回報率約2厘。該舖位位置極具優勢，不但鄰近酒店及賭場，高端消費群充足，而且區內基建規劃完善，未來氹仔區內多個樓宇項目陸續落成，區內住客將不斷增加，加上興建中的馬場輕軌站又近在眼前，交通配套完善，未來人流及消費力必定無庸置疑。現時該地段的舖位以零售、找換店、當舖為主，未來隨著區內發展日漸成熟，相信更有條件吸引著名品牌落戶，因此雖然目前租金回報暫未能跟上，仍吸引買家以進取的價格成交，可見買家對該區的發展前景非常看好。過去投資者對大三巴、皇朝西等一線旺區的舖位最為趨之若鶩，然而一線地段呎價動輒十多萬，而且自舖位被納入SSD規管範圍後，放盤量不斷萎縮，越優質的舖位業主越惜售，可謂一舖難求，因此，部份投資者開始將注意力轉移至其他有潛力的區份。部份呎價相對較低，鄰近賭場，而且有基建配套及未來規劃概念支持的二線區份，如皇朝東及氹仔區相信會越來越受投資者歡迎。這些區份雖然起步相對較遲，不過發展潛力大，以氹仔區為例，2013年該區舖位價格累積上升60%，升幅為五大區份之冠，現時呎價更升至5至7萬水平，較去年第四季均價32,000元進一步上升。投資者對這些後起之秀充滿信心，相信氹仔區及皇朝東等具升值潛力的區份未來會繼續受到投資者追捧。